hREPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, siete de diciembre de dos mil nueve 199º y 150º PARTE ACTORA: SAIRA SALUD LEON GARCIA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E-80.772.248. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: EMILIO MEDINA BAPTISTA Y HARVEY GIOVANNY ABRRUZZESE WISINTAINER, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.947 y 39.307, respectivamente. PARTE DEMANDADA: CLAUDIO MANUEL SUAREZ ARAGONES, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 6.814.327. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA : Fue asistido por FRANCISCO RODRIGUEZ, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 81.058. MOTIVO: DESALOJO. SENTENCIA DEFINITIVA I El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, presentada por el abogado Carlos Augusto Álvarez Paz, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Saira Salud León García, el cual en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal. El petitum de la pretensión contenido en el libelo, se contrae al desalojo del inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguida con el número 42, ubicada en la Calle Maury, diagonal Calle El Cristo, situada en la Parroquia Sucre, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, demanda que es intentada por la ciudadana Saira Saud León García, en su condición de propietaria arrendadora, en contra del ciudadano Claudio Manuel Suárez Aragones. Por auto de fecha 23 de julio de 2009, el Tribunal admitió la presente demanda por los trámites previstos para el procedimiento breve en el Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra y la notificación del Síndico Procurador Municipal. Habiendo realizado oportunamente la representación judicial de la parte actora, las gestiones necesarias encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 8 de octubre de 2009 y 0 de noviembre de 2.009, el Alguacil Accidental de este Juzgado, dejó expresa constancia de haber cumplido con la gestión encomendada y en consecuencia haber citado a la parte demandada y notificado al Síndico Procurador Municipal del Municipio Libertador. Citada como quedó la parte demandada, compareció al proceso debidamente asistida de abogado y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en su contra. Llegada la etapa de promoción de pruebas, sólo la representación judicial de la parte actora, presentó escrito promoviendo las que consideró pertinentes. Siendo la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo el tribunal observa: II En el caso sub iudice, la pretensión de la parte actora se contrae al desalojo del inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguida con el número 42, ubicada en la Calle Maury, diagonal Calle El Cristo, situada en la Parroquia Sucre, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, basada en la falta de pago de cánones de arrendamiento que por la presente acción le imputa a la parte demandada, ciudadano Claudio Manuel Suárez Aragones, en su condición de arrendatario del precitado inmueble. Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación de la parte actora en los siguientes términos: Afirmó que tal y como se desprende de documento de propiedad, debidamente Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 8 de octubre de 1.996, bajo el número 5, Tomo 2, Protocolo Primero, se evidencia la cualidad de propietaria de su poderdante. Señaló que sobre el inmueble su mandante Sara Salud León García por medio de apoderado judicial celebró en fecha 19 de julio de 2.006 contrato de arrendamiento con el ciudadano Claudio Manuel Suárez Aragones y el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 34, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones. Precisó que el inmueble está constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguida con el número 42, ubicada en la Calle Maury, diagonal con la Calle El Cristo, situada en la Parroquia Sucre, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital y mide cuatro metros de ancho con ocho metros con noventa centímetros de largo, cuyos linderos son: Norte: Con Calle denominada El Cristo; Sur: con Propiedad de María Di Filipo; Este: Con Calle denominada Maury y Oeste: Con casa que es o fue de Francisco Rivera y Compañía. Añadió que en el inmueble funciona un fondo de comercio denominado TASCA LA PAPA BRAVA, C.A, donde el arrendatario es uno de los directores, por lo cual percibe suficientes ganancias para dar cumplimiento cabal a su obligación, cuestión que no hace. Citó textualmente el contenido de las cláusulas primera, segunda cuarta y séptima del contrato de arrendamiento acompañado como instrumento fundamental de la demanda. Sostuvo que como se evidencia de la cláusula segunda del contrato el canon de arrendamiento mensual fue pactado en la cantidad de seiscientos cincuenta bolívares fuerrtes mensuales que debía pagar el arrendatario por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido. Que el ciudadano Claudio Manuel Suárez Aragones, ha incumplido con una de sus obligaciones principales, como lo es pagar puntualmente el canon de arrendamiento. Que según la relación contractual, el pago debía ocurrir al inicio de cada mes, pues en el convenio se estipuló un día fijo para el pago, es decir, al inicio del mes, el arrendatario tenía la obligación de pagar, durante los primeros cinco días de cada mes vencido. Que el ciudadano Claudio Suárez nunca más pagó los cánones de arrendamiento en el día indicado en el contrato desde enero de 2.009 hasta la fecha de interposición de la demanda. Expuso que de lo expresado se concluye que se encuentra insolvente en el pago de seis cánones de arrendamiento, tiempo en el cual ha seguido beneficiándose del inmueble sin pagar a cambio contraprestación alguna, por lo que adeuda a su mandante la suma de tres mil novecientos bolívares fuertes. Que ante estas circunstancias está facultado por su mandante para solicitar el desalojo del inmueble conforme a lo previsto en el literal A del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Fundamentó legalmente su pretensión en las disposiciones legales contempladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal A, artículo 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.266, 1.271, 1.591 y 1.597, respectivamente del Código Civil. En base a los supuestos fácticos planteados demandó el desalojo del inmueble, su entrega libre de bienes y personas y el pago a título de indemnización de la suma de tres mil novecientos bolívares fuertes que es el monto de los daños y perjuicios por haber ocupado y disfrutado el inmueble durante seis meses sin pagar ninguna contraprestación en forma oportuna e igual contraprestación por el tiempo que transcurra desde la fecha de introducción de la demanda hasta que haya sentencia definitivamente firme. Frente a los hechos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra y expuso como fundamento de su defensa, su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como incumplidos. Añadió que el maestro Eduardo J Couture en su obra Fundamentos de Derecho Procesal Civil, en el capitulo III, titulado La Excepción, señala lo siguiente: En su mas amplio significado, la excepción es el poder jurídico de que se halla investido el demandado, que le habilita para oponerse a la acción promovida contra el”. Señaló que tomando en cuenta el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y la interpretación que realiza el Dr. Humberto Enrique III Bello Tabares en u obra Teoría General del Proceso, en su explicación de la regla sexta relativa a determinar el valor de la demanda, expresa textualmente lo siguiente: Esta regla se refiere a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, es decir, los que terminan a día fijo”. Reconoció expresamente la existencia del negocio jurídico contenido en el instrumento fundamental de la demanda y la naturaleza jurídica de la relación que le vincula con la parte actora. Para decidir el Tribunal observa: Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no resultó un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente proceso, ni resultó controvertida la naturaleza del mismo, quedando centrado el Thema decidendum en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de enero al mes de junio de 2.009, por ser este hecho el que resultó controvertido, al ser expuesto por la parte demandada como fundamento de excepción. De esta manera y vistos los términos en los cuales quedó planteada la litis, se observa que en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación, es decir, que subsumiendo los hechos que conforman el mérito debe afirmarse que demostrada como quedó la existencia del contrato de arrendamiento, surgió en la parte demandada la obligación legal de probar su solvencia tal y como fue afirmado en su contestación. La parte actora a los fines de probar los hechos afirmados en el libelo, promovió copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 8 de octubre de 1.996, bajo el número 5, Tomo 2, Protocolo Primero que al no ser impugnado en forma alguna en su debida oportunidad procesal debe tenérsele por fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, emergiendo de tal instrumento la cualidad de propietaria del inmueble objeto de la demanda que ostenta la parte actora. Así se decide. Promovió el mérito que se desprende del contrato de arrendamiento aportado como instrumento fundamental de la presente demanda, cuya celebración no resultó controvertida, al ser reconocida expresamente por la parte demandada en su contestación, siendo entonces el precitado documento el que contiene las estipulaciones que fueron convenidas entre las partes involucradas en el presente proceso y del cual dimana la obligación que la parte actora pretende ejecutar. Así se establece. Promovió el mérito de las copias fotostáticas certificadas de las consignaciones efectuadas por la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, instrumentos que se valoran de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil y el valor probatorio que arrojan a favor de la excepción de la parte demandada será analizado plenamente en el texto del presente fallo. Así se decide. En este sentido, y a los efectos de determinar la procedencia de la pretensión deducida, se hace necesario traer a colación la disposición contenida en el artículo 1.579 del Código Civil; dicha norma establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. De acuerdo con las disposiciones legales citadas, el contrato de arrendamiento, por ser un contrato bilateral, genera derechos y obligaciones y a la parte actora, de acuerdo con las reglas de la carga de la prueba le corresponde demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, corresponde al demandado probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos. En concordancia con lo anteriormente expresado el literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales: a) Falta de pago de dos mensualidades consecutivas”. Ahora bien, para resolver respecto a la causal prevista en el literal a de la Ley, esto es falta de pago de dos mensualidades consecutivas el Tribunal observa: En el caso bajo análisis, demostrada como ha quedado la existencia del contrato de arrendamiento y su naturaleza, observa el Tribunal que la pretensión de desalojo de la parte actora estuvo fundada en falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.009, frente a cuyas imputaciones la parte demandada se excepcionó y expuso que los mismos se encuentran depositados en el Juzgado competente, en virtud de la negativa del arrendador a recibirlos. Del análisis a las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la parte demandada se evidencia lo siguiente: .- La consignación correspondiente al mes de enero de 2.009, fue retirada por la parte actora, razón por la cual al ingresar la cantidad de dinero correspondiente a este mes en su patrimonio, debe tenerse a la parte demandada solvente en lo que a esta mensualidad respecta. Así se decide. .- La consignación correspondiente al mes de febrero de 2.009, fue efectuada el día 31 de marzo de 2.009. .- El mes de marzo de 2.009, fue efectuado en fecha 3 de marzo de 2.009. .- El mes de abril de 2.009, fue consignado el 20 de abril de 2.009. .- El mes de mayo de 2.009, fue consignado el 20 de mayo de 2009. .- El mes de junio de 2.009, fue consignado el 26 de junio de 2.009. Respecto a la forma como fueron realizadas las consignaciones por la parte demandada, debe expresamente señalarse que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo ante el Juzgado competente para ello, cumpliendo ciertos parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, a saber: .-La consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes. .- Debe existir mora del acreedor en recibir el pago. .-Que se trate de una pensión exigible y que no contradiga la regulación. En el caso sub. iudice, el fundamento de la pretensión resolutoria de la parte actora, se basó en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.009; que como se ha venido señalando fue rechazada por la parte demandada, en base al supuesto fáctico de encontrase consignándolos ante el Juzgado competente para ello, por tanto, a los efectos de determinar la validez de dichas consignaciones debe tenerse en cuenta, que en la cláusula segunda del negocio jurídico que les vincula, ambas partes dejaron establecido que el canon de arrendamiento debía pagarse dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes, de tal manera que las consignaciones ante el Juzgado competente para ello deben realizarse dentro de los quince días siguientes al vencimiento de esos cinco días pactados para el pago de cada uno de los meses anteriormente señalados, para que pueda considerarse que el arrendatario se encuentra solvente en el cumplimiento de su obligación de pagar el canon en los términos convenidos. De las consignaciones efectuadas por la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se evidencia que la correspondiente al mes de febrero de 2.009, fue efectuada en forma extemporánea por estar vencida, al no ser efectuada dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes, esto es, el mes de febrero de 2.009, fue consignado el día 31 de marzo de 2.009, cuando el plazo para efectuarla venció el 20 de marzo. Así se decide. La consignación de abril de 2.009, fue realizada en forma extemporánea por anticipada, cuando aún no se encontraba vencido el lapso en el cual se hacía exigible. Así se establece. La consignación correspondiente al mes de mayo, fue efectuada en forma extemporánea por anticipada al no ser efectuada dentro de los quince días siguientes al vencimiento de esos cinco días pactados, que como se dijo anteriormente se computan por mes vencido, es decir, quince días siguientes contados al vencimiento de cinco primeros días del mes de junio. Así se decide. De esta manera se observa que las consignaciones analizadas, no producen efectos liberatorios a favor de la parte demandada, por no haber sido efectuadas dentro de los parámetros fijados en el artículo 51, configurándose con tal actuación la causal invocada como fundamento de la pretensión deducida, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide. III En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intento SAIRA SALUD LEON GARCIA contra CLAUDIO MANUEL SUAREZ ARAGONES, en consecuencia, se condena a la parte demandada. PRIMERO: A desalojar el inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguida con el número 42, ubicada en la Calle Maury, diagonal con la Calle El Cristo, situada en la Parroquia Sucre, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. SEGUNDO: Como quiera que la parte actora solicitó el pago de la Suma de tres mil novecientos bolívares fuertes, como indemnización por el uso del inmueble, este Tribunal no acuerda tal pedimento, toda vez que aún cuando las consignaciones fueron efectuadas de manera extemporánea, dicha cantidad se encuentra consignada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales. Se ordena la notificación del presente fallo al Sindico Procurador Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días de diciembre de dos mil nueve. Años 199° de la independencia y 150 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, EVELYN PEREZ PEREZ, En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, EVELYN PEREZ PEREZ. EXP AP31-V-2009-2537.