TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-003199

PARTE DEMANDANTE:
HAIDEE TADINO DE RUEDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº 3.714.343.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
LUIS ALFREDO ARANDA TRUJILLO y JOSE ROBERTO NARANJO FORNERINO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 59.146 y 60.067, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

MARIA EDUVINA VIELMA MEZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 12.765.713.-

MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.-

APODERADA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
NARRATIVA
Se inició la presente causa mediante demanda presentada en fecha veinticinco (25) de Septiembre de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que la admite mediante auto de fecha veintinueve (29) de Septiembre de 2009 y dispone su trámite conforme a las normas del juicio breve.-
Narra la parte actora en su libelo que en fecha 07 de Marzo de 2008, suscribió con la ciudadana MARIA EDUVINA VIELME MEZA, un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un inmueble situado en el Barrio Las Nieves, Carretera Caracas – Los Teques, Callejón 2 da Entrada, Casa S/N, Manzana 17, Parroquia Caricuao.- Que dicho en dicho contrato se estipulo una duración de un año que venció el 07 de Marzo de 2009 y que la prorroga legal que corresponde conforme al literal A) del artículo 38 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios venció el 07 de Septiembre de 2009.- Que la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble.-
Por último significa que se está frente a un arrendamiento a tiempo determinado y que se ha vencido la prorroga legal por lo que pide se condene a la arrendataria a la ejecución del contrato haciendo entrega del inmueble arrendado.-
La parte demandada y contesta la demanda alegando que en efecto es arrendaría del inmueble al que se refiere la demanda y que en efecto suscribió el contrato de arrendamiento a que se hace referencia en el libelo.-
Continua la demandada afirmando que la prorroga legal se encuentra en curso por cuanto es arrendataria desde el año 2002 y que a la fecha han transcurrido más de siete (7) años de relación arrendaticia por lo que le corresponde una prórroga de dos (2) años, en virtud de lo cual alega la cuestión previa a que se refiere el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la existencia de una prohibición de admitir la acción propuesta.- En este mismo alegato funda su contestación al fondo afirmando que no debe entregar el inmueble por estar en curso la prorroga legal.-
Las partes en el curso de la causa aportaron las pruebas que adelante se relacionan, valoran y aprecian.-
Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el thema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:

II
PRUEBAS
1. Comunicación mediante la cual la ciudadana HAIDEE T. DE RUEDA le solicita a la ciudadana MARIA EDUVINA VIELMA MEZA, la desocupación del inmueble al que se ha hecho referencia.- Esta probanza se valora conforme a la norma del artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la de haberse cursado la referida solicitud de entrega del inmueble.-
2. Instrumento protocolizado por ante el Registro Publico Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05 de Mayo de 2005, mediante el cual la ciudadana HAIDEE T. DE RUEDA adquiere el inmueble al que se ha hecho referencia.- Esta probanza se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que la actora es la propietaria del inmueble arrendado.-
3. Instrumento privado autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 03 de Marzo de 2008, bajo el numero 60, tomo 44, por el cual la ciudadana HAIDEE T. DE RUEDA, da en arrendamiento a la ciudadana MARIA EDUVINA VIELMA MEZA un inmueble situado en el Barrio Las Nieves, Carretera Caracas – Los Teques, Callejón 2 da Entrada, Casa S/N, Manzana 17, Parroquia Caricuao.- Esta probanza se valora conforme a la norma del artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en cuanto a la duración las partes convinieron: “El presente contrato es celebrado a tiempo determinado siendo su duración de un (1) año contado a partir de la firma del presente contrato hasta el 07-03-2009”(sic)
4. Instrumento privado por el cual la ciudadana HAIDEE T. DE RUEDA, da en arrendamiento a la ciudadana MARIA EDUVINA VIELMA MEZA un inmueble situado en el Barrio Las Nieves, Carretera Caracas – Los Teques, Callejón 2 da Entrada, Casa S/N, Manzana 17, Parroquia Caricuao.- Esta probanza se valora conforme a la norma del artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa desde el 01 de Febrero de 2002 y en especial que en cuanto a la duración las partes convinieron: “El presente contrato comenzará a regir a partir del Primero (1) de febrero de 2002 y tendrá una duración de seis meses, pudiendo renovarse sólo por mutuo acuerdo entre las partes, únicamente por una sola ocasión, por igual tiempo y en forma expresa mediante la suscripción de un documento de prorroga…” (sic)

Adminiculando las probanzas logra establecerse que entre las partes aquí en conflicto existe un contrato de arrendamiento en virtud del cual la demandada tomó a tal titulo el inmueble situado en el Barrio Lan Nieves, Carretera Caracas – Los Teques, Callejón 2 da Entrada, Casa S/N, Manzana 17, Parroquia Caricuao desde el año 2.002.-

III
MOTIVA
Debe en primer término advertirse, que si bien, en fecha 12 de Noviembre de 2009 la demandada produce su primera actuación en la causa dándose por citada, oponiendo cuestiones previas y contestando al fondo de la demanda, es cierto, que en fecha 16 de Noviembre de 2009, también anticipadamente al término del segundo día, empero ya la doctrina de nuestro máximo Tribunal ha desechado la posibilidad de que estas contestaciones se estimen sin valor por extemporáneas.- Vale agregar que tal consideración, tratándose de un juicio sobre un arrendamiento, abarca a las cuestiones previas, pues conforme a la norma contenida en el artículo 35 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios una sola es la oportunidad procesal para promover conjuntamente las defensas previas y de fondo y para ser resueltas en la definitiva, sin que haya lugar a una incidencia, salvo los casos de jurisdicción y competencia, todo ello en virtud de la concentración procesal que se ha dispuesto para este tipo de controversias.-
En el presente caso, la actora pretende se condene a la demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento en cuanto a que le restituya el inmueble por haber finalizado el arrendamiento y su prorroga legal.- Mientras, que la arrendataria afirma que al estar en curso la prorroga legal existe una prohibición de la Ley de admitir la acción y a tal efecto promueve la cuestión previa.-
Es pertinente iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civi : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”
Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

En el presente caso es claro que habiéndose iniciado la relación locativa en el año 2002, la prorroga legal que corresponde no es la del literal a) como pretende la actora al considerar únicamente el último contrato suscrito, sino la que prevé el literal c) es decir por dos (2) años, pues como ya se señaló debe considerarse la duración total de la relación locativa.-
Ahora bien, uno de los efectos de la prorroga legal en curso es le señalado en el artículo 41 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios en el sentido de disponer que no se admitirán demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, con lo cual se constituye una autentica prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por ello en el presente caso lo procedente en justicia y en Derecho es declarar procedente la cuestión previa opuesta y conforme a lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil y desechar la demanda y declarar extinguido el proceso.-

IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana HAIDEE TADINO DE RUEDA, en contra de la ciudadana MARIA EDUVINA VIELME MEZA, ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte actora perdidosa al pago de las costas procesales.-
Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los diez (10) días del mes de Diciembre del año dos mil nueve (2.009).- Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 10 de Diciembre de 2009, siendo las 12:51 p.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
ASUNTO: Nº AP31-V-2009-003199