TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintitrés de enero de dos mil nueve
198º y 149º

PARTE ACTORA: ROSARIO LUPO LORUSSO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 10.542.643.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Rodolfo Briceño Arias y Gianmarco Briceño Bacchin, debidamente inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros 5.084 y 89.354, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano, RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.814.917.-
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA VIRGINIA FLORES TORRES y LUIS EDUARDO COLMENARES MORENO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 105.367 y 98.378, respectivamente.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2008-000946

NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, intentada por el ciudadano ROSARIO LUPO LORUSSO, en contra del ciudadano, RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO.-
La demanda se admitió mediante auto de fecha 16 de Abril de 2008, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
Habiendo sido imposible la citación personal del demandado, se ordenó suu citación mediante la fórmula de carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dejando constancia la secretaria que en fecha 23 de Septiembre de 2008, fijó dicho cartel de citación en la morada del demandado.-
En fecha 13 de Octubre de 2008, se designó defensora judicial a la parte demandada, la cual quedó debidamente citada el día 10 de Diciembre de 2008.-
En la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada ejerció su derecho, siendo esto en fecha 16 de Diciembre de 2008.-
En el lapso probatorio, ninguna de las partes presentó pruebas
Siendo esta la oportunidad para dictar decisión en el presente juicio, esta juzgadora pasa a hacerlo en los siguientes términos:

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la Parte Actora:
Alegaron los Apoderados de la Parte Actora, que su mandante celebró contratos de arrendamiento en fechas 18 de Octubre de 2004, y 18 de Octubre de 2005, respectivamente, anotados en los Libros de autenticaciones de la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo Nro. 57, Tomo 78 y bajo Nro. 21 del tomo 84; con el ciudadano Rodolfo Augusto Raya Bracho, sobre el inmueble de su exclusiva propiedad distinguido como: “Apartamento número DIEZ-B (10-B), ubicado en el ángulo Noreste de la décima (10°) planta del Edificio Residencias Prado Real, construido sobre la parcela Nro. 176, ubicada en el sector C-2, II etapa de la urbanización Lomas de Prados del Este, Municipio Baruta”.
Que a dicho inmueble le corresponde un (01) puesto de estacionamiento doble y u (01) maletero, ubicados en la planta baja y distinguidos igual que el apartamento.
Que se fijó que la duración del mismo sería de un (01) año fijo y en el último de los contratos se expresó que ese año sería contado a partir del 18 de Octubre de 2005 y hasta el día 17 de Octubre de 2006, y que al vencimiento de ese plazo el contrato expiraría de pleno derecho sin previo aviso, por lo que inmediatamente luego de vencido el contrato comenzaría hacer uso de la prórroga legal, tal como se establece en el articulo 39 de la Ley que rige la materia, por lo que de inmediato comenzó la prórroga legal de un (01) año, establecida en el literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que se estableció en el último contrato un canon de arrendamiento de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000) mensuales, o lo que es hoy Mil Bolívares Fuertes (BsF.1.000,00) mensuales, los cuales debían ser pagados en el domicilio del Arrendador, de forma anticipada.
Que el arrendatario pagó hasta el día 17 de Octubre de 2007, día en el cual terminó la prórroga legal, es por lo que desde esta fecha ha estado ocupando ilegalmente y abusivamente dicho inmueble.
Que en las cláusulas Octava y Novena del contrato, se pactó que serian por cuenta y cargo del arrendatario los pagos correspondientes a fuerza eléctrica, aseo, agua, teléfono o cualquier otro servicio público, debiéndole presentar todos los meses al Arrendador la totalidad de los recibos de pago, lo cual no ha hecho.
Que el arrendatario no ha cumplido con entregar el inmueble, por lo que ha estado ocupando ilegalmente el inmueble, ni le ha entregado los recibos de pago de los servicios públicos.
Que inútiles como han sido los múltiples esfuerzos para que el arrendatario cumpla con sus obligaciones, proceden a demandar al ciudadano RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO, para que convenga o sea condenado por el Tribunal a:
1) Entregar el apartamento objeto del contrato de arrendamiento, libre de personas y cosas, salvo las señaladas en la cláusula Cuarta del contrato y en buen estado de conservación y limpieza.
2) Que en virtud de que el inquilino se ha enriquecido sin causa al detentar injusta e ilegalmente el inmueble luego de vencerse la prórrroga legal, lo demanda para que pague por indemnización sustitutiva en razón del uso abusivo e ilegítimo del apartamento, en la cantidad de Bs.F.4.000,oo, calculados prudencialmente desde el vencimiento de la prórroga legal hasta la admisión del libelo.
3) Que en virtud de que el inquilino se ha enriquecido sin causa al detentar injusta e ilegalmente el inmueble luego de vencerse la prórrroga legal, lo demandan para que pague mensualmente desde la admisión de la demanda y hasta la entrega del apartamento el equivalente del valor de la pensión que por mes hubo, a razón de Bs.F1.000,oo, por concepto de compensación por indemnización sustitutiva por el uso abusivo e ilegítimo del inmueble.
4) De pagar indexación de las cantidades señaladas.
Fundamentaron la demanda en los Artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579y 1.167 del Código Civil y 38 literal “b” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Alegatos de la Parte Demandada:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la Defensora Judicial designada, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Considera este momento oportuno esta sentenciadora para hace una aclaratoria a la representación de la parte actora, con respecto a su solicitud de declarar la Confesión Ficta de la parte demandada:
A este respecto, le observa que de las actas del expediente se desprende, que el Alguacil adscrito a este Circuito, ciudadano OMAR HERNÁNDEZ, mediante diligencia de fecha 10 de diciembre de 2008, dejó constancia que citó en fecha 09 -12-08 a la defensora designada al demandado, por lo que el término para dar contestación a la demanda se abrió a partir del día 10—12-08, exclusive, fecha en que el Alguacil efectivamente consignó su diligencia, pues tomar en cuenta para dar contestación a la demanda la fecha en que el demandado firma el recibo de citación causaría incertidumbre, toda vez que hasta que el Alguacil no deje constancia en el expediente no se sabe si ocurrió o no efectivamente la citación, razón por la cual la defensora designada, abogado ZOMAIRA ROMERO, dio contestación a la demanda dentro del lapso legal, Y ASI SE ESTABLECE.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
DE LAS PRUEBAS TRAIDAS POR LA PARTE ACTORA
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el número DIEZ-B (10-B), ubicado en el ángulo Noreste de la décima (10°) planta del Edificio Residencias Prado Real, construido sobre la parcela Nro. 176, ubicada en el sector C-2, II etapa de la urbanización Lomas de Prados del Este, Municipio Baruta”, debidamente registrado por ante el Registro del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 13 de de octubre de 1995, bajo el N° 24, Tomo 8, Protocolo Primero. El tribunal toda vez que dicha copia no fue impugnada, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándose valor probatorio conforme al artículo 1.360 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que el ciudadano ROSARIO LUPO LORUSSO, es el titular del derecho de propiedad del inmueble de marras.
• Originales de Contratos de arrendamientos suscritos por las partes ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de octubre de 2004 y 18 de octubre de 2005, anotados bajo el N° 57, Tomo 78 y N°21, Tomo 84, respectivamente, de los Libros de Autenticaciones. El Tribunal toda vez que dichos documentos no fueron tachados de falso por el adversario, le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Con dicha prueba quedó demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes, Y ASI SE DECIDE.

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
Con la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, la actora pretende que el arrendatario demandado, ciudadano RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO, le entregue el inmueble de su propiedad que le arrendó, identificado como: “Apartamento número DIEZ-B (10-B), ubicado en el ángulo Noreste de la décima (10°) planta del Edificio Residencias Prado Real, construido sobre la parcela Nro. 176, ubicada en el sector C-2, II etapa de la urbanización Lomas de Prados del Este, Municipio Baruta”, toda vez que la prórroga legal de un (01) año que le correspondía, por tener dos (02) años la relación arrendaticia, venció en fecha 17 de octubre de 2007.
Por su parte el demandado a través de la Defensora Judicial que le fue designada, se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda
A los fines de demostrar sus alegatos, la actora trajo a los autos los contratos de arrendamiento que demuestran la relación locativa existente entre las partes, a los cuales este Tribunal les atribuyó pleno valor probatorio, con los cuales quedó demostrada la relación arrendaticia, su naturaleza y las obligaciones en ella estipuladas. De igual manera trajo el documento de propiedad del inmueble, con el cual demostró su propiedad sobre el inmueble arrendado.
Por su parte, el demandado no trajo a los autos prueba alguna que enervara la acción intentada en su contra. La actora, por el contrario sí cumplió con su carga procesal establecida en los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que reza: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.-
Ello, toda vez que constituyendo entonces como arriba quedó establecido, que el hecho controvertido en la presente demanda se circunscribe en que si el demandado debe o no entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por haber expirado su término y la prórroga legal, de las actas del proceso y alegatos de la actora, se desprende que la relación arrendaticia comenzó con contrato debidamente notariado, celebrado en fecha 18 de octubre de 2004, el cual culminó en fecha 17 de octubre de 2005, sustituyéndose el mismo por el celebrado ante la misma Notaría Pública, en fecha 18 de octubre de 2005, que culminó en fecha 17 de octubre de 2006, siendo entonces que la relación arrendaticia como se desprende de lo señalado tuvo una duración de dos (02) años, y su naturaleza es determinada, le correspondía al inquilino-demandado una prórroga legal de un (01) año, conforme a la Ley Especial que rige la materia, cual es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38 señala: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de una (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…)”, que finalizó el 17 de octubre de 2007, debiendo hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, el arrendatario-demandado en esa fecha, por lo que la presente acción debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, la presente demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE.
En este mismo orden de ideas y, con respecto a los pedimentos realizados por la actora en su Escrito Libelar, en los numerales 2, 3 y 4, en el sentido de que en virtud de que el inquilino se ha enriquecido sin causa al detentar injusta e ilegalmente el inmueble luego de vencerse la prórrroga legal, sea condenado a que pague por indemnización sustitutiva la cantidad de Bs.F.4.000,oo, calculados prudencialmente desde el vencimiento de la prórroga legal hasta la admisión del libelo y pague mensualmente desde la admisión de la demanda y hasta la entrega del apartamento el equivalente del valor de la pensión que por mes hubo, a razón de Bs.F1.000,oo, así como indexación de las cantidades señaladas
El tribunal niega tales pedimentos, toda vez que ambas partes acordaron para los casos explanados por la actora, en la cláusula Décima Cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado, claúsula penal de cien mil bolívares diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble y como indemnización de posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato, lo cual si era lo procedente en el presente caso, Y ASI SE DECIDE.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término, intentada por ROSARIO LUPO LORUSSO, en contra del ciudadano, RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se condena a la demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregarle a la parte actora el inmueble de su propiedad, identificado como: “Apartamento número DIEZ-B (10-B), ubicado en el ángulo Noreste de la décima (10°) planta del Edificio Residencias Prado Real, construido sobre la parcela Nro. 176, ubicada en el sector C-2, II etapa de la urbanización Lomas de Prados del Este, Municipio Baruta”, libre de personas y cosas, salvo las señaladas en la cláusula Cuarta del contrato y en buen estado de conservación y limpieza
No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintitrés (23) días del mes de enero de dos mil nueve (2009). 198º Años de Independencia y 149º Años de Federación -
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA ACC,
IDALINA PATRICIA GONCALVES
En la misma fecha, siendo las doce del medio día (12:00 m.) se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA ACC,