TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2008-002484

PARTE DEMANDANTE:
SOCIEDAD MERCANTIL INPABICAVEN C.A., de este domicilio, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 71, Tomo 30-A-Pro, de fecha 22 de Marzo de 1982, posteriormente modificado por ante la misma Oficina de Registro, bajo el N° 5, Tomo 10-A-Pro, de fecha 12 de Abril de 1988, bajo el N° 73, Tomo 117-A-4°, de fecha 12 de Diciembre de 1994.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
YOLEIDA DE JESUS ROJAS y AGUSTIN ROJAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 34.303 y 9.420, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA MENDOZA RIVAS Y ASOCIADOS, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Tomo 1166°, Número 41 de fecha 31 de Agosto de 2005, en la persona de cualquiera de sus representantes legales, ciudadanos FRANCISCO J. MENDOZA Y/O JORGE L. MENDOZA RIVAS, de este domicilio, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nros. 3.660.411 y 3.660.412, respectivamente.-

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 17 de Octubre de 2008 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, la que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 22 de Octubre de 2008, la admite para que se tramite conforme a las normas del juicio breve y dispone la citación de la parte demandada.-
La accionante sostiene en su libelo que mediante instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, en fecha 16 de Septiembre de 2005, arrendó a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MENDOZA RIVAS Y ASOCIADOS un inmueble constituido por el Local distinguido con el número E-51-C, ubicado en el Edificio Centro Seguros La Paz, en la Avenida Francisco de Miranda, Piso 5, Pasillo Este, La California Norte, Parroquia Leoncio Martínez, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda.- Que se convino como duración del arrendamiento el lapso de dos (2) años contados a partir del 01 de Septiembre de 2005, prorrogables, salvo manifestación en contrario de alguna de las partes efectuada dentro de por lo menos noventa (90) días de anticipación.- Que el 27 de Febrero de 2007 se notificó a la arrendataria que no se le renovaría el contrato.- Que la Sociedad Mercantil inquilina de la oficina ejerció la prórroga legal y que la misma se venció en fecha 01 de Septiembre de 2008.- Que no obstante, no ha hecho entrega del inmueble a la arrendadora, por lo que pretende se condene a la demandada al cumplimiento del contrato restituyendo el bien arrendado.-

En fecha 20 de Noviembre de 2008 se dejó constancia de haberse practicado la citación de la demandada y el 26 de Noviembre de 2008 se recibió la contestación a la demanda, en la cual negó, rechazó y contradijo la demanda, reconoció la existencia del contrato alegando su nulidad por vicios en las cláusulas 2, 3 y 16 pues dice se viola lo dispuesto en el artículo 21 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues simultáneamente se le exigieron garantías reales y personales, pues debió constituir una fianza y aceptar una letras de cambio.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en el curso del proceso han quedado definidos los límites de la controversia y el “thema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa:

II
PRUEBAS
La parte actora produjo:

1. Instrumento cursante del folio quince (15) al folio diecisiete (17) del expediente que se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa, en especial de que las partes en la cláusula tercera del mismo establecieron: “La duración del presente contrato de arrendamiento es de dos años contados a partir del primero de septiembre del 2005… (omisis)…” Además de que en las cláusulas segunda y tercera se acordó emitir letras de cambio, en total 23 correspondientes a las mensualidades de la pensión de arrendamiento.-
2. Instrumento privado cursante al folio dieciséis (16) del expediente relativo a la notificación hecha al arrendatario en fecha 21 de Febrero de 2007, sobre que no se le prorrogaría el contrato a su vencimiento.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado oportunamente el aviso para que no se prorrogara el contrato de arrendamiento cuya ejecución se pide en la presente causa.-

3. Cursante del folio dieciocho (18) al folio veintidós (22) del expediente copia certificada de instrumento por el cual la Sociedad Mercantil INPABICAVEN C.A., adquirió el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.- Esta instrumental se desecha por impertinente, pues, la propiedad del bien arrendado no forma parte del tema probatorio de la causa.-

Por su parte la parte demandada aporto:

1. Cursante a los folios cincuenta y cuatro (54) al sesenta (60) del expediente originales de diecinueve (19) letras de cambio, las cuales se valoran conforme a las reglas establecidas en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y se tienen como plena prueba del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2005; Enero, Febrero, Marzo, Abril , Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006; Enero, Marzo, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2007.-

2. Cursante al folio sesenta y uno (61) del expediente copia fotostática del documento privado contentivo del recibo de otorgamiento de fianza a la arrendataria a favor de la arrendadora por parte de la AFIANZADORA VENEZUELA LOS ANAUCOS (AFIVEN).- Esta probanza se desecha por ilegal, toda vez que conforme al artículo 429 del código de Procedimiento Civil, sólo pueden promoverse mediante reproducción fotostática los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos.-

3. Cursante a los folios sesenta y dos (62) y sesenta y tres (63) del expediente documento privado debidamente notariado por ante la Notaría Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital contentivo de la Fianza dada por la arrendataria a la arrendadora.- Esta probanza se valora conforme a las reglas establecidas en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la fianza dada como garantía para asegurar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.-

Adminiculando las probanzas anteriores se establece que las partes en conflicto se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento y que el mismo, según sus acuerdos estaba fijado para durar hasta el 01 de Septiembre de 2007.- Que el contrato no fue renovado y que la arrendataria ejerció la prórroga legal hasta el 01 de Septiembre de 2008 y que no ha hecho entrega del inmueble.-

III
MERITO
La demandada sostiene que el contrato es nulo por cuanto, en violación de lo previsto en el artículo 21 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se vio en la obligación de constituir simultáneamente garantías reales y personales, pues da una fianza y además acepta unas letras de cambio.-

Advierte el Juzgado, que en términos generales una garantía es una obligación accesoria a una principal, por la cual se concede al acreedor una situación más favorable en el orden a la satisfacción de su crédito.- Josserand nos ofrece un claro concepto al significar “Las garantías o seguridad tienen como objeto y función el prevenir al acreedor contra la insolvencia posible del deudor…”.-

Además de muchas otras clasificaciones se distingue según su objeto las garantías personales de las garantías legales.- Personales, según el autor patrio Santiago Hernández “…Son aquellas que no afectan un bien determinado del patrimonio de la persona, sino que afecta todo el patrimonio del garante…” a la par nos enseña que reales “…Son aquellas con las cuales, se asegura el pago de la obligación principal, con uno o varios bienes que pueden ser del deudor o de un tercero…”.-

Advertimos ahora que, si bien, la fianza es una garantía personal, no puede considerarse que la Letra de Cambio, sea una garantía en sentido estricto, aun cuando puede estimarse que cumple una función de garantía.- Debe además recordarse que en casos como el presente en los cuales la letra se emite según un pactó contenido en un contrato y se hace para facilitar la prueba de la obligación y no comporta la existencia de una nueva obligación.-

De modo que no puede afirmarse que se le haya exigido al arrendatario la constitución simultánea de garantías personales y reales.- Vale agregar además, que en el caso de la nulidad de una cláusula aislada del contrato, por ser contraria al orden público o una disposición expresa de ley, ello no involucra la nulidad del resto de las disposiciones contractuales que se encuentran conformes al Derecho.-

Así a juicio de quien suscribe no existe la nulidad alegada y por tanto se desecha esta defensa del demandado y así se decide.-

Aclarado lo anterior debemos ahora significar respecto a la pretensión de la actora y en este sentido es pertinente iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civi : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”
Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

Ahora bien, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió. En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es declarar con lugar la acción propuesta y así se decide.-

IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil INPABICAVEN C.A., en contra de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MENDOZA RIVAS Y ASOCIADOS, ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por un inmueble constituido por el Local distinguido con el Nº E-51-C, ubicado en el Edificio Centro Seguros La Paz, en la Avenida Francisco de Miranda, Piso 5, Pasillo Este, La California Norte, Parroquia Leoncio Martínez, Municipio Sucre del Estado Miranda; así como los recibos y finiquitos que acrediten la solvencia de todos y cada uno de los servicios que genera el inmueble arrendado.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veinte (20) días del mes de Enero del año dos mil nueve (2.009).- Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 20 de Enero de 2009, siendo las 12:06 p.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
Exp. Nº AP31-V-2008-002484
VMDS/ntj