TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE. Nº 8240-08

DEMANDANTE: Ciudadano JEAN ELIAS TAHHAN KUZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.847.749, a través de sus Apoderados Judiciales Abogados JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS y MAURICE NAIM MOUKHALLALEH HASKOUR, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 120.074 y 113.231 respectivamente.

DEMANDADO: Ciudadano ASDRUBAL RAFAEL VILLAFRANCA SANCHEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.189.647

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VENCIMIENTO DE PRORROGA

Que la presente litis se inició con escrito libelar, presentado ante el Tribunal por distribución, en fecha Veintinueve ( 29 ) de Octubre de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), por los DEMANDANTES, tal como consta del poder otorgado ante la Notaria Publica Segunda de Maracay, bajo el N° 15, tomo 132, en fecha Dieciocho ( 18 ) de Septiembre de Dos Mil Ocho ( 2.008 )

contra el DEMANDADO.
Arguyen los DEMANDANTES, que mediante documento privado en fecha Primero ( 01 ) de Mayo de Dos Mil Cinco ( 2.005 ), que acompañó marcado “B”, suscribió contrato de arrendamiento con el carácter de Arrendador con el DEMANDADO, en su carácter de arrendatario, sobre el inmueble constituido por Un ( 01 ) apartamento identificado con el N° 12, del Edificio San Juan, Calle Soublette Norte, N° 15, casco central, de esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua.
Que en la cláusula Cuarta las partes contratantes establecieron el término de duración era contado a partir del día Primero ( 01 ) de Mayo de Dos Mil Cinco ( 2.005 ), hasta el Treinta ( 30 ) de Enero de Dos Mil Siete ( 2.007 ), entendiéndose el plazo como fijo, fecha para lo cual el Arrendatario deberá entregar el inmueble libre de personas y cosas y en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió.
Así mismo dice, que en fecha Veintidós ( 22 ) de Noviembre de Dos Mil Seis ( 2.006 ), le fue practicada notificación judicial por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, debidamente firmada por el Arrendatario, la cual acompañó marcada “C”, notificándole que el vencimiento del contrato de arrendamiento ocurriría el Treinta ( 30 ) de Enero de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), conforme a lo previsto en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Igualmente invocó los Artículos 1.159, 1.579, 1.599, 1.262, 1.160, del código de Procedimiento Civil.
En virtud y mérito de lo anteriormente expuesto y por cuanto en fecha Treinta ( 30 ) de enero de dos Mil Ocho (2.008 ) finalizó la Prorroga Legal es por lo que acude en nombre de su representada, para demandar como en efecto formalmente demanda al DEMANDADO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana CAROLINA MANJOUD KASPAR, titular de la cédula de identidad Nº V-14.692.354 para sea condenada por este Tribunal:
1°) Al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, contenidas en la cláusula Cuarta

2°) En devolver a su representada el inmueble en las mismas buenas
condiciones de limpieza, aseo y conservación en que lo recibió
3°) En entregar los últimos recibos a los servicios públicos y privados, conforme a lo establecido en la cláusula Décima Sexta.
Que con base y fundamento en los antes explanado, en nombre de su representado y a lo establecido en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en consideración al contrato de arrendamiento a tiempo Determinado, estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 3.600.000,oo ), actualmente TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 3.600,oo ).
De conformidad con lo previsto en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos, solicitó medida de secuestro.
Admitida la demanda en fecha Siete ( 07 ) de Noviembre de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), se emplazó al DEMANDADO para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación dentro de las horas comprendidas entre las 8:30 a.m. y 3:30 p.m. a dar Contestación a la demanda ( folio 30 ).
Mediante diligencia inserta al folio 32, el Alguacil de este Tribunal, consignó recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firmar por la ciudadana CAROLINA MAJOUD KASPAR, en virtud que se negó a firmar el recibo correspondiente.
En conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, se libró Boleta de Citación a la parte DEMANDADA.
Al folio 43 aparece diligencia suscrita por los apoderados de la parte DEMANDANTE, en la cual consignaron certificación de cánones de arrendamiento del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, ratificó la solicitud de medida cautelar, en fundamento al Artículo 39 del Decreto de Ley sobre Arrendamientos inmobiliarios y en auto del Tribunal se le dio entrada a las copias certificadas, en cuanto a la medida peticionada se abstuvo de acordar instando a las partes a continuar con los actos comunicación procesal ( folio 88 ).

Mediante diligencia inserta al folio 89, la Secretaria de este Juzgado hizo constar que hizo entrega de la Boleta de Notificación al DEMANDADO.
El DEMANDADO, a través de diligencia que corre inserta al folio 91, asistido de su Abogado consignó escrito de contestación de la demanda, ordenando este Tribunal dar entrada.
Al folio 94, riela escrito de pruebas presentado por los apoderados de la parte DEMANDANTE.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, se ordenó dictar Sentencia en el lapso establecido de Ley, y en conformidad con los Artículos 14 y 257 del Código de Procedimiento Civil, el Juez de este Despacho llamó a las partes para la celebración de un Acto Conciliatorio, para el día Trece ( 13 ) de Enero de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), a las Dos ( 2:00 ) de la tarde, en su oportunidad compareció el Apoderado DEMANDANTE y se dejó constancia que no se hizo presente la parte DEMANDADA.
- I -

Este Tribunal a los fines de decidir la presente litis con conocimiento de causa observa:
Que la acción incoada se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano JEAN ELIAS TAHHAN KUZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.847.749, a través de sus Apoderados Judiciales Abogados JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS y MAURICE NAIM MOUKHALLALEH HASKOUR, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 120.074 y 113.231 respectivamente, tal como consta del poder otorgado ante la Notaria Publica Segunda de Maracay, bajo el N° 15, tomo 132, en fecha Dieciocho ( 18 ) de Septiembre de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), contra el ciudadano ASDRUBAL RAFAEL VILLAFRANCA SANCHEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.189.647, sobre el inmueble constituido por Un ( 01 ) apartamento identificado con el N° 12, del Edificio San Juan, Calle

Soublette Norte, N° 15, casco central, de esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua, éste con carácter de ARRENDATARIO y el primero de los
nombrados como ARRENDADOR del inmueble antes identificado.
Con fundamento a la acción incoada, los Apoderados del parte DEMANDANTE manifestaron que su representado suscribió Contrato de Arrendamiento privado de fecha Primero ( 01 ) de Mayo de Dos Mil Cinco ( 2.005 ) con el carácter de Arrendador, con el DEMANDADO como Arrendatario.
Igualmente alegaron que en el mencionado contrato de arrendamiento en la Cláusula Cuarta estipularon que la duración era contado a partir del Primero ( 01 ) de Mayo de Dos Mil Cinco ( 2.005 ) hasta el Treinta de Enero de Dos Mil Siete ( 2.007 ) entendiéndose a plazo como fijo, fecha ésta que debía entregar el inmueble.
Así mismo arguyen, que en fecha Veintidós ( 22 ) de Noviembre de dos Mil Seis ( 2.006 ), su representado a través del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, le notificó al DEMANDADO que el Contrato de Arrendamiento vencía el Treinta ( 30 ) de Enero de Dos Mil Ocho ( 2.008 ) y no se le renovaría, que al vencimiento de la prórroga legal en fecha Treinta ( 30 ) de Enero de Dos Mil Ocho ( 2.008 ) debía hacer entrega del identificado inmueble, en conformidad con el Artículo 38, Literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- II -

DEL ANALISIS DEL CONTRATO
A los folios 23 al 25 ambos inclusive, de estas actuaciones, consta Contrato de Arrendamiento privado suscrito por las partes que conforman esta causa, por ante la Notaria Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, Notarial, en el que acordaron en su cláusula Cuarta:

“ El término de duración del presente contrato es contado a partir del

día primero ( 1° ) de mayo del año 2.005, hasta el treinta (30 ) de enero de 2.007, entendiéndose este plazo como fijo, fecha para la cual el arrendatario deberá entregar el inmueble libre de personas y cosas en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió … Omissis… ”

De la cláusula contractual transcrita se denota, que la intención de las partes al momento de efectuar la emergente contractual, era pactar la condición de fijo, de actas se aprecia que a los folios 27 y 28, que en fecha Veintidós (22) de Noviembre de Dos Mil Seis (2006), el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, practicó una Notificación Judicial al DEMANDADO, en la cual le notificó que el contrato de arrendamiento que vencía el Treinta ( 30 ) de Enero de Dos Mil Siete ( 2.007 ), comenzaría a correr a su favor la prórroga de ley, por un plazo de Un (1) año y entregar el inmueble el día Treinta y Uno ( 31 ) de Enero de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), de conformidad con el Literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal sentido, es oportuno, señalar para él que decide, los dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:

Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1ª de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) a)Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b)Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1)

año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2)
años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y
estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Artículo 39: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren

comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Del contenido de la decisión, se deduce; que vencido el término de duración contractual, lo que se pretende es que las partes cumplan con sus obligaciones derivadas, y, al no entregar el inmueble arrendado en el lapso establecido, lo que conlleva a demandar al arrendatario es el cumplimiento de la obligación.
En el caso bajo examen, el arrendador, otorgó la prórroga legal arrendaticia estipulada en el Literal b) del Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

“Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años se prorroga por un lapso máximo de un (1)
año.”

De acuerdo al contrato de arrendamiento, anexo al libelo de la demanda, (folios 23 al 25 ambos inclusive); la relación arrendaticia se inició, el Primero ( 01 ) de Mayo de Dos Mil Cinco ( 2.005 ) y en fecha Veintidós (22) de Noviembre de Dos Mil Seis ( 2006 ), el DEMANDANTE le notificó al DEMANDADO, que vencido el mismo comenzaría la prorroga legal que le correspondía, de acuerdo con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha, Treinta y Uno (31) de Enero de Dos Mil Ocho ( 2.008 ); ante esta situación y a no entregar posterior a esta fecha el inmueble alquilado, procedió a demandar por Cumplimiento de Contrato, por lo que la vía esta pautada en el dispositivo 39° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se enmarca en la naturaleza contractual a tiempo determinado, siendo la misma ajustada a

derecho la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada por la parte actora, para acceder al Órgano Jurisdiccional. Y, así se determina y
decide.

DE LAS PRUEBAS

PARTE ACTORA:
* Anexos al libelo de la demanda
* Escrito que corre al folio 94
* Factura signada con el N° 0797, de fecha Primero ( 01 ) de Febrero de Dos Mil Ocho ( 2.008 ) emitida por TAHHAN KUZ JEAN.

PARTE DEMANDADA:
* No presentó prueba

La parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda, (folio 92 y su vuelto), asistido de abogado, negó y rechazo que haya incumplido con el contrato de arrendamiento; que ha honrrado todas las cláusulas contractuales tanto es así que he venido pagando en canon de arrendamiento ante el Tribunal primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua; expediente N° 859-08 nomenclatura de ese Tribunal, de allí se produjo la tácita reconducción lo que indica que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Con vista a estos alegatos, este Juzgador pasa a analizar las probanzas y los demás argumentos expresados por las partes en la presente litis, para lo cual considera que efectivamente tal como se expresó en el punto sobre el análisis del contrato de arrendamiento, que la naturaleza jurídica contractual es a tiempo determinado; ciertamente aparece consignado en actas copias certificadas producidas por ante el citado Tribunal insertos a los folios 44 al 87 ambos inclusive, del cual se refleja que el ciudadano ASDRUBAL RAFAEL VILLAFRNACA SANCHEZ consignó a favor de JEAN ELIAS

TAHHAN KUZ, consignó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO del año dos Mil Ocho
( 2.008 ) los cuales no han sido retirados por el actor, por lo que la defensa
argüida por el DEMANDADO a lo que respecta a la tácita reconducción no se ajusta a la realidad de los dispositivos 1.600 y 1.614 del Código Civil.
Dentro de esta perspectiva de la relación arrendaticia, inicia de acuerdo a la Cláusula Cuarta, en fecha Primero ( 01 ) de Mayo de Dos Mil cinco ( 2.005 ) al Treinta ( 30 ) de Enero de Dos Mil Siete ( 2.007 ), así mismo en fecha Veintidós ( 22 ) de Noviembre de Dos Mil Seis ( 2.006 ), el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con anterioridad al vencimiento del contrato fue notificado el DEMANDADO, que una vez vencido el lapso contractual comenzaría a disfrutar de la prórroga legal arrendaticia, estipulada a la citada la regla que contempla:

“Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años se prorroga por un lapso máximo de un (1)
año.”
Ante este escenario, al no cumplir el inquilino-demandado de autos, con la entrega efectiva y oportuna del inmueble arrendado posterior a la fecha del Treinta y Uno (31) de Enero de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), tal como se vislumbra de las actas procesales, accede el ARRENDADOR por medio de su Apoderado Judicial, ante la autoridad competente hacer valer sus derechos como lo es que le cumpla el ARRENDATARIO de hacerle la entrega del inmueble arrendado, como lo alega en su escrito libelar, tal como lo dispone el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se determina y se decide.
En consecuencia, se les otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta litis, a los instrumentos que cursan a los folios que van del folio
7 al 28 ambos inclusive y el folio 95, ya que tales instrumentos no fueron tachados ni desconocidos en su respectiva oportunidad procesal correspondiente como lo establecen los Artículos 429 y 444 del Código de

Procedimiento Civil, adquiriendo pleno valor jurídico siendo fundamento del derecho aquí reclamado.