TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO, DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA CON SEDE EN CAGUA

SENTENCIA DEFINITIVA:

EXPEDIENTE N° 04-12241

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.

DEMANDANTE: BRIGITTE RODRIGUEZ URPIN Y JOSE GARCIA LOPEZ.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ABG. MARIA SOLEDAD FERRO DE VANEGAS.

DEMANDADOS: CAMELIO CHEDIAK KAMEL Y MARILUZ ARANGUREN DE CHEDIAK.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: BROODO JOSE SUCRE SUCRE y CARMEN PEREIRA GOMEZ.

I

Se inicia el presente juicio de RESOLUCION DE CONTRATO, mediante demanda presentada por los ciudadanos BRIGITTE JOSEFINA RODRIGUEZ URPIN Y JOSE ANTONIO GARCIA LOPEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-11.335.448 y V-10.482.518 respectivamente, debidamente asistidos por la Abg. MARIA SOLEDAD FERRO DE VANEGAS, Inpreabogado N° 72.509, contra los ciudadanos CAMELIO CHEDIAK KAMEL Y MARILUZ ARANGUREN DE CHEDIAK, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.348.785 y V-7.300.838 respectivamente, en fecha 12 de agosto de 2004, por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua.
La demanda es admitida por el mencionado Juzgado mediante auto de fecha 17 de Agosto de 2004, ordenándose la citación de los demandados, a los fines de que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, a los efectos de que den contestación de la demanda. Con relación a la medida se ordena aperturar cuaderno separado.
En fecha 07 de Septiembre de 2004, la apoderada judicial de la parte actora presenta escrito de Reforma de Demanda, por lo que el Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, mediante auto dictado en esa misma fecha, DECLINA LA COMPETENCIA, a este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de septiembre de 2004, este Juzgado dicta auto mediante el cual le dá entrada a las actuaciones y fija el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de informes conforme lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 07 de Octubre de 2004, se avoca a la causa quien suscribe el presente fallo e igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, declara parcialmente nulo el auto de fecha 20 de octubre de 2004, sólo en lo que respecta a la fijación del acto de informes y se declara competente para conocer y decidir la presente causa. Siendo admitida la reforma del escrito libelar en esa misma fecha y se ordenó librar compulsas de citación.
Del libelo de demanda presentado por la parte demandante en el presente caso, por intermedio de su apoderada judicial de la parte demandante, se desprende textualmente lo siguiente:
“En fecha 18 de Marzo de 2.004, celebramos CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA con los ciudadanos CAMELIO CHEDIAK KAMEL Y MARILUZ ARANGUREN DE CHEDIAK, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.348.785 y 7.300.838, respectivamente, de este domicilio, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida y una parcela adicional, ubicadas en la Urbanización Valle Lindo, las cuales forman parte del Conjunto de Viviendas nominadas Conjunto MP-6, la primera parcela y la casa sobre ella construida están distinguidas con las siglas S3-C9-6 y la segunda parcela esta distinguida con la siglas S3-C9-6.1, en la población de Turmero, Municipio Mariño del Estado Aragua…omissis….y le pertenece a los ciudadanos CARMELIO CHEDIAK Y MARILUZ ARANGUREN, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Santiago Mariño y Libertador del Estado Aragua, bajo el Nro. 7, folios 50 al 61, Protocolo 1º, de fecha 20-09-1.999. La mencionada opción de compra venta fue autenticada por ante la Notaría Pública de Cagua, Estado Aragua, bajo el Nro. 22, Tomo 22 de fecha 18 de Marzo de 2.004, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría…omissis…Ahora bien, ciuddano Juez, en dicho contrato los mencionados DAMELIO CHADIAK Y MARILUZ ARANGUREN, se obligaron a vendernos el inmueble arriba identificado y además se pactó lo siguiente: CLAUSULA TERCERA: El plazo de esta opción es de noventa días (90) hábiles, contados a partir de la fecha de firma del presente documento. CLAUSULA SEXTA: para garantizar las obligaciones asumidas por LOS OPTANTES COMPRADORES en el presente contrato, este entrega en este acto a LOS PROPIETARIOS la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (bs.20.000.000,oo) en calidad de depósito en garantía, cantidad esta que será imputable, al precio de venta definitivo. En el caso de que LOS OPTANTES COMPRADORES no llegara a realizar la COMPRA VENTA definitiva por causas que le fueran imputables, quedará en beneficio de LOS PROPIETARIOS el depósito en garantía ya recibido como indemnización por daños y perjuicios. En caso contrario, si la operación de compra venta no llegare a realizarse por causas imputables a LOS PROPIETARIOS estos deberán devolver a LOS OPTANTES COMPRADORES la totalidad del depósito en garantía recibido en este acto, mas una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios. Ahora bien, es el caso que LOS PROPIETARIOS, según lo indicado el referido contrato de opción a compra venta se obligaron a vendernos “…un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida y una parcela de terreno adicional…”, presentándose la situación que la operación de compra venta no llegó a realizarse dentro del lapso establecido en la Opción de Compra Venta, lapso este que expiró el día 22 de Julio de 2.004, toda vez que LOS PROPIETARIOS muy convenientemente no procedieron dentro de ese mismo lapso a protocolizar el documento de integración de las parcelas de terreno opcionadas, y fue después de vencido el lapso de la opción, y en fecha 27 de Julio de 2.004, que efectuaron la referida integración, tal como se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Santiago Mariño y Libertador del Estado Aragua, registrado bajo el Nro. Veinte (20), folios ciento sesenta (160) al ciento sesenta y cinco (165), Protocolo Primero, Tomo Quinto, Tercer Trimestre …omissis….Así las cosas, la operación de compra venta no llegó a realizarse por cauda imputable solo a LOS PROPIETARIOS, que eran los únicos responsables de cumplir con tal requisito. Tal situación me acarreo además daños y perjuicios, toda vez que solicite un crédito ante el Banco Mercantil, Banco Universal, y dicha entidad bancaria me devolvió todo el expediente de crédito, en vista de que las mencionadas parcelas de terreno no se encontraban integradas. Destaco que de igual forma no me fue posible efectuar la operación de venta, sin la utilización de tal crédito, porque de igual forma hasta no protocolizaron los propietarios tal documento de integración, sino después de vencida la opción…omissis…..En virtud de lo anteriormente expuesto ciudadano Juez, y visto el incumplimiento de LOS PROPIETARIOS en formalizar el otorgamiento del documento de integración de los terrenos, y consecuentemente la venta definitiva del inmueble, dejando vencer el lapso estipulado y convenido, basándome en lo establecido en la CLAUSULA SEXTA del contrato de Opción a Compra, ocurro ante su competente autoridad para demandar a los ciudadanos CHEDIAK KAMEL Y MARILUZ ARAGUREN DE CHEDIAK, aquí suficientemente identificados a fin de que convengan o sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: En la resolución del contrato de Opción de Compra Venta..omissis….Segundo: EN devolvernos el deposito en garantía recibido, o sea la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo) mas una cantidad igual de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (bs.20.000.000,oo) por concepto de daños y perjuicios..omissis….”.-

Citados como fueron en forma válida los demandados en el presente juicio, constando en autos las actuaciones practicadas por el Alguacil de este Tribunal para tal fin, tal como se desprende a los folios 248 y 249, y siendo la oportunidad legal para que los demandados dieran contestación a la demanda, estos comparecieron 29 de Noviembre de 2.004, y consignaron escrito de contestación y reconvención a la demanda. (ver folios 03 al 22 de la pieza Nro. 2).
Los demandados en el escrito de contestación y reconvención presentado exponen entre otras cosas lo siguiente:
“ …Convenimos y es cierto que en fecha 18 de Marzo de 2.004, celebramos un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA con los ciudadanos BRIGITTE JOSEFINA RODRIGUEZ URPIN Y JOSE ANTONIO GARCIA LOPEZ…omissis…sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida y una parcela adicional, ubicadfas en la Urbanización Valle Lindo, las cuales forman parte del Conjunto de viviendas nominadas Conjunto MP-6, la primera parcela y la casa sobre ella construida están distinguidas con las siglas S3-C9-6, y la segunda parcela está distinguida con las siglas S3-C9-6.1, en la población de Turmero, Distrito Mariño del Estado Aragua…omissis….Convenimos y es cierto que el CONTRATO DE OPCION A COMPRA que celebramos con los ciudadanos BRIGITTE JOSEFINA RODRÍGUEZ URPIN Y JOSE ANTONIO GARCIA LOPEZ, ANTERIORMENTE IDENTIFICADOS, LO FIRMAMOS EN LA Notaría Pública de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, y quedó anotado en los libros de autenticaciones llevados por esa notaría bajo el Nro. 22, Tomo 22 el día 18 de Marzo de 2.004. Convenimos y es cierto que nos obligamos a venderles a los ciudadanos BRIGITTE JOSEFINA RODRIGUEZ URPIN Y JOSE ANTONIO GARCIA LOPEZ, plenamente identificados, el inmueble aquí ya identificado y en el cual se pactó lo siguiente: CLAUSULA TERCERA: EL plazo de esta opción “ES DE NOVENTA (90) DÍAS HÁBILES”…contados a partir de la fecha de la firma del presente documento. CLAUSULA SEXTA: CLAUSULA SEXTA: para garantizar las obligaciones asumidas por LOS OPTANTES COMPRADORES en el presente contrato, este entrega en este acto a LOS PROPIETARIOS la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (bs.20.000.000,oo) en calidad de depósito en garantía, cantidad esta que será imputable, al precio de venta definitivo. En el caso de que LOS OPTANTES COMPRADORES no llegara a realizar la COMPRA VENTA definitiva por causas que le fueran imputables, quedará en beneficio de LOS PROPIETARIOS el depósito en garantía ya recibido como indemnización por daños y perjuicios. En caso contrario, si la operación de compra venta no llegare a realizarse por causas imputables a LOS PROPIETARIOS estos deberán devolver a LOS OPTANTES COMPRADORES la totalidad del depósito en garantía recibido en este acto, mas una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios. Convenimos en la Resolución del Contrato Celebrado en fecha 18 de Marzo de 2.004, por ante la Notaría Pública de Cagua con los ciudadanos querellantes plenamente identificados en el libelo de la demanda y su reforma, pero rechazamos, negamos y contradecimos que dicha resolución sea imputable a nosotros por un supuesto incumplimiento de nuestra parte. No convenimos y en consecuencia rechazamos y negamos que la operación de compra venta, no llegó a realizarse dentro del lapso establecido en la Opción de Compra venta porque el lapso expiró el día 22 de Julio de 2.004 (lapso este que no era), ya que si analizamos detalladamente la CLAUSULA TERCERA del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA cuando en su contenido establece: El plazo de esta opción ES DE NOVENTA DÍAS (90) HÁBILES, contador a partir de la fecha de firma del presente documento”….podemos darnos cuenta que NO HA NACIDO EL DERECHO para LOS OPTANTES COMPRADORES de reclamar la resolución del contrato de Opción de compra venta ya que, si el contrato de Opción de compra venta se firmó entre LOS PROPIETARIOS Y LOS OPTANTES COMPRADORES el día 18 de marzo de 2.004 ante la Notaría Pública de Cagua y nos regimos por la CLAUSULA TERCERA del referido contrato podemos ver lo siguiente: 1.- Fecha de firma y de autenticación CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA: 18 de marzo de 2.004. 2.- Plazo del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA: NOVENTA DÍAS (90) HÁBILES. 3. Días hábiles en el mes de Marzo de 2.004..omissis….., tuvo nueve (9) días HÁBILES. 4.- Días HÁBILES en el mes de ABRIL DE 2.004…omissis..Por lol que se puede evidenciar que en el mes de abril de 2.004, hubo Diecinueve (19) días HÁBILES. 5. Días HÁBILES en el mes de MAYO DE 2.004..omissis…tuvo veintiún (21) días hábiles. 6. Días HÁBILES en el mes de JUNIO DE 2.004..omissis tuvo veintiún (21) días hábiles…7.- Días HÁBILES en el mes de JULIO DE 2.004..omissis. El mes de Julio de 2.004 tuvo veintiún (21) días hábiles…Haciendo una simple suma matemática podemos apreciar lo siguiente: MES DE MARZO DE 2.004, 9 DÍAS HÁBILES, ABIL DE 2.004 19 DÍAS HÁBILES, MAYO DE 2.004, 21 DÍAS HÁBILES, JUNIO DE 2.004 21 DÍAS HÁBILES, JULIO DE 2.004 21 DÍAS HÁBILES TOTAL DÍAS HÁBILES 91.Lo que equivale a decir que el plazo de Noventa días (90) HÁBILES a que se contrae la CLAUSULA TERCERA del referido contrato se vencía el 29 de Julio de 2.004, y NO el día 22 de Julio de 2.004, como lo afirman LOS OPTANTES COMPRADORES en su temeraria demanda. Rechazamos, negamos y contradecimos la supuesta y pretendida afirmación de los querellantes ene. sentido de hacer ver a este Tribunal de que no se formalizó la venta definitiva en la fecha pactada en el contrato autenticado por noventa (90) días HÁBILES debido a que faltaba un documento de integración de las parcelas de terreno opcionadas y que el mismo se firmó en fecha 27 de Julio de 2.007…omissis…..Rechazamos, negamos y contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho, lo argumentado en el escrito libelar, que por causa imputables a nosotros los propietarios los querellantes perdieron un supuesto y negado crédito solicitado ante la entidad financiera Banco Mercantil..omissis…..En atención de todo lo antes expuesto es por lo que negamos, rechazamos y contradecimos lo alegado opr la parte accionante, de que tengamos que pagar las cosas y costos…omissis…..Negamos, rechazamos y contradecimos que tengamos que pagar los correspondientes honorarios de abogados…omissis…Negamos, rechazamos y contradecimos que tengamos que reintegrar a LOS OPTANTES COMPRADORES el depósito alguno en garantía recibido, o sea la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo) mas una cantidad igual de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo) por concepto de daños y perjuicios ya que no fuimos los que incumplimos con el contrato de opción de compra venta..omissis…Negamos, rechazamos y contradecimos que tengamos que cancelar la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.52.000.000,oo) correspondiente al valor de la demanda…..omisiis..CAPITULO TERCERO. DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICION. LOS HECHOS. Nosotros CAMELIO CHEDIAK KAMEL Y MARILUZ ARAGUREN DE CHEDIAK, ..omissis…debidamente asistidos por los abogados en ejercicios BROODO JOSE SUCRE SUCRE Y MARIA DEL CARMEN PEREIRA GOMEZ, …omissis…de acuerdo a lo establecido ene. artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 361 ejusdem, parte in fine; proponemos formalmente la RECONVENCIÓN y en efecto RECONVENIMOS a los ciudadanos BRIGITTE JOSEFINA RODRIGUEZ URPIN Y JOSE ANTONIO GARCIA LOPEZ, …omissis…a que convengan en resolver el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y en caso de no convenir en ello sean condenados por este Tribunal a la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, otorgado por via de autenticación ate la Notaría Pública de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 18 de Marzo de 2.004, asentado bajo el nro. 22, Tomo 22, de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría durante el citado año…omissis…..”.-

En fecha 06 de Diciembre de 2.004, este Tribunal admitió la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente, ordenándose el emplazamiento de la parte demandante reconvenida, para que compareciera al quinto (5to) día de Despacho siguientes a dar contestación a la reconvención.
Que siendo la oportunidad legal para que la parte demandante reconvenida diera contestación, esta compareció en tiempo oportuno a hacerlo, tal como se desprende a los folios 26 y 27 de la segunda pieza, por intermedio de su apoderada judicial, abogado MARIA SOLEDAD FERRO DE VENEGAS, supra identificada, y donde expuso entre otras cosas lo siguiente:
“Rechazo, niego y contradigo tanto en lo hechos, como en el derecho la reconvención propuesta por los demandados, en los hechos por no ser ciertos y en derecho por no corresponderle las normas invocadas. RECHAZO ESPECIFICO: Rechazo, niego y contradigo que la operación de compra venta, no llegó a realizarse dentro del lapso establecido en el contrato de compra venta, por causa imputable a mis representados. Rechazo, niego y contradigo que la operación de compra venta, no llegó a realizarse dentro del lapso establecido en el contrato de compra venta, porque el referido contrato se vencía el 29 de Julio de 2.004, como aseveran los demandados en su escrito de reconvención.. Rechazo, niego y contradigo que mis representados no dieron cumplimiento a lo establecido en la cláusula TERCERA del contrato de opción a compra, alegando un supuesto crédito que les fue negado, ..omissis….”.-.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Al folio 40 de la pieza Nro. 2 del presente expediente, se dicto auto mediante el cual fueron agregadas las pruebas promovidas por las partes que intervienen en el presente juicio.
En fecha 08 de Marzo de 2.005, este Tribunal dicto auto donde admitió las pruebas promovidas por las partes (folio 41, pieza 2).
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente Causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera:

PRIMERO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.

Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.

Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.

SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.

TERCERO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

QUINTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

SEXTO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

SÉPTIMO: El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:

II
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

Del análisis del libelo, de la reforma de demanda y de la contestación al fondo de la misma, se concluye que la pretensión de la parte actora es la resolución del contrato de opción compra-venta, de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida y una parcela adicional, ubicadas en la Urbanización Valle Lindo, las cuales forman parte del Conjunto de viviendas nominadas Conjunto MP-6, la primera parcela y la casa sobre ella construida están distinguidas con las siglas S3-C9-6 y la segunda parcela está distinguida con las siglas S3-C9-6.1 en la Población de Turmero Estado Aragua, suscrito por las partes por ante la Notaria Pública de Cagua en fecha 18 de Marzo de 2004. E igualmente solicitan la devolución del depósito dado en garantía, o sea la cantidad de veinte mil bolívares fuertes (Bs. 20.000, °°), más una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios, por efectos de la inejecución de su obligación o retardo en el cumplimiento ocasionados a raíz del incumplimiento de dicho contrato. Asimismo se verifica que los hechos controvertidos y objetos de prueba en la presente causa quedaron limitados a demostrar: la parte demandada:

1. el vencimiento del contrato de opción de compra venta;
2. la no entrega en tiempo oportuno de los recaudos exigidos para la protocolización del documento definitivo.
3. los días hábiles transcurridos para la protocolización.

Hechos controvertidos que se establecen, en virtud de que la parte demandada al momento de efectuar la contestación al fondo aduce que efectivamente suscribió contrato de opción de compra-venta con los demandantes, por ante la Notaría Pública de Cagua, que el lapso establecido para la duración del referido contrato es de noventa días hábiles a partir del día 18 de marzo de 2004, fecha en la cual suscribieron dicho contrato, y que la misma feneció el día 29 de Julio de 2004, y no como lo señalan los actores que el lapso de noventa días venció en fecha 22 de julio de 2004; Igualmente señala que en el contrato de opción de compra venta no se desprende la obligación de los propietarios a realizar ningún documento de integración, para poder efectuarse la protocolización y venta definitiva de los inmuebles que iban a ser vendidos, más por el contrario dicho documento de integración por los opcionantes propietarios el día hábil número ochenta y ocho de los noventa días hábiles pactados, por lo que quedaban dos días hábiles para realizar, firmar y protocolizar el documento definitivo de la compra venta. Y nunca fueron notificados del día, hora y lugar donde se firmará el documento definitivo.
Por otra parte los demandados proponen reconvención o mutua petición en contra de los ciudadanos BRIGITTE RODRIGUEZ URPIN Y JOSE GARCIA LOPEZ, ampliamente identificados, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 en concordancia con el 361 ambos del Código de Procedimiento Civil, para que convengan en resolver el contrato de opción de compra venta, ya que no cumplieron con la cláusula tercera de dicho contrato al no protocolizar el documento definitivo de la compra venta en el lapso de los noventa días hábiles, que se establecieron en la referida cláusula, alegando a su favor un supuesto crédito que le fue negado por una institución financiera, lo cual nunca se estableció como forma de pago en ninguna de las cláusulas del contrato, así como la firma de un documento de integración de las parcelas que tampoco fue incluido como requisitos de ninguna de las cláusulas. Por lo que quedan los demandantes reconvenidos limitados a demostrar:

1. la no entrega en tiempo oportuno de los recaudos exigidos para la protocolización del documento definitivo.
2. la firma por parte de los propietarios del documento de integración de las parcelas.
3. los días hábiles transcurridos para la protocolización.

III
DEL ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO DE ACUERDO
AL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
A los folios 30 al 34 de la pieza II del presente expediente, corre inserto en autos, escrito de promoción de pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente, y de un detallado examen hecho al mismo se desprende lo siguiente:
En el capitulo I, los demandados reconvincentes ratificaron e insistieron en todo su contenido, tanto en los hechos como en el derecho el escrito de reconvención presentado, y muy especialmente el incumplimiento de los demandantes reconvenidos en las obligaciones asumidas. Sobre este particular este Tribunal confiere el valor probatorio que tales dichos aportan a la presente causa. Así se decide.
Al capitulo II, reproduce e invocan a su favor el merito favorable que se desprende de los autos, especialmente de los que se desprenden de las CLAUSULAS TERCERA Y QUINTA del Contrato de Opción a Compra venta.
Sobre este particular observa este Juzgador que a los folios 15 al 17 de la pieza I de la presente causa, corre inserto en autos, DOCUMENTO DE OPCION A COMPRA VENTA firmado por ante la notaría pública de Cagua, en fecha 18 de Marzo de 2.004, el cual quedó anotado bajo el Nro. 22, Tomo 22 de los Libros de autenticaciones llevados por esa misma notaría, desprendiéndose que es el contrato cuya resolución se demanda, concediéndole este Juzgador por tratarse de un instrumento público que no fue tachado impugnado ni desconocido, todo el valor probatorio que este aporta a la presente causa. Así se decide.

Por último promueve el mérito favorable de las actas procesales y muy especialmente el documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Santiago Mariño y Libertador del Estado Aragua, firmado entre ellos y los demandantes reconvenidos en fecha 27 de Julio de 2.004, el cual quedó anotado bajo el Nro. 20, folios 160 al 165, Protocolo Primero, Tercer Trimestre y el cual corre inserto a los folios 20 al 22 de la pieza I de la presente causa, el cual no fue tachado impugnado ni desconocido por la parte demandante reconviniente en el presente juicio, teniéndose como fidedigno de documento publico, por lo que se le confiere todo el valor probatorio que el mismo aporta a la presente causa. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA

A los folios 35 y36 de la Pieza II del presente expediente, corre inserto en autos, escrito de pruebas de la parte demandada reconvenida, desprendiéndose del mismo que promueve lo siguiente:
En el capítulo Primero hacen valer el contenido del libelo de la demanda y la contestación a la reconvención, todo los hechos que se invocaron y todos los documento acompañados. Sobre este particular este Tribunal confiere el valor probatorio que tales dichos aportan a la presente causa. Así se decide.
En el capitulo Segundo: Promovió, ratifico y reprodujo la certeza probatoria plena que tienen los documento que acompañó junto al libelo de demanda, a saber:
a) DOCUMENTO DE OPCION DE COMPRA VENTA, firmado por los demandantes y los demandado ante la notaría pública de Cagua en fecha 18 de Marzo de 2.004.
b) Carpeta de Recaudos devuelta por BANESCO BANCO UNIVERSAL, donde consta que los demandante consignaron todos los recaudos necesarios para la tramitación y aprobación del crédito de política e inclusive consta que se hizo el avalúo y que los propietarios ahora demandados autorizaron la realización del mismo. Pruebas estas que no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas por la parte demandada en el presente juicio, concediéndole a los mismos todo el valor probatorio que estas aportan a la presente causa. Así se decide.
En el Capítulo Tercero, promovió la prueba de informes, solicitando se oficiara a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, a los fines de que informara si sobre el inmueble propiedad de los demandados, el cual se encuentra registrado bajo el Nro. 7, folios 50 al 61, Protocolo I, Tomo 11 de fecha 20 de Septiembre de 1.999, pesa algún tipo de gravamen.
De igual forma solicitó se oficiara al Banco Banesco Banca Universal, con sede en esta ciudad de Cagua, para que informaran si es cierto que los demandante, ciudadanos BRIGITTE JOSEFINA RODRIGUEZ URPIN YJOSE ANTONIO GARCIA LOPEZ, presentaron todos los recaudos para optar a un crédito de política habitacional.
Estas pruebas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas por la parte demandada en el presente juicio, lo cual este Tribunal le confiere a las mismas todo el valor probatorio que estas aportan a la presente causa. Así se decide.
Por ultimo invoco y promovió la confesión que hizo la parte demandada en su escrito de contestación y reconvención al aceptar que hizo un contrato de opción de compra venta. Prueba esta que le confiere este juzgador todo el valor probatorio. Así se decide.
En cuanto a la mala fe alegada por la parte demandante, este Tribunal desecha dicho argumento por que esta no es materia sobre lo controvertido en la presente causa, aparte de que para poder alegarla debe probarla fehacientemente. Así se decide.

IV
MOTIVA

Ahora bien, analizadas como fueron las pruebas promovidas por las partes que intervienen en el presente juicio, se desprende de las mismas que el documento cuya resolución se demanda, se trata de una opción a compra venta por ellos firmada ante la Notaría Pública de Cagua, en fecha 18 de Marzo de 2.004, anotado bajo el Nro. 22, Tomo 22 de los Libros de autenticaciones que lleva esa misma notaría.
En el referido contrato se estipuló entre otras cosas lo siguiente: cito…”PRIMERA : LOS PROPIETARIOS se obligan y se comprometen formalmente a vender a LOS OPTANTES COMPRADORES, quienes a su vez se obligan y se comprometen a comprar un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, y una parcela de terreno adicional, ubicadas en LA URBANIZACION VALLE LINDO, las cuales forman parte del Conjunto de viviendas denominadas Conjunto MP-6, la primera parcela y la casa sobre ella construida estan distinguidas con las siglas S3-C9-6 y la segunda parcela esta distinguida con las siglas S3-C9-6.1, en la población de Turmero, Distrito Mariño del Estado Aragua. ..omissis… SEGUNDA: El precio de venta del indicado inmueble es de SESENTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.60.800.000,oo). TERCERA: El plazo de esta opción es de noventa días (90) hábiles contados a partir de la fecha de firma del presente documento…omissis….SEXTA: Para garantizar las obligaciones asumidas por LOS OPTANTES COMPRADORES en el presente contrato, este entrega en este acto a los PROPIETARIOS la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo) en calidad de depósito en garantía, cantidad esta que será imputable, al precio de venta definitivo. En el caso de que los OPTANTES COMPRADORES no llegara a realizar la COMPRA VENTA definitiva por causas que le fueran imputables, quedará en beneficio de LOS PROPIETARIOS el depósito en garantía ya recibido como indemnización por daños y perjuicios. En caso contrario, si la operación de compra-venta no llegare a realizarse por causas imputables a LOS PROPIETARIOS estos deberán devolver a LOS OPTANTES COMPRADORES la totalidad del depósito en garantía recibido en este acto, mas una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios..omisis.
Ahora bien, se entiende por contrato a la convención entre dos o mas personas para construir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico y para que el mismo pueda existir, debe haber consentimiento de partes, objeto y causa licita.
Por su parte el Código Civil señala en el artículo 1.159 que:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Así mismo el artículo 1.160 del mismo Código Civil que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”

Observa que firmado como fué en forma válida el contrato de marras por las partes que intervienen en el presente juicio, estos se hicieron recíprocas concesiones las cuales tal y como fue expresados por ellos, eran de estricto cumplimiento.
Del expediente consignado por la parte demandante reconvenida junto al libelo de demanda, correspondiente al crédito de política habitacional solicitado ante el Banco Banesco, y cursante a los folios 23 al 235 de la pieza Nro. I del presente expediente, se desprende que efectivamente fue solicitado el crédito a los fines de adquirir y cumplir con lo pactado por ellos en el contrato de opción a compra venta celebrado.
Al folio 82 de la pieza II del presente expediente, corre inserto oficio recibido con motivo de la prueba de informe promovidas por la parte demandada, de fecha 15 de Agosto de 2.007, y emanado del Banco Banesco, Banca Universal, donde se desprende del mismo, que efectivamente los demandantes tramitaron ante esa institución bancaria un crédito de política habitacional con fecha de recepción 05 de Abril de 2.004, siendo el mismo tramitado ante la gerencia de crédito del mismo banco, para la devolución al cliente en fecha 27 de Julio de 2.004, por falta de documento de parcelamientos.
Se desprende al folio 67 del presente expediente, oficio Nro. 6720-008 de fecha 16 de Enero de 2.006, procedente del Registro Subalterno de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua, con sede en Turmero, y donde se desprende en cuanto a la información requerida por este Tribunal con motivo de la prueba de informe requerida por la parte demandante reconvenida, textualmente lo siguiente:
“Ahora bien, en cuanto a la información requerida, no es posible responder si es necesario la integración de las parcelas para poder registrar cualquier otra negociación como lo sería en este caso una VENTA por POLITICA HABITACIONAL. Por cuanto todo depende del contenido del documento a presentar, si en este se venden dos inmuebles como en principio fueron adquiridos con linderos y áreas individuales no era necesaria una integración”

El contrato cuya resolución se demanda, fue suscrito en fecha 18 de Marzo de 2.004, estipulándose en el mismo un plazo perentorio de Noventa (90) días hábiles, (se entiende por días hábiles los transcurridos entre el dia Lunes a Viernes, excluyéndose los días feriados entre uno y otro día).
Tal como se evidenció anteriormente los demandantes, solicitaron el crédito de política habitacional en fecha 05 de Abril de 2.004 y le fue rechazado en fecha 27 de Julio de 2.004.
Sin necesidad de haber una regla aritmética se desprende que el crédito fue rechazado en el lapso estipulado en el contrato de marras.
Llama poderosamente la atención, que no existe de autos diligencia realizada por la parte demandante, y con motivo del crédito solicitada, en aras de pedir, solicitar, o requerir por parte de los vendedores una prorroga legal, dado el vencimiento del lapso por ellos estipulados y el no haber recibido por parte del banco donde se solicitó el crédito, una respuesta satisfactoria.
Aunado a esto, tal y como lo señala la parte demandante reconvenida en su libelo de demanda, cuando señala, que: “Tal situación nos acarreo además daños y perjuicios, toda vez que solicitamos un crédito ante el Banco Banesco, Banco Universal, y dicha entidad bancaria nos devolvió todo el expediente de crédito, …omissis…en vista de que las mencionadas parcelas de terreno no se encontraban integradas. Destaco que de igual forma no nos fue posible efectuar la operación de venta, sin la utilización de tal crédito, porque de igual forma LOS PROPIETARIOS no protocolizaron tal documento de integración, sino después de vencida la opción”.
Por otra parte en la relación contractual cuya resolución se demanda, hecho como fue en forma pormenorizada del mismo, no existe estipulación alguna entre lo pactado entre ellos en el mismo, que lo ofrecido en venta, debiera ser integrado, evidenciándose que esto tampoco es un requisito exigido por el Banco en el cual se solicito el crédito y mucho menos un requisito que impida el registro correspondiente ante la oficina de Registro inmobiliario respectivo.
Por su parte los demandados reconvincentes señalan en su reconvención que los optantes compradores no dieron cumplimiento a lo establecido en el cláusula tercera del contrato de opción a compra venta, como fue el haber protocolizado el documento definitivo de compra-venta de los noventa (90) días hábiles que se establecieron en la referida cláusula, alegando únicamente a su favor un supuesto crédito que les fue negado por ante una entidad financiera, señalando que no se estableció como forma de pago en ninguna cláusula, así como tampoco se estableció la firma de un documento de integración de las parcelas ofrecida en venta.
De la revisión y análisis del material probatorio este juzgador observa que los hechos se suscitaron y de seguida se establecen de la siguiente manera: Los ciudadanos BRIGITTE JOSEFINA RODRIGUEZ URPIN y JOS ANTONIO GARCIA LOPEZ, suscribieron contrato de opción de compra venta con los ciudadanos CAMELIO CHEDIAK KAMEL Y MARILUZ ARAGUREN DE CHEDIAK, contrato este que fue autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 18 de Marzo de 2.004,el cual quedó anotado bajo el N° 22, Tomo 22 de los libros de autenticación llevados por esa notaría, que los promitentes vendedores prometieron dar en venta a los ciudadanos BRIGITTE JOSEFINA RODRIGUEZ URPIN y JOS ANTONIO GARCIA LOPEZ un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida y una parcela adicional, ubicadas en la Urbanización Valle Lindo, las cuales forman parte del conjunto de viviendas denominadas Conjunto MP-6, la primera parcela y la segunda parcela esta distinguida con las siglas S3-C9-6.1, en la población de Turmero, Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, cuyos linderos, medida y demás determinaciones están plenamente especificados en autos, que según la cláusula tercera el precio de la venta del inmueble es por la cantidad de SESENTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.60.800.000,oo) para la fecha en que se suscribió el referido contrato, lo que equivale a la fecha la cantidad de SESENTA MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.60.800,oo), recibiendo en el acto de la firma del contrato los propietarios la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo) lo que actualmente equivale a la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo), deduciendo este Juzgador, que el saldo deudor, es decir la cantidad de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.40.800.000,oo) lo que equivale a esta fecha, la cantidad de CUARENTA MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.40.800,oo), serían pagados a los propietarios en un plazo de NOVENTA (90) DÍAS hábiles siguientes a la fecha en que se firmó lo pactado por ellos en el ya mencionado contrato.
Ahora bien disponen los artículos:

Artículo 1.159° del Código Civil Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

De tal suerte que suficientemente analizado el contrato se observa que las partes fueron claras en las disposiciones del mismo, de que lo pactado sería de cabal cumplimiento entre ello, no existiendo en el contrato cuya resolución se demanda, que el monto restando adeudado, quedaba supeditado a crédito bancario alguno, por lo que los promitente compradores, tenían la obligación de comprar en el plazo fijado.
.

Por su parte el Artículo 1.167° del Código Civil dispone

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Así las cosas, los accionantes denuncian el incumplimiento del contrato, en virtud que los promitentes vendedores se negaron a entregarles el documento de integración de las parcelas de terreno ofrecidas en venta, cosa esta que no es requisito esencial para que la venta pudiera perfeccionarse y por ende proceder al registro de la misma, ello se desprende del oficio emanado por Registrador del Registro Inmobiliario de los Municipios Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara, donde se señalo que para poder registrar cualquier negociación, y en el presente caso, esto dependía del contenido del documento a presentarse, no siendo necesaria una integración. (folio 67)
En conclusión del análisis y del estudio antes realizado se desprende que la opción a compra suscrita por las partes que intervienen en el presente juicio, no estaba supeditada a crédito bancario alguno, tal y como hace ver la parte demandante reconvenida cuando le imputa a los demandados el hecho de que no les fue otorgado el crédito de política habitacional por ellos solicitados, lo que les impidió la adquisición del inmueble ofrecido en venta, la parte demandante reconvenida una vez suscrito el tantas veces mencionado contrato debía cumplir con las condiciones por ellos pactadas, en un plazo de 90 días hábiles para su cumplimiento, y no lo hizo, motivo por el cual forzoso es para quien decide que la acción por ella intentada no puede prosperar y por ende prosperar la acción resolutoria intentada por los ciudadanos CAMELIO CHEDIAK KAMEL Y MARILUZ ARANGUREN DE CHEDIAK, al momento de reconvenir. Así se decide.
V
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO intentaron los ciudadanos BRIGITTE JOSEFINA RODRIGUEZ URPIN Y JOSE ANTONIO GARCIA LOPEZ contra los ciudadanos CAMELIO CHEDIAK KAMEL Y MARILUZ ARANGUREN DE CHEDIAK, todos plenamente identificados en autos. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadano CAMELIO CHEDIAK KAMEL Y MARILUZ ARANGUREN DE CHEDIAK contra los ciudadanos BRIGITTE JOSEFINA RODRIGUEZ URPIN Y JOSE ANTONIO GARCIA LOPEZ, ampliamente identificados, se declara rescindido el contrato de opción a compra venta por ellos suscrito ante la Notaría Pública de Cagua, en fecha 18 d Marzo de 2.004, el cual quedó anotado bajo el Nro. 22, Tomo 22 de los Libros de autenticaciones llevados en esa misma notaría. TERCERO: No existe expresa condenatoria al pago de los daños y perjuicios toda vez que del contrato rescindido esto no fue pactado en forma expresa al igual que no quedó plenamente demostrado por parte de los demandantes reconvinientes los daños y perjuicios reclamados.- CUARTO: Por haber vencimiento total, conforme lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante reconvenida.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los Veintinueve (29) días del mes de Enero de Dos Mil Nueve. Años l98° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez,

Abg. Eulogio Paredes Tarazona
La ……..
Secretaria Temporal,

Rosario Mendoza Armas.

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las 2:35 horas de la tarde, previo el anuncio de Ley.
La Secretaria Temporal,

EXP. NRO. 04-12241
EPT/RMA/drjq.