TSJ Regiones - Decisión

R REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, DE PROTECCIÓN Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
DEMANDANTE BOANERGE HERNANDEZ RODRIGUEZ, representado por sus apoderados AUGUSTO BRAVO RICO Y RICARDO BARONI UZCATEGUI.
DEMANDADOS FULGENCIO TOMAS BETANCOR y CARMEN PILAR RODRIGUEZ DE TOMAS, representados por su apoderado JESUS HERNANDEZ.
N° EXPEDIENTE: 21116
JUICIO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO DE VENTA
La Victoria, 10 de agosto de 2009
199º y 150º

Se inicio juicio en este Tribunal con motivo de la demanda por cumplimiento de CONTRATO DE COMPROMISO DE VENTA “OPCION DE COMPRAVENTA” interpuesta por los abogados Augusto Bravo Rico y Ricardo Baroni Uzcátegui, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad nos. 4.552.247 y 9.881.318 domiciliados en Maracay y Caracas, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los numeros 17.506 y 49.220 respectivamente, procediendo con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano Boanerge Hernández Rodríguez, también venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.546.522, de este domicilio, contra los ciudadanos Fulgencio Tomas Betancor y Carmen Pilar Rodríguez de Tomas, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.689.941 y 3.937.490, respectivamente, y de este domicilio.-
Admitida la demanda, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. La citación se verificó por medio de Carteles, conforme consta en autos.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado de los demandados promovió escrito de cuestiones previas con arreglo al numeral 6º del artículo 346 en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340, ambas de nuestra ley adjetiva civil, la cual fue declarada sin lugar, como consta a los autos.
La contestación al fondo tuvo lugar el día ocho de enero de 2008, oportunidad en que se consignó escrito denominado defensa de fondo, contestación de demanda y reconvención.
Abierto a pruebas el juicio, ambas partes promovieron escritos de pruebas, la parte actora reprodujo el mérito favorable de los autos, las documentales y la prueba de Informes que cursan en autos y que serán analizadas en su oportunidad. La parte demandada promovió el mérito favorable de los autos; hizo valer en cuanto a la defensa de fondo la falta de cualidad, el dispositivo legal contenido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y el encabezamiento de lo que denomina Contrato Compromisorio de Venta. Igualmente, en cuanto a la contestación al fondo promovió la cláusula octava del denominado Contrato Compromisorio de Venta, lo que el apoderado de la demandada denomina como devolución de la carga de la prueba, las cláusulas tercera, quinta y séptima del tantas veces indicado Contrato, nuevamente la cláusula octava, el reconocimiento expreso de los demandantes en cuanto a indicar única y exclusivamente como demandados a sus representados como personas naturales, el contenido del contrato objeto de cumplimiento en el cual aparecen las personas naturales demandadas y la sociedad mercantil Agua Potable Pie de Cerro, C.A., el documento autenticado que allí indica emanado de la Notaría Pública de La Victoria.
En el libelo solicitaron medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble que fue vendido a su representado, el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, en fecha dos (2) de septiembre de 1.994, bajo el No. 46, folios 267 al 270, Tomo 8º del Protocolo Primero. Invocaron el buen derecho que se desprende del contrato de opción de compra-venta y el periculum in mora en virtud del expediente No. 20.603-06 que se tramita en ese mismo Tribunal relacionado con el juicio de intimación por cobro de una letra de cambio, propuesto por el ciudadano Miguel Orozco Zambrano contra la ciudadana Carmen Pilar Rodríguez de Tomas, co-demandada en esta causa de cumplimiento de contrato. A todo evento ofreció caución o fianza principal y solidaria. En fecha 10 de agosto de 2006, el Tribunal decretó medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se ha demandado, el cual está protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios José Félix Ribas, José Rafael Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del estado Aragua, en fecha dos (2) de septiembre de 1.994, bajo el No. 46, folios 267 al 270, Tomo 8 del Protocolo Primero. Contra dicho decreto se formuló oposición que fue declarada sin lugar, en decisión de fecha 18 julio de 2007.
Con los Informes de las partes, pasa esta juzgadora a decidir, y al efecto formula las siguientes consideraciones:
M O T I V A
A.- Sintetizados como han sido los aspecto inherentes de este proceso, procede el sentenciador a analizar y pronunciarse sobre los puntos controvertidos en el presente juicio.
Expone la parte actora en su escrito: que en fecha 27 de marzo de 2003, su representado suscribió con la parte demandada un contrato de compromiso de venta “opción de compra-venta”, otorgado ante la Notaría Pública de La Victoria, anotado bajo el No 31, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se evidencia en su cláusula primera, que la demandada se obligó a vender a su representado, los siguientes bienes: “Un lote de terreno de aproximadamente cuatro mil novecientos treinta y nueve metros cuadrados (4.939,oo mts2) de superficie, ubicado en jurisdicción del Distrito Ricaurte, hoy Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, en el lugar conocido como Caserío Pie de Cerro de la ciudad de La Victoria, cuyos linderos y medidas se encuentran mencionadas en el contrato de compromiso de venta antes identificado, los cuales damos enteramente por reproducidos en este escrito; las bienhechurías construidas sobre ese terreno, donde funciona una planta para el llenado, envase y comercialización de agua mineral, así como los equipos, maquinarias y demás accesorios instalados en dicho inmueble para el funcionamiento de la planta, y, la marca comercial “Pozo Azul”, registrada ante el SAPI, en fecha 24/03/95, bajo el No. 95-444111, los emblemas y signos distintivos, así como el permiso sanitario para el envasado y llenado del agua mineral marca “Pozo Azul”, emitido por el Ministerio de Sanidad bajo el No. A-51-814, en fecha 17/10/95.
Agrega la parte actora, que el precio de venta pactado sobre los bienes mencionados fue de noventa y cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 94.250.000,oo) y que su representado como comprador, le entregó a la demandada la suma de treinta millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 30.250.000,oo); que se encuentra en posesión de los bienes inmuebles y muebles que le fueron vendidos y la planta de agua potable se encuentra en pleno funcionamiento, todo ello por efecto de la cláusula cuarta del contrato objeto de cumplimiento; que asimismo, según la cláusula sexta, el otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, se efectuaría a más tardar en el plazo de treinta días continuos, contados a partir de la firma de la opción de compra-venta, para lo cual, según se infiere de la cláusula quinta del contrato, la demandada se obligó a obtener de las autoridades y organismos competentes las solvencias, permisos y demás recaudos necesarios para la protocolización del referido documento definitivo de venta.
Señalan los accionantes, que la demandada nunca procedió a entregarle a su representado las solvencias, permisos y demás recaudos necesarios para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, es decir, que incumplió la obligación que asumió de entregar al accionante los recaudos pertinentes para poder proceder al registro del documento de venta definitivo de los bienes que le habían sido vendidos a través de la referida opción de compra-venta.
Concluyen los apoderados del parte demandante, que la parte accionada en su condición de vendedora de los bienes arriba mencionados, no cumplió con su obligación de entregarle las solvencias, permisos y demás recaudos necesarios para la protocolización del referido documento definitivo de venta y por ello demanda, que se ordene a la parte demandada que obtenga y entregue a su representado, las solvencias, permisos y demás recaudos necesarios para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta de los bienes identificados en el libelo e igualmente se ordene a la parte demandada que proceda a la firma del referido documento definitivo de venta; que en caso de negativa de la parte demandada, que la sentencia que ponga fin a este juicio sea considerada como el documento definitivo de venta, ordenando su registro para lo cual su representado se compromete a cancelar el saldo pendiente de precio de venta, finalmente, demanda el pago de las costas, incluyendo honorarios.(Subrayado del Tribunal)
Estimaron la demanda en noventa y cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 94.250.000,oo), y, solicitaron medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble que fue vendido a su representado, el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, en fecha dos (2) de septiembre de 1.994, bajo el No. 46, folios 267 al 270, Tomo 8º del Protocolo Primero. Invocó el buen derecho que se desprende del contrato de opción de compra-venta y el periculum in mora en virtud del expediente No. 20.603-06 que se tramita en ese mismo Tribunal relacionado con el juicio de intimación por cobro de una letra de cambio, propuesto por el ciudadano Miguel Orozco Zambrano contra la ciudadana Carmen Pilar Rodríguez de Tomas, co-demandada en esta causa de cumplimiento de contrato. A todo evento ofreció caucionar o fianza principal y solidaria. Finalmente señaló su domicilio procesal.
B.-Con fecha ocho (8) de enero de 2008, la parte demandada consignó escrito que contiene la contestación a la demanda, la defensa de falta de cualidad, y la reconvención.
Detalla en su escrito el apoderado de la parte demandada, que sus representados, Fulgencio Tomas Betancor y Carmen Pilar Rodríguez de Tomas, plenamente identificados, actuando como personas naturales celebraron un “contrato promisorio de venta” (opción de compra-venta) con el ciudadano Boanerge Hernández Rodríguez, a quien identifica, y que igualmente sus representados, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil “Agua Potable de Pie de Cerro, C.A.”, suscribieron dicho contrato, lo que significa que fue suscrito por dos (2) entes jurídicos totalmente diferenciados como opcionantes; invocó los artículos 15 16 y 19 del Código Civil venezolano e hizo consideraciones sobre su contenido y lo que la doctrina entiende por cualidad como potestad o derecho para ejercitar determinada acción o sostener un juicio; que en el libelo los accionantes demandan por cumplimiento de contrato a los ciudadanos Fulgencio Tomas Betancor y Carmen Pilar Rodríguez de Tomas, pero que en el contrato de compromiso de venta, debidamente notariado, sus representados aparecen como personas naturales y como representantes legales de la entidad mercantil “Agua Potable de Pie de Cerro, C.A.”, lo que demuestra una clara y precisa existencia de dos (2) entes jurídicos totalmente distintos y de donde emana ipso jure, que la persona jurídica mencionada no forma parte de este proceso a pesar de haber suscrito el contrato indicado; que con fundamento en lo narrado alega la falta de cualidad objetiva de sus representados para sostener ellos únicamente el juicio , por cuanto la presente demanda se debió incoar incluyendo los dos (2) entes jurídicos, quienes fueron los que celebraron, como opcionantes, el contrato de opción de compra-venta. Pide que se declare con lugar la presente defensa de fondo.
De seguidas, el apoderado de la parte demandada rechaza, niega y contradice que sus representados, como personas naturales, hayan incumplido sus obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra-venta tantas veces identificado, también contradice la totalidad de los hechos alegados en el libelo de demanda e igualmente rechaza, niega y contradice el derecho en que fundamenta la actora sus pretensiones.
Al efecto, expone, que es falso que sus representados hayan incumplido el indicado contrato de opción de compra-venta celebrado con Boanerge Hernández Rodríguez, tal como lo afirman los apoderados actores; sin embargo, admite que el nombrado Boanerge Hernández Rodríguez canceló a sus representados al momento de la firma del contrato, el 27 de marzo de 2003, la cantidad de treinta millones con doscientos cincuenta bolívares (Bs. 30.000.250,oo) y no lo que indican los demandantes, estableciéndose un plazo o fecha cierta de treinta (30) días a los efectos de protocolizar el documento de venta del inmueble, lo que no se llevó a cabo por cuanto el opcionado, por una parte, no proporcionó a sus representados los gastos, costos y honorarios para la implementación y/o ejecución de dicha operación, y por la otra, no preparó oportunamente la documentación correspondiente violando flagrantemente la cláusula octava del contrato y a la cual estaba obligado a cumplir, que “le devuelve la carga de la prueba” a la accionante a los fines de que demuestre haber cancelado los gastos, costos y honorarios y no haber hecho llegar a sus mandantes el documento definitivo de la operación.
También refuta las afirmaciones contenidas en el libelo de demanda en cuanto sus mandantes estaban obligados a entregarle al adquiriente los recaudos pertinentes para proceder al registro del documento definitivo de venta, rechazando asimismo que sus representados hayan violado las cláusulas Quinta y Sexta del contrato; que rechaza lo que la parte actora denomina conclusiones en el escrito de demanda.
Rechaza el petitorio de los demandantes, es decir, el contenido de sus numerales primero, segundo y tercero del escrito de demanda; niega que sus mandantes deban protocolizar documento alguno, que en cuanto a la sentencia, ella surta los efectos de contrato no cumplido y que sea considerado documento definitivo de venta. Hace alusión al ofrecimiento de pago del saldo pendiente del precio de venta. (Subrayado del Tribunal)
Igualmente de conformidad con el artículo 365 en concordancia con el 361 del Código de Procedimiento Civil propone reconvención a la parte actora, ciudadano Boanerge Hernández Rodríguez, ya identificado, conforme a instrucciones de sus mandantes. Dice en su escrito de reconvención lo siguiente: Que en fecha 27 de marzo de 2003, el preindicado ciudadano Boanerge Hernández Rodríguez celebró contrato con sus mandantes, quienes actuaron como personas naturales y en representación de la sociedad de comercio Agua Potable de Pie de Cerro, C.A., denominado Contrato Compromisorio de Venta, autenticado ante la Notaría Pública de La Victoria, bajo el No. 32, Tomo 643-B, sobre un inmueble y bienes muebles que fueron plenamente identificados en el anexo marcado “A”, que es parte integrante de dicho contrato y da por reproducido en ese escrito.
Indica que los bienes objeto del contrato son los siguientes: Un lote de terreno propiedad de sus representados, de aproximadamente cuatro mil novecientos treinta y nueve metros cuadrados (4.939 mts2) de superficie, ubicado en jurisdicción del Distrito Ricaurte, hoy Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, en el lugar conocido como Caserío Pie de Cerro de la ciudad de La Victoria y cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Partiendo del hito marcado 2, en línea recta de ciento tres metros con cuarenta y tres centímetros (103,43 mts), de largo en sentido Oeste-Este, hasta encontrar el hito marcado E-6, con el río Araguata; SUR: Partiendo del hito marcado E-A, en línea recta de cuarenta y ocho metros con dieciséis centímetros (48,16 mts), de largo en sentido Este-Oeste, hasta encontrar el hito marcado E-3 y partiendo del hito marcado E-4 en línea recta de treinta y nueve metros con quince centímetros (39,15 mts) en sentido Este-Oeste, hasta encontrar el hito E-5, con terrenos que son o fueron del señor José Félix Infante y vía de acceso; ESTE: Partiendo del hito marcado E-6, en línea recta de cincuenta metros con treinta y dos centímetros (50,32 mts) de largo, en sentido Norte-Sur, hasta encontrar el hito marcado E-5, con terrenos que son o fueron del señor José Félix Infante, y, OESTE: Partiendo del hito marcado E-4, en línea recta de cincuenta y nueve metros con noventa y tres centímetros (%9,93 mts) de largo, en sentido Sur-Norte, hasta encontrar el hito marcado E-2, y partiendo del hito marcado E-1, en línea recta de treinta y cinco metros con diez centímetros (35,10 mts) de largo, en sentido Norte-Sur, hasta encontrar el hito marcado E-3, con antigua carretera a Curtidora, en medio, y terrenos que son o fueron del señor José Félix Infante. Los linderos generales del lote de mayor extensión antes delimitado, son: Norte, con terrenos que son o fueron de los señores Andrés y Juan Irumba, Sur, Desembocadura del zanjón de La Cruz y de este punto en línea recta a la fila con terrenos que son o fueron de Juan Misle y del General Vincenzo Pérez Soto, Este, con línea que divide los terrenos de la Hacienda La Virginia, y, Oeste, con el río San Carlos. Dice que el deslindado terreno formaba parte de la finca propiedad de los señores José Félix y Jesús Tomás Infante Yépez y los propietarios lo adquirieron conforme al documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, en fecha 2 de septiembre de 1.994, bajo el No. 46, folios 267 al 270, Tomo 9 del Protocolo Primero; que los bienes muebles que se identifican en el anexo marcado “A”, que forma parte de dicho contrato, y da por reproducido, su propiedad es de la entidad mercantil ya identificada, evidenciándose propiedades de otros bienes propiedad de sus representados como personas naturales (sic).
Agrega el demandado-reconviniente, que fue pactado expresamente en dicho contrato, según sus cláusulas Tercera, Quinta y Séptima, que en caso de incumplimiento tanto del adquiriente como de los propietarios, el contrato se entendería como “no celebrado”, “dar por terminado” y/o “resuelto”, es decir, “No existente, poner fin al mismo y/o dejar sin efecto”; que todos los gastos, costos y honorarios así como la preparación de la documentación correspondiente serían por cuenta exclusiva del adquiriente, lo que, según afirma, no consta en autos.
Dice, que la formalización del documento definitivo de venta se llevaría a cabo en un término que no excedería en ningún caso de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha 27 de marzo de 2003; que en ningún momento se sufragó o canceló los gastos, costos y honorarios, como tampoco se preparó la documentación correspondiente a que se obligó en la cláusula Octava del contrato; que el adquiriente recibió tanto el inmueble como las instalaciones en perfecto estado, como lo reconocen los demandantes-reconvenidos, y se encuentran en plena posesión de los bienes muebles e inmueble y que la planta de agua potable se encuentra en pleno funcionamiento; admite que el precio de venta de los activos en su totalidad, asciende a la suma de noventa y cuatro millones doscientos cincuenta bolívares (Bs. 94.000.250,oo), de los cuales recibió en la oportunidad de otorgar el documento ante la Notaría Publica de La Victoria, el 27 de marzo de 2003, la cantidad de treinta millones doscientos cincuenta bolívares (Bs. 30.000.250,oo); que posteriormente sus representados recibieron una cantidad consistente en varios millones de bolívares, pasado el plazo establecido, que afirma probará oportunamente, lo que produce una variación objetiva del contrato, en cuanto a su duración, convirtiéndose este en un contrato a tiempo determinado, lo que hace improcedente la solicitud de cumplimiento del mismo. Pide finalmente, se declare con lugar la reconvención, se incluyan las costas y costos, la corrección monetaria, reservándose las acciones por daños y perjuicios, daños materiales, rendición de cuentas, amén de otras acciones que emanen en el futuro (sic). Invoca disposiciones legales para fundamentar la reconvención e insiste en que las partes contratantes renunciaron expresamente a la ejecución o cumplimiento y por ello solicita la resolución del contrato por incumplimiento del demandado-reconvenido.
Con fecha 10 de enero de 2008, consignó escrito que denomina complementario de la reconvención, en el cual la estima, de acuerdo al nuevo régimen cambiario, en la suma de noventa y cuatro mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 94.250,oo).
C.- Es prelativo entonces resolver la excepción de falta de cualidad opuesta por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, consistente en invocar la carencia de tal condición para sostener este proceso por el hecho de no haber sido incluida también como demandada la sociedad de comercio Agua Potable de Pie de Cerro C.A. Argumenta que la presente acción fue propuesta únicamente en contra de los ciudadanos FULGENCIO TOMAS BETANCOR Y CARMEN RODRIGUEZ DE TOMAS, en tanto que en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, esas personas aparecen suscribiéndolo como personas naturales y asimismo como representantes legales de la C.A. Agua Potable Pie del Cerro...lo que demuestra, según su exposición, la existencia de dos entes jurídicos totalmente distintos y donde se deriva que la persona jurídica mencionada también debe formar parte del proceso, como suscritora que es del contrato indicado, cuyo cumplimiento se solicita.
La legitimación es la cualidad que deben poseer las partes para sostener un juicio, tanto como demandantes o como demandados. Afirma el maestro Luís Loreto que “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación (activa) para hacerlo valer en juicio; y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, tiene a su vez legitimación pasiva para sostener el juicio; es decir que la cualidad es la relación de identidad lógica que existe entre la persona a quien la ley en abstracto le confiere la acción y la persona que en concreto se propone ejercerla. Pues bien, conforme al texto del contrato cuyo cumplimiento se exige, se comprueba que los propietarios de los bienes muebles e inmuebles prometidos en venta, Fulgencio Tomas Betancor y Carmen Rodríguez de Tomas, se comprometieron tanto personalmente, como únicos accionistas de la identificada empresa, es decir como sus representantes legales, por tanto, las mencionadas personas naturales adquirieron los derechos y las obligaciones contractuales que se derivan de dicho negocio jurídico, tanto como personas naturales, es decir a título y responsabilidad personal, como a nombre de la identificada sociedad de comercio. Resulta claro, a través de la simple lectura del texto contractual, que todas aquellas acciones que se deriven del incumplimiento de las recíprocas obligaciones allí contraídas, confieren a sus otorgantes total cualidad para ejercerlas o ser sujetos pasivos de las acciones correspondientes.
La parte demandante, en el curso del proceso, y concretamente en el escrito de contestación a la reconvención propuesta en su contra, expone sus razones arguyendo lo siguiente: “seguramente eso obedeció a un error ya que mi representado no procedió a comprar las acciones que esos ciudadanos dicen tener en esa empresa,….., ya que el mismo fue suscrito realmente por dos (2)entes jurídicos, a saber: los ciudadanos Fulgencio Tomas Betancor y Carmen Rodríguez de Tomas, como personas naturales y en su condición de propietarios de los bienes vendidos…., ya que esa operación de compra- venta jamás tuvo como objeto la venta de las acciones de la empresa Agua Potable de Pie de Cerro C.A., por lo que al invocarse su condición de representantes legales y de accionistas de esa empresa, insisto que ello seguramente obedeció a un error que para nada afecta la validez del contrato”.
Ahora bien, del texto contractual se evidencia que los denominados propietarios están integrados por dos personas naturales, que actuaron en su propio nombre, como propietarias de los bienes cuya documentación corre a los autos, pero también lo hicieron en su condición de representantes legales de una persona jurídica, AGUA POTABLE DE PIE DE CERRO C.A.
Toca al juzgador analizar la normativa que regula la conducta procesal que pueden y deben asumir las partes, cuando la contraria esté compuesta o integrada por dos o más sujetos. Legal y doctrinariamente existe la figura del litis consorcio, el cual puede ser activo, pasivo o mixto, facultativo o voluntario y se configura cuando ambas partes están constituidas por varios sujetos o sólo una de ellas. De tal modo que cuando la parte querellante o la parte demandada, están integradas por varios sujetos, se entiende que existe un litis consorcio, activo o pasivo, obligatorio o voluntario, según sea la naturaleza del vínculo jurídico que los une. Así lo señalan los artículos 146, 147 y 148 del Código de Procedimiento Civil. Todo depende de la posición que ocupen dentro de la relación procesal y del vínculo jurídico que ate o no a sus integrantes. En otras palabras que la cualidad esté distribuida proporcionalmente entre los litisconsortes; o que cada uno de ellos la posea individualmente. En el presente caso entre la persona natural y la persona jurídica que integran el litis consorcio activo, firmantes del contrato en su condición de propietarios, existen obligaciones perfectamente diferenciables y autónomas, por lo tanto cada uno de dichos sujetos procesales tiene cualidad para sostener individualmente este proceso, ya que sus obligaciones están exactamente delimitadas, en razón de que cada quien sólo puede vender lo que se comprometió contractualmente. En fin, no existe comunidad de bienes entre ellos como personas naturales y la persona jurídica a la cual representan. Por tanto, el vínculo procesal que enlaza a los propietarios que firmaron el contrato de autos y se comprometieron tanto personalmente como en representación de la mencionada sociedad de comercio, constituye una relación procesal llamada “litis consorcio pasivo voluntario”, o como lo describe la parte demandada, dos entes jurídicos separados e individualizados. Esos dos sujetos integran un litis consorcio pasivo voluntario, pues cada uno de ellos está ungido de plena cualidad para sostener individualmente el presente proceso. Siendo así, el demandante tenía la facultad procesal, tal como lo hizo, de escoger al sujeto pasivo de la acción ejercida, que más conviniera a sus intereses, por ello no era obligante para el demandante incluir a la sociedad mercantil antes identificada, como emplazada para constituir validamente la relación procesal, tal como ha sido denunciado por la parte excepcionante. Por las precedentes razones, se declara sin lugar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada y así se decide.
D- Resuelto el punto de la señalada defensa opuesta por la parte demandada, éste Tribunal pasa a analizar la materia de fondo de esta controversia, entre otras, la de determinar la exacta naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento ha sido solicitado, vale decir, su tipificación, como primer paso para establecer los efectos jurídicos que se deriven de ello. La tipificación de los contratos o negocios jurídicos en la mayoría de los Códigos Civiles sudamericanos se encuentran reglados por sus propias normas debido al especial régimen que requiere su peculiar naturaleza. En nuestro país y según lo dispone el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso de la ley.
Ahora bien, la interpretación de los contratos cuando surgen diferencias entre las partes contratantes la hace el Juez, según la facultad que le otorga la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad, o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. (Subrayado del Tribunal)
El esclarecimiento de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos. Al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la ley, la jurisprudencia y la doctrina. Atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, y por tal virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde al Juez.
En la interpretación de los contratos de compraventa, lo cual es aplicable igualmente a las promesas de compraventa, la doctrina se inclina por valerse de la regla que indica “que debe interpretarse a favor del comprador, incluso en cuanto las obligaciones que pesan sobre éste, apreciando que usualmente quien dicta las pautas de dicha convención es aquel que vende”
Según la autorizada opinión de Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones. Derecho Civil Págs. 541,542) “La denominación y calificación del contrato legalmente perfeccionado es de orden publico, en el sentido de que no le corresponde a las partes sino al juez. La calificación del contrato depende de las características que al mismo le atribuye el legislador………la denominación y calificación efectuada por las partes no tiene valor alguno por lo que respecta a la naturaleza del contrato en sí, el cual tendrá aquella que el juez le atribuya de conformidad con las características asignadas por el legislador” (Cursivas del Tribunal).
Finalmente debe agregarse, que el Juez para cumplir con dicho deber, en su carácter de director del proceso, precisa indagar si los efectos que dimanarían del cumplimiento de las cláusulas del contrato según la calificación dada por las partes, son análogos a aquellos que tanto la doctrina como la legislación, le atribuye a ese tipo de negocio jurídico. También se debe examinar todas las cláusulas de dicho contrato para establecer, según los efectos que los otorgantes le asignan, si se trata de una promesa de compraventa o de un auténtico contrato de compraventa. (Subrayado del Tribunal)
Dicho esto se pasa a analizar el convenio fundamento de la acción ejercida, a fin de establecer si la designación que las partes le han otorgado al contrato de autos, se ajusta o no a los requisitos, que tanto la doctrina como las propias disposiciones normativas, requieren para tipificarlo.
La parte accionante lo califica de “contrato compromisorio de venta”, lo cual es una de las acepciones doctrinarias de lo que León, Henri y Jean Mazeaud, denominan “Promesa bilateral de vender y comprar” y Francesco Messineo califica como “contrato preliminar”. Pues bien, se entiende por contrato promisorio, aquél cuya finalidad consiste en preparar la celebración de un contrato futuro –en el presente caso- un contrato de compraventa, que en ese momento no se quiere o no se puede realizar.
La utilidad de este tipo de convenio no es otra que asegurar y facilitar a través del mismo, la posibilidad de que en un futuro, que sus suscritores estipulan, pueda consumarse el negocio definitivo. En razón de ello, las obligaciones que se contraen son únicamente diligencias instrumentales con el propósito de facilitar y resolver los obstáculos que podrían impedir la consumación el acuerdo final.
Los rasgos que identifican al contrato promisorio de compraventa son: a) Es un verdadero contrato en el sentido que requiere el artículo 1.137 del Código Civil; b) Su finalidad se contrae a facilitar la celebración de otro contrato, llamado definitivo, mediante la realización de actividades instrumentales, por tanto no constituye ni traslada derechos sustanciales, y, c) Puede ser unilateral o bilateral, según obligue a una o ambas partes.
En nuestra legislación no están expresamente reglamentados los contratos promisorios, sin embargo tanto la doctrina como la jurisprudencia los reconocen.
Se colige entonces que la promesa bilateral de compraventa no tiene entre sus efectos la entrega de la cosa objeto del convenio, sino la obligación de exigirla una vez que quede consumado el contrato concluyente, en razón de que sus obligaciones no se traducen en actos traslativos ni constitutivos de derechos reales, puesto que ellos únicamente puede originarlos el contrato final.
Según, Josserand, el contrato preparatorio es un acuerdo de voluntades que lleva implícita la promesa de celebrar un contrato futuro. Añade el mencionado autor que mediante el contrato preparatorio se contraen obligaciones para el futuro, pero al mismo tiempo se desea dejar abierta la posibilidad del desistimiento legítimo, y en ese sentido se asemeja mucho a los contratos bajo condición.
Francis Degni (Revista de Derecho Privado. Madrid. Págs. 18 y 19) expone: “Ambas figuras se distinguen en que en la venta hay una transmisión de dominio, y en la promesa de compraventa es necesario una sucesiva voluntad de los declarantes, ya que ellos sólo se obligan a un contrahere futuro...”. Mas adelante señala: ”Que mediante este tipo de contrato promisorio no se crea una venta obligatoria, sino una relación obligatoria,..” En pocas palabras los contratos promisorios de compraventa sólo establecen obligaciones de hacer, de cumplir, pero nunca de transmitir derechos reales.
El contrato de compra venta se perfecciona por el encuentro de las voluntades del vendedor y del comprador, concordantes sobre la cosa vendida y el precio. Para distinguir esta situación con relación a los contratos compromisorios, que como se ha dicho no aparecen regulados en nuestra legislación, resulta pertinente buscar ayuda en el derecho comparado. El artículo 1589, Parágrafo 1º del Código Civil de Francia, dispone sobre esta materia que: ”La promesa de venta equivale a la compraventa cuando existe recíproco consentimiento de las dos partes sobre la cosa y el precio”
La doctrina sobre este punto pone el siguiente ejemplo:“ Así, aunque el vendedor escriba o diga : Le vendo a Ud. mi casa en el precio de 100.000 francos y el comprador “le compro a Ud. su casa en el precio de 100.000; ; y aunque el vendedor diga o escriba “Le prometo venderle mi casa en 100.000 francos; y aunque el comprador diga o escriba “Le prometo comprarle su casa en 100.000 francos, en ambos casos se perfecciona un contrato de compraventa.( H.L.J Mazeaud. Derecho Civil). (Subrayado del Tribunal)
El Tribunal considera ilustrativo traer a colación el siguiente criterio sobre el punto que se analiza: “ Nuestro máximo tribunal, la Corte Suprema de Justicia, en forma reiterada ha sostenido que dándose las circunstancias relevantes del manifestado consentimiento sobre el precio y la cosa ya se está en presencia de un contrato de compraventa perfeccionado, cualesquiera otras estipulaciones que en adicción a esa circunstancia relevante hagan las partes, debe entenderse como obligaciones o modalidades propias o emergentes de la compraventa ya existente, de allí que la remisión en texto del contrato para la formalización en el futuro del documento definitivo a ser firmado por las partes, debe entenderse como una cuestión meramente adjetiva consistente en dar un toque formal a un negocio ya sustancialmente concluido. Aunado a la cuestión debe adicionarse la entrega material del bien objeto del convenio. En el presente caso se desprende de los documentos privados examinados, que las partes encuadraron su conducta jurídica fijando un precio, un objeto o cosa y un consentimiento libremente acordado. Del análisis de los documentos antes señalados, de la norma ya transcrita y de los principios jurisprudenciales que rigen la materia se concluye que estamos en presencia de una operación de compraventa, por haberse llenado las conductas jurídicas que al efecto se exigen y así se decide (Sentencia del 9 de agosto de 1990 del Juzgado Superior Noveno en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda.( Enciclopedia Jurídica OPUS. Tomo VI, Pág.713) (Cursivas del Tribunal)
E.- Establecido el perfil jurídico del contrato promisorio de compraventa y su diferencia con el contrato definitivo de compraventa, procede este Tribunal a contrastarlo con la convención cuyo cumplimiento ha sido solicitado ante esta Instancia, con el propósito de establecer si la calificación que se le ha asignado durante el proceso ha sido jurídicamente interpretada. Para ello debe inicialmente analizarse algunas de las cláusulas del contrato de autos.
En la introducción de dicho documento se evidencia que ambas partes se comprometieron recíprocamente a vender y a comprar, los bienes que allí se describen, pero luego acuerdan estipulaciones como las siguientes: SEGUNDA: El precio de la venta de los activos en su totalidad es la suma de NOVENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 94.000.250, oo) que deberán ser pagados por “El ADQUIRENTE”, en la forma siguiente: 2.1. La suma de TREINTA MILLONES CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 30.000.250,oo) al momento de la firma del presente convenio. 2.2 La suma de SESENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÌVARES dentro de los treinta días continuos, siguientes a la firma del presente convenio, oportunidad en la que se protocolizará el documento de venta del inmueble. Esto quiere decir que los contratantes nunca tuvieron el propósito de constituir arras, como en efecto de ningún modo lo hicieron, tal como se induce del contrato. El propósito de las arras está dirigido a garantizar el acatamiento de las obligaciones contraídas por los otorgantes, cuando la verdadera intención que persiguen las partes es suscribir un auténtico contrato promisorio de compraventa. Sobre este punto, el Tribunal considera pertinente transcribir el siguiente criterio: “No vemos pues, cómo pueden confundirse dichas arras con la cuota inicial del precio de la enajenación. Se ha dejado sentado en el Capítulo I que el contrato preliminar y el contrato definitivo de compraventa, son dos contratos autónomos y diferentes, con prestaciones disímiles y que ambos tienen funciones que no pueden ser confundidas. El precio corresponde a la contraprestación que hace el comprador al vendedor, en el contrato definitivo de compraventa, y representa el beneficio económico que persigue el vendedor. Mientras que las arras representan solamente el equivalente que está dispuesto a aceptar el promitente por concepto de los daños y perjuicios que le cause el futuro comprador al no cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato promisorio…” (Nicolás Vegas Rolando. Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano. Pág. 171)(Cursivas del Tribunal)
En resumidas palabras, el precio supone el cumplimiento definitivo del contrato de compraventa y las arras presumen el incumplimiento del contrato preliminar. Son atributos que separan o distinguen doctrinaria y legalmente a la compraventa definitiva de la promesa bilateral de compraventa. El precio y las arras no sólo tienen distinta causa, sino también distinto final. El precio quedará definitivamente en manos del vendedor, en tanto que las arras volverán a las manos de quien las ha entregado, una vez satisfechas plenamente las obligaciones contractuales.
CUARTA:”LOS PROPIETARIOS” harán entrega material al “ADQUIRENTE” de los bienes objeto de esta negociación el día 27/03/2003 (que es la misma fecha en la cual fue notariado el referido convenio) y el ADQUIRENTE hará una revisión del inventarios para constatar su existencia. La cual se complementa con la parte denominada “Declaraciones” de dicho contrato en la cual los Adquirentes exponen que conocen los bienes muebles e inmueble a que se refiere la operación a que se contrae el documento que firman y que están conformes con el estado en que se encuentran.
Después de un atento examen de los referidos recaudos y las exposiciones de las partes contenidas respectivamente en el escrito de demanda y en el escrito de contestación de la misma, así como de la reconvención propuesta, se infiere que ciertamente la intención de las partes fue la de vender y de comprar y no simplemente la de prometer vender y prometer comprar los aludidos bienes. A ello se concluye a través del siguiente análisis: No fueron estipuladas arras en la Cláusula Segunda del contrato, como es usual incluirlas en los pactos promisorios, sino que en su lugar fue estipulado el precio de los bienes que allí se describen, entregándose parte del mismo a los vendedores, quienes lo recibieron a plena satisfacción.
Igualmente se puso al comprador en posesión de los bienes vendidos, acto que fue admitido por las partes. Tanto que el inmueble y los equipos que fueron objeto de la venta están en pleno funcionamiento a cargo del comprador, es decir, que el adquirente fue plenamente autorizado por los vendedores propietarios para ocupar y dispones de inmediato los referidos bienes vendidos, con todas las facultades y obligaciones propias de quien ejerce su recién adquirido derecho de propietario. Esto aparece ratificado en el texto del escrito de contestación de la demanda cuando se admite que el adquirente recibió tanto el inmueble como las instalaciones en perfecto estado, y que se encuentra en plena posesión de los bienes muebles e inmueble, al extremo que los vendedores confirmaron “que la planta de agua potable se encuentra en pleno funcionamiento”
En nuestro ordenamiento jurídico, la compraventa es un contrato que se perfecciona con el consentimiento de las partes contratantes sobre el objeto y el precio, y tal consentimiento se exterioriza en el referido convenio. Equivale decir que la voluntad de comprar y vender entre las partes en litigio se esclarece en los siguientes hechos: en primer término, en que el demandante adquirió la posesión legítima y el uso pacífico del objeto del contrato y, en segundo lugar, que a su vez los vendedores recibieron parte del precio que había sido convenido.
Según consolidada jurisprudencia “la tradición a tenor del artículo 1.487 del Código Civil, consiste en poner al comprador en posesión material de la cosa objeto de la venta, lo cual puede hacerse en la forma material o en forma simbólica, mediante el otorgamiento del correspondiente documento”. Esto es corroborado por consolidadas jurisprudencias de nuestros Tribunales. Una ellas dispone: “Evidentemente al indicarse la forma de hacer la tradición de los inmuebles, la ley no se ha propuesto establecer reglas taxativas también por otras vías u otros modos puede ella efectuarse, como también puede suceder que aunque ejecutada la tradición por la forma prescrita, ella no baste para dar al comprador la libre disposición de la cosa, que supone la posesión misma…..”. Mas adelante añade: ”La tradición consiste en la consignación de la cosa vendida bajo el poder y en posesión del comprador; ella es la ejecución fiel del contrato de compraventa y para que sea fiel (su cumplimiento) es preciso que se ponga de hecho la cosa en poder del comprador, como el consentimiento ya la había puesto de derecho..” (JTR 23/11/67 Vol. XV, Pág. 575)(Negritas y cursivas del Tribunal)
Sustenta parecido criterio Gert Kummerow, quien afirma que con la entrega anticipada de la cosa objeto de la venta, ya el vendedor se encuentra impedido de ejercer la acción reivindicatoria, en contra del adquirente, debido a que la misma tiene como presupuesto para su ejercicio, que se necesita probar la falta de derecho de poseer por parte del demandado.
De tal forma que en el caso que se examina, los vendedores al hacer entrega material de los bienes vendidos, los dejaron a disposición del comprador, transfiriéndole el animus. De este modo el comprador obtiene el animus, el corpus y la determinación de ejercerlos como propietario.
Con apego a las razones antes expresadas, el Tribunal dictamina que la verdadera naturaleza del negocio jurídico celebrado por las partes y cuyo cumplimiento se ha solicitado, es la de un definitivo contrato de compraventa, y así será calificado para todos los efectos del presente fallo.
F.- En esta fase el tribunal analizará los argumentos invocados y pruebas aportadas por las partes, con el propósito de establecer la naturaleza de las obligaciones que tanto legalmente, como por acuerdos consensuales, le corresponden a quienes suscriben un contrato definitivo de compraventa. Una vez cumplido dicho cometido, se procederá ha establecer cuál de los otorgantes incumplió con obligaciones que le atañen.
Conforme a los argumentos antes expuestos: A) El demandante: Es cierto que el accionante en el libelo se excusa de no haber cumplido con las estipulaciones previstas en la cláusula Octava del contrato, debido al previo incumplimiento de la accionada de una diligencia prelativa, pero en la parte concluyente de su demanda se encarga de despejar cualquier asomo de duda sobre la naturaleza de la acción propuesta, al solicitar de este tribunal, de manera diáfana: “Que ordene a la parte demandada que proceda a la firma del referido documento definitivo de venta; y que en caso de negativa de la parte demandada, que la sentencia que ponga fin a este juicio sea considerada como el documento definitivo de venta, ordenando su registro para lo cual su representado se compromete a cancelar el saldo pendiente de precio de venta”
B) La parte demandada reconviniente, a su vez despliega su defensa arguyendo a su favor; 1.- Que el demandante había renunciado a la acción de cumplimiento del negocio jurídico objeto del presente proceso; y, 2.- Que el demandante no realizó las diligencias previas necesarias, para que ella a su vez pudiera otorgar el documento definitivo de compra venta.
I.-Al examinar el contrato suscrito por las partes, el cual, para los efectos del presente fallo se aprecia como un contrato definitivo de compraventa, se advierte que en la Cláusula Tercera las partes convienen que de incumplirse las condiciones contractuales se tendrá como no celebrado dicho convenio y en la Cláusula Quinta, dichos contratantes sancionan con la terminación del contrato las razones allí descritas, por último, en la Cláusula Séptima, se establece como motivo resolutorio, las actuaciones allí apuntadas.
Lo primero que se debe advertir es, que debido a la calificación que se ha conferido al contrato subjudice, las acciones para resolver los conflictos que surjan con relación a él, deben ser cónsonas con su verdadera naturaleza y no con aquella que las partes le atribuyeron.
En efecto, dar por terminado el contrato, o considerarlo como no hecho, o resolverlo, tratándose de un contrato promisorio de compraventa, debido al incumplimiento de los convenios establecidos, son formas propias y usuales de poner fin a un negocio jurídico de tal naturaleza. Ello únicamente tendría como efectos la imposición de penalidad y la devolución de las arras entregadas. Pero otra es la situación actual, como corolario de la verdadera naturaleza que se le adjudicado al aludido negocio jurídico, pues en este caso no fueron entregadas arras, sino suministrado parte del precio de la venta. De igual forma se ha puesto al comprador en posesión del bien vendido, el cual está siendo plenamente utilizado y disfrutado por él. De esto es lógico colegir que se consumaron los requisitos de ley que permiten identificar al contrato definitivo de compraventa, como son: El consentimiento, el objeto y el precio, faltando únicamente la protocolización de la escritura. Pero en todo caso, la enumeración de otras causas para disolver el lazo contractual, no constituye una prohibición, para que las partes contratantes ejerzan la acción de ejecución contractual que no ha sido expresamente excluida.
Es fácil constatar que en ninguna de las estipulaciones contractuales se prohíbe o se excluye expresamente el ejercicio de la acción autónoma de cumplimiento, lo cual es concluyente para que este juzgado se pronuncie afirmando que la parte demandante está plenamente legitimada para activar jurisdiccionalmente la presente acción de cumplimiento contractual, y así se declara.
II.- Las partes recíprocamente se inculpan de haber quebrantado o impedido el cumplimiento de la obligación de otorgar el instrumento de propiedad. El Tribunal para esclarecer este punto debe comenzar invocando la norma que establece la referida obligación.
Según la parte demandada, la falta de otorgamiento del documento de propiedad, hecho admitido por las partes en conflicto, se debió a que el demandante no dio cumplimiento a la cláusula Octava del contrato de autos. Alegan: “Que no se llevó a cabo la firma del documento por cuanto el opcionado, por una parte no proporcionó a sus representados los gastos, costos y honorarios para la implementación y/o ejecución de dicha operación, y por otra, no preparó oportunamente la documentación correspondiente violando flagrantemente la cláusula octava del contrato que estaba obligado a cumplir y no haber hecho llegar a sus representados el documento definitivo de la operación”.
Esto impone al sentenciador la necesidad de especificar cuáles son las obligaciones legales que les corresponden, a los signatarios de un contrato de compraventa. Nuestro Código sustantivo civil en su disposición 1.488 antes indicada, especifica que “el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”, y por su parte, el articulo 1.491, ejusdem, estipula que los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta, que son de cargo del comprador. Es muy significativo que la obligación asignada al comprador, haya sido incluida en la disposición legal concerniente al Capítulo IV del Título V, Libro Tercero del Código Civil, destinado a establecer las obligaciones del vendedor, de tal modo que su redacción visiblemente sugiere el carácter secundario o accesorio que el legislador le atribuye a este débito contractual. Esto queda confirmado a través de la lectura del artículo 1.527 del mismo Código Civil, cuyo texto establece de manera categórica que “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”. Esta apreciación de quien sentencia coincide con jurisprudencia de nuestros tribunales (JTR. 25-4-67, vol. XV, Pág. 560), la cual estima que “la obligación de pagar el precio es la obligación fundamental del comprador, lo que explica que el Código Civil la mencione como si fuere la única obligación”.
Reafirma esta opinión la corriente doctrinal que considera que el pago de los gastos de la escritura tiene que considerarse como un accesorio del precio de la venta, pero que en modo alguno esta carga secundaria pueda ser condicionante o prelativa para que el vendedor se exima de cumplir a su vez con la obligación de efectuar la tradición de la cosa por medio de la escritura registral. Así mismo, nuestro más Alto Tribunal (TSJ, Sala de Casación Civil, Exp. No. 02-237, 30-9-2003), ha afirmado que “la excepción opuesta por la demandada (art. 1.168 CC) ha quedado enervada con la demostración de la existencia de la obligación del vendedor de tradir la cosa a través de la protocolización del documento de compra venta como obligación preliminar a cualquier obligación del comprador, no pudiendo considerarse ambas obligaciones de cumplimiento simultaneo y así se decide”. (Subrayado del Tribunal). Con antelación se ha hecho mención a que la defensa esgrimida por la parte demandada para no haber cumplido con la entrega de la escritura titular, consiste en alegar que el comprador no cumplió con la cláusula Octava del contrato, consistente en el pago de los gastos, costos y honorarios necesarios para la implementación del convenio, pero donde también se le imponía la obligación de preparar la documentación correspondiente. Sobre la naturaleza de la primera de dichas obligaciones, ya el Tribunal se pronunció. En cuanto a la segunda obligación atribuida en esta cláusula, es decir, la de preparar la documentación correspondiente, el Tribunal se remite a nuestra legislación sustantiva civil, y en especial, al artículo 1.127 ibidem, donde se puntualiza de manera taxativa que la obligación fundamental del comprador es pagar el precio del objeto de la compraventa y complementariamente, con la obligación accesoria que le atribuye el artículo 1.491 del mismo Código. Respecto de esta última, ya se ha afirmado que no es prelativa ni condicionante para que el vendedor se exima de cumplir con su obligación de otorgar el documento respectivo.
Así mismo se debe fijar criterio en torno a la disponibilidad que tienen las partes para la distribución y variedad en el modo de ejecución de las distintas obligaciones que pesan sobre los suscritores de un contrato de compraventa. Debe convenirse que algunas de ellas son modificables o disponibles por las partes, tal como las modalidades en el pago del precio del objeto de la venta; o el tiempo o lugar para la entrega material del bien vendido, pero análogamente existen preceptos legales que implican deberes inalterables por voluntad de las partes, puesto que de permitírselo se estaría desnaturalizando la arquitectura legal de dicho negocio jurídico. De tal manera, que no pueden las partes, como indebidamente lo hicieron, imponerle al comprador como obligación sinalagmática la elaboración del documento de compraventa, toda vez que conforme a las máximas de experiencia, la persona que vende un inmueble es quien tiene la total disponibilidad de los recaudos que acreditan tanto su titularidad como también aquellas concernientes a la cadena de tradición del bien vendido. Ilustrativo de esta argumentación, es la imposibilidad que se le presentó al comprador para tratar infructuosamente de obtener de los vendedores “las solvencias, permisos y demás recaudos necesarios para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta” que como se ha declarado, constituye un deber contractual impuesto de manera totalmente ilegal a quien estaba comprando un inmueble. Este criterio se robustece través del siguiente párrafo de la sentencia de nuestro mas Alto Tribunal,(Sala de Casación Civil, No. 02-237 del 30-09-2003), aludida anteriormente: “La circunstancia de correr por cuenta del comprador los gastos de escritura (art. 1.491 CC) no significa el estar a su cargo la redacción documental ni mucho menos la presentación registral, pues no se concibe en elemental lógica jurídica, que la tradición, como debito del vendedor, cristalizada en el otorgamiento documental requiera ineluctablemente de actos preliminares de preparación instrumental por parte del comprador, consagrando una especie de prestación subordinada, en abierta contradicción a la verdadera naturaleza y jerarquía de la tradición”. (Negritas y cursivas del Tribunal)
Con apego a los precedentes razonamientos este tribunal declara que no constituye obligación o deber contractual alguno para el comprador el ejecutar las diligencias concernientes al registro del título o documento de propiedad y así se decide.
Ahora bien, atendiendo al principio de exhaustividad de las sentencias, éste Tribunal pasa a valorar las probanzas aportadas y evacuadas por las partes.
Promovió la parte actora el mérito favorable de los autos, y las documentales siguientes, a) copia certificada del contrato de venta “opción de compra venta” otorgado el 27 de marzo de 2003 ante la Notaría Pública de La Victoria, asentado bajo el No. 31, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones, b) copia certificada del documento protocolizado en fecha dos (2) de septiembre de 1994 ante la oficina de registro Público de los Municipios Ribas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del Estado Aragua, sede La Victoria anotado bajo el No. 46, folios 267 al 270, Tomo 9º del Protocolo Primero, c) copia simple del documento-estatutario de la empresa Disamica, C.A., protocolizado en fecha 11 de abril de 2005 ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, asentado bajo el No. 48, Tomo 19-A, d) copia simple del permiso sanitario vigente expedido por el Ministerio del Poder Popular para la Salud a favor de la empresa Disamica, C.A., para las actividades de embotellado de agua para consumo, ubicada en el sector Pie de Cerro, Galpón 1, vía Colonia Tovar, Municipio Sucre del Estado Aragua, e) original del oficio No. DRPI/EA/2008-0054, de fecha 19/02/08, emanado de la Registradora de la Propiedad Industrial, que declara caduco el derecho de propiedad exclusiva que poseía la empresa Agua Potable de Pie de Cerro, C.A., sobre la marca “Pozo Azul”.
Prueba de Informes requerida a la Oficina de Registro Público de los Municipios Ribas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del Estado Aragua, sede La Victoria, Estado Aragua, vinculado a las exigencias para la presentación y protocolización de documentos de enajenación a titulo oneroso de un inmueble, y al Servicio Autónomo de la Propiedad Industrial, adscrito al Ministerio para las Industrias Ligeras y Comercio relacionado con los derechos de la empresa Agua Potable de Pie de Cerro, C.A., sobre la marca “Pozo Azul”.-
La parte demandada-reconviniente, por su parte, reproduce el mérito favorable de los autos, en el capítulo II del escrito de pruebas, invocó la falta de cualidad objetiva de los demandados, el en capitulo III, promovió el contenido de la clausula Octava; hizo valer lo que denomina “la devolución de la carga de la prueba”, el contenido de las cláusulas tercera, quinta y séptima del contrato de opción compra venta, el contenido de la clausula Octava; ratifica La improcedencia de la demanda por razón de demandarse exclusivamente a sus representados como personas naturales sin mencionar a la sociedad mercantil Agua Potable de Pie de cerro, C.A.; promueve el contenido del contrato de opción de compra venta que cursa en los autos, y finalmente, hace valer la autenticación emanada de la Notaría Pública de La Victoria, donde se deja constancia que al momento del otorgamiento del contrato compromiso de venta le fue presentada acta constitutiva estatutaria de Agua Potable de Pie de cerro, C.A.
Al efecto, el Tribunal observa, en cuanto a las probanzas de la parte demandante, lo siguiente: Respecto del mérito favorable de los autos, este Tribunal declara que no es medio legal ni libre de prueba, y por ello se desestima.
En cuanto de los numerales 1 y 2 del capítulo II referido a las pruebas documentales, éste Tribunal los valora a tenor de lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en razón de que dichos instrumentos públicos hacen plena fe entre las partes y respecto de terceros sobre los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado y por no haber sido declarado falso ni enervado de modo alguno; además el tribunal lo valora igualmente conforme a la calificación que le ha asignado en el texto de este fallo.
En cuanto a la copia simple contenida en el numeral 3º de dicha prueba documental, se le atribuye el valor probatorio contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnada por la parte demandante. Así se declara.
Los documentos privados promovidos en los numerales 4 y 5 de dicha prueba documental al emanar de terceros que no son parte en el juicio no se les asigna valor probatorio en razón de no aparecer ratificados por los terceros, sin embargo, ellos nada aportan ni menoscaban el fundamento de la acción controvertida.
Respecto de la prueba de informe requerida del Registro Público de los Municipios Ribas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del Estado Aragua y del Servicio Autónomo de la Propiedad Industrial, adscrito al Ministerio de Industrias Ligeras y de Comercio, éste Tribunal las valora conforme a la regla de la sana crítica, apreciada en virtud de la seriedad y el conocimiento público de los entes requeridos e igualmente por no haber sido tachados de falso ni impugnados en ninguna forma por la parte demandada reconviniente; sin embargo, dichas probanzas nada aportan sobre el fondo de la controversia.
En cuanto a las probanzas promovidas por la demandada-reconviniente, éste Tribunal observa: respecto del capítulo primero, como se señaló antes, el mérito favorable de los autos reproducido en el capitulo primero, no es medio ni legal ni libre de prueba.
En lo que respecta al capitulo segundo referido a la falta de cualidad objetiva de los demandado, este Tribunal se remite a lo resuelto en el aparte C de la motiva de este fallo. Así se declara.
En cuanto a los numerales 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 7 del capitulo III del escrito de Pruebas de la demandada-reconviniente, éste Tribunal se remite al análisis y calificación del contrato cuyo cumplimiento se ha requerido a esta Instancia y de igual modo, hace valer el análisis y pronunciamientos formulados en la parte motiva de esta decisión.
DE LA RECONVENCIÒN.
Se destinará este espacio al análisis de la reconvención propuesta por la parte demandada, en la cual se sustenta, que de conformidad con el artículo 365 en concordancia con el 361 del Código de Procedimiento Civil, promueve la reconvención de la parte actora, ciudadano Boanerge Hernández R., bajo las siguientes consideraciones: Invoca disposiciones legales para fundamentar la reconvención e insiste en afirmar que las partes contratantes renunciaron expresamente a la ejecución o cumplimiento y por ello solicita la resolución del contrato por incumplimiento del demandante-reconvenido.(Subrayado del Tribunal)
Con fecha 10 de enero de 2008, fue consignado un escrito que se denomina complementario de la reconvención, en el cual se estima, de acuerdo al nuevo régimen cambiario, en la suma de noventa y cuatro mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 94.250.
En lo que respecta a la supuesta renuncia de la acción de cumplimiento contractual atribuida al demandante, el Tribunal se remite a las consideraciones doctrinales y lo resuelto sobre este alegato con anterioridad.
En lo atinente a que el demandante incumplió con el deber contractual establecido en la Cláusula Octava del contrato de compraventa, el tribunal considera en primer término que se incurre en una clara contradicción, debido a que en el escrito de contestación de la demanda, se esgrime como defensa la excepción Non adimpleti contractus, al sostener la parte accionada, que no pudo protocolizar el documento de propiedad debido al incumplimiento del comprador de lo previsto en la Cláusula Octava del contrato, que procesalmente tiene solamente un efecto suspensivo, hasta tanto se cumpliera con el supuesto deber convencional, en tanto que la acción resolutoria ejercida por vía reconvencional, como es sabido produce la disolución del pacto contractual.
En lo que respecta al otro soporte de la reconvención propuesta, relativo a que fue la parte demandante quien incumplió con la carga contractual estipulada en las tantas veces mencionada cláusula, en virtud que es el mismo argumento invocado por la parte demandada en su contestación a la acción propuesta por Boanerge Hernández R., el tribunal invoca las mismas razones y sustentos legales que sirvieron de sustento para resolver con anterioridad este mismo punto. Finalmente, respecto del alegato de la parte demandada en su escrito de reconvención, que “los vendedores recibieron posteriormente una cantidad consistente en varios millones de bolívares pasado el plazo establecido, que dice probará oportunamente, lo que produce una variación objetiva del contrato en cuanto a su duración, convirtiéndose éste en un contrato a tiempo determinado y que hace improcedente la solicitud de cumplimiento del mismo”, observa quien decide que no hay en las actas de éste proceso prueba alguna que haga presumir lo alegado por la parte demandada, es decir, que los vendedores hubieren recibido cantidad alguna de dinero pasado el plazo establecido en el contrato objeto de la litis, ni tampoco hay probanza alguna sobre el quantum o la determinación de cantidad alguna, razón por la cual se desestima dicho alegato, y así se decide.
Por tales motivos: Se declara sin lugar la reconvención propuesta en el presente juicio y así se apuntará en la parte dispositiva del presente fallo.
Verificadas como han sido las consideraciones doctrinales y jurisprudenciales respecto del asunto sometido al conocimiento de este Tribunal y analizadas las probanzas llevadas al proceso, se pregunta éste Tribunal respecto de lo que sucedería entonces, si después que las partes han unido sus voluntades en torno al bien vendido, hecha también su entrega al comprador y recibido el precio acordado, el vendedor, a quien incumbe hacerlo, como se ha establecido en esta motivación, se rehúsa a otorgar el correspondiente documento registral. La doctrina ha establecido que la parte afectada por el incumplimiento podrá forzarla a ello, y la sentencia que recaiga en el proceso, en caso de ser declarada con lugar, producirá supletoriamente los efectos del contrato. Esto quiere decir, que dicho fallo tendrá efectos constitutivos, para lo cual no es menester la existencia de una norma expresa, conforme a la acatada opinión del maestro Luís Loreto (Estudios de Derecho Procesal. Universidad Central de Venezuela, Vol. XIII, Pág. 180).
En conclusión toda obligación es susceptible de ejecución forzosa que es el medio de cumplimiento coactivo que el acreedor puede imponer al deudor por encima de su voluntad a través de un mandato de los órganos jurisdiccionales, que la doctrina denomina como un medio indirecto o sustitutivo de ejecución in natura, que no es otro que la sentencia que declara que la propiedad o derecho real sobre la cosa cierta, recae sobre el comprador(acreedor), o bien, se ordena que dicha decisión judicial se tenga como documento comprobatorio del cumplimiento del acto cuya ejecución fue requerida.
En adhesión a los precedentes razonamientos, así resolverá el Tribunal el presente conflicto jurisdiccional, en la parte dispositiva de este fallo.
DISPOSITIVA
En mérito de todos los razonamientos expuestos éste Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, sede en La Victoria, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato incoada por los abogados Augusto Bravo Rico y Ricardo Baroni Uzcátegui, procediendo con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano Boanerge Hernández Rodríguez, todos plenamente identificados en estas actas, contra los ciudadanos Fulgencio Tomas Betancor y Carmen Pilar Rodríguez de Tomas, ambos igualmente identificados plenamente, quienes actuaron en su propio nombre y en nombre y representación de la sociedad de comercio Agua Potable de Pie de Cerro, C.A., representados por el abogado Jesús Hernández, plenamente identificado. Como consecuencia de esta declaratoria, se ordena que el presente fallo judicial se tenga como documento definitivo de venta, para lo cual se ordena asimismo oficiar al Registrador Inmobiliario correspondiente a los fines de su protocolización, previa acreditación del depósito en dinero que se ordena realizar por medio de la presente decisión, por parte del demandante comprador en una entidad bancaria de esta ciudad cuyo monto es el saldo adeudado, que alcanza a la suma de sesenta y cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 64.200,oo), para lo cual se ordena aperturar una cuenta de ahorros, conforme a las previsiones del artículo 540 del Código de Procedimiento Civil, y, SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta en este juicio por la parte demandada, ciudadanos Fulgencio Tomas Betancor y Carmen Pilar Rodríguez de Tomas, quienes proceden como personas naturales y en nombre y representación de la sociedad de comercio Agua Potable de Pie de Cerro, C.A., todos plenamente identificados, representados por el abogado Jesús Hernández, igualmente identificado.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, conforme a lo establecido en el articulo 274 del Codigo de Procedimiento Civil venezolano vigente.-
Regístrese, publíquese, déjese copia y notifíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en La Victoria, a los diez (10)días del mes de agosto del año dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZA

ABOG. EUMELIA VELASQUEZ

LA SECRETARIA,

ABOG. JHEYSA ALFONZO

En la misma fecha siendo la una y veinte minutos de la tarde se registró y publicó la sentencia anterior.

La Secretaria,

EV/JAC
EXP. No. 21.116