TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce (12) de enero de dos mil nueve
198º y 149º

DEMANDANTE: “PURIFICACIÓN GUITIAN de SUÁREZ”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.083.316. Con domicilio procesal en: Torre a Veroes, Edificio 11, Piso 3, Oficina 301. Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “YANIA LUCÍA TELLECHEA y SAMUEL JAIMES”; inscritos en el Inpreabogado bajo los números 63.086 y 29.670, respectivamente.

DEMANDADOS: “MAGALY CONCEPCIÓN LUGO de DÍAZ, CARLOS DÍAZ LUGO, MAGALY DÍAZ LUGO, JORGE DÍAZ LUGO, PAÚL DÍAZ LUGO, LUIS DÍAZ LUGO, MARIANA DÍAZ LUGO, EDGAR DÍAZ LUGO y JACINTO DÍAZ LUGO,” venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-1.480.880, V-5.304.969, V-6.820.270, V-6.931.157, V-10.470.403, V-10.470.482, V-11.025.063, V-7.682.611 y V-5.304.970, respectivamente. Sin domicilio procesal acreditado en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “FRANCIA VARGS SÀNCHEZ”, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 134.548.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2008-001548
I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El 17 de junio de 2008, la abogada Yania Lucía Tellechea, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 63.086, en su condición de mandataria judicial de la ciudadana Purificación Guitian de Suárez, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda conforme al cual pretende, en el marco de lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo de un inmueble constituido por la casa quinta denominada Agarimo, situada en la parcela Nº 53, ubicada en la Avenida Naiguatá de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda, alegando como causa de su petición que los arrendatarios, sucesión del ciudadano Jacinto Díaz Castillo, han incumplido con la obligación de pagar treinta (30) cánones de alquiler desde el 15 de noviembre de 2005; además de presentar el inmueble graves deterioros en su estructura física.
Por auto de fecha 25 de junio de 2008, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
El 1 de julio de 2008, la representación judicial de la parte demandante consignó fotostatos para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada el día 4 del mismo mes y año.
En fecha 21 de julio de 2008, la abogada Yania Tellechea suministró los emolumentos al alguacil encargado de la citación de la parte demandada.
El 23 de julio de 2008, el ciudadano Miguel Bautista en su condición de alguacil adscrito a esta sede judicial, dejó constancia de haberse trasladado en esa misma fecha a la dirección del inmueble objeto de la demanda, a los fines de la citación personal de la parte demandada, lo cual no pudo lograr, consignado las respectivas compulsas.
Posteriormente, el 25 de julio de 2008, la representación judicial de la demandante solicitó la citación por carteles de acuerdo con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto del 28 del mismo mes y año.
El 11 de agosto de 2008, la abogada Yania Tellechea, mandataria judicial de la accionante consignó a los autos sendos ejemplares del cartel de citación debidamente publicado en prensa.
El 14 de agosto de 2008, la ciudadana secretaria del tribunal dejó constancia de haber hecho la fijación del cartel de citación en la morada del demandado.
Por auto de fecha 10 de octubre de 2008, previa solicitud de la mandataria judicial de la parte actora, se designó a la abogada Francia Alejandra Vargas Sánchez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 134.548, en condición de defensora ad litem de la parte demandada; y quien luego de ser notificada aceptó el cargo y prestó el juramento de cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo.
En este estado, el 10 de noviembre de 2008, la referida defensora judicial presentó escrito de contestación a la demanda alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de los derechos e intereses de sus defendidos.
Durante la etapa probatoria solamente la representación judicial de la parte actora promovió pruebas.
El 16 de diciembre de 2008, se difirió por cinco (5) días de despacho la publicación in extenso del fallo definitivo.
Por lo tanto, vista las actas que conforman el presente expediente este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:

II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de la parte demandante alegó en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos de la representación judicial de la parte demandante

Sostuvo, que según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 15 de noviembre de 1983, bajo el Nº 40, tomo 104 de los libros respectivos, el ciudadano Manuel Guitian Torres, quien en vida era titular de la cédula de identidad Nº 1.851.070, dio en arrendamiento al ciudadano Jacinto Díaz Castillo, hoy también fallecido, un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por la casa quinta denominada Agarimo, situada en la parcela Nº 53, ubicada en la Avenida Naiguatá de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Afirmó, que el lapso de duración se estableció por un (1) año prorrogable por períodos iguales de un (1) año a voluntad de ambas partes. Asimismo, manifestó que el canon de arrendamiento mensual era la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), equivalentes hoy día a ocho bolívares fuertes (Bs.F. 8,00), pagaderos por mensualidades vencidas; canon que estaría vigente durante dos (2) años y que luego sufriría un incremento del doce por ciento (12%) anual por cada año de prorroga; y que el arrendatario recibió el inmueble en perfecto estado.
Adujo, que luego del fallecimiento del arrendatario Jacinto Díaz Castillo, los legítimos arrendatarios pasaron a ser la cónyuge sobreviviente y sus descendientes.
Alegó, que los arrendatarios no han pagado los cánones de arrendamiento correspondiente a los últimos treinta (30) meses, los cuales han transcurrido desde el 15 de noviembre de 2005, y que al día 15 de mayo de 2008, a pesar de todas las gestiones realizadas por su representada han incumplido con la obligación prevista en el ordinal 2º del artículo 1.592 del código civil.
Aseveró, que el inmueble arrendado presenta un grave estado de deterioro mucho mayor que el proveniente del uso normal, y que afecta notablemente su conservación, por lo que los arrendatarios también han incumplido con la obligación prevista en el ordinal 1º del artículo 1.592 eiusdem, todo lo cual consta en la inspección judicial practicada el 1 de agosto de 2006, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Arguyó, que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es el aplicable en el presente caso, pues paso a ser a tiempo indeterminado en virtud del derecho de preferencia que en su momento solicitaron los ahora demandados, y que les fuera concedido por el órgano competente, todo lo cual consta en la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, el 26 de abril de 2005.
Que, por las razones antes expuestas es por lo que demanda para que los demandados convengan o en su defecto a ello sean condenados por el tribunal en desalojar y consecuentemente entregar el inmueble objeto de su demanda, y pagar en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento convenidos durante los últimos treinta (30) meses, la suma de Bs.F. 867,84.
Finalmente, como fundamento de derecho invocó los literales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 1.592 del Código Civil.

A los fines de enervar los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante en el libelo de la demanda, la defensora ad litem designada a la parte demandada, en su escrito de fecha 10 de noviembre de 2008, alegó las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos de la defensora judicial de la parte demandada

Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de sus defendidos.
Negó expresamente que los arrendatarios hayan dejado de pagar los cánones de alquiler referidos en el libelo de la demanda; igualmente, negó que el inmueble arrendado presente deterioros graves, y que en todo caso los mismos no les pueden ser imputados a ellos.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, es evidente que en el caso de marras, el thema decidendum impone el deber de determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de Desalojo incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a treinta (30) meses, contados a partir del 15 de noviembre de 2005, conforme lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado; y por deterioros graves causados al inmueble.
Para ello, es necesario el examen del material probatorio aportado al proceso conforme lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto el tribunal observa:

Pruebas de la parte actora:

1) Promovió junto al libelo de la demanda, - formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, correspondiente al causante Manuel Guitian Torres, inserta en el expediente Nº 204130, nomenclatura interna del SENIAT; - instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 2 de junio de 2008, bajo el Nº 73, tomo 85 de los libros respectivos, que contiene el acto jurídico de cesión de derechos por parte de Corporación Vulcano, C.A. a Purificación Guitian de Suárez; - instrumento poder conferido por Purificación Calvete de Guitian a Purificación Guitian de Suárez, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 19 de junio de 2000, bajo el Nº 10, tomo 63 de los libros respectivos. Estos instrumentos, por guardar pertinencia con los hechos controvertidos se admiten conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles valor probatorio de demostrar la titularidad del derecho que invoca la parte actora, en su condición de copropietaria del inmueble objeto de la litis, y de allí su cualidad para intentar la presente demanda; y así se decide.-
2) Aportó, original del instrumento privado en el cual pretende sustentar el vínculo jurídico arrendaticio que, según afirma, le une a la parte demandada; el cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como un instrumento legalmente reconocido idóneo y suficiente para demostrar la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre las partes en conflicto, cuyo objeto recae sobre el inmueble cedido en alquiler a la parte demandada, por un canon de arrendamiento mensual pactado inicialmente en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), hoy día equivalentes a ocho bolívares fuertes (Bs.F. 8,00); así como el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por el arrendatario; así se decide.-
3) Promovió, original de la solicitud formulada al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contenida en el expediente Nº SI-0385, la cual se admite para el proceso de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por emanar de un funcionario competente para darle fe publica, se tiene por cierta la información que del mismo se desprende, en cuanto a que el órgano competente por la Ley deja constancia que de acuerdo con la búsqueda realizada en su base de datos, no se encontró registrado algún procedimiento de consignaciones arrendaticias por el inmueble objeto de la demanda, a nombre de los herederos de Manuel Guitian Torres, ni de Corporación Vulcano, C.A.; así se establece.-
4) Promovió, original de la actuación evacuada en sede de jurisdicción voluntaria por intermedio del Juzgado Vigésimo Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 1 de agosto de 2006, la cual de acuerdo con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil se valora como un indicio grave, que adminiculado con el acta levantada por el Juez Primero Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial el 22 de julio de 2008, al momento de ejecutar la medida de secuestro decretada por este Despacho, produce en el ánimo de este operador jurídico el convencimiento del estado de deterioro serio que presenta el inmueble objeto de la litis; así se establece.-
5) Promovió, copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 26 de abril de 2005, la cual se tiene por fidedigna conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora como un instrumento capaz de evidenciar la autoridad de la cosa juzgada que alcanzó dicha ejecutoria, presunción legal prevista en el artículo 1.395 del Código Civil, en cuanto a la indeterminación en el tiempo de la relación arrendaticia sub examine; y así se decide.-

Pruebas de la parte demandada:

1) No promovió médio de prueba alguno; y así se establece.-

III
MOTIVACIONES DEL FALLO

Según el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; así, autorizada doctrina sostiene que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
El egregio Dr. Eloy Maduro Luyando , sostiene que “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, permanente o temporal, y débase a hechos imputables al deudor o a causa extrañas no imputables al mismo. El incumplimiento de las obligaciones es también uno de los efectos primarios de las mismas, sus fundamentos son aplicables a todo tipo o clase de obligaciones, sean de cualquier naturaleza, independientemente de su origen contractual o extracontractual.”
En el presente caso, quedó demostrada la existencia de una relación jurídica arrendaticia suscrita sobre el inmueble objeto de la demanda, la cual se convirtió a tiempo indeterminado, en cuya virtud el ciudadano Jacinto Díaz Castillo, hoy fallecido, asumió la obligación de pagar el canon de arrendamiento mensual en la forma convenida en la cláusula segunda del acto jurídico bilateral contentivo del acuerdo de voluntades entre las partes en conflicto, la cual es del tenor siguiente:

“El canon de arrendamiento es la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,oo) mensuales, que EL ARRENDATARIO pagará a EL ARRENDADOR o a su orden en su residencia en la ciudad de Caracas, al vencimiento de cada mes, siendo entendido que este canon estará vigente por un plazo máximo de dos (2) años, contado a partir de esta fecha y que pasados esos dos (2) años, sufrirá un incremento del doce por ciento (12%) anual por cada año de prorroga.”

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, es de suyo evidente que las partes contratantes convinieron en establecer la exigibilidad de la obligación de pagar el canon de arrendamiento a cargo del arrendatario, por mensualidades vencidas contadas a partir de la firma del contrato, esto es, el 15 de noviembre de 1983, debiendo tenerse en cuenta, claro está, los quince (15) días adicionales que concede el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, a los fines de enervar la pretensión que hace valer la parte actora, la defensora ad litem designada a la parte demanda, a pesar de haber negado en el escrito de contestación a la demanda los hechos afirmados en el escrito libelar, sin embargo, no aportó prueba alguna capaz de desvirtuarlos y por ende, demostrar el hecho extintivo de haber pagado sus representados los cánones de alquiler que se alegan impagados, lo cual constituía una carga procesal de acuerdo con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. De esta manera, se constata la violación no solo de lo acordado en cláusula segunda contractual –pacta sunt servanda- conforme a la cual, el pago debe efectuarse por mensualidades vencidas, sino también de la obligación prevista en el artículo 1.592 del Código Civil; y así se decide.-
Asimismo, estima este operador jurídico que según lo convenido por las partes en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, el arrendatario declaró que recibió el inmueble en perfecto estado y se obligó a devolverlo en iguales condiciones al término.
La obligación contractual antes descrita encuentra apoyo legal en el artículo 1.594 del Código Civil, en cuya virtud el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o fuerza mayor. En este sentido, resulta necesario distinguir, si la reparación que necesita el inmueble es o no de carácter urgente, ya que en el primer caso, deberá procederse a su realización en el mismo momento en que surja; y en caso contrario, una vez finalizado el contrato, para de esa manera cumplir el arrendatario con su obligación de entregar la cosa tal y como la recibió, so pena de tener que indemnizar por los daños y perjuicios a que hayan lugar.
De cualquier modo, según lo dispone el artículo 1.597 eiusdem, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufra la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
En el caso sub iudice, es importante destacar, que el análisis del material probatorio aportado al proceso pone en evidencia el estado de deterioro en que se encuentra el inmueble cedido en arrendamiento, lo que ha de presumirse es imputable al propio arrendatario al dejar de efectuar las reparaciones que el mismo necesitó durante el curso de la relación arrendaticia, ocasionando con ello deterioros mayores que los provenientes del uso normal; y en todo caso, no consta en autos que haya cumplido con su obligación de notificar al arrendador de los eventos que pudieron hacer necesario la realización de reparaciones mayores ex artículo 1596 del Código Civil; así se decide.-
Corolario de todo lo hasta aquí expuesto, es por lo que concluye este sentenciador estableciendo, que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, conforme la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; en tal sentido, demostró la existencia de la obligación que alega incumplida por parte del arrendatario, y el evento subsumible en los literales a) y e) del artículo 34 literal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues ciertamente el arrendatario dejó de pagar más de dos (2) mensualidades consecutivas de cánones de alquiler, y ocasionó al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal. En cambio, la representación judicial ad litem no aportó elementos de convicción idóneos y conducentes a los fines de enervar la pretensión de Desalojo que se hace valer en contra de la parte demandada; incumpliendo de esta manera con la carga que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, de probar el hecho extintivo que permita considerarla en estado de solvencia.
Por lo tanto, la parte demandada debe sucumbir en la contienda judicial, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así igualmente se decide.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Desalojo contenida en la demanda presentada por la ciudadana Purificación Guitian de Suárez contra Magaly Concepción Lugo de Díaz, Carlos Díaz Lugo, Magaly Díaz Lugo, Jorge Díaz Lugo, Paúl Díaz Lugo, Luis Díaz Lugo, Mariana Díaz Lugo, Edgar Díaz Lugo y Jacinto Díaz Lugo, ambas partes plenamente identificadas en autos
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la accionante, un inmueble identificado así: Casa Quinta denominada Agarimo, situada en la parcela Nº 53, ubicada en la Avenida Naiguatá de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios, derivados del incumplimiento en el pago de treinta (30) cánones de arrendamiento, la suma de ochocientos sesenta y siete bolívares fuertes con 84/100 (867,84).
CUARTO: Se condena en costas la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los doce (12) días del mes de enero de 2009. Años: 198º de la Independencia y 149° de la Federación.
El juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo las 10:06 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria