TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE DEMANDANTE: BELLMAN SIMÓN PÉREZ CASTRO, identificado con la cédula de identidad número V-3.480.464.

APODERADO JUDICIAL: ABOGADO WILFREDO LÓPEZ ALZURUTT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.844.

PARTE DEMANDADA: BELWIN LUÍS MORA VEGA, identificado con la cédula de identidad número V-15.196.419.

APODERADOS JUDICIALES: ABOGADOS LUÍS JOAQUÍN CRIOLLO VEGA y LUÍS RAMÓN CRIOLLO CONTRERAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.512 y 46.980, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: 11.868-09
SENTENCIA DEFINITIVA.

I
Dio inicio al presente proceso, demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoara el ciudadano BELLMAN SIMÓN PÉREZ CASTRO, identificado con la cédula de identidad número V-3.480.464, judicialmente asistido por el abogado WILFREDO LÓPEZ ALZURUTT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.844, contra el ciudadano BELWIN LUÍS MORA VEGA, identificado con la cédula de identidad número V-15.196.419.
Alega la parte actora que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, inserto bajo el Nº 16, Folios 44 al 46, Tomo 92, que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano BELWIN LUÍS MORA VEGA. Que en la cláusula primera del referido contrato se estableció que, el arrendador da en arrendamiento a el arrendatario, un Local Comercial signado con el N° 53 ubicado en el Callejón El Recurso, Jurisdicción de la Parroquia Páez, Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua, alinderado de la siguiente forma: NORTE: Casa que es o fue de Valerio Flores; SUR: Casa que es o fue de Isabel Croquer; ESTE: Con el Callejón El Recurso; y OESTE: También con el Callejón El Recurso, siendo este su frente, el descrito local tiene un área de Doscientos Trece metros Cuadrados con Cincuenta y Un decímetros cuadrados. Que en la Cláusula Segunda se estableció que el destino del Local Comercial, era para fines comerciales y no pudiendo el arrendatario darle otro uso distinto sin el consentimiento por escrito del arrendador. Igualmente, se estableció en la Cláusula Tercera, que la duración del contrato de arrendamiento era de un (01) año contado a partir del 15 de octubre de 2005, y si al vencimiento del término fijo alguna de las partes no hubiere dado aviso por escrito a la otra, expresando su deseo de dar por resuelto el contrato, se prorrogaría automáticamente y de pleno derecho por igual término. Que el aviso deben darlo las partes contratantes, por lo menos con treinta prórrogas que pudiera sufrir el contrato, y que para todos los efectos legales contractuales, de las prórrogas que pudiera sufrir el contrato se regirían por las modalidades que regulan al plazo de duración inicial o del término mismo.
Continua alegando la parte actora que, el canon de arrendamiento convenido fue por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) mensuales, al cambio en Bolívares Fuertes son UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) pagaderos al vencimiento de cada mes, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento, al arrendador, y la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas daría derecho al Arrendador a demandar la resolución judicial del contrato con los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Asimismo alega la parte accionante que, en fecha 08 de septiembre de 2007, le notificó al ciudadano BELWIN LUÍS MORA VEGA, que el contrato no sería renovado, y en tal sentido al vencimiento del plazo comenzaría a gozar de su prórroga legal, dando así cumplimiento con lo establecido en la cláusula décima cuarta del contrato.
Que transcurrido el lapso de prórroga legal, que venció en fecha 15 de octubre de 2008, el arrendatario no le hizo entrega formal del local comercial arrendado, a pesar de realizar diligencias personales a través de amigos para que el mismo diera cumplimiento al contrato de arrendamiento.
Fundamenta su acción la parte demandante en lo dispuesto en los artículos 1.153, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, e igualmente en lo dispuesto en el Contrato de Arrendamiento y la notificación de prórroga legal.
Por todo lo antes expuesto es que demanda de este Tribunal: PRIMERO: En que son ciertos los hechos narrados. SEGUNDO: En reconocer la validez del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, inserto bajo el Nº 16, folio 44 al 46, Tomo 92, así como el documento privado suscrito en fecha 08/10/2007, contentivo de la notificación de prórroga legal. TERCERO: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado sobre un local comercial identificado ut supra, toda vez que vencida la prórroga legal, el mismo ha quedado extinguido, y en consecuencia debe hacer entrega el arrendatario del bien arrendado, sin plazo alguno, libre de personas y cosas, en el mismo buen estado en que lo recibió, aún en contra de la voluntad del sujeto pasivo de la condenatoria, en los términos previstos en el artículo 528 de la Ley adjetiva civil. CUARTO: Para que de conformidad con lo previsto en la cláusula Décima Quinta del referido contrato de arrendamiento pague íntegramente las pensiones de arrendamiento correspondientes al plazo que para el momento de esta acción por cumplimiento de contrato estuviese en curso y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del local comercial arrendado a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.200,00) mensuales, ello por concepto de daños y perjuicios, causados por no haber dado cumplimiento cabal al Contrato de Arrendamiento autenticado. QUINTO: Para que de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, al pago de honorarios de abogados, costas y costo del presente juicio, calculados prudencialmente por este Tribunal.
Mediante auto de fecha 19 de marzo de 2009, este Tribunal admite dicha demanda conforme al procedimiento breve, ordenando la citación del demandado, para que comparezca por ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos su citación.
En fecha 01 de abril de 2009, el Alguacil de este Tribunal consignó el recibo de citación, sin firmar por la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 21 de abril de 2009, la parte demandada se dio por citada en el presente juicio.
En fecha 23 de abril de 2009, presenta el demandado, escrito de contestación a la demanda, en el cual alega lo siguiente: En el Título I. De la contestación de la Demanda. Capítulo I. De los hechos admitidos y controvertidos: Que es cierto que por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, cursa un contrato de arrendamiento que celebró con la parte actora, por el alquiler de un local comercial signado con el Nº 53, Ubicado en el Callejón El Recurso, Jurisdicción de la Parroquia Páez, Municipio Girardot del Estado Aragua.
Que es cierto que a dicho local se le designó un uso de tipo comercial.
Que es cierto que el término de arrendamiento de dicho local es por 01 año, que se inició el 15 de octubre de 2005; pero que igualmente es cierto que en el contrato se acordó prorrogarlo por lo menos 30 veces continuas.
Que es cierto que el canon de arrendamiento es de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00).
Que es falso que en fecha 08 de septiembre de 2007, la parte actora, le haya notificado la no renovación del contrato; y que lo cierto es que ese contrato nunca ha sido renovado porque nunca se ha celebrado un nuevo contrato que sustituya al anterior, que lo que ha venido ocurriendo son las prórrogas sucesivas del mismo contrato.
Que es falso que el arrendador le haya otorgado válidamente una prórroga legal.
Que es falso que el actor haya dado cumplimiento a la cláusula Décima Cuarta del contrato, celebrado en fecha 23 de Septiembre de 2005; ya que para que se produzca un desahucio válido, es necesario que opere las treinta (30) prórrogas acordadas y pactadas en la cláusula tercera.
Que es cierto que en la actualidad el contrato de arrendamiento está en plena vigencia y corriendo en la validez de su tercera prórroga consecutiva establecida en la cláusula Tercera.
Que es falso que el se haya negado a entregarle el inmueble objeto del presente juicio, ya que nunca la parte actora se lo ha solicitado válidamente.
En relación al Capítulo II. Del Rechazo de las Pretensiones, rechaza y se opone a las pretensiones de la parte demandante tanto en los hechos como en el derecho.
Reconoce el documento de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, que corre inserto bajo el Nº 16, Folios 44 al 46, Tomo 92, de fecha 23 de septiembre de 2005 con el actor. Igualmente reconoce la misiva de fecha 08 de septiembre de 2007. Señala de igual forma que siempre ha dado cumplimiento al contrato de arrendamiento.
Rechaza y niega el supuesto derecho que alega la parte actora a cobrar íntegramente las pensiones de arrendamiento correspondiente al plazo que para el momento que fue ejercida la acción estuviese en curso; y en ese sentido manifiesta que el arrendador se ha negado a recibir los cánones de arrendamiento desde octubre de 2008 al mes de marzo de 2009 y en virtud de ello han sido consignados en el expediente 4086-2008 llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
Rechaza que deba pagar las costas o costos, ni honorarios profesionales alegados en la demanda.
En relación al Capítulo III. De los Fundamentos de Derecho. Fundamenta su contestación en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En relación al Título II. De la Reconvención. Capítulo I. De los Hechos. Alega que celebro un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Cuarta de Maracay, en fecha 23 de Septiembre de 2005, quedando inserto bajo el N° 16, Folios 44 al 46, Tomo 92, con el ciudadano BELLMAN SIMÓN PÉREZ CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.480.646 y de este domicilio, por un local comercial signado con el N° 53, ubicado en el callejón El Recurso, jurisdicción de la Parroquia Páez, Municipio Girardot del estado Aragua, la cual el término de arrendamiento fue por un (01) año, que se inició el quince (15) de Octubre de 2005, la cual se acordó prorrogarlo por lo menos treinta (30) veces continuas como fue reconocido por la parte actora en su escrito libelar en el folio 2 renglones 11,12 y 13 la cual lo manifiesta textualmente, asimismo se fijo el canon de arrendamiento por el monto de Un Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.200,00). La parte demandada alega que es falso que en fecha ocho (08) de septiembre de 2007 la parte actora, lo haya notificado que el contrato no sería renovado, ya que el contrato nunca se ha renovado, lo que ha venido sucediendo son prórrogas sucesivas del mismo contrato, prórrogas estas que se pactaron hasta por un mínimo de Treinta (30) prórrogas consecutivas. Alega la parte demandada que no se ha negado a entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento al ciudadano BELLMAN SIMÓN PÉREZ CASTRO.
Capitulo II. De la Estipulación del Contrato. Alega la parte Demandada que, convino con el ciudadano BELLMAN SIMÓN PÉREZ CASTRO, en prorrogar por lo menos treinta (30) veces, el contrato antes que pudiese notificar válidamente, mediante un desahucio válido de dicho contrato.
Capitulo III. Del Derecho. Fundamenta la Reconvención en las normas de derecho establecidas en los artículos 1.159, 1.141, 1.162, 1.167, 1.264 del Código Civil y en el Contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, de fecha veintitrés (23) de Septiembre de 2005, inserto bajo el N° 16, Folios al 46, Tomo 92.
Capitulo IV. Del Petitorio. Reconviene formalmente al actor para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en cumplir con el contrato de arrendamiento en la forma siguiente: PRIMERO: Para que cumpla la cláusula Tercera del contrato, es decir, que prorrogue el referido contrato las 30 veces que se convino y en especial por las 27 veces restantes que faltan según convenio. SEGUNDO: En el pago de los costos y costas de este proceso calculados a una razón del 30 % del valor estimado de la presente demanda.
Posteriormente en fecha 24 de abril de 2009, el Tribunal admitió la Reconvención propuesta y ordenó la citación de la parte actora reconvenida.
Seguidamente en fecha 28 de abril de 2009, la parte actora dio contestación a la reconvención en los términos siguientes:
Capitulo I. De la Contestación de la Reconvención. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta tanto en los hechos como en el derecho, alegando que no es cierto que la intención de los contratantes hubiese sido establecer un contrato por treinta (30) prórrogas y menos la de que transcurriesen treinta (30) prórrogas, para notificarle al arrendatario la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento, basándose a lo que establece el artículo 1.580 del Código Civil Venezolano. Sigue alegando la parte actora reconvenida, que al analizar la parte infine de la cláusula tercera, se desprende que la intención de las partes era la de que el contrato se renovara anualmente y si una de las partes no quería prorrogar debía manifestarlo por escrito con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo inicial, tal como se hizo con la notificación, la cual no fue desconocida por la parte demandada.
Capitulo II. De la Estimación de la Reconvención. Impugnó la estimación de la reconvención que hizo la parte demandada por considerarla excesiva y por cuanto no guarda relación respecto a la parte cognoscitiva del proceso.

CAPÍTULO PREVIO
Conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia”. En efecto; consta en autos que la parte actora estimó su demanda de la siguiente manera (sic) “De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, estimamos la presente acción en la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.200,00)…”
En el acto de contestación a la demanda, la parte accionada en su escrito de contestación a la misma, estimo la demanda así (sic) “Estimo el valor de la presente contestación de la demanda en la cantidad de Trescientos Ochenta y Ocho Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 388.800,00); es decir, de conformidad con la providencia Nº SNAT-2009 Nº 0002344 de fecha veintiséis (26) de Marzo de 2009 del SENIAT que establece el valor de la Unidad Tributaria en Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 55), sería equivalente a Trece Mil Cuatrocientos Cuarenta Unidades Tributarias (13.440 UT) como lo establece la Resolución Nº 2009-0006 del Tribunal Supremo de Justicia de fecha dieciocho (18) de Marzo de 2009, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil” E igualmente, estimó la reconvención que propusiera en los mismos términos en que estimó la contestación de la demanda. Esta estimación de la reconvención fue impugnada por la parte actora reconvenida, en los términos siguientes (sic) “Impugno la estimación que de la reconvención hace la parte demandada por considerarla excesiva y por cuanto no guarda una debida relación respecto a la parte cognoscitiva del proceso”
Posteriormente, la parte demandada presentó escrito contentivo intitulado de la competencia por la cuantía, en el cual entre otras cosas señaló los siguientes puntos (sic):
“Por cuanto en la contestación de la demanda y en la reconvención ejercida por mi representado se valoró ambas por montos iguales a la cantidad de Trescientos Ochenta y Ocho Mil Ochocientos Bolívares Fuertes(Bs.F. 388.800,00); es decir, de conformidad con la Providencia Nº SNAT-2009 Nº 0002344 de fecha veintiséis (26) de marzo de 2009 del SENIAT que establece el valor de la Unidad Tributaria en cincuenta y cinco bolívares (Bs. 55); sería equivalente a Catorce Mil Ciento Treinta y Ocho Punto Dieciocho (14.138.18) Unidades Tributarias, valoración esta realizada como lo establece la resolución Nº 2009-0006 del Tribunal Supremo de Justicia de fecha dieciocho (18) de marzo de 2009, todo de conformidad con los artículos 38,39 y 36 del Código de Procedimiento Civil. Dando cumplimiento a la carga procesal de valorar la contestación de la demanda y la reconvención establecida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto dichas valoraciones son superiores, es decir, exceden de la cuantía que puede conocer un Juzgado de Municipio; según determinación en la Resolución Nº 2009-0006 de fecha dieciocho (18) de marzo de 2009, emanada del tribunal Supremo de Justicia, según la cual le da una cuantía a los Tribunales de Municipio hasta por Tres Mil (3000) Unidades Tributarias, que a razón de Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 55) por cada Unidad Tributaria (…) la cuantía de dichos Tribunales de Municipio es hasta por la cantidad de Ciento Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 165.000,00); y la valoración el tema de la controversia que nos ocupa, es por la cantidad de Setecientos Setenta y Siete Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 777.600,00), es decir, el equivalente a la cantidad de Catorce Mil Ciento Treinta y Ocho punto Dieciocho (14.138,18) Unidades Tributarias”

De esta manera, quedo planteada la incompetencia por la cuantía de este Tribunal, por parte de la demandada. Al respecto; para decidir, el Tribunal tiene que hacer las consideraciones siguientes:
1.- El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil disciplina la estimación de la demanda de la siguiente manera:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”

Conforme al contenido gramatical del dispositivo legal parcialmente reproducido, se observa, que la estimación de la demanda le corresponde la parte actora, tal como sucedió en el presente asunto que nos ocupa. Igualmente, constata este Tribunal, que la parte demandada no le dio cumplimiento alguno a las previsiones contenidas en el primer aparte del referido dispositivo legal, es decir, la parte demandada no rechazó la estimación de la demanda, hecha por la parte actora por insuficiente o por exagerada, puesto que dicho acto procesal no consta en el expediente. Por el contrario, la parte demandada, se limitó única y exclusivamente a estimar su contestación a la demanda y la reconvención que propusiera, sin contradecir en ninguna parte del escrito contentivo de la contestación de la demanda y de la reconvención propuesta, la estimación de la demanda hecha por la parte actora, tal como lo exige el mencionado artículo 38 ejusdem, en su primer aparte: “…formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda.”
Al no rechazar y contradecir la estimación de la demanda hecha por la parte actora en el acto de contestación de la demanda, como lo exige el artículo 38 ejusdem, aceptó tácitamente, la estimación formulada por la parte mencionada, precluyó su derecho a impugnar dicho valor, no pudiendo hacerlo en otra oportunidad.
En este sentido, cabe señalar, que el legislador consagró un derecho para el demandado de impugnar la estimación de la demanda por insuficiente o por exagerada, pero le impuso también una carga de contradecirla en la oportunidad de contestar la demanda. En consecuencia, el no impugnar, ni contradecir la estimación de la demanda, la parte accionada, en el acto de contestación al fondo de la demanda, queda fija la estimación de la cuantía señalada en el libelo de la demanda. Y, ASÍ SE DECIDE.
2.- Con respecto; a la estimación tanto de la contestación de la demanda como de la reconvención que hiciera la parte demandada, luego de estudiar y analizar los fundamentos que sirvieron de base a sustento para hacer la misma, este Tribunal, la declara Sin Lugar. Por cuanto, que ni el artículo 361, ni el artículo 365, ambos del Instrumento Adjetivo Civil, facultan, atribuyen o autorizan a la parte demandada a estimar la contestación de la demanda ni la reconvención, como lo hacen los artículos 36, 38, 39 y 274 esgrimidos por dicha parte para hacer la estimación mencionada. Al hacer la estimación mencionada, la parte demandada violentó el iter procesal, configurándose a su vez, una violación del Orden Público Procesal, entendiéndose como una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas. En efecto, la parte demandada en este punto, violo normas en donde esta interesado el orden público procesal, es decir, normas de impretermitible cumplimiento, por su estrecha vinculación con el Derecho Público. Que no pueden ser relajadas por los particulares. En consecuencia, este Tribunal por las razones expuestas, declara Sin Lugar la estimación de la contestación de la demanda y de la reconvención, declarándose competente por razón de la cuantía, para seguir conociendo de la presente causa. Y, ASÍ SE DECIDE.

Habiendo quedado establecida de manera clara, precisa y específica la controversia de la manera señalada anteriormente, la presente causa quedó abierta a pruebas. Promoviendo las partes intervinientes en esta causa sus medios de prueba de la manera siguiente. La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, concretamente en el Capítulo I, del mismo. En primer lugar, invoca el mérito favorable de los autos en cuanto favorezcan a su representado. La presente invocación del mérito favorable de los autos, la desecha este Tribunal, por cuanto que la misma no es un medio de prueba en nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y, ASÍ SE DECIDE.

Asimismo; en el mismo Capítulo I, invoca la confesión de la actora, en los términos siguientes (sic):

“Igualmente invoco el mérito probatorio de los autos en cuanto favorezcan a mi representado, y en especial, el contenido de la demanda en cuanto a la confesión, reconocimiento y aceptación de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento (…) cuando manifiesta y alega a su favor el ciudadano BELLMAN SIMON PEREZ CASTRO lo siguiente cito: “la duración del contrato se estableció en la cláusula tercera “Tercera: el termino de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (1) año contados a parir del 15 de octubre de 2005 más si al vencimiento del término fijo algunas de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento de plazo fijo o de las posibles prórrogas que pudiera sufrir el mismo, se considera que se desea prorrogar automáticamente y de pleno derecho por término igual al que se establece como plazo inicial de duración. El aviso deben darlo las partes contratantes, por lo menos con treinta prorrogas que pudiera sufrir el contrato”

Luego de haber estudiado y analizado minuciosamente, todo el contenido textual de la transcripción hecha. Este Tribunal, llega la convicción de que tiene que desechar la confesión invocada, por las razones siguientes. No toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener suficiente juridicidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión, circunstancia que no ocurre en la presente confesión invocada, pues en la parte actora no se encuentra el animo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún derecho o circunstancia en beneficio de la parte demandada. Por el contrario, considera este Tribunal, que lo expuesto por la parte actora en su libelo de demanda no es más que un argumento, o alegato, utilizado como mecanismo para su defensa. Por manera, la confesión debe existir por sí misma, no siendo lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas usados por las partes. En consecuencia, este Tribunal, desecha la confesión invocada. Y, ASÍ SE DECIDE.

En el Capítulo II. Ratifica el valor probatorio de los instrumentos promovidos por su mandante junto con el escrito de contestación de la demanda y reconvenció, siendo dichos documentos, el contrato de arrendamiento y carta de fecha 08-09-2007. Pues bien; con respecto, al contrato de arrendamiento, después de haber realizado un minucioso examen al contenido literal de dicha convención arrendaticia, observa este Tribunal, que dicho contrato de arrendamiento fue otorgado por vía de autenticación ante la Notaría Cuarta de esta ciudad, en fecha 23-09-2005, bajo el Nº 16, Tomo 92 de los libros respectivos llevados por ese despacho notarial; el contrato de arrendamiento en mención, encuentra estructurado por diferentes cláusulas disciplinan el objeto del contrato, el canon de arrendamiento y la duración del mismo, contenida en la cláusula tercera, el contenido de esta cláusula, a juicio de este Tribunal, se ha convertido en un punto controvertido en esta causa, siendo el contenido textual de dicha cláusula tercera el siguiente (sic):

“El término de duración del presente contrato de Arrendamiento será de un (1) año contado a partir del 15 de octubre de 2005, más si al vencimiento del término fijo alguna de las partes contratante no hubiera dado aviso por escrito a lastra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que pudieran sufrir el mismo, se considera que se desea prorrogar automáticamente y de pleno derecho por termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. El aviso deben darlo las partes contratantes, por lo menos con treinta prorrogas que pudiera sufrir este contrato. Para todos los efectos legales contractuales, de las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o del término del mismo;…”

Ahora bien; con respecto al contenido textual de la cláusula transcrita, se ha suscitado en la presente causa, la siguiente interpretación por parte de la accionada, así:

“La cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, que corre inserto bajo el Nº 16, folios 44 al 46, Tomo 92 de fecha 23 de septiembre de 2005, que celebre con el ciudadano BELLMAN SIMÓN PÉREZ CASTRO (…) (hoy parte demandante reconvenida) establece que las partes convinimos en prorrogar por lo menos treinta (30) veces, el contrato antes que pudiese notificarse válidamente el arrendador, mediante un desahucio válido de dicho contrato.”

Esta interpretación por demás restrictiva que la parte demandada le da a esa parte de la cláusula tercera colide, con otro segmento contenido en dicha cláusula, el cual es el siguiente (sic) “Para todos los efectos legales contractuales, de las prórrogas que pudiera sufrir el contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o del término del mismo.”
En efecto; según el encabezamiento de la cláusula tercera, que dice (sic): “El término de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (1) año contado a partir del 15 de octubre de 2005…” Conforme al texto de la transcripción, el contrato de arrendamiento tenía una duración de 01 año contado a partir del 15-10-05 y vencía el 15-10-06. En este sentido las partes contratantes o una cualquiera de ellas, al vencimiento del término fijo, tenía quedar aviso por escrito, a la otra manifestando su deseo de voluntad de dar por resuelto el contrato. Caso contrario, al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que pudiera tener el contrato de arrendamiento, y ninguna de las partes manifiesta su deseo de resolver el contrato, se considera que el contrato se prorrogó automáticamente. Pero siempre tomando en consideración, lo dicho en el contrato, que para todos los efectos legales contractuales, de las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o del término del mismo.
De modo pues; que las partes deben tomar como regla para manifestar su voluntad de prorrogar o no el contrato de arrendamiento, el término de duración del contrato, o la finalización del mismo.
Por tanto; resulta impertinente que las partes tengan que esperar 30 prórrogas para realizar las notificaciones. Pues estaríamos en presencia de un contrato de arrendamiento con un término de duración, lo cual esta prohibido por el artículo 1.580 del Código Civil, que establece: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.”
Es decir, que el arrendamiento celebrado por una duración superior al máximo legal, sitien es cierto no es anulable sino que se reduce a dicho máximo sólo surte efecto para lo futuro. Por manera, que las partes para darse aviso o notificarse la voluntad de prorrogar o no el contrato de arrendamiento, tiene que tomar en consideración el término inicial y su finalización, establecido en la cláusula tercera, y para nada tienen que tomar en consideración las 30 prórrogas aducidas por la parte accionada, por cuanto, esa no fue la intención ni la voluntad de las partes contratantes, quienes fijaron un término depuración del contrato de arrendamiento. Y, ASÍ SE DECIDE.
Igualmente, este Tribunal aprecia y valora el contrato de arrendamiento como un documento público conforme al artículo 1.357 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

En cuanto; a la notificación que se hiciera la parte actora a la parte demandada, en fecha 08-09-07, manifestándole su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento. Constata este Tribunal, que dicha notificación fue realizada dentro de las previsiones de la cláusula tercera de la convención arrendaticia, es decir, con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, pues si bien este tenía un término de duración de 01 año contado a partir del día 15-10-05 y se vencía el día 15-10-06, para el primer año de duración del contrato de arrendamiento, no se produjo por parte del actor, manifestación alguna de voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento hacia la parte accionada. Manifestación de voluntad esta, que sí se produjo el día 08-09-07, cuando la parte actora le manifiesta su voluntad a la accionada de no prorrogar el contrato de arrendamiento en tiempo hábil, por lo que al vencimiento de esta primera prorroga comenzó a regir para la accionada la prórroga legal arrendaticia establecida en la letra “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto la prórroga legal que le correspondía a la parte accionada, es de un (01) año, la cual venció el día 08-09-08. En este sentido; este Tribunal aprecia y valora la referida notificación como un documento privado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

La parte actora no promovió pruebas, en la fase respectiva de esta causa, sin embargo acompañó a su escrito de demanda con varios instrumentos, señalándose los siguientes: 1.- Contrato de Arrendamiento y notificación, respecto, a estas probanzas, este Tribunal se pronunció en líneas atrás. Por lo que considera innecesario reiterar dicho pronunciamiento. Y, ASÍ SE DECIDE.

En cuanto; a la copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto de esta causa. Este Tribunal lo tiene como fidedigno, por cuanto que no fue impugnado en su oportunidad conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

Con respecto; a la constancia de inscripción catastral del referido inmueble, este Tribunal, la desecha por impertinente, pues no guarda relación alguna con los hechos controvertidos en esta causa. Y, ASÍ SE DECIDE.

II
Este Tribunal, después de haber estudiado y analizado todos los elementos probatorios promovidos por las partes, llega a la ineludible convicción de que tiene que declarar Con Lugar la demanda. Por cuanto, que la parte actora probó sus afirmaciones de hecho contenidas en su escrito de demanda, es decir, que la prórroga legal que disfrutaba la parte accionada se encuentra vencida, por tanto esta obligada ha entregar el inmueble objeto de esta causa, libre de personas y cosas a la parte actora como lo dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto, a la parte demandada no probó nada que lo favoreciera, ya que no logró desvirtuar las pretensiones de la actora, razón por la cual este Tribunal declara Sin Lugar la reconvención propuesta por la accionada, ya que no demostró sus afirmaciones referentes a las treinta (30) prórrogas, circunstancia que fue debidamente clarificada por este Tribunal, cuando estudio y analizó la cláusula que regulaba la duración del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, este Tribunal declara SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN. Y, ASÍ SE DECIDE.
Y declara con lugar la demanda, por todas las razones expuestas. Y, ASÍ SE DECIDE.

III
Este Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley. DECLARA CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano BELLMAN SIMÓN PÉREZ CASTRO identificado en autos, contra el ciudadano BELWIN LUÍS MORA VEGA identificado en autos. Y ORDENA a la parte demandada a hacerle entrega formal y material a la parte actora del local comercial signado con el N° 53 ubicado en el Callejón El Recurso jurisdicción de la Parroquia Páez Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua que posee los siguientes linderos: NORTE: Casa que es o fue de Valerio Flores; SUR: Casa que es o fue de Isabel Croquer; ESTE: Con el Callejón El Recurso y OESTE: También con el Callejón El Recurso, siendo este su frente.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes.-
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia en el archivo del Tribunal
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay a los catorce (14) días del mes de agosto de 2009. Años 199° de la Independencia y 150º de la Federación.-
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. NORA CASTILLO C.
LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA ÁLVAREZ,
En la misma fecha, siendo las tres y veinte (3:20 p.m.) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA,

ABG. MARIA ÁLVAREZ
Exp.11.868-09