TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once (11) de febrero de 2009
198º y 149º

DEMANDANTE: “ISABEL DEL ROSARIO PARRA BARRIOS”; venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.168.825. Con domicilio procesal constituido en autos en: Reducto a Municipal, edificio Saverio Ruso, torre “A”, piso 2, oficina 24, parroquia Santa Teresa, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “HERNAN NICOLÁS QUIJADA”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 40.431.

DEMANDADO: “JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.528.018. Con domicilio procesal constituido en autos en: avenida principal de Las Adjuntas, sector Santa Cruz, local Nº 30, planta baja, parroquia Macarao, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DEL DEMANDADO: “YOLEIDA ROJAS BORGES”, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 76.652.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2008-002444

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El 15 de octubre de 2008, la ciudadana Isabel del Rosario Parra Barrios, titular de la cédula de identidad Nº V-17.168.825 y de este domicilio, asistida por el abogado Hernán Nicolás Quijada, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.431, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende del ciudadano José Luis Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº V-10.528.018 y de este domicilio, en su carácter de arrendatario, que cumpla con la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por el anexo de una casa identificada con el Nº 30, situada en Las Adjuntas, Barrio Santa Cruz, sector Boulevard, parroquia Macarao, Caracas; alegando como causa petendi el vencimiento de la prorroga convenida ante la Jefatura Civil de la parroquia Macarao, por el término de seis (6) meses.
Por auto de fecha 17 de octubre de 2008, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
En fecha 27 de octubre de 2008, la parte actora otorgó poder apud acta al abogado Hernán Nicolás Quijada, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.431.
El 5 de noviembre de 2008, previa consignación de los fotostatos respectivos, se libró la compulsa a los fines de la citación personal de la parte demandada.
El 17 de noviembre de 2008, el abogado Hernán Nicolás Quijada dejó constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios al alguacil encargado de gestionar la citación de la parte demandada.
Mediante diligencia del 16 de diciembre de 2008, el ciudadano Giancarlo Peña La Marca, en su condición de alguacil adscrito a esta sede judicial, dejó constancia de haber citado personalmente a la parte demandada, consignando el respectivo recibo de la compulsa.
Así las cosas, el 8 de enero de 2009, compareció la parte demandada José Luis Rodríguez, debidamente asistido de abogado, y procedió a dar contestación a la demanda alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de sus derechos e intereses.
En fecha 14 del mismo mes y año, la parte demandada promovió pruebas; asimismo, instituyó como su mandatario judicial mediante poder apud acta, a la abogada Yoleida Rojas Borges, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 76.652.
En fecha 20 de enero de 2009, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas. En esta misma fecha, solicitó la reposición de la causa al estado de admitirse la prueba de testigos promovida por la parte demandada, considerando que debió ordenarse la citación de los mismos; igualmente, solicitó la prorroga del lapso de pruebas.
Por auto del 22 de enero de 2009, el tribunal declaró la nulidad parcial del auto de admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada, ordenando en tal sentido la citación de los testigos promovidos en el escrito de fecha 14 de enero de 2009; asimismo, acordó prorrogar el lapso de pruebas por cinco (5) días de despacho siguientes a su vencimiento.
El 28 de enero de 2009, el tribunal fijó oportunidad para la celebración entre las partes de un acto conciliatorio, al cual solamente compareció la parte actora y su representación judicial.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia definitiva previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alegó en el escrito libelar lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la parte demandante

1. Adujo, que en el mes de septiembre de 2007, arrendó en forma verbal al ciudadano José Luis Rodríguez, ya identificado, un inmueble constituido por el anexo de una casa de su propiedad, identificada con el Nº 30, situada en Las Adjuntas, Barrio Santa Cruz, sector Boulevard, parroquia Macarao, Caracas.
2. Manifestó, que el canon de arrendamiento se estableció en la suma de Bs.F. 250,00, que el arrendatario dejó de pagar durante varias mensualidades consecutivas, razón por la que acudió ante la Jefatura Civil de la parroquia Macarao.
3. Alegó, que el 25 de marzo de 2008, “se hizo presente a ese despacho conjuntamente con (su) persona la ciudadana ALCIRA PEÑA, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.288.483, quien manifestó entre otras cosas que es la esposa del ciudadano JOSE LUIS RODRIGUEZ y así se evidencia del acta levantada al efecto (…) y que además reconocía y aceptaba que se encontraban en mora con el pago puntual de las mensualidades de arrendamiento razón por la cual convenimos en que se le otorgaba una prorroga de seis (06) meses para que los inquilinos desocuparan el inmueble en cuestión”.
4. Arguyó, que el plazo para que los arrendatarios entregaran el inmueble se cumpliría el 25 de septiembre de 2008, y dado que hasta la presente fecha no han cumplido con su obligación, es por lo que acude a demandar el cumplimiento del convenio suscrito entre las partes, el cual se encuentra de plazo vencido; además, para que convengan en que su representada necesita el inmueble para ocuparlo conjuntamente con su grupo familiar.

Señaló como fundamento de derecho los artículos 1.574, 1.594, 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil; y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de enervar los fundamentos de hecho y derecho que la representación judicial de la parte accionante esgrime en el libelo de la demanda, la parte demandada en su escrito de fecha 8 de enero de 2009, alegó las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

1. Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de pagar varias mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento.
2. Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Alcira Peña sea su esposa, y que él no dio autorización alguna a dicha ciudadana a los fines de llegar a un convenimiento con la parte demandante.
3. Negó, rechazó y contradijo el convenimiento al cual hace mención la parte actora, aduciendo que en dicho texto no aparece su firma ni su consentimiento.
4. Finalmente, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, el thema decidendum impone a este juzgador el deber de determinar la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte accionante, alegando como causa petendi de su pretensión, que vencido el término de la prorroga convenida con la ciudadana Alcira Peña ante la Jefatura Civil de la parroquia Macarao, respecto a la entrega del inmueble objeto de la demanda, el arrendatario José Luis Rodríguez no ha cumplido con tal obligación.
Para ello, es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que curse a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.
Así pues, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, el tribunal pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:

II-1 Pruebas de la parte actora

1. Promovió, junto al libelo de la demanda, copia certificada del acta levantada ante la Jefatura Civil de Macarao, Casa del Poder Popular, el 25 de marzo de 2008; instrumento éste que no fue impugnado por el adversario y que por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, valorándose como un documento público administrativo que pone en evidencia el acuerdo celebrado entre la ciudadana Isabel Parra Barrios y la ciudadana Alcira Peña, de acogerse –según su saber y entender- al plazo de la prorroga prevista en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se establece.-
2. Durante la etapa probatoria, promovió copia simple de una pretensa citación dirigida a la ciudadana Isabel Parra fechada 3 de noviembre de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; asimismo, promovió prueba de informes a los fines de recabar información del referido órgano administrativo, respecto de la comparecencia de los ciudadanos José Luis Rodríguez y Alcira Peña con motivo de dicha citación. Al respecto, advierte este juzgador que a pesar de haberse prorrogado el lapso de pruebas por auto del 22 de enero de 2009, las resultas de la prueba en examen no constan en autos para el momento en que se dicta el presente fallo, razón por la cual nada tiene el tribunal que valorar al respecto; así se decide.-

II-2 Pruebas de la parte demandada

1. Promovió junto al escrito de contestación a la demanda, copia simple de pretensos recibos de pagos -a su decir- de cánones de alquiler; cuya exhibición fue promovida como medio de prueba durante la etapa probatoria. En este sentido, el tribunal declaró inadmisible la prueba en examen por auto del 15 de enero de 2009, motivo por el cual nada tiene que valorar al respecto; así se establece.-
2. Promovió original de la pretensa citación dirigida a la ciudadana Isabel Parra, fechada 3 de noviembre de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; instrumento éste que se corresponde con la copia promovida por la parte actora junto a su escrito de pruebas. Al respecto, si bien el documento bajo examen, al no haber sido impugnado, se admite conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ningún elemento de convicción produce en este juzgador respecto al merito de la causa, pues el contenido del mismo solo evidencia que la referida Dirección de Inquilinato, por intermedio de la Oficina de Asesoría Legal, dirigió tal comunicación a la ciudadana Isabel Parra, “para tratar asunto que le concierne en relación al inmueble arrendado”; y así de decide.-
3. Promovió, justificativo de testigos otorgado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 17 de diciembre de 2008; que por tratarse de un instrumento que emana de terceros, debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial conforme el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, carga con la cual no cumplió el promovente; por consiguiente, se desecha del proceso y así se establece.-
4. Promovió, copia simple fotostática de sendas planillas de depósitos bancarios, identificadas con los números 0999631 y 1027278, de fechas 6 de enero de 2009 y 17 de diciembre de 2008, respectivamente, efectuados en el Banco Industrial de Venezuela, en la cuenta corriente perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; asimismo, promovió prueba de informes a los fines de recabar información respecto de dichas consignaciones. En este sentido, el 4 de febrero de 2009, se recibió proveniente del referido tribunal una información la cual se admite conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene por fidedigna en cuanto a la existencia del expediente de consignaciones Nº 2008-2249 de su nomenclatura interna, así como de los pagos efectuados por el arrendatario en las fechas señaladas; así se establece.-
5. Promovió como testigos, a los ciudadanos Marisela Castillo Castillo, Carmen Flores de Márquez, Madelein González y Oscar Jaramillo Peña, y pidió que los mismos fueran citados. Al respecto, aprecia este juzgador que la prueba en examen no se diligenció a pesar de haberse admitido y prorrogado el lapso de pruebas; por consiguiente, el tribunal nada tiene que valorar al respecto; y así se establece.-

III
FUNDAMENTOS DEL FALLO

Tal y como ha sido destacado en el presente fallo, la parte accionante aspira obtener de este órgano jurisdiccional, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento, argumentando que la ciudadana Alcira Peña en su carácter de esposa del arrendatario ciudadano José Luir Rodríguez, se obligó ante la Jefatura Civil de la parroquia Macarao, a hacer la entrega del inmueble arrendado en un plazo de seis (6) meses, el cual –según su dicho- venció el 25 de septiembre de 2008, sin que hasta la fecha el arrendatario haya dado cumplimiento a tal obligación.
De acuerdo con lo antes expresado, la confrontación de los argumentos de hecho y de derecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, y el examen del material probatorio anteriormente efectuado, pone de manifiesto que la condición de arrendatario del demandado José Luis Rodríguez, no es un hecho controvertido. En todo caso, el demandado alega como hecho modificativo que la ciudadana Alcira Peña no es su esposa, y que él en modo alguno dio su consentimiento para llegar a un acuerdo en cuanto a la entrega del inmueble que le fuere cedido en alquiler.
Entonces, está demostrado en autos que entre las partes en litigio existe una relación arrendaticia verbal. Sin embargo, en el acta levantada ante la Jefatura Civil de la parroquia Macarao, acordaron aplicar “el artículo 38 ordinal (sic) a de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios”, lo que hace surgir en este operador jurídico las siguientes interrogantes:
¿Puede considerare una prorroga legal el término establecido en el pretenso convenio suscrito entre Isabel del Rosario Parra Barrios y Alcira Peña, ante la Jefatura Civil de la parroquia Macarao?; seguidamente, ¿cuáles serian los efectos que dicho convenio produciría respecto al arrendatario José Luis Rodríguez?
Pues bien, parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrto, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley.- En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.
En el caso de autos, el vínculo jurídico que de mutuo acuerdo pactaron las partes en conflicto en el mes de septiembre de 2007, es decir Isabel Parra Barrios y José Luis Rodríguez, deriva sin duda de una relación arrendaticia verbal; por consiguiente, resulta aplicable el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Es decir, consagra dicha norma sustantiva el orden público que rige la institución del contrato de arrendamiento.
Prueba de este orden publico, a juicio de este operador de justicia, lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley. En efecto, la inteligencia del artículo 38 eiusdem patentiza que en los contratos de arrendamiento celebrados por tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico.
De tal manera que, el derecho a la prorroga legal no es una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su leal saber y entender, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. Es decir, se trata de un plazo de gracia por voluntad de la ley, en cuya virtud el arrendatario tiene la opción de prolongar por un plazo adicional su permanencia en el inmueble.
Desde este punto de vista, resulta de suyo evidente que el arrendatario José Luis Rodríguez no goza del beneficio de la prorroga legal, pues tal institución solamente tiene aplicación cuando se trate de una relación arrendaticia por tiempo determinado, y no verbal como ocurre en el presente caso. Por consiguiente, el convenio suscrito entre la demandante y la referida Alcira Peña mal podría catalogarse como una “prorroga legal” en los términos concebidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues obviamente, tal beneficio no puede renunciarse ni relajarse por negociación de los interesados, ni siquiera estableciendo convenios más beneficiosos al arrendatario, como podría ser por ejemplo, términos mayores a los previstos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en tal caso se desnaturalizaría tal institución; y así se establece.-

Por otro lado, se observa que la parte actora ejerce su pretensión únicamente contra el ciudadano José Luis Rodríguez, a quien atribuye la condición de arrendatario, sin embargo, a pesar de haberse alegado en el libelo de la demanda que entre dicho ciudadano y Alcira Peña existe un vínculo jurídico matrimonial, ésta ultima, según se afirma fue quien celebró el convenio que sirve de título a la demanda, no fue llamada a juicio. Tal situación procesal conlleva a considerar lo siguiente:
El egregio Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, páginas 83y 84, Caracas 2008, señala:

“Las previsiones del artículo 168 del Código Civil para preservar el acervo matrimonial no prevén totalmente la protección de la vivienda familiar, pudiendo ocurrir el caso, según nuestra legislación civil, que a voluntad del cónyuge firmante del arrendamiento, éste renuncie al término legal o convencional pendiente, dejando sin hogar a la familia (…) El derecho a la ocupación del inmueble arrendado se entiende adquirido para la comunidad conyugal, aunque uno sólo de ellos firme el contrato (Art. 156 CC, Ord. 1º), de suerte que –entendemos- la esposa o esposo perjudicados y sus hijos dependientes, tienen derecho a que no cambie el contrato por acción u omisión del cónyuge firmante del mismo. Si el arrendatario firmante del contrato desiste de él o manifiesta su voluntad de no renovarlo sin el consentimiento del otro cónyuge que cohabitara con él la vivienda, deberá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge y de los hijos dependientes, si los hubiere; sin perjuicio del derecho que tenga el arrendador para no renovar el contrato, finalizado el término”.

Sobre la base de lo antes expuesto, estima este operador jurídico para el supuesto de que entre el demandado José Luis Rodríguez y Alcira Peña exista un vínculo matrimonial o cuando menos una unión estable de hecho, a pesar de que no consta en autos prueba alguna de ello, el acuerdo suscrito entre Isabel Parra Barrios y la referida Alcira Peña no puede surtir efectos frente a la persona a quien se le ha atribuido la condición de arrendatario, y quien funge como sujeto pasivo en el presente juicio.
En efecto, en el acta levantada el 25 de marzo de 2008, ante la Jefatura Civil de la parroquia Macarao, supra referida, no solamente no consta la necesaria manifestación de voluntad por parte del demandado José Luis Rodríguez, en su condición de arrendatario, sino que además, la ciudadana Alcira Peña es una tercera que no fue llamada a juicio. En todo caso, ella por sí sola no puede disponer de un derecho cuya legitimación correspondería de manera conjunta a ella y su pretenso cónyuge, de ser así, pues el supuesto convenio mediante el cual se estipuló la aplicación del “artículo 38 ordinal (sic) a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” para desocupar el inmueble arrendado, carece de sustento legal y coloca al titular del contrato de arrendamiento en una situación no consentida por la Ley; así se establece.-
Para mayor abundamiento en la resolución anterior, es necesario destacar, que según establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma comporta.
En el caso de marras, advierte quien aquí decide que la pretensión que hace valer la parte actora en tutela de sus derechos, es la de cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término -a su entender- previsto en el artículo 38 literal a) eiusdem, a pesar de que la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia sub examine en cuanto a su duración, es evidentemente a tiempo indeterminado. Siendo así, se colige que la causa petendi que motiva el ejercicio de la acción por la parte actora, no se subsume en alguno de los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el cual estatuye las causales por las cuales pretenderse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
La importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica de una convención arrendaticia en cuanto a su temporalidad es impretermitible, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento según los hechos y circunstancias que la motiven. Así se ha pronunciado el más alto tribunal de la República, en las siguientes sentencias:
Sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableciendo el siguiente criterio, que este Juzgado hace suyo:

“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043,

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

Corolario de todo lo antes expuesto, es que tratándose ante un contrato de arrendamiento verbal, la única vía posible para obtener la entrega del inmueble es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema. Ergo, en acatamiento de un imperativo legal ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de cumplimiento de contrato que ejerce la parte actora resulta contraria a derecho, pues siendo la relación arrendaticia de marras verbal, tal pretensión de cumplimiento se encuentra excluida por la Ley; así se decide.-
Finalmente, en aras de unta tutela judicial efectiva ex artículo 26 constitucional, y extremando el deber de exhaustividad del fallo, observa quien aquí decide que en el petitorio del escrito libelar, la parte accionante sin haber realizado alguna consideración fáctica al respecto, pretende que la parte demandada convenga o en su defecto así sea declarado por el tribunal, en que necesita el inmueble para ocuparlo conjuntamente con su grupo familiar. Tal alegato pudiera subsumirse en la causal prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún cuando ninguna referencia a dicha norma se hace en el referido libelo.
Pues bien, con relación al alcance del concepto de ‘necesidad’ contenido en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se advierte que éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, quien afirme tal hecho debe desarrollar una actividad probatoria idónea para convencer al jurisdiccente, incluso a través de presunciones o indicios que se pueden extraer de los medios o elementos que se lleve a los autos para así fundamentarla; sin embargo nada de esto consta en autos.
De tal manera que, en el caso de marras, no hay duda que la parte actora debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo, pues no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, esto es, el incumplimiento por parte del arrendatario a su obligación de entregar el inmueble objeto de la demanda, al vencimiento del término pactado según el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en efecto, sin tomar en cuenta que la relación arrendaticia que la une con el demandado es verbal, procedió a ejercer erróneamente la acción pretendiendo el cumplimiento de esa obligación, situación de hecho que no se subsume en lo previsto por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tampoco probó nada en cuanto a su necesidad de ocupar el inmueble objeto de la demanda; así se establece.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE en derecho la pretensión contenida en la demanda incoada por la ciudadana Isabel del Rosario Parra Barrios contra el ciudadano José Luis Rodríguez, por cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los once (11) días del mes de febrero de 2009. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Andreina Contreras

En la misma fecha siendo la 9:34 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria

Abg. Kelyn Andreina Contreras