TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
SEDE: ALZADA
199º y 150º

PARTE DEMANDANTE: ANGEL OMAR PEÑALOZA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.076.838. APODERADO JUDICIAL: ABG. JESÚS ANTONIO GIL BLANCO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.227.953 e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 30.997.

PARTE DEMANDADA: LUZ MARINA MALDONADO LEÓN venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.266.201. APODERADO JUDICIAL: ABG. LUIS IVAN ARCIA CARPIO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.046.641 e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 49.226.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)
EXPEDIENTE: 13.817
DECISIÓN: DEFINITIVA

I. ANTECEDENTES

Suben a esta Alzada las presentes actuaciones procedentes del Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado LUIS IVAN ARCIA CARPIO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.046.641 e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 49.226 en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LUZ MARINA MALDONADO LEÓN venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.266.201, contra la decisión de fecha 01 de abril de 2.009 dictada por el mencionado Tribunal y que declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas y Con Lugar la demanda de Desalojo interpuesta en contra de la ciudadana mencionada, por el ciudadano ANGEL OMAR PEÑALOZA ya identificado.
Las precitadas actuaciones se recibieron en este Tribunal en sede de Alzada en fecha 13 de abril de 2009, contentivo de una pieza principal conformada por ciento sesenta y tres (163) folios. Seguidamente y mediante auto de fecha 20 de abril de 2009, este Tribunal fijó conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia una vez que constaren en autos las notificaciones de las partes integrantes del presente juicio. (Folio 166).
II. DE LA DECISIÓN RECURRIDA

En fecha 12 de marzo de 2.009 el Tribunal a quo dictó decisión en la cual declaró sin lugar las cuestiones previas relativas a los ordinal 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y:
“…CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó el ciudadano ANGEL OMAR PEÑALOZA GONZÄLEZ contra la ciudadana LUZ MARINA MALDONADO LEÓN y condenó a la parte demandada a: PRIMERO: Hacer entrega del identificado inmueble a la parte demandante, libre se bienes y cosas y Al pago de las costas de Ley, en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

III.- DEL ESCRITO DE APELACIÓN

En fecha 03 de abril de 2.009 el abogado LUIS IVAN ARCIA CARPIO ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó diligencia mediante la cual apeló de la decisión dictada por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua de fecha 01 de abril de 2009 (folio 159) posteriormente en fecha 06 de abril de 2.009 presentó nueva diligencia ratificando la apelación de la sentencia definitiva y del auto que admitió la prueba de los testigos propuestos por la parte demandante.

IV.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, este Tribunal pasa a decidir la apelación interpuesta y lo hace previo a las consideraciones siguientes:
La presente causa, se inició por demanda de Desalojo intentada por el ciudadano ANGEL OMAR PEÑALOZA ya identificado, asistido por el abogado JESÚS ANTONIO GIL BLANCO inpreabogado Nº 30.997 contra la ciudadana LUZ MARINA MALDONADO LEÓN ya identificada; quien en la actualidad es el propietario del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre el construida, ubicado en la calle 10, distinguido con el Nº 213 del Barrio San José, Jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con parcela Nº 61 (antes Nº 12); SUR: Con la segunda avenida, que es su frente; ESTE: Con la parcela Nº 3 y OESTE: Con la calle 10.
Dicha propiedad fue adquirida mediante compra realizada a los ciudadanos ELEANOR MARÍA MORRIS DÍAZ, ANNEMARIE JESUCITA MORRIS DÍAZ, ANNE TERESA MORRIS DÌAZ Y HERBET LLOYD MORRIS DÍAZ, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.253.881, V- 11.980.698, V-9.685.716 y V-12.857.131 respectivamente; la misma se evidencia en documento de compra el cual fuere autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay estado Aragua, anotado bajo el Nº 89, Tomo 91 de fecha 05 de junio de 2.008 y posteriormente registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua en fecha 28 de julio de 2.008, bajo el Nº 42, folios 341 al 348, Protocolo Primero, Tomo Octavo, Tercer Trimestre del año 2.008. No obstante el referido inmueble ha venido siendo ocupado por la ciudadana LUZ MARINA MALDONADO LEÓN ya identificada, en su calidad de arrendataria a tiempo indeterminado quien celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA TERESA DÍAZ DE MORRIS en fecha 30 de diciembre de 2.003, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay estado Aragua, bajo el Nº 30, Tomo 122 de los Libros llevados en esa oficina.
Advierte el demandante que una vez que realizó la compra del inmueble supra identificado, procedió a notificar a la arrendataria y hoy demandada de su condición de propietario y la subrogación que asumía a la condición de la arrendadora anterior. La notificación en referencia fue practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua el 31 de octubre de 2.008. Posteriormente y en fecha 01 de diciembre de 2.008 el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, practicó Inspección Judicial en el inmueble en referencia previa solicitud presentada por el hoy demandante, en la cual se dejó constancia del estado de deterioro en que se encontraba para el momento de la inspección judicial, la estructura física del inmueble arrendado.
Así las cosas, el Tribunal de la causa en fecha 14 de enero de 2009 admitió la demanda siendo tramitada por el procedimiento breve, en consecuencia se ordenó emplazar a la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación. (Folio 55).
En fecha 20 de enero de 2.009 se libró la compulsa respectiva a la parte demandada. (Folio 58).
El 26 de febrero de 2.009 el alguacil del a quo dejó constancia que se trasladó a hacer entrega de la citación a la parte demandada quien se negó a firmar. (Folio 60).
El 02 de marzo de 2.009 el Tribunal de la causa acordó que la Secretaria de dicho Juzgado fijara cartel de citación en el domicilio de la demandada con la exposición del funcionario relativa a su citación. (Folio 68).
El 05 de marzo de 2.009 la Secretaria del a quo hizo constar que fijó el cartel ordenado. (Folio 69).
El 09 de marzo de 2.009 compareció ante el a quo la ciudadana LUZ MARINA MALDONADO LEÓN parte demandada en el presente juicio, debidamente asistida por el abogado LUIS IVAN ARCIA CARPIO, quien confirió poder apud acta al mencionado abogado. (Folio 71). En esa misma fecha presentó en nueve folios escrito de contestación a la demanda. (Folios 72 al 80).
El 10 de marzo de 2.009 el Tribunal de la causa emitió sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró competente para conocer del presente juicio, en razón de la cuantía. (Folios 81 al 83).
El 12 de marzo de 2.009 el representante judicial de la pare demandada apeló la decisión interlocutoria que declaró la competencia del Tribunal a quo. (Folio 84). En esa misma fecha el abogado supra mencionado presentó escrito de promoción de pruebas. (Folio 85).
El 13 de marzo de 2.009 el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas. (Folios 92).
El 16 de marzo de 2.009 el a quo admitió las pruebas presentadas por las partes demandante y demandada, y fijó para el segundo día de despacho siguiente la evacuación de la Inspección Judicial promovida por la parte demandada. (Folio 98).
El 18 de marzo de 2.009 el a quo se trasladó y constituyó en el inmueble cuyo desalojo se demanda y practicó la Inspección Judicial acordada. (Folios 99 al 101).
En esa misma fecha el apoderado judicial de la parte demandante presentó en un folio útil escrito de promoción de pruebas. (Folio 103).
El 19 de marzo de 2.009 el ciudadano ALFREDO MARTÍNEZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.265.719 actuando en su carácter de experto fotográfico en la Inspección Judicial evacuada por el a quo; consignó las fotografías tomadas en dicha inspección. (Folios 104 al 123).
El 20 de marzo de 2.009 el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandante, fijando para el primer día de despacho siguiente la evacuación de la Inspección Judicial promovida y los testigos propuestos. (Folio 124).
El 23 de marzo de 2.009 oportunidad fijada para la evacuación de la Inspección Judicial promovida por la parte demandante en el presente juicio, de dejó constancia que la misma no pudo ser evacuada, por cuanto nadie atendió el llamado del Tribunal en el inmueble a inspeccionar y donde el apoderado judicial de la demandada manifestó que recibió llamada telefónica efectuada por la demandada, donde ésta le manifestó que se encontraba en la ciudad de Palo Negro estado Aragua, en diligencias relacionada a su salud. (Folios 125).
El 23 de marzo de 2.009 el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de oposición a la admisión de la prueba de testigos de la demandante. (Folios 126 al 129).
En esa misma fecha y siendo la oportunidad legal fijada por el a quo para las deposiciones de los testigos propuestos por la demandante, comparecieron los ciudadanos LUIS SALVADOR MONTAÑO y SANTA RAQUEL LAZALA DE ARAUJO, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.243.417 y V-3.434.202 respectivamente, siendo declarado desierto el acto de deposición de la ciudadana ARACELI DEL CARMEN TRUJILLO ACOSTA. (Folios 130 al 133.).
El 24 de marzo de 2.009 el Juez a quo de conformidad con los artículos 14 y 257 del Código de Procedimiento Civil instó a las partes a una audiencia conciliatoria en el presente juicio, a realizarse ese mismo a las 09:00 A.M. Seguidamente ese mismo día, los representantes judiciales de las partes en el presente juicio, solicitaron al Tribunal un lapso de 48 horas continuas para la celebración del acto conciliatorio. (Folios 134 y 135).
Mediante auto de fecha 25 de marzo de 2.009 el a quo acordó conceder a las partes el lapso solicitado para la celebración del acto conciliatorio. En esa misma fecha el abogado JESUS GIL BLANCO en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de observaciones.
El 26 de marzo de 2.009 los representantes judiciales de las partes, manifestaron que en virtud de no haber llegado a ningún acuerdo en el presente juicio, solicitan al Tribunal dicte sentencia definitiva. (Folio 143).
El 27 de marzo de 2.009 el a quo oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por la parte demandada contra el auto de admisión de las pruebas de la demandante y ordenó computar los días de despacho transcurridos en dicho Tribunal desde el 10 de marzo de 2.009 hasta el 23 de marzo de 2.009.
En fecha 31 de marzo de 2.009 el abogado LUIS ARCILA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó se rectificara el error que contenía el cómputo efectuado el 27 de marzo de 2.009. Siendo corregido dicho cómputo en esa misma fecha. (Folio 147).
El 01 de abril de 2.009 el a quo emitió la sentencia definitiva y hoy recurrida.
En fecha 03 de abril de 2.009 la parte demandada en la persona de representante legal, apeló la sentencia emitida por el a quo, solicitando además copia certificada de dicha decisión (Folios 159 al 160).
Mediante diligencia de fecha 06 de abril de 2.006 la parte demandada ratificó la apelación interpuesta en la presente causa, la misma fue oída en ambos efectos por el a quo siendo librado el oficio respectivo para su distribución. (Folios 162 y 136).
Observa esta Alzada que el recurrente fundamentó la presente apelación en la presunta ilegalidad incurrida por el a quo al momento de admitir las testimoniales propuestas por la parte demandante así como su posterior valoración en la sentencia definitiva; sin embargo a los fines de analizar las razones de hecho y de derecho que motivaron su disconformidad con la recurrida, este Tribunal entrará a revisar la legalidad del fallo recurrido en su totalidad, y en tal sentido estima:
El ciudadano ANGEL OMAR PEÑALOZA GONZÁLEZ ya identificado, demandó por desalojo, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.604, 1.614 del Código Civil y 34 literal “E” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la ciudadana LUZ MARINA MALDONADO LEÓN ya identificada y limitó su pretensión en los hechos siguientes:
1) El desalojo del inmueble dado en arrendamiento, ubicado en la Segunda Avenida, distinguido con el Nº 23, Barrio San José, Municipio Girardot del estado Aragua y hacerle entrega del mismo, totalmente desocupado, libre de personas animales y cosas.
2) A que la demandada pagué las costas y costos del presente juicio.
3) A que la demandada pagué los honorarios de abogados calculados al treinta por ciento (30%) conforme lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, la accionada manifestó lo siguiente:
1) Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la “…baja estimación de la demanda hecha por la parte actora…” al estima la demanda por debajo del valor del inmueble; por cuanto según el documento de adquisición del inmueble, para el 05 de junio de 2.008 “…fue vendido en la cantidad de Ciento setenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 170.000)…”
2) Opuso además la cuestión previa del ordinal 2º del artículo 346 ejusdem, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, esto es debido -a su decir- a que no consta en autos que el actor hay suscrito contrato de arrendamiento con la demandada o que en su defecto la arrendadora Maria Teresa Díaz de Morris haya cedido los derechos contractuales al demandante ciudadano Ángel Omar Peñaloza González.
3) También opuso la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 ejusdem, es decir, el defecto de forma de la demanda por no llenar las exigencias del artículo 340 ejusdem, específicamente el numeral 4º referido al objeto de la pretensión, por cuanto -a su decir- el actor no determinó con precisión los linderos del inmueble cuyo desalojo solicita; asimismo el defecto de forma del numeral 5º del mencionado artículo 340, referido a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión y sus pertinentes conclusiones; toda vez que el actor en su libelo no indicó las pertinentes conclusiones. Igualmente opuso el defecto de forma del numeral 9º referido a la sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174 ejusdem; por cuanto -según dice- el actor no indicó el libelo de la demanda su dirección o domicilio procesal.
4) Impugnó la inspección extrajudicial evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua y que fuere acompañada al libelo de la demanda, por que -a su decir- dicha inspección fue evacuada extra litem sin el control de la parte demandada.
5) Impugnó además la notificación efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua evacuada previa solicitud del demandante.
6) Finalmente contestó la demanda en los términos siguientes, negó, rechazó y contradijo lo alegado por el actor referido a que la demandada ocupe el inmueble ubicado en la calle 10 distinguido con el Nº 213 del Barrio San José; por cuanto la demanda ocupa es el inmueble ubicado en el Barrio San José, segunda avenida casa Nº 213 de esta ciudad de Maracay, en calidad de arrendataria según consta en contrato de arrendamiento de fecha 30 de diciembre de 2.003, con una duración de un año fijo, dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría pública Cuarta de Maracay, bajo el Nº 30, tomo 122 el cual se convirtió en contrato a tiempo indeterminado.
7) Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho; agregó además que es falso que la demandada haya ocasionado deterioros mayores al inmueble arrendado, que los provenientes del uso normal del inmueble; por cuanto en el contrato de arrendamiento se estipuló específicamente en la cláusula novena que las reparaciones menores de Treinta Mil Bolívares actualmente Treinta bolívares fuertes (Bs. 30,oo) son de cargo de la arrendataria; sin embargo la demandada mantiene un estricto mantenimiento al inmueble, aun siendo el monto de las reparaciones mayores a la cantidad antes mencionada.
8) Negó, rechazó y contradijo y en consecuencia manifestó que es falso que la demandada haya causado daños al inmueble consistentes en desprendimiento de frisos en la fachada general, que la pintura este rayada con grietas y manchas de color marrón, que la platabanda tenga manchas color marrón, con desprendimiento de friso y de pintura y parte de la placa, que las ventanas se observen con vidrios rotos, que sus protectores tengan la pintura desprendida con signos de oxidación, que los marcos de las ventanas tengan la pintura desprendida y la madera este deteriorada y que las rejas en forma general estén deterioradas con desprendimiento de pintura y signos de oxidación; por cuanto la demandada le hace un mantenimiento general de pintura y acabados a dicho inmueble anualmente.
9) Rechazó y contradijo la estimación de la demanda efectuada por el demandante en la cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 5.000,oo) por considerarla insuficiente.
10) Por último solicitó la apreciación del escrito presentado y que sea declarada sin lugar la demanda.
De las afirmaciones expuestas por las partes, se verificó que la controversia se limita al punto siguiente:
La comprobación de los daños físicos ocasionados a la estructura del inmueble, ocupado por la arrendataria y aquí demandada.
Por lo tanto éste Tribunal realiza un análisis del material probatorio consignado con el escrito libelar y observa:
a) Copia certificada del documento de venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre éste construida, distinguida con el Nº 213, ubicada en la Segunda Avenida cruce con calle 10 del Barrio San José de la ciudad de Maracay estado Aragua, otorgado por los ciudadanos ELEANOR MARÍA MORRIS DÍAZ, ANNEMARIE JESUCITA MORRIS DÍAZ, ANNE TERESA MORRIS DÌAZ Y HERBET LLOYD MORRIS DÍAZ; al demandante de autos ciudadano ANGEL OMAR PEÑALOZA GONZALEZ todos suficientemente identificados; el cual se encuentra registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del estado Aragua, anotado bajo el Nº 42, Tomo 8, de fecha 28 de julio de 2.008, folios del 341 al 348, Protocolo Primero, tomo 8º, Tercer Trimestre.
b) Copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas MARÍA TERESA DÍAZ DE MORRIS venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-833.622 en su carácter de arrendadora y LUZ MARINA MALDONADO LÉON ya identificada, en su carácter de arrendataria.
c) Copia fotostática de un documento privado suscrito por la ciudadana MARÍA TERESA DÍAZ DE MORRIS dirigido a LUZ MARINA MALDONADO LÉON fechado el 14 de septiembre de 2.006 mediante el cual le notifica a la arrendataria y aquí demandada, su deseo de vender el inmueble arrendado.
d) Copia fotostática de una diligencia presentada ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, de fecha 23 de octubre de 2.008 suscrita por el demandante.
e) Notificación Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 27 de octubre de 2.008, en la cual el demandante en el presente juicio, le manifiesta a la demandada la subrogación al carácter de arrendador del inmueble que ésta ocupa.
f) Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua constante de veinticuatro (24) folios incluyendo fotografías.
Siendo la oportunidad legal para presentar pruebas, la demandada el representante judicial de la demandada promovió lo siguiente:
1.- El mérito favorable que se desprende de los autos.
2.- Poder apud acta otorgado al abogado LUIS ARCIA CARPIO ya identificado.
3.- Copia fotostática el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la ciudadana MARÍA TERESA DÍAZ DE MORRIS, con el cual pretende probar que la demandada y arrendataria sólo está obligada a las reparaciones menores del inmueble equivalentes a Treinta Bolívares fuertes (Bs 30,oo).
4.- Inspección judicial para que el Tribunal se trasladare y constituyera en el Barrio San José, segunda avenida, casa Nº 213 de Maracay estado Aragua, a los fines de dejar constancia del estado de conservación y mantenimiento de pisos, paredes techos y fachada del inmueble, así como de la pintura, del friso, de las rejas y de los techos; igualmente para dejar evaluar si al inmueble se le a causado daños mayores o deterioro aparte del uso normal del mismo; reservándose señalar otro particular al momento de la práctica de dicha inspección.
Por su parte el demandante promovió lo siguiente:
1.-Prueba de testigos en la persona de los ciudadanos LUIS SALVADOR MONTAÑO, SANTA RAQUEL LAZALA DE ARAUJO y ARACELI DEL CARMEN TRUJILLO ACOSTA, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.243.417, V-3.343.302 y V-5.217.589 respectivamente.
2.- Inspección judicial a practicarse en la segunda avenida Nº 213, del Barrio San José de esta ciudad de Maracay estado Aragua, con la finalidad que se deje constancia de las manchas de humedad en las paredes y techo del inmueble y del estado en que se encuentra la platabanda de dicho inmueble.
Ahora bien, es menester pronunciarse acerca de la procedencia o no de las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la demandada, quien alegó las de los ordinales 1º, 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto -a su decir- el Tribunal de la causa no es el competente para conocer del presente juicio en virtud de la estimación de la demanda, la cual a su parecer es insuficiente, toda vez, que aduce que el costo del inmueble es mucho mayor a Cinco Mil Bolívares Fuertes (5.000,oo) cantidad ésta en la que fue estimada la demanda. Con relación al ordinal 2º del artículo 346 ejusdem, referido a la falta de cualidad del demandante de autos para intentar el presente juicio, por cuanto sostiene que el demandante y actual propietario del inmueble arrendado no se subrogó a los derechos de la arrendadora y al no hacerlo, no tiene cualidad para demandar el desalojo del inmueble arrendado. Con respecto al ordinal 6º del referido artículo, relativo al defecto de forma de la demanda por no haber cumplido las exigencias del artículo 340 ejusdem, específicamente los numerales 4º referido al objeto de la pretensión, ya que -a su decir- el demandante no determinó con precisión los linderos del inmueble arrendado; y al numeral 5º referido a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, ya que aduce que el demandante no indicó en su libelo, las pertinentes conclusiones, finalizando con el ordinal 9º del mencionado artículo 340 referido a la sede o dirección del demandante señalada en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo así ésta Alzada observa con respecto a la cuestión previa de la falta de competencia; la misma fue resuelta de manera acertada por el a quo quien declaró su propia competencia en el presente juicio, fundamentándose en la resolución Nº 1000 de fecha 19 de julio de 1.999 (G.O Nº 36.799 de 16 de agosto de 1.996) emitida por el extinto Consejo de la Judicatura, mediante la cual se determinó la cuantía de los Tribunales de Municipio, los cuales hasta la fecha de ser emitida dicha decisión, conocían de las demandas interpuestas estimadas hasta por CINCO MILLONES DE BOLÍVARES actualmente CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,oo). Y por tratarse la presente controversia de un desalojo y no de una venta, se declaró competente para conocer el presente juicio. Sin embargo es preciso indicar que el alegato de la falta de competencia del Juez a quo, no es la manera idónea de atacar la estimación de la cuantía de la demanda, bien por insuficiente o por exagerada; sino por el contrario, se debe seguir el procedimiento establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, referido a la impugnación de la cuantía. Y así se establece.
Con respecto a la cuestión previa del ordinal 2º referido a la falta de cualidad del demandante, la misma fue resuelta por la recurrida acertadamente, al indicar que “…el ciudadano ANGEL OMAR PEÑALOZA GONZÁLEZ se subrogó los derechos y obligaciones que tenia el anterior arrendador y por ende posee la cualidad de ser sujeto de derecho activo en presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. Esto por cuanto se observa que el demandante adquirió mediante documento de venta debidamente protocolizado el inmueble arrendado, subrogándose así en los derechos y obligaciones de la arrendadora. Siendo así se hace necesario citar el contenido del fallo emitido por la Sala Constitucional del nuestro Máximo Tribunal que ha establecido que la subrogación arrendaticia, consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador.
En efecto, en sentencia número 1753 de fecha 9 de octubre de 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:
“…Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico…”

Siendo así, es evidente que con la compra del inmueble arrendado el demandante adquirió los derechos que correspondían a la arrendadora y con ello, se coloca en la posición del sujeto a quién se le reconoce la posibilidad de ejercer la acción; por lo tanto, resulta imperioso declarar que aunque la demandada no celebró contrato de arrendamiento alguno con el aquí demandante; éste como consecuencia de la subrogación arrendaticia, se encuentra suficientemente legitimado para ejercer el presente juicio de desalojo, por lo que es desechado el alegato de la falta de cualidad del actor para intentar la presente demanda. Y así se declara.
Con relación a la cuestión previa del ordinal 6º por el defecto de forma de la demanda, específicamente al numeral 4º del artículo 340 ejusdem, ésta Alzada ratifica lo expresado por el a quo por cuanto en todo caso, la pretensión del actor es obtener el desalojo del inmueble arrendado, no existiendo discusión alguna sobre la propiedad del inmueble en mención, por lo que se confirma el criterio del Tribunal de la causa al indicar, que la manera como se describió el inmueble arrendado en el escrito libelar, es suficiente para determinarlo en el presente juicio. Y así se decide.
Ahora bien con relación al numeral 5º del artículo 340 ejusdem, se observa que el a quo al analizar este defecto de forma indicó lo siguiente:
“…En lo atinente al ordinal 6º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: A todas luces, considera este Tribunal que la parte actora cumplió con los indicados requisitos, por lo que la cuestión previa signada con el numeral 6º no debe prosperar. Así expresamente queda decidido…”

Como se evidencia el a quo de manera inexacta al momento de decidir el defecto de forma del numeral 5º emitió pronunciamiento con respecto al numeral 6º; siendo el alegado en el escrito de contestación el referido a “…la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones…” específicamente por cuanto a decir del apoderado judicial de la demandante, no se establecieron en el libelo las pertinentes conclusiones. Siendo así este Tribunal disiente totalmente de lo antes transcrito y pasa de seguidas a analizar el referido numeral.
Contempla el numeral 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil la causa de pedir, que no es más que el fundamento de la pretensión; el cual debe ser desarrollado por el demandante en el escrito libelar, haciendo una relación de los hechos y del derecho aplicable, con las pertinentes conclusiones; tal narración concierne a la determinación del derecho sustancial cuyo reconocimiento se pretende, su cuantía y su exigibilidad actual, explicando el origen de ese derecho. Con relación a este numeral, se evidencia, que en el escrito libelar, el actor realizó una relación detallada de los hechos y los fundamentos de derecho en los que sustenta su pretensión y sus respectivas conclusiones; por lo que este Juzgador se pronuncia indicando que el libelo de la demanda no adolece del defecto de forma señalado por la demandada referido al fundamento de la pretensión así como sus pertinentes conclusiones. Y así se establece.
Con respecto al ordinal 9º del artículo 340 ejusdem, referido a la sede o dirección del demandante señalada en el artículo 174 de la norma in comento; éste Tribunal indica que dicho ordinal tampoco fue analizado por el a quo en la sentencia recurrida; sin embargo sostiene esta Alzada que no existe momento preclusivo para señalar el domicilio procesal, por ende su omisión en el escrito de la demanda no da lugar a la sexta (6º) cuestión previa, porque la sanción respectiva está ya consagrada en el artículo 174, la cual es en todo caso notificar al actor en la sede del Tribunal de la causa, mediante la simple fijación de la boleta en la cartela de dicho Juzgado. En consecuencia la mencionada cuestión previa se tiene como no opuesta. Y así se decide.
Con relación a lo promovido por la parte demandada, es necesario indicar que el mérito favorable no es un medio de prueba, sino que es deber del Juez aplicarlo en razón del Principio de Exhaustividad Probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas y cada una de las pruebas aportadas a los autos aún cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción; este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el mérito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta o no. Y así se establece.
La parte demandada promovió inspección judicial, con la cual pretendía demostrar lo siguiente: “…PRIMERO: Estado de conservación y mantenimiento de pisos paredes y techos y fachada del inmueble…” y “…SEGUNDO: me reservo de señalar otro particular que considere necesario en el momento de la practica de la solicitud…”. Se observa pues de lectura del acta que el a quo con relación al particular primero de dicha solicitud, dejó sentado lo siguiente: “…Este Juzgado luego de haber efectuado un recorrido por las instalaciones del inmueble pudo constatar, que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento, en cuanto a pisos, techos, fachada, en una de de las paredes de una habitación se observan restos de humedad y pintura esconchada… omissis…”
Como se desprende del acta de inspección y de las fotografías tomadas al momento de la misma, el inmueble cuyo desalojo se solicita, fue remozado en su estructura física, logrando disimular de alguna manera, los daños que se observan en las fotografías de la inspección extra litem consignada con la demanda. Sin embrago éste Juzgador haciendo uso de la sana crítica advierte, que en las tomas fotográficas de dicha inspección se observan rastros de humedad en la paredes del inmueble, así como el mal estado del techo del mismo, lo cual haciendo uso del Principio de Comunidad de la Prueba, le da fuerza a las afirmaciones del demandante en su escrito libelar y se valora la misma como un indicio, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Corresponde en este aparte analizar el referido contrato de arrendamiento el cual en su cláusula Segunda establece lo siguiente:
“…el plazo de duración de este contrato es de Un (01) año a término fijo, contado a partir del día 30 de Diciembre del año 2.003…omissis…”

Como se observa, la fecha de inicio de la relación contractual fue el 30 de diciembre de 2.003 por un (01) año fijo, es decir, que el contrato finalizó el 30 de diciembre de 2.004 teniendo una prorroga legal, de seis meses, que sería entonces, hasta el 30 de junio de 2.004.
En este sentido y visto los términos en que la parte accionada contestó la demanda; la misma reconoció su condición de arrendataria del inmueble y como se observa que en el presente juicio que en la relación contractual operó lo que la doctrina denomina como tácita reconducción, la presente demanda de desalojo se interpuso de manera acertada. Y así se declara.
En efecto y como demostrada como fue la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, éste Tribunal pasa a revisar el contenido de la cláusula Novena del referido contrato que establece lo siguiente:
“…las reparaciones menores de treinta mil bolívares (Bs.30.000,oo) actualmente TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30,oo) serán por cuenta de “LA ARRENDATARIA”, y las mayores, si son por falta de oportuna notificación a “LA ARRENDADORA” o por mal uso o daño intencional al inmueble arrendado…”.

El incumplimiento de esta cláusula fundamenta la pretensión de desalojo del demandante, por cuanto alega el deterioro en la estructura física del inmueble arrendado, alegato desmentido por la parte demandada por cuando asegura que es falso que la estructura de dicho inmueble se encuentre deteriorada.
Para demostrar sus afirmaciones la parte demandante consignó con la demanda, inspección judicial extra litem evacuada en fecha 17 de noviembre de 2.008 por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua; en la cual se dejo constancia de lo siguiente:
“…Por cuanto fue imposible el acceso al inmueble se deja constancia que este particular fue evacuado en la parte externa del inmueble. El Tribunal pasa a dejar constancia del estado en que se encuentra el inmueble de la manera siguiente: En la fachada se encuentran de manera general, las paredes con desprendimiento de friso, pintura, rayadas, con grietas y manchas de color marrón; la platabanda se observa con manchas de color marrón, con desprendimiento de friso, pintura y parte de la placa. Las ventanas se observan con vidrios rotos, sus protectores con la pintura desprendida y con signos de oxidación, los marcos de las ventanas en madera, con la pintura desprendida y la madera deteriorada. Las rejas en forma general, se observan deterioradas, con desprendimiento de pintura y signos de oxidación…”

Igualmente promovió en el lapso probatorio respectivo, las testificales de los ciudadanos LUIS SALVADOR MONTAÑO, SANTA RAQUEL LAZALA DE ARAUJO y ARACELI DEL CARMEN TRUJILLO ACOSTA así como también inspección judicial en el inmueble cuyo desalojo solicita.
Ahora bien, el recurrente manifestó su disconformidad con el a quo por la admisión de la prueba de testigos antes mencionada, por lo que ejerció apelación contra el auto de admisión; indicando que el Tribunal de la causa admitió “…mala y erróneamente la prueba de testigos de la parte actora…” al haber fijado la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos supra para el día de despacho siguiente a la fecha de admisión; manifestando además que “…el actor no fue diligente en la promoción de la prueba…” por lo que tal admisión “…VIOLA FLAGRANTEMENTE…” el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil; señalando además que el criterio de esta Alzada en un caso similar, es declarar inadmisible la prueba de testigos de conformidad con la norma procesal en mención, consignando una copia fotostática de un auto emitido por este Tribunal en fecha 14 de marzo de 2.007, donde fue declarada inadmisible la prueba de testigos al haber sido promovida en el día octavo (8º) del lapso probatorio.
A los fines de dilucidar la presente controversia planteada por la admisión de la prueba de testigos propuesta por la parte demandante en el presente juicio; se observa al vuelto del folio 103 del expediente y correspondiente al escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado JESUS ANTONIO GIL BLANCO en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; sello húmedo del Tribunal de la causa y firma de la Secretaria del mismo; donde dejó constancia de haber recibido el mencionado escrito en fecha 18 de marzo de 2.009; dicho escrito de pruebas fue admitido el 20 de marzo de 2.009 según se aprecia al folio 124 del expediente y se fijó el primer día de despacho siguiente al 20 de marzo de 2.009, para la evacuación de los testimoniales promovidos y para la práctica de la Inspección Judicial. Asimismo se aprecia al folio 147 del expediente, auto del Tribunal de la causa de fecha 31 de marzo de 2.009 mediante el cual computó los días de despacho transcurridos en ese Tribunal, desde el 10 de marzo de 2.009 hasta el 23 de marzo de 2.009, ambos días inclusive, dando como resultado: “…son Diez (10): 10,11,12,13,16,17,18,19,20, y 23…”; del que se desprende que la parte actora presentó su escrito de pruebas el séptimo día de despacho del lapso probatorio.
Ahora bien el presente juicio, por tratarse de un procedimiento breve es mucho más corto en sus lapsos y reducido en sus trámites, lo que obliga al Tribunal que conozca de la causa, proveer lo peticionado por las partes de manera mucho más diligente y rápida que si de un procedimiento ordinario se tratare; mucho más cuando se está en presencia de pruebas las cuales deben ser admitidas el mismo día o el día inmediatamente siguiente; sin embargo se observa que en el juicio in comento, el Juez a quo no admitió las pruebas ni el mismo día de haber sido presentado el escrito ni el día inmediatamente siguiente; sino por el contrario lo hizo dos días después, cuando sólo quedaba un día del lapso probatorio; se observa pues que no es causa imputable a la actora que sus testigos hayan sido fijados y evacuados para el día siguiente de admitida dicha prueba, toda vez que mal podría el a quo fijarlos para el tercer día de despacho por cuanto para ese día ya el lapso probatorio estaría fenecido, cercenándole a la parte demandante su debido derecho a la defensa, y tomando en consideración que a la fecha en que la actora presentó su escrito, todavía quedaban tres días de despacho, debió en todo caso el a quo admitir las pruebas ese mismo día, a los fines de fijar las testimoniales propuestas para el tercer día de despacho tal como lo ordena el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil.
En razón de lo antes dicho esta Alzada considera, que en efecto sí deben ser apreciadas las deposiciones de los testigos propuestos por la parte demandante en tanto en cuanto, sus declaraciones se verificaron dentro del lapso probatorio y no es causa imputable a dicha parte que el Tribunal de la causa no haya proveído diligentemente su escrito de pruebas. Y así se establece.
Siendo así de la revisión de las actas de las testimoniales se desprende que los testigos afirmaron lo siguiente:
a) Que les consta por que son vecinos del sector, que el inmueble objeto del presente juicio, se encuentra ubicado en la segunda avenida, Nº 213 del Barrio San José de esta ciudad de Maracay, estado Aragua.
b) Que les consta que hace aproximadamente un mes (para la fecha de evacuación de la testimonial) la casa ubicada en la segunda avenida, distinguida con el Nº 213 del Barrio San José de esta ciudad, presentaba una fachada con paredes, ventanas y rejas deterioradas y sin pintura.
c) Que igualmente les consta por que así lo han visto, que hace aproximadamente quince días (para la fecha de evacuación de la testimonial) que la mencionada casa fue pintada en su fachada, tanto paredes como rejas y ventanas.
En efecto se observa que los testigos evacuados fueron contestes en afirmar que el inmueble cuyo desalojo se solicita presentaba un deterioro físico en su fachada y que días antes fue pintada; en razón de ello y al no haber incurrido los testigos en contradicciones y por merecer fe en sus dichos, se le concede pleno valor probatorio a dichas testimoniales Y así se establece.
Se observa igualmente que la parte demandante promovió inspección judicial, con la cual pretendía demostrar lo siguiente: “…PRIMERO: Que el Tribunal deje constancia de las manchas de humedad en las paredes y techo del inmueble. SEGUNDO: Que el Tribunal deje constancia del estado en que se encuentra la platabanda del (Sic) dicho inmueble…”
Sin embargo dicha inspección judicial no logró practicarse, toda vez, que el día y hora fijado por el a quo para su evacuación, la parte demandada no se encontraba en el inmueble; situación ésta que fue notificada al Tribunal de la causa por parte del apoderado judicial de la demandada, [quien manifestó en las puertas del inmueble] haber recibido llamada telefónica de su defendida, la misma le indicó que no se encontraba en el inmueble, por cuanto se hallaba en la localidad de Palo Negro estado Aragua resolviendo asuntos de salud, situación ésta que no fue probada por la demandada de autos. Se observa pues una actitud contumaz o de rebeldía por parte de la demandada y su apoderado, al obstaculizar la práctica de la inspección judicial promovida por su contraparte, siendo un elemento de presunción que surte efecto en su contra; toda vez que actuó deslealmente con el objeto de entorpecer el proceso en la determinación de la verdad; por cuanto así como el apoderado judicial de la demandada tenía conocimiento del día y la hora fijado para la evacuación de la inspección judicial promovida por la actora, así también tenia conocimiento la propia demandada ciudadana LUZ MARIA MALDONADO LEON que el a quo se trasladaría al inmueble para practicar dicha inspección; tornándose su ausencia del inmueble en una conducta que contraviene a todas luces lo dispuesto en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Este elemento de presunción en contra de la demandada, producto de su contumacia o rebeldía al momento de la evacuación de la inspección judicial promovida por la demandante, adminiculado a la inspección judicial extra litem consignada con la demanda y a la inspección judicial promovida por la demandada, así como a las declaraciones de los testigos antes mencionados; conlleva a este Juzgador a declarar que en efecto la parte actora logró demostrar sus afirmaciones esgrimidas en la demanda, referidas a los daños ocasionados a la estructura física del inmueble y al incumplimiento de la cláusula novena del contrato de arrendamiento, en el cual la arrendataria se comprometía a efectuar al inmueble arrendado, las reparaciones menores a que hubiere lugar y las mayores si fueren por falta de oportuna notificación a la arrendadora, en todo caso la demandante debió cuidar el inmueble arrendado como un buen padre de familia.
En razón de ello para este Tribunal en funciones de Alzada le es forzoso confirmar en los términos antes expuestos la sentencia del a quo, como en efecto se confirmará en la dispositiva del presente fallo y así se declara.