TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiuno de enero de dos mil nueve
198º y 149º

ASUNTO : AP31-V-2008-002622

PARTE ACTORA: PABLO EUGENIO MARTINEZ UZGATEGUI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.410.758.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FRANCIA ALEJANDRA VARGAS SANCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 134.548.

PARTE DEMANDADA: ciudadana NERI DEL CARMEN TORO VARELA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.493.625.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO RAMON VASQUEZ PÉREZ, abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 16.584.-

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano PABLO EUGENIO MARTINEZ UZCATEGUI, en contra de la ciudadana NERI DEL CARMEN TORO VARELA.-
La demanda fue distribuida por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), siendo asignada a este Juzgado y admitida mediante auto de fecha 03 de Noviembre de Dos Mil Ocho (2008), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
En fecha 25 de Noviembre de Dos Mil Ocho el ciudadano Edgar Zapata, Alguacil Adscrito a la unidad de alguacilazgo de los Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó recibo de Citación debidamente firmado por la ciudadana NERI DEL CARMEN TORO VARELA, parte demandada.-
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la ciudadana NERI DEL CARMEN TORO VARELA, debidamente asistida por el abogado ANTONIO RAMON VELÁSQUEZ, consignó escrito de contestación de demanda, y en él rechazó, negó y contradijo la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho incoado.
En la oportunidad legal para promover pruebas, sola la parte actora cumplió con su carga procesal.-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la parte actora:
Alego la parte actora, que el cinco (05) de Diciembre de 2003, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana NERI DEL CARMEN TORO VARELA, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 23, ubicado en el piso 2 del Edificio AZTECA, situado en la Avenida Este 2 de Quebrada Honda, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 78, Tomo 36.
Que en la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento se fijó como canon la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00) hoy cuatrocientos ochenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 480,00).
Que asimismo, en la cláusula quinta del contrato las partes pactaron la duración por el término de seis meses fijos contados a partir del día 4 de Diciembre de 2003, hasta el 4 de Junio de 2004, En la cláusula novena la arrendataria manifestó recibir una línea telefónica con su respectivo aparato, equipos y muebles usados en perfecto estado de funcionamiento y mantenimiento.
Que una vez vencido el plazo inicial del contrato, convino con la ciudadana NERI DEL CARMEN TORO, verbalmente en renovar el mismo por un lapso de un (01) año más, venciéndose el 4 de Junio de 2005.
Que en fecha 9 de Abril de 2005, le entregó una carta misiva por medio de la cual le informó que por razones de índole personal el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos no le seria renovado, y por tal motivo debía entregar el inmueble el día 5 de Junio de 2005, la cual recibió y aceptó conforme.
Que una vez vencido dicho plazo de renovación del contrato realizó todas las gestiones extrajudiciales a fin de que la arrendataria le hiciera entrega del inmueble, sin embargo a pesar de que ella nunca se negó a ello siempre le solicitó que le diera unos meses mas para conseguir a donde mudarse, teniendo que vivir mientras tanto subarrendado en la habitación de un apartamento, la cual debe desocupar por cuanto así se le ha exigido, en vista de que su arrendador esta próximo a mudarse y debe a su vez entregar dicho inmueble.
Que el contrato de arrendamiento pasó de ser a tiempo determinado a indeterminado por efecto del artícul0 1.600 del Código Civil.
Que es por ello que procedió a demandar a la ciudadana NERI DEL CARMEN TORO VARELA para que desaloje y entregue en las mismas condiciones en que manifestó recibir el inmueble arrendado.

Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada negó, rechazó y contradijo tantos en los hechos como en el derecho la demanda intentada.-
Adujo que la parte actora manipuló las diferentes fechas de inicio y vencimiento del contrato.
Señaló que el canon de arrendamiento de Bs.480, en el mes de octubre de 20067, fue aumentado en la suma de Bs.580, cobrando dicha cantidad hasta el mes de julio de 2007 y, a partir del mes de julio hasta noviembre 2008, cobra un canon de arrendamiento de Bs.700.
Que el contrato inicial comienza el 04 de diciembre de 2003 y vence el 04 de junio de 2004, prorrogándome por un año y comienza el día 04 de junio de 2004 y vence el 04 de junio de 2005, y así sucesivamente, volviéndose a iniciar el 04 de junio de 2005, venciendo el 04 de junio de 2006. Que en ese espacio el actor aumenta el canon a Bs.700 y prorroga el contrato desde el 04 de junio de 2006 hasta el 04 de junio de 2007 y, así hasta el 04 de junio de 2009, este por orden legal, fecha que considera debe tomarse en cuenta como punto de partida para la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

MOTIVA

DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 78, Tomo 36. El tribunal toda vez que dicha copia no fue impugnada por la adversaria en la oportunidad legal, la tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándose valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Con dicha prueba quedó demostrada la relación locativa existente entre las partes en el presente juicio, Y ASI SE DECIDE.
• Carta de fecha 09 de abril de 2005, suscrita por el arrendador-actor, dirigida a la ciudadana Neri del Carmen Toro Valera, y recibida por ésta, mediante la cual le comunica que no le será renovado el contrato de arrendamiento, y que debía entregar el inmueble el 05 de junio de 2005. El tribunal toda vez, que la adversaria no desconoció la firma ni tachó de falso dicho documento, se tiene por reconocido, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble identificado como: apartamento distinguido con el Nro. 23, ubicado en el piso 2 del Edificio AZTECA, situado en la Avenida Este 2 de Quebrada Honda, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, desprendiéndose del mismo la titularidad del ciudadano PABLO EUGENIO MARTINEZ UZCATEGUI, sobre el mismo, debidamente registrado ante la Oficina Subalterna Quinto Circuito de registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 03 de diciembre de 1997, bajo el N°18, tomo 1°, Protocolo Primero. El tribunal toda vez que dicha copia no fue impugnada por la adversaria en la oportunidad legal, la tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándose valor probatorio conforme al artículo 1.359 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Original de Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano PABLO EUGENIO MARTINEZ UZCATEGUI y ROBERT JAVIER JURADO, cuyo objeto es una habitación ubicada en el apartamento N° 4-A, piso 4 de las residencias El Parque, situada en la Avenida San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital. El Tribunal le otorga valor probatorio, toda vez que no fue impugnado de modo alguno dicho documento.
• Original de Carta de fecha 10 de septiembre de 2008, dirigida al ciudadano PABLO MARTINEZ, emitida por el ciudadano ROBERT JURADO, notificándole que no le renovará el contrato a su vencimiento en fecha 15 de diciembre de 2008, y que deberá desocupar. El Tribunal le otorga valor probatorio, toda vez que no fue impugnado de modo alguno dicho documento.
• Testimonial del ciudadano ROBERT JURADO, siendo declarado desierto el acto.
• Inspección judicial practicada por este Tribunal, en la cual se dejó constancia que el actor reside en una habitación muy reducida ubicada en el área destinada a cocina del apartamento N° 4-A, piso 4, Residencias El Parque, Avenida San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito capital, y, que en la misma se observan varias cajas de cartón conteniendo objetos personales del actor, según su dicho.

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Siete (07) planillas de depósitos realizados en la cuenta perteneciente al ciudadano Pablo Martínez en los Instituciones bancarias Industrial y Banesco. El Tribunal desecha del proceso dichas pruebas por impertinentes, toda vez que ni el pago ni el monto fijado como canon de arrendamiento es un hecho controvertido en el presente juicio, Y ASI SE DECIDE

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
La parte actora con la presente acción, pretende el DESALOJO del inmueble de su propiedad, identificado como: “apartamento distinguido con el Nro. 23, ubicado en el piso 2 del Edificio AZTECA, situado en la Avenida Este 2 de Quebrada Honda, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de”; que le arrendó a la ciudadana NERI DEL CARMEN TORO VARELA, según contrato de arrendamiento notariado, que nació determinado y por efecto del artículo 1.600 del Código Civil, se indeterminó, por cuanto necesita el inmueble para vivir, toda vez que vive subarrendado en una habitación y su arrendador le está exigiendo la desocupación.
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos la copia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante Notaría Pública, al cual este Tribunal le atribuyó pleno valor probatorio, quedando demostrado con el mismo la relación arrendaticia, la naturaleza de la misma, así como las obligaciones asumidas por las partes.
Asimismo trajo a los autos el documento de propiedad del inmueble, con el cual demostró que es el titular del derecho de propiedad del inmueble cuyo desalojo de pide. Por último, y para demostrar que vive en una habitación que le subarrendaron, y que tiene la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, trajo el contrato de arrendamiento privado sobre la habitación que le fue subarrendada, así como la notificación de desalojo que le hiciera su arrendador, a los cuales esta juzgadora le atribuyó valor probatorio y; promovió Inspección Judicial, la cual fue evacuada por este Tribunal, y con la cual quedó demostrado, que el ciudadano PABLO MARTINEZ, vive actualmente en una habitación pequeña del inmueble identificado como: apartamento N° 4-A, piso 4, Residencias El Parque, Avenida San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito capital, dando así cumplimiento a su carga probatoria establecida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que reza: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Pués, demostró que reunía los requisitos exigidos por la ley, para la procedencia de la presente acción a saber: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, la cual quedo verificada con el contrato de arrendamiento valorado. 2) La cualidad de propietario del demandante, la cual se verificó de la copia del documento de propiedad del inmueble cuyo desalojo se pide. 3) La necesidad del propietario o de su pariente de ocupar el inmueble, la cual demostró con el contrato de arrendamiento privado y carta de solicitud de desocupación que le enviara su arrendador, y con, la Inspección judicial evacuada por este Tribunal. En este mismo orden de ideas, esta necesidad según lo afirma el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario: “viene dada por una especial circunstancia que obliga de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar, así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social y familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble y no en otro particular.”.-
De igual manera, es importante señalar que en lo que respecta a los documentos emanados de terceros, que fueron valorados sin necesidad de ratificación en juicio, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora comparte el criterio sostenido por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, que copiado a la letra es del siguiente tenor: “ En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando-directamente o por un familiar-otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que seria absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de terceros”, pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros. Así las cosas, esta última denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado”.
Por su parte la demandada se limitó a negar y rechazar la demanda, y a realizar una serie de consideraciones sobre las fechas de inicio y finalización de las prórrogas convencionales que ella considera se realizaron, así como del monto del canon de arrendamiento, no aportando al proceso prueba alguna que enervara la acción de la demandante, traducido en la prueba de que el arrendador-demandante no necesita en realidad el inmueble para vivir, y, siendo que los hechos narrados y demostrados encuadran en los supuestos de hecho de la norma contenida en Artículo 34 literal b), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…). b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado”, la presente demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE.

PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción de DESALOJO intentada por el ciudadano PABLO EUGENIO MARTINEZ UZGATEGUI contra la ciudadana NERI DEL CARMEN TORO VARELA, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 78, Tomo 36. Se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble identificado como: apartamento distinguido con el Nro. 23, ubicado en el piso 2 del Edificio AZTECA, situado en la Avenida Este 2 de Quebrada Honda, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas en las mismas condiciones en que manifestó recibir el inmueble arrendado, así como los bienes muebles señalados en el contrato.
ASIMISMO Y, DE CONFORMIDAD CON EL PARÁGRAFO PRIMERO DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS SE LE CONCEDEN A LA ARRENDATARIA-DEMANDADA, UN PLAZO DE SEIS (06) MESES PARA LA ENTREGA MATERIAL ORDENADA EN EL NUMERAL PRIMERO DE ESTA DISPOSITIVA, LOS CUALES COMENZARÁN A CONTARSE A PARTIR DE LA FECHA EN QUE SEA NOTIFICADA LA CIUDADANA NERI DEL CARMEN TORO VARELA DE LA SENTENCIA DEFINITIVAMENTE FIRME.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiún (21) días del mes de enero de Dos Mil Nueve (2009). 198 Años de la Independencia y 149 Años de la Federación.-
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA ACC,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo las doce y media de la tarde (12:30 P.M.), se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA ACC,