TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Tres (03) de Agosto de Dos mil nueve (2009).
199º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-000245

PARTE ACTORA: PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 12.152.697 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROSA VIRGINIA SUÁREZ, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 44.856.

PARTE DEMANDADA: FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 01 de Julio de 1996, bajo el N° 25, Tomo 11-A, representada por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.354.544.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 30.640 y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL Y RECONVENCIÓN A CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN DEL JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL Y RECONVENCIÓN A CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por Apelación del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, interpuesta por el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, contra FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa por apelación interpuesta por las partes en fecha 18/03/2009 y 16/03/2009 (Folios 232 y 235) contra la sentencia definitiva dictada en fecha 12/03/2009 por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en demanda de Cumplimiento de Prórroga Legal y reconvención por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 12.152.697 y de este domicilio, contra la FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 01 de Julio de 1996, bajo el N° 25, Tomo 11-A, representada por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.354.544. En fecha 17/04/2009 se recibió el expediente y quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 240). En fecha 29/04/2009 la demandada-reconviniente presentó escrito de informes (Folio 243 al 246).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone la actora haber celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, representante legal de la firma personal ESCRITORIO JURÍDICO TRIBUTARIO RAMÍREZ ROJAS, por un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha 22/10/2002 hasta la fecha 21/04/2003, renovables, sobre un inmueble, constituido por un apartamento, ubicado en la Avenida 20 entre, calles 20 y 21 edificio Santa Rosa, 2º piso, apartamento N° 17, en Barquisimeto del Estado Lara. Que el contrato de arrendamiento se renovó automáticamente por períodos iguales, hasta la fecha 21/06/2007. Que se continuó con el contrato de arrendamiento, sobre el mismo inmueble y con los mismos arrendadores, la firma mercantil EMPRESA ADMINISTRADORA PÍA S.R.L., representadas además del ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, por el ciudadano LUÍS E. TOVAR PÉREZ. Que para las fechas 25 y 27 de febrero de 2008, así como el día 24/03/2008, el abogado Julio E. Ramírez Rojas, actuando como representante legal de la Firmas: Administradora de Inmuebles R & M, S.R.L, (ubicada, según su decir, en la misma dirección que la empresa ADMINISTRADORA PÍA S.R.L.) y de la personal, ESCRITORIO JURÍDICO TRIBUTARIO RAMÍREZ ROJAS, le notificó, transcribiéndolo parcialmente, que de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes, éste venció en fecha 21/12/2007, siendo que no sería renovado, y como consecuencia de ello, se dio inicio al contenido del Parágrafo Primero de prenombrada cláusula, relativo a la prórroga legal de Seis (06) meses, que vencería para la fecha del 21/06/2008. Que desde que se celebró el contrato de arrendamiento, hasta la fecha de la introducción del libelo, han transcurrido cinco (05) años, seis (06) meses y dieciocho (18) días, por lo que alega que le corresponde la prórroga legal consagrada en el Literal “C” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto, agregó que ha cumplido con su obligación contractual y legal como arrendatario de cancelar todos y cada uno de los recibos de pago, de conformidad con lo consagrado en el artículo 40 ejusdem. Que si no hay solución de continuidad entre un contrato y otros sucesivos, la prórroga se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. Que si existe solución de continuidad de días o de meses entre los contratos de arrendamientos firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto, es de entender que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un solo contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir no ha habido desocupación entre uno y otro contrato. Que la prórroga legal es un beneficio para el arrendatario en un doble sentido, primero por su carácter potestativo y segundo por el uso ultra convencional del inmueble alquilado, por lo que considera es irrenunciable e irrelajable por negociación de los interesados. Por lo antes expuesto el actor demanda la Prórroga Legal, para continuar como arrendatario del inmueble objeto del presente litigio. Fundamenta su acción el artículo 38 en si Literal “C” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte el demandado negó y rechazó todos y cada uno de los hechos y los fundamentos de derechos alegados en la demanda, por no ser ciertos, a excepción a los fundamentos de hecho relativos al inicio de la relación arrendaticia, mediante contrato de arrendamiento suscrito entre su representada, la empresa ADMINISTRADORA PÍA S.R.L., y el actor, en fecha 21 de junio de 2007, correspondiente al período comprendido entre el 22 de junio al 21 de diciembre de 2007, el cual afirma es el mismo contrato consignado conjuntamente con el libelo de demanda, el cual reconoce como cierto. Opuso la cuestión previa prevista en el numeral 5º del artículo 346, referente a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho, en que se basa la pretensión. Indica que el demandante alega que celebró contrato de arrendamiento en fecha 22/10/2002, por el apartamento de marras, renovables semestralmente por períodos iguales y consecutivos, pero el mismo fue sustituido por uno nuevo, celebrado en fecha 21/10/2004, el cual culminó posteriormente el 21/04/2005, siendo beneficiado incluso el arrendatario con la prórroga legal, de seis (06) meses, que caducó en fecha 21/10/2005, tal y como asegura se evidencia en el finiquito de esa relación locativa suscrito entre las partes en la fecha recién señalada. Que en esa oportunidad y a partir del 22/10/2005, se celebró nuevo contrato de arrendamiento, con otra persona a quien afirma el mismo demandante presentó y recomendó porque eran amigos, siendo la ciudadana ODRA HERNÁNDEZ, con quien asegura mantuvo una relación arrendaticia por varios meses, pero que en virtud de la mala relación arrendaticia por su constante incumplimiento, hubo la necesidad de culminarla, en el mes de junio de 2006. En esta fecha, indica el representante de la demandada, aparece el aquí accionante, ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, y se hace cargo del apartamento, hasta que en razón de sus constantes incumplimientos con sus obligaciones legales y contractuales, se le pidió la desocupación del inmueble, a lo cual indica se negó y para facilitarle la obtención del otro apartamento para su mudanza no traumática, se convino en suscribir un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 21/06/2007. Que en esa misma oportunidad se le advirtió que debía proceder a su desocupación, al vencimiento del mismo, circunstancia esta que no ocurrió. Que continuaron deteriorándose las relaciones, siendo constante el incumplimiento contractual. Que en vez de buscar solucionar su problema, de vivienda mediante una mudanza oportuna y no traumática, o compulsiva, ha interpuesto diversos procedimientos administrativos y judiciales, tendientes a permanecer ocupando un inmueble en contra de la voluntad de su propietario. Que se puede comprobar que la relación de los hechos, así como el fundamento de derecho, expuestos por el actor en su libelo, son falsa de toda falsedad, y no se corresponde con la verdad. Ya al fondo, negó, rechazó y contradijo que su representada la Empresa ADMINISTRADORA PÍA S.R.L., ni su persona, en su condiciones de arrendadores, tengan que reconocer una prórroga legal, mayor a la prórroga legal de (06) seis meses, ya disfrutada por el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, en ocasión a la relación arrendaticia, que alega venció en fecha 21/12/2007. Negó y rechazó, que el inquilino haya cumplido total y cabalmente con las obligaciones derivadas de la relación contractual, es por lo que afirma que el locatario se encuentra en mora con las obligaciones establecidas tanto en la Ley que rige la materia, en virtud que el mismo no ha cumplido con la obligación de mantener el inmueble como un buen padre de familia y efectuar las reparaciones menores, que requiera el inmueble. Que no ha cumplido con lo establecido en la cláusula vigésimo cuarta (24°) del contrato locativo, en el cual se obligó a suministrar en el plazo de diez (10) días hábiles del inicio de la relación, un contrato de fianza personal, que tampoco consignó garantía alguna, por el contrario se ha negado reiteradamente a cumplir con ella. Seguidamente propuso reconvención para que convenga en el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado y pago de la cláusula penal por este incumplimiento, discriminando su pretensión de la siguiente manera: Devolución o entrega del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, en excelente estado físico y funcional, incluyendo todos sus artefactos, accesorios, instalaciones eléctricas y gas, aguas, paredes, pisos, puertas, ventanas, cerraduras y demás que le sean propios e inherentes a dicho inmueble. El pago de la cantidad de TREINTA BOLÍVARES (Bs.30,00), diarios por concepto de mora en la entrega del inmueble, según la cláusula penal por incumplimiento, establecida en la Cláusula Vigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento, por los días de mora o retardo en la devolución del apartamento hasta la fecha de la definitiva entrega del mismo, calculados a partir de la fecha 22/06/2008, fecha máxima en que el inquilino debió dar cumplimiento a la obligación de entregar el inmueble que le fuera cedido en arrendamiento hasta el 29 de octubre de 2008, fecha en la que arguye interpuso la demanda, para un total de 129 días. Más los que se sigan venciendo con posterioridad a esta fecha, hasta que se produzca la total entrega definitiva del inmueble objeto del litigio, computando para la fecha en TRES MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs.3.999,00). Las costas y costos de que se causen en el presente juicio, incluyendo los honorarios de abogado. Solicitó sea declarada con lugar la reconvención planteada.

Por su parte, la actora reconvenida contradijo en todas sus partes tanto en los hechos como en derecho la Reconvención, negó que a su representado haya incumplido en la entrega del inmueble y le corresponda el pago de cláusula penal por incumplimiento. Rechazó que le corresponda la devolución del inmueble arrendado, libre de personas y cosas en excelente estado físico y funcional, y demás que le sean propias e inherentes, a dicho inmueble conforme le fuera cedido en arrendamiento, antes de poder disfrutar del beneficio de la Prórroga Legal que le corresponde. Que su representado en fecha 09/05/2008, compareció ante este Tribunal, a demandar por Prórroga Legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Literal “C”, señalando que su representado no tiene la intención de permanecer ocupando el inmueble arrendado fuera del lapso que la Ley le da para disfrutar de la Prórroga Legal, es decir por un lapso de dos (02) años, ya que en ningún momento ha disfrutado de tal beneficio. Que a partir de ese lapso se devolverá el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que su representado la recibió. Que el contrato de arrendamiento, se celebró en fecha 22/10/2002, por un lapso de seis (06) meses, hasta el 21/04/2003, renovables tal y como se desprende en el contrato de arrendamiento consignado conjuntamente con el escrito libelar. Que el abogado Julio Ramírez Rojas, en su escrito de contestación a la demanda, alegó que a partir de la fecha 22/10/2005 celebró nuevo contrato de arrendamiento con otra persona, ciudadana Odra Hernández, quien asegura la parte reconvenida es la cónyuge de su representado, y no ha existido ningún incumplimiento, ni mala relación arrendaticia. Que en fecha 23/05/2006 la Administradora de Inmuebles R&M, S.R.L. representada por el ciudadano Julio Ramírez, actuando como administrador le envió una notificación a ésta, indicándole que el contrato de arrendamiento ya estaba por vencerse y que el canon de arrendamiento estará situado por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES Bs.400.000,00, a partir del mes de junio, no indicándose que haya mala relación arrendaticia por constante incumplimiento, ni tampoco se le notifica la prórroga legal que le corresponde al arrendatario por culminación del contrato, agregó que del contenido se desprende la continuación del contrato de arrendamiento. Que en fecha 21/06/2007, se continuó con el contrato del mismo inmueble con los mismos arrendadores. Que se renovó con la empresa Administradora Pía S.R.L, representada por los ciudadanos Julio E. Ramírez Rojas y Luis E. Tovar Pérez. Negó, rechazó y contradijo que a su representada le corresponda el pago de la cantidad de Treinta Bolívares (Bs.30,oo) diarios, por cada día de mora, en la entrega del inmueble, por concepto de la cláusula penal por incumplimiento, establecida en la cláusula Vigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento, ya que nunca ha dejado de cumplir sus obligaciones y sólo está solicitando el beneficio de la prórroga legal que le corresponde. Negó rechazó y contradijo que su representado le corresponda cancelar costas y costos que se causen en el presente juicio, y solicitó sea declarada sin lugar la reconvención planteada.

Por su parte el Tribunal A-quo en la oportunidad de dictar sentencia una vez narrados lo hechos y el derecho alegado, decidió:

SIC…” En el caso bajo estudio la parte demandante plantea que pese a tener una relación arrendaticia a tiempo determinado, que data desde el 22 de octubre de 2002 sin interrupción sobre el inmueble descrito en autos, el arrendador le ha exigido desocupación sin respetar su derecho a prórroga legal, exigiendo en consecuencia este plazo de ley, conforme al artículo 38.c del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La empresa demandada en su defensa alega que el inquilino está en mora con sus obligaciones, pues no ha cumplido con efectuar las reparaciones menores ni tampoco con lo pactado en la cláusula 24 del contrato locativo, referido a suministrar en el plazo de diez días hábiles del inicio de tal convención un contrato de fianza personal.
Con respecto a la relación inquilinaria, quedó reconocida la misma de manera explícita. Sin embargo, quedó controvertido el génesis de la misma. El actor asegura que se inició el 22 de octubre de 2002, sin interrupciones. A tal efecto, trae a los autos contratos valorados más arriba. De ellos se concluye que luego de haber iniciado la vinculación contractual sobre el inmueble en cuestión con el abogado Julio Ramírez Rojas el referido 22 de octubre, la culminaron el 21 de octubre de 2005, a través del finiquito de contrato de arrendamiento suscrito entre el referido Julio E. Ramírez y Pedro José Cassany Ferrams, analizado dentro del capítulo referido al acervo probatorio. Y así se establece.
Posterior a ello, se inicia una nueva relación locativa sobre el inmueble, donde ambas partes afirman funge como inquilina, la que sin dudas es la cónyuge del hoy actor (lo que se evidencia del acta de matrimonio presentada en autos). De tal vinculación no existe contrato escrito. Lo único que existe en autos, al respecto, son lo recibos, apreciados ut supra, que a nombre de Odra Hernández emitió el mismo escritorio jurídico Ramírez Rojas que hasta ese momento daba los recibos de pago por el inmueble en cuestión a nombre del inquilino Pedro José Cassany Ferrans. De tal manera que una de las características del contrato de arrendamiento es que se realiza en razón de las personas que pactan, especialmente del locatario. Por lo que la nueva vinculación, adicional al finiquito recién expuesto, hace concluir sin duda alguna que la condición de poseedor precario del accionante dejó de ser en ese momento. Y así se determina.
Ahora bien, también quedó demostrado en autos el pago realizado desde junio de 2006, por parte del ciudadano Pedro José Cassany Ferrans, en ocasión del alquiler del inmueble en cuestión, (recibos valorados ut supra), siendo que además consta en las actas procesales contrato de arrendamiento suscrito desde mayo de ese mismo año, lo que hace impretermitible colegir que desde esa fecha nació nuevamente una relación contractual entre los hoy contendientes. Y así se decide.
Así las cosas, habiéndose comprobado la continuación de la vinculación recién descrita a través de contrato firmado el 21 de junio de 2007, con una duración de seis meses, (que concluyeron, según la cláusula tercera el 21 de diciembre de 2007), hace innegable que la prórroga legal correspondiente es la de un año, según el contenido del artículo 38.b del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra dice:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
Ello, por cuanto desde mayo de 2006 hasta el 21 de diciembre de 2007, transcurrieron un año con más de seis meses. Y así se determina.
Ahora bien, el representante de la demandada asegura el incumplimiento del actor por no efectuar reparaciones menores que requiere el inmueble y por no presentar contrato de fianza personal, tal como se comprometió en el último contrato suscrito, razón por la cual no le correspondería el derecho a prórroga legal.
Con respecto al primer incumplimiento alegado, de la inspección judicial realizada (valorada más arriba) se constató que el inmueble se encuentra en buenas condiciones, a excepción de una piezas de vidrio en la ventana del baño (pues en las otras dos faltantes no tiene la respectiva romanilla la estructura de la ventana) y una en la ventana de la sala comedor, así como la pintura correspondiente al balcón y la de alrededor de la ventana del baño, y una pequeña área del techo, así como la ausencia de un vidrio en la ventana del cuarto principal. Sobre estas anomalías, advierte quien juzga, haciendo uso de las máximas de experiencia, (siendo de advertir que estas son juicios hipotéticos de contenido general, sacados de la experiencia, son reglas de la vida y de la cultura general formadas por inducción) que el cuidado material de un hogar tiene tal dinámica, que hace imposible mantener todo en perfectas condiciones todo el tiempo, por lo que es al momento de entregar el inmueble que quien funge como el locatario realiza los pocos arreglos finales del bien. Concluyendo quien decide, como se dijo en la inspección recién referida que el inmueble se encuentra en buenas condiciones, no palpándose incumplimiento del inquilino por no efectuar reparaciones menores. Y así se decide.
En este mismo orden de ideas, es preciso pronunciarse sobre la falta de constitución de fianza personal a los diez días de suscrito el contrato. El ya mencionado artículo 38, establece en su último aparte que durante el lapso de la prórroga legal permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato original. Esto es, que en razón de no constar otra garantía exigida, puesto que la dada en el 2002 (folio 67) se firmó extinguida en el finiquito más arriba referido, era perfectamente válido exigir este tipo de fianza y al no constar ese cumplimiento, es obligatorio para quien decide, declarar gananciosa la defensa de la demandada. Y así se establece.
DE LA RECONVENCIÓN
En su escrito de contestación la parte demandada reconviene señalando que el inquilino se a servido injustamente del bien arrendado, pues debió entregar el 22 de junio de 2008, calculados a partir del 22 de junio de 2008, fecha máxima que debió dar cumplimiento a su obligación de la restitución del inmueble de marras, por lo que exige la devolución del bien arrendado en el mismo estado en que contractualmente fue entregado por el arrendador. También pide el pago por concepto de cláusula penal, por no haber entregado a tiempo el inmueble.
Por su lado el demandante reconvenido, señala que a la vinculación contractual le corresponde lo señalado por el artículo 38. c de la Ley Especial Inquilinaria, advirtiendo que existe continuidad desde el 22 de octubre de 2002, por cuanto la ciudadana Odra Hernández, señalada en la contestación como la nueva inquilina, es la cónyuge del actor arrendatario.
Aquí es imprescindible referirnos a la reconvención, que la más calificada doctrina define así: “Es la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”. (Subrayado propio). La reconvención se propone contra los sujetos que conforman la parte actora y ante el mismo juez que conoce de la demanda principal para ser decidida junto con la demanda propuesta por el actor; todo ello por razones de economía procesal y para evitar sentencias contradictorias.
De acuerdo con lo anterior y de la revisión exhaustiva de la causa, advierte quien esto Juzga que de los alegatos expuesto en la reconvención, circunscritos a la finalización de la prórroga legal por el transcurso del tiempo, y al quedar evidenciado que la prórroga correspondiente según la ley por el tiempo de uso del inmueble era de un año a partir de diciembre de 2007, obliga a esta Juzgadora a declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta. Y así se decide.”

Por las consideraciones transcritas el Tribunal A-quo procedió a dictar sentencia en los siguientes términos:

“1.SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 01 de julio de 1996, bajo el N° 25, Tomo 11-A, representada judicialmente por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.354.544, contra el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.152.697.
2. SE CONDENA EN COSTAS con respecto a esta incidencia al oponente por haber sido totalmente vencido.
3. SIN LUGAR la demanda por PRÓRROGA LEGAL, intentada por el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.152.697, contra: la FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 01 de julio de 1996, bajo el Nº 25, Tomo 11-A, representada judicialmente por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.354.544.
4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa sobre lo principal de lo discutido, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
5. SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 01 de julio de 1996, bajo el N° 25, Tomo 11-A, representada judicialmente por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.354.544, contra el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.152.697.
6. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa en la reconvención, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.”

COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

Así las cosas, pasa esta Alzada a analizar la presenta causa, estableciendo como base las pruebas traídas a los autos:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
Se acompañó al libelo
1) Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contendientes (Folios 05 al 09), el cual se valora como prueba de la relación arrendaticia entre la fecha 22/10/2002 y 21/04/2003 como instrumento fundamental de la presente demanda, contentiva de las obligaciones válidamente suscritas por las partes, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
2) Copia certificada de acta constitutiva de la empresa ADMINISTRADORA PIA S.R.L. (Folios 10 al 16), la cual se valora como prueba de la personalidad jurídica y la relación con el ciudadano JULIO RAMÍREZ, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil. Así se establece
3) Copia fotostática de contrato de fecha 22/06/2007 al 21/12/2007 suscrito por la partes (Folios 17 al 21), el cual se desecha pues no es copia simple de las contempladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite la reproducción en copias simples sólo de instrumentos públicos o privados reconocidos. Así se establece.
4) Comunicación de fecha 25/02/2008 dirigida por el arrendatario al arrendador (Folios 22 y 24); la cual se valora como solicitud de la desocupación por la parte accionada, de conformidad 1.371 del Código Civil. Así se establece.
5) Recibos de Pago emitidos por la arrendataria entre las fechas 22/03/2008 y 10/10/2002 (Folios 25 al 92); la cual se valora como indicio de la relación de arrendamiento, sostenida con la actora, y la ciudadana ODRA HERNÁNDEZ, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
6) Solicitud de consignación arrendaticia presentada en fecha 15/04/2008 y 21/04/2008 (Folios 94 y 95); la cual se valora como indicio de los pagos efectuados para el mes de abril de 2.008, conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Se acompañó a la contestación
1) Contratos de arrendamientos suscritos por las partes en fechas 22/10/2004 al21/04/2005; 22/006/2006 al 21/12/2006 y 22/06/2007 al 21/12/2007 (Folios 131 al 135 y 136 al 145), el cual se valora como prueba de la existencia de la relación arrendaticia entre las partes y su incidencia en la presente decisión será expuesta en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
2) Finiquito de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en ocasión del contrato de fecha 21/10/2005 (Folios 135); el cual se valora y su incidencia en la presente decisión será expuesta en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

Se acompañó en la contestación a la reconvención
1) Comunicaciones de fecha 23/05/2006 y comunicación marcada “B”(Folios 152 y 153); se valora sólo la última de las comunicaciones pues la primera fue desconocida y la segunda igualmente, pero, luego de experticia grafotécnica practica por el Tribunal de la causa se demostró su legalidad (Folios 197 al 204), y se valora de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil. Así se establece.

Promovió la actora-reconvenida en el lapso de ley
1) Reprodujo el mérito de autos, la sola enunciación no constituye per se prueba alguna que requiera valoración. Así se establece.
2) Solicitó inspección judicial para verificar el estado del inmueble, el cual se practicó en fecha 17/12/2008 (Folios 158 y 159); el cual se valora como prueba de las condiciones del inmueble objeto del arrendamiento y su incidencia en la presente decisión será expuesta en la parte motiva de esta decisión, de conformidad con el artículo 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3) Solicitó informes de parte de la Oficina de Inquilinato, Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual se consignó en fecha 26/02/2009 (Folio 214); y se valora como prueba de la solicitud de regulación por las partes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4) Copia certificada de Acta de Matrimonio entre el actor-reconvenido y la ciudadana ODRA ELENA HERNÁNDEZ MILANO de fecha 19/08/2008 (Folio 135), el cual se valora como prueba del matrimonio entre los precitados, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil. Así se establece.

En el lapso de ley el accionado reconviniente promovió
1) Invocó el mérito el principio de la comunidad de la prueba, su sola enunciación no constituye per se prueba alguna que requiera valoración y en todo caso es parte de los principio rectores que deben condicionar la decisión del Juzgador. Así se establece.
2) Ratificó los instrumentos promovidos ya consignados hasta la fecha en la causa en especial los contratos de arrendamiento, recibos de pago, los cuales fueron ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
3) Promovió copias certificadas emitidas por la Dirección de Inquilinato de la Municipalidad de Iribarren, contentiva de Informes de Inspección de fecha 02/07/2008 (Folios 166 al 171), el cual se valora como documentos administrativos, prueba de las buenas condiciones en las que se encontraba el inmueble para la fecha aludida. Así se establece.
4) Promovió informes a la Dirección de Inquilinato de la Municipalidad de Iribarren la cual fue ya valorada en consideraciones que se dan por reproducidas.

CUESTIÓN PREVIA

Al amparo del artículo 346 ordinal 6 concatenado con el artículo 340 ordinal 5 ambos del Código de Procedimiento Civil, el accionado reconviniente alega como cuestión previa que el actor no expresó “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”. No obstante, en el señalado aparte la accionada alega que los argumentos son contradictorios y que la parte sólo pretende seguir usufructuando el inmueble. Para este Tribunal la citada disposición impone al demandante la carga, solamente de exponer los hechos y los fundamentos de derecho, porque lo pretendido es un asunto que pertenece al fondo. Igualmente, el accionado alega que con son contradictorios los alegatos pero partiendo de una clara alusión a los contratos de arrendamiento hasta el momento consignados, lo que sin lugar a dudas es de la soberanía del juzgador y se aleja del aspecto netamente formal que caracteriza a la cuestión previa aludida, por lo tanto la misma debe ser declarada sin lugar, como en efecto se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

La reconvención, es la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación, en el proceso pendiente fundada en el mismo o diferente título que la del actor para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. De esta definición destaca:

1) La reconvención es una pretensión independiente que supone como toda pretensión que el sujeto activo de la norma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante sentencia.
2) La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente titulo que la del actor. Aquí el demandado adquiere la cualidad de demandado reconviniente, y el demandante el de demandante reconvenido.
3) La reconvención debe ser propuesta ante el mismo juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación y decidida contemporáneamente en aquella en el mismo proceso (articulo 361 CPC.).

Al respecto cabe señalar algunos aspectos de consideración a los fines de tener claro la Reconvención como medio de mutua petición, de ataque que puede surgir en un mismo proceso, es lo que conocemos como contra demanda. Que tal como lo establece autor Ricardo Henriquez La Roche en el Código De Procedimiento Civil, Tomo III, Pág.159. La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de sendas demandas (la originaria y la deducida por vía reconvencional). Es menester que exista una conexión entre ambas. En tal sentido, esa conexión no va referida a la identidad de las personas ( edaem personae, pues tanto el actor como el demandado tienen cualidad distinta en una y otra relación sustancial, en la demanda originaria, el actor se reputa acreedor y el demandado deudor y en la reconvención es a la inversa, pues el actor será demandante reconvenido y el demandado el reconviniente, sin embargo si existe la conexión entre las causas en el sentido de que a los dos litigantes le atañe ambas causa en el orden de la cualidad, por lo que en aras del principio de economía procesal y siendo el juez competente para conocer de ambas por un mismo proceso, se aconseja darle ingreso a la reconvención, aunque no exista identidad de sujetos, ni de titulo, ni de objeto, si el objeto es el mismo habrá mutua petición, si es distinto, al del juicio principal reconviniente lo determinara como se indica en el articulo 340 del Código De Procedimiento Civil.

En el caso de autos pasará este Tribunal a determinar primero, la demanda por prórroga legal y posteriormente la pretensión por Cumplimiento de Contrato, interpuesta como reconvención.

CONCLUSIONES

De los alegatos y pruebas aportadas a los autos, evidencia esta alzada que existe una relación arrendaticia entre las partes, que se extrae de la valoración al contrato suscrito. Ahora bien, el punto medular para saber si existe derecho a una prórroga legal de dos (02) años o seis (06) meses es determinar si la relación arrendaticia data de la fecha 22/10/2002 o por el contrario del último contrato solamente, a saber, 22/06/2007.

El primer y último contrato no son hechos controvertidos, lo cuestionado es que el accionado alega que en el período 22/10/2005 a Junio de 2006 (f. 47 al 53) el arrendamiento no fue con el actor sino con la ciudadana ODRA HERNÁNDEZ y para reforzar el argumento promovió el instrumento al folio 135, por el cual a través de un denominado “finiquito” el actor hacía entrega del inmueble en fecha 21/10/2005. En contraposición, el actor alega que la citada ODRA HERNÁNDEZ, no es un tercero cualquiera, sino su esposa, tal como acreditó en acta valorada ut-supra. Esta prueba, la valora el Tribunal concatenada con la inspección judicial de fecha 17/12/2008 (Folio 183), en el cual la persona que recibió al Tribunal en el inmueble objeto del arrendamiento fue la misma ODRA HERNÁNDEZ. Así se establece

Para este Tribunal, los aspectos expuestos son importantes para establecer conclusiones. Existe una máxima que establece “en derecho los actos no tienen el nombre que las partes les den, sino los que de su naturaleza se deriven”. En otras materias, como la laboral, se identifica con principios como la preeminencia de los hechos sobre las calificaciones que hagan las partes y no hacen más que desarrollar principios constitucionales y generales del derecho relacionados con la justicia.

En base a lo expuesto, este Tribunal considera que si bien entre el período 22/10/2002 hasta la presente, hubo la suscripción de un “finiquito” de la relación en fecha 21/10/2005 y los recibos en el mismo período se hicieron a nombre de ODRA HERNÁNDEZ, no existió interrupción de la relación arrendaticia, porque la realidad de los hechos es que el inmueble es utilizado como Vivienda Unifamiliar para su grupo familiar. Por ello, siendo que la ciudadana ODRA HERNÁNDEZ contrajo matrimonio con el actor desde el año 2.004, en esta misma ciudad, es claro que el arrendamiento involucró también al ciudadano PEDRO CASANY, en otras palabras, considera este Juzgado que el “finiquito” aludido suscrito en fecha 21/10/2005 fue suscrito en detrimento de la prerrogativa consagrada en el artículo 07 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y solamente persigue acortar tiempo al que legalmente tiene derecho, por ello, el aludido “finiquito” debe ser declarado nulo y sin efecto para esta Alzada, por contravención a la norma citada ut-supra. Así se establece.

En justa correspondencia con lo anterior, siendo que la relación arrendaticia se inició en fecha 22/10/2002 y culminó en fecha 21/12/2007, es decir, más de cinco (05) años, el actor tiene derecho a una prórroga legal de hasta DOS (02) AÑOS de conformidad con el ordinal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la obligación en entregar el inmueble sólo puede surgir efecto a partir de la fecha 22/12/2009. Así se decide.

Establecida la relación así, estima quien suscribe que el ciudadano PEDRO CASANY ha estado haciendo uso de su derecho de prórroga legal, por lo que la demanda ha de ser declarada CON LUGAR, revocándose así la decisión proferida por el A-quo. Así se decide.

En cuanto a la reconvención por cumplimiento de contrato, este Tribunal debe declarar improcedente la misma. La razón es que tal como ha establecido nuestra Máxima Jurisdicción, las pretensiones tendentes a lograr la desocupación del inmueble son de interpretación restrictiva, por ello, la desocupación de un inmueble por incumplimiento en un contrato a tiempo determinado sólo es posible por la vía de la resolución de contrato, ahora, si el mismo interés pervive y el contrato es a tiempo indeterminado el interesado podrá intentar el desalojo. Ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia que el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, como pretensión, no se agota simplemente cunado ha finalizado el contrato a tiempo determinado y la subsiguiente prórroga legal, sino que las partes pueden exigir cualquier otra ejecución de las cláusulas contractuales como el cobro de bolívares o la constitución de la fianza, pero, si esa pretensión de Cumplimiento de Contrato persigue la entrega del inmueble, el único supuesto posible, se repite, es que haya fenecido el contrato a tiempo determinado y la subsiguiente prórroga legal. Así se decide.

En el caso de marras ha quedado establecido que todavía está transcurriendo el lapso de prórroga legal a favor del arrendatario, por ello, es improcedente pretender a través del Cumplimiento de Contrato la desocupación del inmueble, tal como lo ha hecho la demandada reconviniente. Si considera el accionado reconviniente que la actora ha incumplido el contrato todavía vigente puede intentar la pretensión respectiva, pero bajo las premisas expuestas, estima quien suscribe que la reconvención no tiene asidero jurídico, lo que deviene en la improcedencia. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara; Primero: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada-reconviniente: FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, representada por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS.
Segundo: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber resultado vencida en la interposición de la incidencia, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; Tercero: CON LUGAR La demanda de PRORROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS, contra la FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, representada por el ciudadano JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, todos antes identificados. Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber resultado vencida en la interposición de la demandada principal, de conformidad con el artículo 274 ejusdem; Quinto: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, planteada por la FIRMA MERCANTIL ADMINISTRADORA PÍA S.R.L, contra el ciudadano PEDRO JOSÉ CASSANY FERRANS; Sexto: Se condena en costas a la parte demandada en la interposición de la reconvención por haber resultado vencida de conformidad con el artículo 274 ejusdem; Séptimo: QUEDA ASI REVOCADO EL FALLO APELADO; Octavo: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en la interposición del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los tres (03) días del mes de Agosto del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó y se dejó copia siendo las 02:47 pm

La Secretaria