TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana De Venezuela
En su Nombre
Juzgado Primero De Los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara Y Ezequiel Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Monagas.
Maturín 01 de Diciembre de 2009
199º Y 150º

DE LAS PARTES:

DEMANDANTES: MARIA DE LOURDES GONZALEZ DE CORDOVA, Venezolana, Mayor de Edad, Titular de la Cedula de Identidad N°: 3.049.062, actuando en este acto en su propio nombre y representación, asistida por el Abogado: CARLOS ROJAS BETANCOURT, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N°: 2909.-

DEMANDADA: ALEXIS JOSE VELIZ, Venezolano, Mayor de Edad, Titular de la Cedula de Identidad N°: 6.632.565.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE N°:10236

BREVE RESEÑA DE LOS HECHOS:

Por recibida la anterior demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, procedentes de la distribución realizada en el Juzgado Tercero de los Municipios de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, presentada por la ciudadana: MARIA DE LOURDES GONZALEZ DE CORDOVA, debidamente asistido por el abogado en ejercicio: CARLOS ROJAS BETANCOURT, mediante la cual demanda al ciudadano: ALEXIS JOSE VELIZ, todos ampliamente identificado en el encabezamiento de la presente decisión, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, el Tribunal ordena darle entrada, hacerse las anotaciones en los libros respectivos, y a los fines de pronunciarse sobre la admisión o no de la demanda observa:

Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”

Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar, se desprende que, la parte actora en su carácter de arrendador de un local comercial ubicado en la Avenida Guzmán Blanco, de la Población de Templador, el cual dio en arrendamiento bajo contrato de arrendamiento al ciudadano: ALEXIS JOSE VELIZ , contra quien intenta acción por: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y por consiguiente la desocupación del inmueble.

En fecha 30 de Diciembre de 2008, celebró contrato de arrendamiento con el Ciudadano: ALEXIS JOSE VELIZ, antes identificado, por un término de seis (06) meses a partir del día 10 de Diciembre de 2008, estipulando un canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 500,00), los cuales se obligo el arrendatario a pagar puntualmente al vencimiento de cada mes. En la cláusula del mencionado contrato se estipulo que la falta de cumplimiento por parte del arrendatario daría derecho a la arrendadora a darlo por resuelto y en consecuencia exigir la desocupación del inmueble arrendado y el pago de los daños causados por su incumplimiento. En el contrato se estableció que se elegía la ciudad de Maturín del Estado Monagas, como domicilio especial. Que el arrendatario no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (BsF 500,00), lo cual constituye una violación a las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento e incumplimiento a la normativa legal que rige la materia en nuestro ordenamiento, por lo que formalmente demanda al arrendatario, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y en consecuencia del local arrendado y se lo entregue completamente desocupado de bienes y personas.

Debemos hacer una serie de consideraciones en el caso que nos ocupa por tratarse de una materia que es de orden público de los conocidos como orden público inquilinario.

Asimismo, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, textualmente, lo siguiente:
“…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”
Por lo tanto, se evidencia que este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado Orden Público Inquilinario; entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios; de igual manera, el Artículo 49 Constitucional impone, entre otros, el debido proceso, en tanto y en cuanto “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, Así como también el derecho a la defensa de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia.

De la misma manera el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 183.), al interpretar los contratos en materia arrendaticia señala que las partes por lo general fijan el tiempo de duración de estos pero nunca preveen la tacita reconducción de estos, lo cual trae como consecuencia que la imprevisión de los contratantes, contribuya a que ese tiempo quede indeterminado; esto a tenor de lo establecido en el articulo 1.600 del Código Civil “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempos”, por lo que el contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, parafraseando al Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato Verbal” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el sistema jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil o es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos y Inmobiliarios.

Por cuanto el término establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento privado la duración del mismo seria de seis meses fijos contados a partir del 02 de Diciembre de 2.008, hasta el 02 de Junio de 2009, y como quiera que desde la fecha de vencimiento del mencionado contrato hasta el momento de la interposición de la presente Demanda ha transcurrido casi un tiempo igual del estipulado por las partes para la duración del mencionado contrato; evidentemente sufrió una tacita reconducción el 02 de Junio de 2009 dejando de ser un contrato a tiempo determinado para convertirse en un contrato a tiempo indeterminado.-

De lo antes expuesto, se deduce, que existe una clara diferencia entre las acciones por Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, las cuales tienen su fundamento en el Artículo 1.167 del Código Civil y las acciones de desalojo, taxativamente tipificadas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por consiguiente, la primera de ellas tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes; por el contrario, la acción de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario, y, por tanto, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia, en acato a la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin la justicia.

Por otra parte, para este Tribunal sería un notable desconocimiento del derecho, admitir la acción de “Resolución del Contrato de Arrendamiento”, porque sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, por todo lo cual esta acción debe ser desechada en derecho, en virtud que se aprecia en el caso que nos ocupa que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la actora no supo activar correctamente la acción siendo forzoso concluir que la acción propuesta es INADMISIBLE, Así se decide.-

En razón a los planteamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, NIEGA LA ADMISIÓN de la demanda de: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana: MARIA DE LOURDES GONZALEZ DE CORDOVA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio: CARLOS ROJAS BETANCOURT, por ser contraria a lo dispuesto en los artículos: 1.600 y 1.614 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
Expídase copia certificada de la presente decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE, PÚBLIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dado firmado y sellado en la sala del Despacho Tribunal Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas a los Un (01) días del mes de Diciembre del año 2009.- Años 199° de la independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

Abg. LUIS RAMON FARIAS GARCIA
EL SECRETARIO:
Abg. GILBERTO JOSE CEDEÑO.

En la misma fecha, siendo las (12:30 pm), se publicó la anterior Sentencia.

EL SECRETARIO:

Abg. GILBERTO JOSE CEDEÑO.