TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiocho (28) de enero de dos mil nueve
198º y 149º

PARTE DEMANDANTE: “ZUIBA JASMIN GUERRERO”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.199.267. Con domicilio procesal en: Calle 13, Residencias Grazia, Piso 3, Apartamento 3-A, Calle 13, La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “ROSAURA LUCERO HERNÁNDEZ, HELEN CARACAS VARGAS y FEDRA MIRANDA”, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 81.878, 68.909 y 81.732, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “JORGE TREJO PARRA” venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-3.767.216. Con domicilio procesal constituido en autos en: Avenida José Antonio Páez, Edificio Centro Profesional El Paraíso, Piso 7, Oficina 701, El Paraíso, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “JOSÉ REINALDO PEÑA”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 96.681.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2008-1639

I
DESARROLLO DEL ITER PROCEDIMENTAL

El 26 de junio de 2008, la ciudadana Zuiba Jasmin Guerrero, asistida de la abogada Rosaura Lucero Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 81.878, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende, con fundamento en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo y consecuentemente la entrega material del inmueble cedido en alquiler al ciudadano Jorge Trejo, identificado con el Nº 141, situado en la planta catorce (14) del Edificio Torre Parque, del Conjunto Residencial Centro Parque Boyacá, situado en la Avenida Sucre de Los Dos Caminos, entre Tercera y Cuarta Transversal, Municipio Sucre del estado Miranda.
Por auto de fecha 30 de junio de 2008, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, conforme el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la contestación a la demanda.
Mediante diligencia del 2 de julio de 2008, la representación judicial de la parte accionante consignó los fotostatos respectivos, a los fines de la elaboración de la compulsa; la cual fue librada por auto del día 4 del mismo mes y año.
El 17 de julio de 2008, la abogada Fedra Miranda en su condición de mandataria judicial de la parte actora, dejó constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios al alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada.
Posteriormente, en fecha 4 de agosto de 2008, el ciudadano Edgar Zapata en su condición de alguacil adscrito a esta sede judicial, informó haberse trasladado a la dirección indicada a los fines de la citación de la parte demandada, la cual no pudo realizar.
Así las cosas, por auto de fecha 11 de agosto de 2008, se acordó el desglose de la compulsa, previa solicitud de la parte interesada, a los fines de gestionar nuevamente la citación personal de la parte demandada.
En este estado, compareció el ciudadano Edgar Zapata en su condición de alguacil adscrito a esta sede judicial, informando nuevamente mediante diligencia de fecha 6 de octubre de 2008, que tampoco pudo lograr la citación personal de la parte demandada.
Seguidamente, el 8 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; lo cual fue acordado por auto del día 13 del mismo mes y año.
En fecha 11 de noviembre de 2008, la abogada Rosaura Lucero en su carácter de mandataria judicial de la parte actora, consignó en el expediente sendos ejemplares de la publicación en la prensa del cartel de citación.
Mediante diligencia de fecha 10 de diciembre de 2008, el abogado José Reinaldo Peña, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 96.681, se dio por citado en nombre del demandado Jorge Trejo, acompañando instrumento poder con facultada expresa para ello.
En fecha 16 de diciembre de 2008, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente aducir para la mejor defensa de los derechos e intereses de su patrocinado.
Durante la etapa probatoria, ambas partes por intermedio de sus respectivos mandatarios judiciales, promovieron medios de pruebas a los fines de la demostración de sus afirmaciones de hecho; como se evidencia en los escritos de fechas 7 y 12 de enero de 2009, respectivamente.
El 20 de diciembre de 2009, la abogada Rosaura Lucero Hernández, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó diligencia esgrimiendo una serie de alegatos.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador entra a resolver el fondo de la controversia, previa las siguientes consideraciones:
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

La parte actora dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basa su pretensión, alegó en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos de la parte actora:

Alegó, que es propietaria de inmueble identificado con el Nº 141, situado en la planta catorce (14) del Edificio Torre Parque, del Conjunto Residencial Centro Parque Boyacá, situado en la Avenida Sucre de Los Dos Caminos, entre Tercera y Cuarta Transversal, Municipio Sucre del estado Miranda, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 3 de abril de 2003, bajo el Nº 8, tomo 2, protocolo primero; inmueble que según manifiesta, constituye su única vivienda conforme el Registro de Vivienda Principal emitido por al SENIAT en fecha 25 de septiembre de 2007, bajo el número de registro 135530710101101.
Adujo, que mediante documento privado de fecha 17 de julio de 2003, su abuela Manuela Álvarez de Petermann, actuando como su representante legal, dio en arrendamiento dicho inmueble al ciudadano Jorge Trejo, por el término de un (1) año; y que para los años 2004, y 2005, “firmaron nuevamente mediante contratos privados la prorroga del mismo”, siendo actualmente el canon de arrendamiento mensual la suma de Bs. 1.250,00.
Manifestó, que para el año 2006, fueron en vano los esfuerzos de su abuela para que el arrendatario procediera a “firmarle un nuevo documento, ya que para ese momento (su) abuela le hablaba de la prorroga legal que contempla la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que la misma concluyera para el año 2007”; asimismo, aseveró que su abuela, en vista de que el arrendataria había aceptado telefónicamente, le hizo una carta donde éste se comprometía a la entrega material del inmueble objeto de la demanda, la cual sin embargo se negó posteriormente a firmar porque, según sostiene, él había dado su palabra de que lo entregaría el 15 de octubre de 2007.
Que posteriormente a esta fecha, es decir 15 de octubre de 2007, el arrendatario no respondió más a su abuela ni hizo la entrega del inmueble, “Quedando el contrato a tiempo indeterminado”.
Arguyó, que el 23 de febrero de 2008, contrajo nupcias con el ciudadano Ricardo José Benjamín Gómez por ante el Registro Civil del Estado Mérida; y que por cuanto ella y su esposo trabajan en la ciudad de Caracas, han tenido la necesidad de arrendar un anexo en una quinta para constituir allí su hogar, pagando un canon de Bs. 1.800,00; el cual vence el 1 de agosto de 2008, y que le han comunicado que no le van a prorrogar el contrato.
Que por todo lo antes expuesto, estando en presencia de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, y teniendo la necesidad para ocupar su vivienda, es por lo que demanda al ciudadano Jorge Trejo para que convenga o en su defecto a ello se condenado por el tribunal, en lo siguiente: al desalojo y consecuentemente la entrega material del inmueble cedido en arrendamiento, así como también los bienes muebles en perfecto estado de conservación en que lo recibió.
Fundamenta su pretensión en los artículos 33 y 34 literal b) de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada alegó en el escrito de contestación a la demanda ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de los derechos e intereses de su patrocinado; a tales efectos sostuvo los siguientes hechos:

Alegatos de la representación judicial de la parte demandada

Negó y rechazó tanto los hechos, como el derecho esgrimido por la parte demandante en el libelo de la demanda.
Luego, alegó que su representado suscribió cuatro (4) contratos de arrendamiento con la ciudadana Manuela Álvarez, quien actuó como representante legal de la ciudadana Zuiba Jasmin Guerrero, siendo suscrito el último contrato el 15 de octubre de 2006.
Adujo, que para la fecha en que se venció el último contrato, es decir 15 de octubre de 2007, su representado tenía para esa fecha cuatro (4) años y tres (3) meses ocupando el inmueble; y que la prenombrada Manuela Álvarez le manifestó su intensión de no continuar el alquiler del inmueble, sin concederle el año que le correspondía como prorroga legal, tal y como lo establece el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sostuvo, que la presente demanda es temeraria “ya que tanto la apoderada y la parte actora están actuando de mala fe, por cuanto no quisieron conciliar y dejaron que pasaran los meses para alegar que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado sabiendo que fueron ellos que no quisieron darle la prorroga a (su) representado la cual era de un año”.
Afirmó, que su representado se encuentra al día con los montos correspondientes a las mensualidades por arrendamiento, y que la actora no logró demostrar la causal que está alegando para desalojar a su representado del inmueble; motivos por los cuales solicita que la demanda sea declarada sin lugar.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, patentiza el tribunal que la parte actora ejerce la presente acción, pretendiendo obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de desalojo, alegando como hecho constitutivo que mantiene una relación arrendaticia por tiempo indeterminado con la parte demandada, invocando con fundamento en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la demanda, que afirma de su propiedad. Mientras que la representación judicial de la parte demandada se excepciona en la contestación a la demanda, aduciendo como hecho modificativo que ha suscrito cuatro (4) contratos de arrendamiento con la ciudadana Manuela Álvarez, quien actuó como representante legal de Zuiba Jasmin Guerrero, y que no le han respetado el derecho a la prorroga legal que es de un año, contado a partir del 15 de octubre de 2007.
Por consiguiente, al confrontar las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, el thema decidendum impone el deber de determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que hace valer la parte actora; y para ello, es necesario el examen del material probatorio aportado al proceso conforme lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto el tribunal observa:

Pruebas de la parte actora:

A. Promovió junto al libelo de la demanda, copia simple fotostática del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Dos Caminos, el 3 de abril de 2003, bajo el Nº 8, tomo 2, protocolo primero; así como también, copia simple del Registro de Vivienda Principal emitido por el SENIAT, el 25 de septiembre de 2007, inserto en el expediente Nº V-16.199.267, de su nomenclatura interna, número de registro 135530710101101. Estos instrumentos, se admiten para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se les otorga valor probatorio de demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte actora, ciudadana Zuiba Jasmin Guerrero, sobre el inmueble objeto de la demanda, así como también su legitimidad para el ejercicio de la presente acción; así se establece.-
B. Promovió, copia simple fotostática de tres (3) pretensos contratos de arrendamiento, suscritos en fechas 17 de julio de 2003, 15 de octubre de 2004, y 15 de octubre de 2005. Al respecto, aprecia este sentenciador que a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias que pueden ser producidas válidamente en juicio, son las de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; así, la jurisprudencia suprema ha dejado claro el criterio en cuanto al valor probatorio de estos instrumentos que se acompañan en copia simple. En efecto, en sentencia N° 00638 de fecha diez (10) de octubre de 2003, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció lo siguiente:
“Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privadas sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz y otra contra Ernesto Alejandro Zapata, en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:
“... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado”.

Por lo tanto, siendo obvio que los instrumentos en examen no son de la categoría jurídica que señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desechan del proceso, y así se decide.-
C. Promovió marcado “F”, copia simple de un pretenso instrumento privado sin fecha cierta y sin firma alguna por parte de lo sujetos que allí se señalan. Al respecto, se estima que dicho instrumento no solamente contraría el criterio jurisprudencial antes expuesto, sino que además no puede reputarse como un instrumento privado a tenor de lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil, razón por la que se desecha del proceso; así se establece.-
D. Promovió, copia simple del acta Nº 3, de fecha 23 de febrero de 2008, expedida por el Registrador Civil del estado Mérida, Tabay; la cual se valora como un documento público administrativo que por no haber sido impugnado, se reputa idónea para demostrar el vínculo matrimonial contraído entre Ricardo José Benjamín Gómez y Zuiba Jasmin Guerrero; así se decide.-
E. Promovió, copia simple del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 29 de Enero de 2008, bajo el Nº 82, tomo 12 de los libros respectivos; instrumento que debió ratificarse en juicio conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, tal y como lo sostiene autorizada doctrina, entre ella el egregio Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo III, página 316 y 317, Caracas, 1996; razón por la cual ningún elemento de convicción produce en este juzgador respecto al merito de la pretensión que hace valer la parte actora, así se establece.-
F. Promovió legajo de copias simples fotostáticas referidas a la facturación mensual por concepto del servicio Cantv; Hidrocapital; Electricidad de Caracas; Inter-televisión-internet-telefonía; así como también, transferencias a terceros en el Banco Mercantil; pretenso Rp sin fecha, emitido por la Dra. Eva Gundberg; copia simple de pretensos inventarios de bienes muebles; copias simples de facturas números 003024 y 003041, emitidas por Colchonería Flex, C.A., y copia simple de factura Nº 01037049166 de Makro Comercializadora, S.A.; instrumentos éstos que ningún elemento de convicción producen en este juzgador respecto al merito de la causa, desechándose del proceso no solo porque no cumplen con la exigencia legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino porque además al emanar de terceros no les son oponibles a la parta demandada, desconociéndose lo previsto en el artículo 431 eiusdem; así se decide.-
G. Durante la etapa probatoria, promovió prueba de inspección judicial que el tribunal no admitió por considerar manifiestamente impertinente; además, promovió original de un pretenso inventario de bienes muebles firmado únicamente por la arrendadora en el mes de septiembre de 2001, el cual nada aporta respecto a la prosperidad de la pretensión que hace valer, ni guarda relación con la fecha en la que, según afirma en el escrito libelar, comenzó el vinculo jurídico arrendaticio con la parte demandada en autos; así se decide.-

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

A. Promovió durante la etapa probatoria, original de los instrumentos privados suscritos el 17 de julio de 2003, 15 de octubre de 2005, y 15 de octubre de 2006, respectivamente, los cuales no fueron impugnados por el adversario; por consiguiente, de acuerdo con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, se tienen como documentos privados legalmente reconocidos, que evidencian la relación arrendaticia existente entre las partes en conflicto, así como el contenido y alcance de las obligaciones asumidas en el último instrumento en referencia, especialmente en cuanto a su duración; así se establece.-
B. Promovió, copia simple fotostática de pretensas planillas de depósitos bancarios; sendas copias simples de facturas emitidas por colchonería flex, C.A., y Makro Comercializadora, S.A.; así como también, copia simple de pretensa misiva de fecha 16 de agosto de 2007, suscrita por Manuela Álvarez. Estos instrumentos, por no cumplir con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desechan del proceso; así se establece.-

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

La Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, es además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes
En el caso de marras, quedó demostrado que entre las partes de la relación jurídica procesal, existe un vínculo arrendaticio sin solución de continuidad, que data desde el 17 de julio de 2003, y que tiene por objeto el apartamento identificado con el Nº 141, situado en la planta catorce (14) del Edificio Torre Parque, del Conjunto Residencial Centro Parque Boyacá, situado en la Avenida Sucre de Los Dos Caminos, entre Tercera y Cuarta Transversal, Municipio Sucre del estado Miranda, propiedad de la ciudadana Zuiba Jasmin Guerrero.
En tal sentido, según se lee en la cláusula segunda del instrumento privado legalmente reconocido, suscrito por las partes el 15 de octubre de 2006, “la duración se fija en un año fijo, y en caso de acuerdo entre las partes si se prorroga el contrato, seharan (sic) ajustes conforme a la inflación del Banco Central”.
De acuerdo con la inteligencia de la cláusula contractual en referencia, se pone de manifiesto que las partes, conforme al principio de la libre autonomía para contratar, convinieron en establecer que la duración de su relación arrendaticia para ese período, sería por el término fijo de un (1) año, contado a partir de la fecha de su celebración, esto es el 15 de octubre de 2006; por consiguiente, es evidente que la duración quedó limitada hasta el 15 de octubre de 2007. Seguidamente, a partir del vencimiento del término contractual, comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de la prorroga legal de un (1) año, ex vi legis artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a su vez venció el 15 de octubre de 2008.
Tal situación de hecho patentiza, que es a partir de ésta última fecha, exclusive, cuando la obligación a cargo del arrendatario de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, se convirtió en pura y simple, pudiendo en consecuencia la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes, exigirle que cumpla con tal obligación, pues ciertamente a partir del 15 de octubre de 2008, le nace a la parte accionante el interés procesal de ejercer la acción pertinente contra el arrendatario contumaz, de ser el caso, y conminarlo judicialmente al cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado.
En efecto, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un derecho subjetivo para todo arrendatario que al vencimiento del plazo contractualmente estipulado, se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales; el cual tiene a su vez carácter obligatorio para el arrendador. De tal manera que, el beneficio de la prorroga legal no es una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su voluntad, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones.
Sobre la base de lo precedentemente expuesto, tampoco podría compelerse al arrendatario a asumir la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, en un plazo distinto a lo previsto en dicha norma jurídica positiva, pues no solo se desconocería la razón de ser del derecho a la prorroga legal, sino porque además, atentaría contra el principio de orden público establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte, se observa que la parte accionante alega en el libelo de la demanda, que “llegado el día indicado 15 de octubre de 2007”, el arrendatario no atendió más los requerimientos de su abuela ni hizo la entrega del inmueble, “quedando el contrato a tiempo indeterminado”, y por cuanto tiene necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, es por lo que ejerce la presente acción. Sin embargo, se advierte que es el 16 de junio de 2008, cuando interpone la demanda mediante la cual hace valer su pretensión de desalojo, fundamentada en lo previsto por el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin tomar en cuenta que para ese entonces se encontraba aún vigente el lapso de la prorroga legal que asiste al arrendatario, conforme lo explícitamente referido en el presente fallo ut supra.
Ahora bien, según dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las casuales taxativas que allí se especifican.
Entonces, es evidente la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica de una convención arrendaticia en cuanto a su temporalidad, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento, según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose ante un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema. Para ilustrar este argumento, este tribunal invoca las siguientes sentencias:
Sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableciendo el siguiente criterio, que este Juzgado hace suyo:
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043,

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

Corolario de todo lo antes expuesto, se deduce que correspondía a la parte accionante la carga de demostrar cuales fueron esos hechos que -a su entender- transformaron de manera categórica la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en cuanto a su duración, es decir, por qué una vez vencido el término contractualmente estipulado, se produjo la indeterminación del contrato o tácita reconducción arrendaticia. En este sentido, resulta menester referir que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Tal precepto legal se debe adminicular con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, en cuya virtud los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Sin embargo, contrariamente a la afirmación que esgrime la parte accionante, en cuanto a que el contrato accionado quedó a tiempo indeterminado, estima este operador jurídico que entre Manuela Álvarez de Petermann y el ciudadano Jorge Trejo, se acordó suscribir una relación arrendaticia por tiempo determinado, y que por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también lo es durante la prorroga legal que correspondió disfrutar al arrendatario, por el termino de un (1) año contado a partir del 15 de octubre de 2007, hasta el 15 de octubre de 2008; ergo, resulta improcedente aspirar el desalojo de un inmueble arrendado bajo un contrato escrito por tiempo determinado como erróneamente pretende la parte accionante, y para ello se insiste en que según el artículo 34 eiusdem, solo podrá demandarse el desalojo de inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado, lo cual no es el caso de autos; así se decide.-
Así pues, resulta evidente que la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, una vez trabada la litis, se patentiza que la parte actora no logró demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica positiva que invoca, para de esta manera hacerse acreedora de las consecuencias que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, pues siendo por tiempo determinado la relación arrendaticia de marras, no solo erró al pretender el desalojo cuando aún se encontraba vigente el término de la prorroga legal, sino que además tampoco demostró las razones por las cuales debe reputarse que en el presente caso operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento accionado; en fin, su pretensión resulta contraria a derecho.
Mientras que la representación judicial de la parte demandada, aportó a los autos elementos de convicción idóneos y capaces de enervar la pretensión que hace valer la parte actora, cumpliendo de esta manera con su correspondiente carga ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar el hecho modificativo afirmado en el pertinente escrito de contestación a la demanda, de haber suscrito cuatro (4) contratos de arrendamiento y que por ende le correspondía un lapso de prorroga legal de un (1) año, el cual efectivamente venció el 15 de octubre de 2008.
Siendo así, el tribunal se encuentra imposibilitado de descender al análisis del estado de necesidad que invoca la parte actora de ocupar el inmueble, como causa petendi de su pretensión, debiendo por tanto sucumbir en el presente litigio como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la pretensión de desalojo contenida en la demanda interpuesta por la ciudadana Zuiba Jasmin Guerrero contra el ciudadano Jorge Trejo, ambas partes identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintiocho (28) de enero de 2009. Año 198º de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo las 1:59 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria