TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199º y 150º

EXP. No. AP31-V-2008-002400

DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de septiembre de 1990, bajo el Nº 3, Tomo 92-A-Pro, representada por los Abogados CARLOS BRENDER, ANTONIO TAHHAN Y ROBERTO SALAZAR, Inpreabogados números: 7.820, 34.417 y 66.600, respectivamente.

DEMANDADO: FREDY ANTONIO CASANOVA ORTEGON, venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nº 4.825.004, representado por los Abogados VICENTE CABRERA DIAZ y JOSE GREGORIO MENA, Inpreabogados números: 47.194 y 50.273, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMINETO.

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el Abogado ROBERTO SALAZAR, Inpreabogado Nº 66.600, en su carácter de Apoderado de la ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., en contra del ciudadano FREDY ANTONIO CASANOVA ORTEGON, venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nº 4.825.004 por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMINETO, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, se afirma en el libelo de la demanda entre otras cosas lo siguiente:
Que en fecha 20 de Octubre del año 2005 se celebró un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., con el ciudadano FREDY ANTONIO CASANOVA ORTEGON sobre un local distinguido con el Nº 1-A, piso 1 del Edificio Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que es el caso que el arrendatario FREDY ANTONIO CASANOVA ORTEGON, ha incumplido con las cláusulas establecidas en el contrato suscrito en fecha Primero (1) de Octubre de 2005, sobre el inmueble antes identificado, el cual venció el 30 de Septiembre de 2007, posteriormente venciéndose también la prorroga legal de un (1) año de conformidad con el Literal “B” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el 30 de Septiembre de 2008, fecha en la cual debía hacer entrega del inmueble y hasta la fecha no ha hecho entrega de del mismo sin dejarlo desocupado de bienes y personas de la misma manera en que lo recibió.
Que por las razones antes expuestas, se pasa a demandar y que el Tribunal conozca en lo siguiente:
PRIMERO: Al cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, celebrado en fecha 1 de octubre de 2005, objeto de la presente demanda y, a la consiguiente entrega del inmueble constituido por el Local 1-A, piso 1 del Edificio Los Ángeles, ubicado en la Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda, completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

SEGUNDO: Al pago de la suma de UN MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F. 1.166,40) mensuales, por concepto de indemnización sustitutiva de los alquileres que deje de percibir mi representada por la ocupación ilegal del ciudadano FREDY ANTONIO CASANOVA ORTEGON, después del vencimiento de la prórroga legal del inmueble antes identificado, el cual venció el 30 de septiembre de 2008, o sea, que la indemnización comienza a correr a partir del día 1° de octubre de 2008 hasta que se dicte sentencia definitiva en el presente juicio.
TERCERO: Al pago de las costas que ocasione este procedimiento de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09/10/2008, mediante auto dictado por este Tribunal se admitió la demanda, ordenando el emplazamiento a la parte demandada ciudadano FREDY ANTONIO CASANOVA ORTEGÓN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 4.825.004, para que de contestación a la demanda incoada en su contra.
Cumplidos todos y cada uno de los tramites de Ley para practicar la citación personal de la parte demandada, la misma no fue posible, en tal sentido, y a solicitud de parte, se ordeno la citación por carteles, cumplidas todas las formalidades de la misma, no compareció la parte demandada a darse por citada en el lapso de Ley, por lo que a solicitud de parte, se le designo Defensor Judicial en la persona del Dr. CARLOS ROJAS, IPSA Nº 124.872, el cual fue debidamente notificado, presto el juramento de Ley y posteriormente a solicitud de parte, se le libro la compulsa, compareciendo en fecha 04 de Junio de 2009, el Apoderado de la parte demandada Dr. VICENTE CABRERA, IPSA Nº 47.194, dándose por citado y consignando poder con facultad para ello.
En fecha 11/06/09, mediante diligencia suscrita por el abogado VICENTE CABRERA I.P.S.A. 47.194, Apoderado de la parte demandada, consigno escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda.

En fecha 18/06/2009 mediante diligencia suscrita por el abogado ROBERTO SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.600, consignó escrito de rechazo a las cuestiones previas y promovió pruebas, las cuales fueron providenciadas en esa misma fecha.
En fecha 29/06/09, la parte demandada promovió pruebas, las cuales fueron providenciadas en esa misma fecha.
En fecha 09/07/09, la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron providenciadas en esa misma fecha.
PUNTO PREVIO
En el libelo de la demanda, el Apoderado de la parte actora alego, que en fecha 20 de Octubre de 2005, se celebro un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el Nº 17, tomo 70, entre ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. y el ciudadano FREDY ANTONIO CASANOVA ORTEGON, sobre un (1) local distinguido con el Nº 1-A, piso 1 del Edificio Los Ángeles, ubicado en la Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda, que el termino de duración fue de un (1) año contado a partir del 01 de Octubre de 2005, el cual se consideraría prorrogado automáticamente por lapsos de un (1) año, si una de las partes no notificara a la otra por escrito y con un mes de anticipación por lo menos a la terminación del plazo inicial o de cualquiera de sus prorrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo, que mediante Resolución Nº 011689 de fecha 21 de Diciembre de 2007, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fijo como canon de arrendamiento mensual para el local 1-A objeto del arrendamiento, la cantidad de UN MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs.1.166,40), que dicha Resolución le fue notificada a los arrendatarios del Edificio Los Ángeles, según informe fiscal de fecha 28 de Enero de 2008, que mediante notificación practicada por la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual observa este Tribunal que realmente se practico en fecha 16 de Agosto de 2008, y no el 29 de Junio de 2006, mediante la cual se le notifico al inquilino la no prorroga del contrato de arrendamiento, el cual venció el 30 de Septiembre de 2007, por lo tanto le correspondía una prorroga legal de un (1) año de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 30 de Septiembre de 2008, que vencida la prorroga legal, el inquilino no hizo entrega del inmueble, motivo por el cual se demando el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, reconoció la relación arrendaticia, el nuevo canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato en la cantidad de UN MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs.1.166,40), y la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento, así como el hecho de haber hecho uso de la prorroga legal, por otra parte, alego la demandada, que la actora omitió al Tribunal, el deseo que tuvieron las partes de continuar con la relación arrendaticia posterior al vencimiento de la prorroga legal, teniendo como objeto el mismo inmueble, que esa voluntad esta expresada en la continuidad en el cobro de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendadora posterior al vencimiento de la prorroga legal por Ley concedida y que bien se demuestra de los recibos correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, cancelados directamente a la arrendadora por recibos números: 17.337, 17.417 y 17.438 y los subsiguientes pagos de cánones de arrendamiento por la vía de la consignación judicial ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, expediente 2009-0074, toda vez, que la arrendadora de forma unilateral, le cambio el concepto de canon de arrendamiento por el de indemnización sustitutiva, concepto este que no ha sido producto de un acuerdo entre las partes, el cual se niega y rechaza con todo vigor, que se hace valer como pago de canon de arrendamiento, que como consecuencia en la continuidad en el cobro de los cánones de arrendamiento, se dio nacimiento a una nueva relación contractual, pero a tiempo indeterminado, por lo que se hace inoficiosa la consecución de la acción de cumplimiento interpuesta por la parte actora, por lo que pide que la presente acción se declare sin lugar e inadmisible.
Con relación a la tacita reconducciòn del contrato de arrendamiento, la parte actora alego lo siguiente: Que se le olvido a la parte demandada lo establecido en el artículo 1601 del Código Civil que señala: “Si ha habido deshaucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tacita reconducciòn”, que como lo señala la parte demandada, los recibos marcados A, B y C, los cuales reconocen en su contenido y firma (a pesar de que los dos (2) últimos son fotocopias de instrumentos privados), en estos se señala claramente que son por concepto de indemnización de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, que lo que la arrendadora ha percibido del arrendatario es la indemnización sustitutiva por la ocupación ilegal que ha ejercido la parte demandada vencida la prorroga legal, que si el arrendatario no estuvo de acuerdo con el concepto del pago, ¿porque los acepto?, y en su lugar no procedió a consignar los alquileres en el Tribunal de consignaciones, como así lo hizo posteriormente, que indudablemente no ha sido producto de un acuerdo entre las partes y para invocar la tacita reconducción.
En tal sentido, el Tribunal, como punto previo, pasa emitir su pronunciamiento con relación a la indeterminación del contrato de arrendamiento, previa las siguientes consideraciones:
El presente caso, se trata de un juicio de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino del mismo y la prorroga legal, en el cual las partes celebraron un contrato de arrendamiento en fecha 20 de Octubre de 2005, por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 17, tomo 70, sobre el local distinguido con el Nº 1-A, del Edificio Los Ángeles, Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual comenzó a regir en fecha 01 de Octubre de 2005, según la cláusula tercera de dicho contrato que establece:

“TERCERA: El termino de este contrato es de UN (1) AÑO contado a partir del primero (1º) de Octubre de 2005; este termino se considerara prorrogado automáticamente por lapsos de un (1) año, si una de las partes no notifica a la otra, por escrito y con un mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo inicial o de cualesquiera de las prorrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se consideraran como plazo de duración inicial o a tiempo determinado y se regirán por las mismas condiciones que para el se estipulan, todo lo cual es aceptado expresamente por “EL ARRENDATARIO”.

Por lo que el contrato de arrendamiento entro en vigencia el 01 de Octubre de 2005 y el cual venció el 01 de Octubre de 2006, y por cuanto no hubo notificación sobre la no prorroga del mismo, este se prorrogo por un (1) periodo mas de un (1) año, posteriormente el 16 de Agosto de 2008, la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, le notifico al arrendatario, sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento, en tal sentido y por haberse hecho la notificación dentro del tiempo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento antes citada, el mismo venció el 01 de Octubre de 2007, comenzando a correr al día siguiente, es decir, el 02 de Octubre de 2007 y de pleno derecho, la prorroga legal de un (1) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber tenido la relación arrendaticia una duración de dos (2) años, la cual venció el 02 de Octubre de 2008, ahora bien, en cuanto a la indeterminación del contrato de arrendamiento, alegada por la parte demandada, en virtud, de que vencida la prorroga legal, la parte actora y arrendadora del inmueble ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., recibió los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, se debe señalar, que si bien, el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, faculta al arrendador o propietario para retirar los cánones de arrendamiento cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada de una relación arrendaticia, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción, a menos que se fundamente el juicio en la falta de pago de cánones de arrendamiento, entiende esta juzgadora, que el artículo esta referido solo a la renuncia o desistimiento de la acción y no establece nada sobre la indeterminación del contrato de arrendamiento o que se produzca la tacita reconducciòn del mismo, pues bien, salvo la excepción establecida en dicha norma, en los demás casos, como en el de autos, el recibo de los cánones de arrendamiento no acarrea el desistimiento tácito de la acción (de cumplimiento de contrato), pero el juez en su sentencia debe pronunciarse, y mas, en el caso que le fuera alegada, sobre la consecuencia que acarrea para el contrato, el hecho de recibir los cánones de arrendamiento después de vencida la prorroga legal, para lo cual se establece, que para que un contrato de arrendamiento se indetermine en el tiempo y opere la tácita reconducción consagrada en el artículo 1600 del Código Civil, se requiere que una vez vencida la prórroga legal, el inquilino continúe ocupando el inmueble con la venia del arrendador, siendo una prueba indefectible de ello, el hecho que el arrendador continúe recibiendo los cánones de arrendamiento, una vez vencida la prórroga legal.
El arrendatario no podría oponer la tácita reconducción del contrato, por el sólo hecho de continuar en el goce de la cosa, después de vencida la prorroga legal, no se produce la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejarlo en posesión de la cosa arrendada y para que opere la tácita reconducción, es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado.
Ahora bien, corresponde determinar cómo se evidencia la voluntad del arrendador de dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, y en este sentido, el caso típico, sería que el arrendador recibiera el canon de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, pues entonces, claramente estaría manifestando, que aunque el contrato terminó, tiene la voluntad de que el arrendatario continúe gozando de la cosa más allá del término pactado; pues, evidentemente si el arrendador procede a cobrar el canon de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal, está manifestándole al arrendatario que quiere que él continúe con sus obligaciones como inquilino, en las condiciones pactadas (salvo la duración del contrato), esto es, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento; pero, ahora a tiempo indeterminado, operando así la tácita reconducción.
En tal sentido, corren insertos al folio 80, tres recibos de pago, signados A, B y C, el recibo marcado A, en original, signado con el N° 17.337, por MIL CIENTO OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. F. 1.187,00), que comprende la cantidad de MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs.F.1.166,40) por concepto de indemnización sustitutiva del mes de Octubre de 2008 y VEINTE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs.F. 20,60) por concepto de consumo de agua, recibo marcado B, en copia, signado con el N° 17.417, por MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. F. 1.188,00), que comprende la cantidad de MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs.F.1.166,40) por concepto de indemnización sustitutiva del mes de Noviembre de 2008 y VEINTE Y UN BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs.F. 21,60) por concepto de consumo de agua y recibo marcado C, en copia, signado con el N° 17.438, por MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. F. 1.188,00), que comprende la cantidad de MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs.F.1.166,40) por concepto de indemnización sustitutiva del mes de Diciembre de 2008 y VEINTE Y UN BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs.F. 21,60) por concepto de consumo de agua, los cuales fueron reconocidos expresamente por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas de fecha 18 de Junio de 2009, que corre inserto a los folios que van del 108 al 116, a pesar de que los recibos marcados B y C fueron consignados en copias simples, al señalar la parte actora lo siguiente: “...En este orden de ideas como señala parte demandada, los recibos marcados “A”, “B” y “C”, los cuales reconocemos en su contenido y firma (a pesar de que los dos últimos son fotocopias de instrumentos privados)...”, es por lo que considera este Tribunal, que al haberse pagado en cada uno de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, la cantidad de MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs.F.1.166,40), que equivale al canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato, mediante Resolución N° 011689 de fecha 21 de Diciembre de 2007, cuya copia simple corre inserta a los folios 17,18 y 19, a pesar de haberse colocado en dichos recibos, que era por concepto de indemnización sustitutiva de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, se le recibió al arrendatario el pago de una cantidad de dinero por el uso del inmueble, que equivale al pago del canon de arrendamiento, toda vez, que el hecho de recibir pago de dinero al arrendatario después de vencida la prorroga legal y más aun, si ese pago corresponde al mismo monto del canon de arrendamiento, se esta consintiendo en la permanencia del inquilino en el inmueble, ya que de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico, la conducta que debe asumir un arrendador, cuando no quiere la permanencia del inquilino en el inmueble arrendado después de vencida la prorroga legal, es el no recibo de pago alguno por su permanencia en el mimo, en tal sentido, y en virtud, de que las normas que rigen las relaciones arrendaticias son de orden publico y el hecho de haber recibido en cada uno de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, la cantidad mensual de MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs.F.1.166,40), que equivale al canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato, mediante Resolución N° 011689 de fecha 21 de Diciembre de 2007, independientemente del concepto que se señalo en el recibo de pago, trajo como consecuencia, la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, lo que hace inadmisible la acción de cumplimiento de contrato, resultando forzoso declarar sin lugar la demanda.
Con vista a la anterior declaratoria este órgano jurisdiccional no hace pronunciamiento en cuanto a las demás defensas alegadas en el presente juicio y al fondo de la causa, así como las demás probanzas que cursan en autos y así se decide.
III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., contra el ciudadano FREDY ANTONIO CASANOVA ORTEGON por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta sentencia.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en este proceso.
TERCERO: Por cuanto la presente sentencia salió fuera de lapso se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese, Notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los (04) días del mes de Agosto de 2009. Años 199° y 150°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
Exp. N° AP31-V- 2008-002400