TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE Nº 8491-09
DEMANDANTE: CESAR AUGUSTO BOLIVAR MEJIAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.204.034, asistido por el abogado JOSE JAVIER ALVAREZ, inpreabogado N° 78.340.-
DEMANDADO: Sociedad Mercantil SUMOMOTO C.A, representada por su Gerente General ciudadana HILDA ROSA BANKS CAMEJO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.587.272
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Que la presente acción, se inició con libelo de demanda presentado por ante éste Tribunal en fecha 29-06-09, por el ciudadano CESAR AUGUSTO BOLIVAR MEJIAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.204.034, asistido por el abogado JOSE JAVIER ALVAREZ, inpreabogado Nº 78.340 contra la Sociedad Mercantil SUMOMOTO C.A, representada por su Gerente General ciudadana HILDA ROSA BANKS CAMEJO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.587.272. Alega la parte demandante que suscribió dos (02) contratos de arrendamiento, con la Sociedad Mercantil “SUMOMOTO, C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 28 de abril de 2.006, anotado bajo el Nº 46, tomo 27-A, representada por su Gerente General ciudadana HILDA ROSA BANKS CAMEJO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.587.272, según se evidencia en documentos que acompañó marcados con las letras B y C respectivamente.-
Manifestó así mismo que en la cláusula cuarta del primer contrato de

arrendamiento se estableció, que el mismo sería de Un (01) año fijo contado a partir del 15 de mayo de 2.006. El segundo contrato en su cláusula primera estableció: Que el arrendador da en arrendamiento a la Arrendataria un local comercial de su propiedad ubicado en el edificio Autoeste, de la avenida Constitución, cruce con Ayacucho II, sector Santa Rosa, planta baja Nº 9, jurisdicción del Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, y, en su cláusula segunda, “El canon de arrendamiento es la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (BS.1.800.000,oo), que la arrendataria pagaría puntualmente por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, en el entendido que la falta de pago de dos (02) mensualidades vencidas, daría derecho al arrendador a considerar la obligación como de plazo vencido y a exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado por vía de Resolución o de cumplimiento de Contrato.
Manifiesta la parte demandante, asistido de su abogado, que en la cláusula cuarta, el contrato pactado sería de Un (01) año fijo contado a partir del 16 de mayo de 2.007, que así mismo en otra cláusula el arrendador declaró que recibe de manos de la arrendataria una letra de cambio firmada y aceptada por éste en calidad de depósito por la cantidad de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (BS.7.200.000,oo), que representan cuatro (04) meses de canon de arrendamiento en garantía de cumplimiento, y que todo retardo o demora en la devolución del inmueble, vencido el término del contrato o de una de sus prórrogas si las hubiere, obliga y compromete a la arrendataria, quien deberá pagar la suma diaria de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo) por cada día de retardo como justa compensación por daños y perjuicios causados.
Expresó de igual manera que al vencimiento de éste último contrato de arrendamiento, convinieron mutuamente, en elevar el canon de arrendamiento a la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (BF.2.340,oo), más el impuesto al valor agregado (I.V.A) o sea un doce por ciento (12%) lo cual suma la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLIVARES FUERTES (BF.2.620,oo).-
Que es el caso dice, que el último contrato de arrendamiento, venció el 16 de

mayo de 2.008 y por cuanto la relación arrendaticia inició el 15 de mayo de 2.006, de conformidad a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga Legal de Un (01) año, comenzó el 16 de mayo de 2.008 y finalizó el 16 de mayo de 2.009, fecha en la cual LA ARRENDATARIA, debió entregar el inmueble expresa, desocupado de personas y cosas y solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados que utilice en el inmueble arrendado. Que por no hacerlo también es responsable del pago de la suma diaria de DIEZ BOLIVARES FUERTES (Bs.10,oo), por cada día de retardo como justa compensación por daños y perjuicios, tal como lo establecen las cláusulas sexta, décima primera y décima cuarta del último mencionado contrato de arrendamiento.-
Que por los razonamientos antes expuestos es por lo que procedió a demandar por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a la Sociedad Mercantil SUMOMOTO C.A, representada por su Gerente General ciudadana HILDA ROSA BANKS CAMEJO, V-8.587.272, para que convenga o en su defecto sea condenada por éste Tribunal a:
- La entrega del inmueble arrendado debidamente desocupado de personas y/o cosas y debidamente solvente en el pago de los servicios que disfruta LA ARRENDATARIA en el mencionado inmueble.
- Al pago de TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs.330,oo), por concepto de retardo en la entrega del inmueble arrendado, a razón de DIEZ BOLIVARES (BS 10,oo) diarios, más los que sigan venciéndose hasta la total entrega del inmueble arrendado como indemnización de daños y perjuicios.-
- El pago del valor del uso del inmueble hasta la entrega total del mismo, señalado en DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo).-
Admitida la demanda en fecha 02 de julio de 2.009, se emplazó a la Sociedad Mercantil SUMOMOTO C.A, representada por su Gerente General ciudadana HILDA ROSA BANKS CAMEJO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.587.272, para que comparezca por ante éste Tribunal al segundo (2do) día de Despacho, siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a dar contestación a la demanda anterior.-

Al folio 18, el Alguacil consignó recibo de citación firmado por la ciudadana HILDA ROSA BANKS CAMEJO.-
Al folio 20, aparece diligencia presentada por la ciudadana HILDA ROSA BANKS, mediante la cual consigna en Dos (02) folios útiles, escrito de oposición de cuestiones previas, las mismas se les dio entrada y se agregaron a los autos respectivos.-
Al folio 24, se recibió escrito de subsanación de cuestiones previas, de fecha 17-07-09, presentado por la parte demandante, asistido por el abogado JOSE JAVIER ALVAREZ, así como al folio 25 escrito de promoción de pruebas de fecha 17-07-09, promoviendo el mérito que arrojan los autos a favor de su defendido, el Tribunal le dio entrada y ordenó agregarlo a los autos respectivos.-
Al folio 43, aflora diligencia suscrita por la parte demandada, mediante la cual consigna escrito de pruebas, junto con sus anexos, marcados A, B, C, D, E y F. El Tribunal le dio entrada y ordenó agregarlos a los autos respectivos. En relación a lo peticionado en los capítulos III y IV, éste Tribunal se le imposibilitó proveerlo, en virtud que el lapso de promoción y evacuación de pruebas se encuentra vencido. De igual manera, instó a las partes a la celebración de un acto conciliatorio para el día 30-07-09 a las 2:00 de la tarde en la sala del Tribunal, Llegada la oportunidad compareció el ciudadano CESAR AUGUSTO BOLIVAR MEJIAS, asistido por el abogado JOSE JAVIER ALVAREZ, no compareciendo la parte demandada.-
Vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, el Tribunal pasa a dictar Sentencia y al efecto considera.-
-I-

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por el ciudadano CESAR AUGUSTO BOLIVAR MEJIAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.204.034, asistido por el abogado JOSE JAVIER ALVAREZ, inpreabogado

N° 78.340, contra la Sociedad Mercantil SUMOMOTO C.A, representada por su Gerente General ciudadana HILDA ROSA BANKS CAMEJO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.587.272, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en su carácter de arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial de su propiedad ubicado en el edificio Autoeste, de la avenida Constitución, cruce con Ayacucho II, sector Santa Rosa, planta baja Nº 9, jurisdicción del Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua.
Que como fundamento de su acción, alegó la parte demandante que el último contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, venció el 16 de mayo de 2.008 y por cuanto la relación arrendaticia inició el 15 de mayo de 2.006, de conformidad a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga Legal de Un (01) año, comenzó el 16 de mayo de 2.008 y finalizó el 16 de mayo de 2.009, fecha en la cual LA ARRENDATARIA, debió entregar el inmueble expresa, desocupado de personas y cosas y solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados que utilice en el inmueble arrendado. Que por no hacerlo también es responsable del pago de la suma diaria de DIEZ BOLIVARES FUERTES (Bs.10,oo), por cada día de retardo como justa compensación por daños y perjuicios, tal como lo establecen las cláusulas sexta, décima primera y décima cuarta del último mencionado contrato de arrendamiento.
Expresó de igual manera la parte demandante que al vencimiento de éste último contrato de arrendamiento, convinieron mutuamente, en elevar el canon de arrendamiento a la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (BF.2.340,oo), más el impuesto al valor agregado (I.V.A) o sea un doce por ciento (12%) lo cual suma la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLIVARES FUERTES (BF.2.620,oo).-
Que al efecto la parte demandante acompañó a su escrito libelar:
1°) Documento de propiedad marcado “A”.
2°) Contratos de arrendamiento marcados “B” y “C”.

ANÁLISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De actas se constata, copia certificada del último instrumento arrendaticio, suscrito entre el ciudadano CESAR AUGUSTO BOLIVAR MEJIAS, (arrendador) y la Sociedad Mercantil SUMOMOTO C.A, representada por su Gerente General ciudadana HILDA ROSA BANKS CAMEJO, (arrendataria) en la que acordaron en su cláusula cuarta, lo siguiente:

“Este contrato será de un (01) año fijo y comenzará a regir a partir del 16 de mayo de 2.007”
Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. Nº 06-1043: 6-10436-1043
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a

derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.-
De lo anterior tenemos que la contratación locativa finalizo en fecha, dieciséis (16) de Mayo de dos mil ocho (2008), posterior a la misma, no se celebro un nuevo contrato por lo que de acuerdo con la cláusula segunda contractual, comienza la prorroga de pleno derecho, de un (01) año, establecida en la regla b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber iniciado la relación arrendaticia, en fecha, quince (15) de Mayo del año dos mil seis (2006), por lo que la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por la parte actora se ajusta a derecho de acuerdo a la normativa antes expresada. Así se determina y se establece.-
Una vez determinada como quedo la naturaleza contractual, pasa este Juzgador a verificar si cumplieron los actos de comunicación establecidos en el Código de Procedimiento Civil, a tal efecto, se observa de las actas judiciales, constancia debidamente suscrita por el Alguacil de este despacho, en la que quedo debidamente citada, la parte demandada de este proceso, en la que compareció, la parte demandada en su debida oportunidad procesal correspondiente, interpuso la cuestión previa referente a los requisitos de forma del libelo de la demanda, establecidos en el artículo 340 ordinales 2, 4 y 6, en concordancia con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
De la cuestión previa opuesta
En atención a la defensa alegada por la parte demandada, ésta pasó a subsanar la cuestión previa opuesta de acuerdo a lo contemplado en artículo 350 del citado Código de Procedimiento Civil, mediante escritos de fecha, diecisiete (17) de Julio de 2009, folios 24 al 26, por lo que considera quien

suscribe que tal cuestión previa alegada en su lapso respectivo quedo debidamente subsanada. Así se decide.-
Una vez decidido el punto anterior pasa este órgano judicial, a ventilar el fondo de la controversia suscitada, para lo que toma en cuenta el escrito libelar, la contestación de la demanda y las pruebas producidas por las partes en este litigio.
De las Pruebas
Parte Actora:
1°) Documento de propiedad marcado “A”.
2°) Contratos de arrendamiento marcados “B” y “C”.
3°) Certificación de gravamen
Parte Demandada:
1°) certificación arrendaticia emanada del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
2°) Factura N° 1051, de fecha 24-03-09.-
Una vez enunciadas las probanzas tenemos que la parte actora alega en su libelo de demanda que inicia estas actas judiciales, el vencimiento del contrato de arrendamiento y que operó de pleno derecho la prorroga legal la cual es de 1 (un) año y terminó el 16 de Mayo de 2009 y la arrendataria no procedió a entregar el inmueble arrendado.
Dentro de esta perspectiva la parte demandada contradice y niega los hechos expresados en el libelo de la demanda, en tal sentido de las pruebas promovidas anexas a tal instrumento libelar, se visualiza los contratos de arrendamientos suscritos entre los entes procesales del que se refleja que fue suscrito en fecha, Tres (03) de Mayo de dos mil seis (2006), bajo el Nro. 08, Tomo 146 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, (folios 5 y 6), se desprende de la cláusula tercera contractual, que la relación arrendaticia inicia, en fecha,
Quince (15) de Mayo de 2006, por un (1) año, seguidamente efectuaron otra negociación de contrato arrendaticio, en fecha, Diez (10) de Mayo de 2007,

bajo el Nro. 80, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaria Pública Primera de Maracay, Estado Aragua, en la que estipularon en su cláusula cuarta, referente a la duración que será de un (1) año fijo y comenzará a partir del dieciséis (16) de Mayo de 2007.
De las aportaciones de los contratos locativos en lo atinente a la duración aprecia este Juzgador, que la relación arrendaticia inicia en fecha, Quince (15) de Mayo de 2006, con un término de un (1) año hasta el Quince (15) de Mayo de 2007, y posterior celebran una nueva emergente contractual con una duración de un (1) año más hasta la fecha del 16 de Mayo de 2008, asimismo en este mismo orden de contrataciones en la cláusula segunda pautaron que una vez vencido este contrato se efectuara la prorroga legal.-
De las actas procesales no se vislumbra ulterior a contrato último celebrado otra contratación por lo que el Juez no puede extraer elementos de convicción fuera del proceso y atender a lo alegado y probado en autos, entendiéndose de esta conducta que el contrato de arrendamiento no fue renovado y opero la prorroga legal establecida en la regla b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:

“Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de Un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de Un (01) año.”
Ante este escenario, la prorroga legal arrendaticia venció en fecha, dieciséis (16) de Mayo de 2009, fecha en la que la arrendataria demandada de autos, le correspondía entregar el inmueble arrendado, al no darse tal hecho, el arrendador acude a la sede judicial a los fines de hacer valer de sus derechos, tal como lo establece el artículo 39 del citado Decreto:
Ante la negativa de la arrendataria de entregar el inmueble arrendado subyace para el arrendador vencido el lapso de prorroga legal exigir de la arrendataria el cumplimiento de la obligación.-

Valor Probatorio

En este orden de ideas se le otorga pleno valor jurídico probatorio a los

efectos de esta acción a los instrumentos anexos al libelo de la demanda, folios 05 al 15, así como insertos a los 27 al 56, en virtud, que los mismos no fueron impugnados, desconocidos en su respectiva oportunidad procesal correspondiente, tal como lo desarrollan los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Se desechan de la litis las copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias signado con el nro. 961-09, emanadas del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta misma Circunscripción Judicial, que van del folio 57 al 94 de las actas, los recibos y comprobantes bancarios que van del folio 95 al 103, todo en ocasión, que en este proceso no se ventilo la solvencia o insolvencia de los cánones de arrendamientos del inmueble arrendado.-
Por las razones de hecho y de derecho antes pormenorizadas quién suscribe el presente fallo ve viable que la demanda que dio inicio a estas actuaciones judiciales debe prosperar, todo de acuerdo con lo contemplado en los dispositivos de los textos legales: 38 regla b), 39, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.159, 1.167 del Código Civil, en armonía con el 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina y se decide.-
-II-