TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve (9) de febrero de 2009
198º y 149º

DEMANDANTE: “ESTHER MARIA SERRANO”; venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.952.305. Con domicilio procesal constituido en autos en: Avenida Lecuona (sic), Velásquez a Miseria, Edificio Torre Profesional del Centro, Piso 6, Oficina 605, Parroquia Santa Rosalía, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “FRANCISCO ESTEBAN BARRIOS”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 24.315.

DEMANDADA: “DALIA LÓPEZ de SORIANO”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.296.128; sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA DEMANDADA: “Sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

CASO: AP31-V-2009-000222

I
DE LOS HECHOS

El 3 de febrero de 2009, el abogado Francisco Esteban Barrios, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.315, en su carácter de mandatario judicial de la ciudadana Esther María Serrano, titular de la cédula de identidad Nº V-2.952.305, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende de la ciudadana Dalia López de Soriano, titular de la cédula de identidad Nº V-6.296.128, en su carácter de arrendataria, que cumpla con la obligación de hacer la entrega de un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el callejón negro primero de la casa quinta distinguida con el Nº 105, planta baja, parroquia la Pastora, Caracas; alegando como causa petendi el vencimiento del término de la prorroga legal, ex vi legis artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alegó en el escrito libelar lo siguiente:
Que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Dalia López de Soriano, el cual tiene por objeto un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el callejón negro primero de la casa quinta distinguida con el Nº 105, planta baja, parroquia la Pastora, Caracas; en cuya cláusula tercera se estableció que la duración del mismo sería de seis (6) meses fijos improrrogables.
Sostuvo, que el 13 de enero de 2007, se le notificó a la arrendataria mediante comunicación privada que no se le iba a renovar dicho contrato, y que por tanto el mismo vencía el 2 de febrero de 2007.
Adujo, que antes del vencimiento del contrato de arrendamiento la arrendataria manifestó verbalmente a su representada, que se acogería a la prorroga legal de acuerdo con el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobialiarios.
Alegó, que el 2 de febrero de 2007, finalizó el contrato de arrendamiento anteriormente señalado, y que seguidamente el 15 de marzo de 2007, ambas partes de mutuo acuerdo procedieron a firmar un “contrato de prorroga legal”.
Manifestó, “que la fecha del Contrato de Prorroga Legal transcurrió el día 15 de Agosto del año 2.007, fecha en que la Arrendataria tenía que hacer la entrega del mismo y no lo hizo. La arrendataria le manifestó a (su) representada que no tenía para donde mudarse y que le diera una segunda prorroga y (su) representante (sic) se la dio desde el 23 de Agosto del año 2007, hasta el 18 de julio de 2008, y no se fue permaneciendo en el mismo hasta al presente fecha”.
Esgrimió, que la arrendataria ha incumplido con las prorrogas legales y se encuentra amotinada (sic), además que se comprometió en la última prorroga a pagar Bs.F. 250,00 mensuales, lo cual tampoco ha cumplido.
Finalmente arguyó, que en vista de los incumplimientos denunciados es por lo que demanda a la arrendataria para que cumpla con hacer la entrega material del inmueble, lo cual estaba pactado para el día 18 de julio de 2008, y a pagar la suma de Bs.F. 1.250,00, en concepto de daños y perjuicios.
Fundamentó la demanda, en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.594 del Código Civil.

De acuerdo con lo antes expuesto, es de suyo evidente que la pretensión que hace valer la parte accionante, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene como causa petendi el hecho de que vencido el término de la prorroga legal, la arrendataria no ha cumplido con su obligación de hacer la entrega material del inmueble objeto de la demanda.
Ahora bien, a los fines de la admisión de la demanda, este operador jurídico estima conveniente hacer las siguientes precisiones, teniendo en cuenta las propias afirmaciones de hecho que esgrime la representación judicial de la parte accionante en el escrito libelar:
La representación judicial de la parte actora acompañó como documentos fundamentales junto al escrito libelar, un pretenso instrumento privado fechado 1 de agosto de 2006, el cual contiene, según afirma, el vínculo jurídico arrendaticio celebrado con la arrendataria Dalia López de Soriano sobre el inmueble objeto de la demanda; igualmente, acompañó un pretenso instrumento privado de fecha 15 de marzo de 2007, que contiene un acuerdo de voluntades, que las partes denominaron prorroga legal y en cuyo texto se lee además, una nota que entre otras cosas dice, “hemos convenido de mutuo acuerdo en prorrogar el mismo en tres meses mas a partir del 23 de agosto hasta el 23 de noviembre del presente año y fecha”. Finalmente, un tercer instrumento privado de fecha 18 de febrero de 2008, que contiene un acuerdo de voluntades en “hacer la presente prorroga legal bajos las formalidades legales que establece el Código Civil y la nueva le y de Alquileres”.
Así las cosas, surge en este juzgador la siguiente interrogante: ¿se trata realmente de una prorroga legal los términos establecidos en los instrumentos que sirven de título a la demanda, esto es, los suscritos el 15 de marzo de 2007, 23 de agosto de 2007, y 18 de febrero de 2008, respectivamente?. Seguidamente, ¿Cuál es la naturaleza jurídico temporal del contrato la convención locativa de marras?.
Pues bien, parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley.- En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.
En el caso de autos, el vínculo jurídico que las partes pactaron de mutuo acuerdo el 1 de agosto de 2006, deriva sin duda de una relación arrendaticia; por consiguiente, resulta aplicable el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables.
De acuerdo con la inteligencia de dicha norma jurídica sustantiva, el orden público rige la institución del contrato de arrendamiento. Prueba de este orden publico, a juicio de este operador de justicia, lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, según el artículo 38 eiusdem los arrendatarios que al vencimiento del término contractualmente convenido, se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tienen derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado durante el tiempo que dicha norma establece para cada caso específico, y en tal sentido, “permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento o regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
De tal manera que, el derecho a la prorroga legal no se trata de una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su leal saber y entender, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. En efecto, se trata de un plazo de gracia que por voluntad de la ley, se le brinda al arrendatario la opción de prolongar por un plazo adicional su permanencia en el inmueble; lo cual resulta a su vez de obligatoria observancia para el arrendador.
Ahora bien, la lectura de las diversas estipulaciones establecidas en los contratos acompañados junto al libelo de la demanda, ponen de manifiesto que las partes acordaron el 1 de agosto de 2006, vincularse en una relación arrendaticia estableciendo la duración del contrato por el término seis (6) meses fijos, finalizando el 1 de febrero de 2007. Luego, mediante un instrumento que denominaron “prorroga legal”, fechado 15 de marzo de 2007, convinieron en prorrogar la duración del contrato por el término de cinco (5) meses finalizando el 15 de agosto de 2007; seguidamente, acordaron otra prorroga por el término de tres (3) meses, con fecha de terminación el 23 de noviembre de 2007. Y, finalmente celebraron un último convenio mediante instrumento privado fechado 18 de febrero de 2008, estableciendo un plazo de duración hasta el 18 de julio de 2008.
En este sentido, se observa con claridad meridiana que en todos estos convenios, la arrendataria asumió una serie de prestaciones, entre ellas, pagar el aumento del canon de arrendamiento; primeramente a la suma de Bs.F. 150,00; luego, Bs.F. 250,00.
Siendo así, teniendo en cuenta el principio de la buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, estima este operador jurídico, al interpretar la voluntad real de las partes contratantes que patentizan los acuerdos plasmados en los diversos instrumentos contractuales sub examine, especialmente en cuanto a su duración se refiere, –pacta sunt servanda- es que nos encontramos en presencia de una única relación arrendaticia sin solución de continuidad, vigente entre los sujetos procesales desde el 1 de agosto de 2006, con fecha cierta de terminación el 18 de julio de 2008; y no de prorrogas legales como erróneamente se ha señalado, pues estas no pueden ser objeto de regulación por los particulares, salvo las variaciones del canon de alquiler “que sean consecuencia de un procedimiento o regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”; ergo, es a partir de esta última fecha, es decir 18 de julio de 2008, cuando comenzó a transcurrir inexorablemente, de ser el caso, el lapso de la prorroga legal que conforme al artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de un (1) año, finalizando el 18 de julio de 2009, y así se decide.-
En apoyo de lo anteriormente expuesto, resulta importante citar al egregio Dr. Ricardo Henríquez La Roche, quien en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, Caracas 2008, página 94, sostiene que “siendo estas normas de carácter proteccionista, comprendidas en el Derecho Social, es decir, el que propende a la justicia social, puede aplicarse analógicamente el principio elaborado por el Derecho del Trabajo, según el cual el ‘contrato realidad’ priva sobre el escriturado. Este concepto, de elaboración pretoria, ha sido incorporado en el numeral 1 del artículo 89 de la Constitución Bolivariana. En definitiva, el principio de preferencia de la realidad sobre las formas o apariencias -si bien no debe llevar al extremo de descartar ab initio la prueba instrumental- es un dicterio que involucra la función histórica, de reconstrucción de los hechos, que corresponde al juez en todo tipo de jurisdicción, pues la justicia se fundamenta en la verdad”.
Por consiguiente, el último convenio establecido por las partes el 18 de febrero de 2008, es simplemente un nuevo contrato de arrendamiento de una misma relación arrendaticia, y no una prorroga legal en los términos concebidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues obviamente, tal beneficio no puede renunciarse ni relajarse por negociación de los interesados, ni siquiera estableciendo convenios más beneficiosos al arrendatario, como podría ser por ejemplo, términos mayores a los previstos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en tal caso se desnaturalizaría dicha institución; y así igualmente se establece.-
Ahora bien, según dispone el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 eiusdem, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. La hermenéutica de la norma jurídica en referencia, al subsumirse en ella los hechos que se desprenden del libelo de la demanda y sus probanzas, patentiza la inadmisibilidad de la demanda por ser contraria a derecho.
A los solos fines de ilustrar la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica temporal de una convención arrendaticia, este tribunal invoca las siguientes sentencias:
Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 1.391, del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, en la cual se estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043,

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

De tal manera que, en acatamiento de un imperativo legal ex artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a los criterios jurisprudenciales antes referido, la pretensión de cumplimiento de contrato que ejerce la parte actora resulta contraria a derecho, pues siendo la relación arrendaticia de marras a tiempo determinado, a partir del 18 de julio de 2008, comenzó a transcurrir, de ser el caso, el termino de la prorroga legal de un (1) año con vencimiento el 18 de julio de 2009. Entonces, encontrándose aún vigente dicho término de la prorroga legal, mal podría la arrendadora demandar “el cumplimiento del Contrato de prorroga legal varias veces señalado y la consecuente entrega material del inmueble, libre de personas y cosas”, por lo que en el presente caso la pretensión de cumplimiento de contrato arrendamiento por vencimiento del término, es inadmisible; así se decide.-

II

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
ÚNICO: INADMISIBLE la pretensión contenida en la demanda planteada por la ciudadana Esther María Serrano contra la ciudadana Dalia López de Soriano, por cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los nueve (9) días del mes de febrero de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Kelyn Andreina Contreras

En la misma fecha siendo la 12:31 tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria

Abg. Kelyn Andreina Contreras