REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, doce de febrero de dos mil nueve 198º y 149º PARTE ACTORA: OLGA AURORA SANCHEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.062.247. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: La representación judicial está a cargo de la profesional YASMIN CORDOBA BARRIOS, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.623. PARTE DEMANDADA: MIKY SUSANA MARRERO LISBOA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 11.164.419. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial está a cargo de CARMEN HERNANDEZ Y LEANDRO GUERRERO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 92.900 y 29.550, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL. SENTENCIA DEFINITIVA. I Se inició el presente juicio, por demanda incoada por la ciudadana OLGA AURORA SANCHEZ, quien debidamente asistida de la abogada YASMIN CORDOBA BARRIOS, demandó a la ciudadana MIKY SUSANA MARRERO LISBOA, por cumplimiento del contrato suscrito sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 11-D, ubicado en el piso 11, del Edificio El Mar, el cual forma parte del Conjunto Residencial PARQUE MAR, situado en la Urbanización Los Corales, Caraballeda Estado Vargas. Por auto de fecha 13 de mayo de 2008, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Dicha demanda fue reformada por la representación judicial de la parte actora y admitida dicha reforma por auto de fecha 20 de mayo de 2.008. Por diligencia de fecha 1 de julio de 2008, el Alguacil del Tribunal comisionado dejó expresa constancia de haber efectuado las diligencias para citar a la parte demandada, quien citada como quedó, se negó a firmar el recibo de citación. En fecha 9 de julio de 2.008, la Secretaria del Juzgado comisionado para la práctica de la citación de la parte demandada, dejó expresa constancia de haberse cumplido las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de julio de 2008, se dieron por recibidas las resultas de citación en este juzgado. En fecha 21 de julio de 2008, compareció la representación de la parte demandada y consignó escrito en el cual promovió cuestiones previas y dio contestación a la demanda. Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de su derecho. Siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA Establecido lo anterior, este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede en primer lugar a decidir la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 ordinal 6° del Código de procedimiento Civil, promovida por la demandada, en los siguientes términos: “... La parte actora plantea en el petitorio del libelo el pago de las costas y costos que se ocasionen con motivo del presente juicio, los cuales pide sean calculados prudencialmente por el Tribunal. De la simple lectura se evidencia que la parte actora en el petitorio del libelo y la reforma en ningún momento establece cantidad alguna. Igualmente la parte actora expone en la estimación de la demanda a los solos efectos de la competencia del Tribunal en la suma de cinco mil bolívares fuertes. Del análisis a los artículos que engloban el Libro Primero, Titulo I, capítulo I, Sección I, hacen presumir que la aspiración de la parte actora pudiera ser el supuesto pago de las costas y costos que se ocasionen con motivo del presente juicio, de los cuales aparentemente la parte actora solicita del juzgador los calcule prudencialmente en la oportunidad procesal que corresponda, ya que, tal y como se expusiera en el punto anterior, de la simple lectura del petitorio del libelo y del petitorio de la reforma se observa que la parte demandante jamás estableció reclamo de dinero alguno, pero que, como quiera que estimo la demanda en la cantidad de cinco mil bolívares fuertes y de conformidad con las exigencias del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil es indiscutible que la parte demandad, sepa a ciencia cierta el alcance y contenido de la pretensión y en especial la estimación de la demanda, en cuyo caso es deber de la parte actora establecer a que obedece el alcance de dicha estimación, sobre todo, que de lo único que se pudiera presumir, según sus dichos en el libelo, simplemente puedan hacer presumir la entrega del inmueble y supuesto pago de costas y costos del juicio y la gran brecha existente entre dicha aspiración y la pretendidamente estimada. Que lo cierto del caso es que a la luz de las exigencias del artículo 340, en conjunción con las normas relacionadas con la estimación de la demanda, deben guardar absoluta armonía y no como en el presente caso, que la parte actora, establece que en su petitum se inquiera la entrega del inmueble y pago de costas y costos y por la otra establecen una estimación en la suma de cinco mil bolívares fuertes violando y transgrediendo así los principios rectores, tales como el principio de certeza, alcance y contenido de su estimación para saber cuales fueron las razones, motivos o circunstancias de tal aspiración y garantizar a todas luces, la correcta interpretación del derecho a la defensa que sustenta la parte demandada. Que lo indeterminado e incongruente del petitum y la estimación hacen nugatoria la correcta viabilidad de la pretensión. Seguidamente el Tribunal pasa a decidir la cuestión previa planteada en los siguientes términos: Aduce la representación judicial de la parte demandada, que la parte demandante jamás estableció reclamo de dinero alguno, pero que, como quiera que estimó la demanda en la cantidad de cinco mil bolívares fuertes y de conformidad con las exigencias del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil es indiscutible que la parte demandada, debe saber a ciencia cierta el alcance y contenido de la pretensión y en especial la estimación de la demanda, en cuyo caso es deber de la parte actora establecer a que obedece el alcance de dicha estimación. Al respecto debe precisarse que el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que es el artículo que señala los requisitos de forma que debe contener el libelo de la demanda, no indica en forma alguna como requisito indispensable del libelo, la estimación del valor de la demanda. De la misma manera se observa, que las reglas para determinar el valor de la demanda están comprendidas de los artículos 30 al 39 respectivamente del Código de Procedimiento Civil. En relación a lo aducido por la parte demandada como fundamento de su cuestión previa, debe expresamente señalarse que las cuestiones previas son remedios procesales cuyo objetivo es el saneamiento del proceso. En base a ello está plenamente facultado el demandado para aducir, previo a su contestación al fondo; las excepciones previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de hacerle saber al tribunal y a la misma actora, la existencia de ciertos hechos requisitos que han sido omitidos que de alguna manera deben ser saneados, bien sea por el actor o por el Juez. El rechazo que concierne a la estimación del valor de la demanda, le es concedido legalmente al demandado, pero no a través de la promoción de cuestiones previas, por no ser la vía procesal idónea, para ello. En tal sentido el Tratadista Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I pag 328 sostiene lo siguiente: “La Circunstancia de que el demandado pueda rechazar la estimación de la demanda al contestar la misma, no le atribuye a esta defensa el carácter de excepción de fondo o perentoria, como lo sostiene alguna jurisprudencia y doctrina. La defensa sobre este extremo, sigue siendo en el sistema actual una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, sino a una cuestión (valor de la demanda) que puede obstar a una decisión de juez sobre el mérito de la demanda (presupuesto de la decisión sobre el fondo) y estas por su naturaleza, son siempre previas al fondo. Lo que ocurre en nuestro sistema es, simplemente, que el legislador en lugar de permitir una incidencia previa sobre esta cuestión, ordena que la misma sea propuesta al momento de la contestación de la demanda, junto con las defensas de fondo o perentorias, para que sea resuelta en el fallo definitivo. “ En el caso de marras, de una lectura al libelo de la demanda, puede claramente evidenciarse que la presente demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de su prorroga legal y la cuantía fue estimada en la suma de cinco mil bolívares fuertes (Bs. 5000.oo), de tal manera que de existir alguna inconformidad con el monto fijado por la parte actora, a la parte demandada le correspondía ejercer el recurso correspondiente por vía de impugnación del valor de la demanda en su debida oportunidad procesal. Respecto al alegato de que la parte actora no estableció cantidad alguna por concepto de costos y costas, se observa que, el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se le condenará al pago de las costas” De acuerdo con la norma anteriormente citada, la sanción que representa el vencimiento en la litis se patentiza en la parte dispositiva del fallo; con la condena en costas a la parte que ha resultado vencida en la litis. El tratadista Rengel Romberg define a las costas, como la condena accesoria que impone el Juez a la parte totalmente vencida en un proceso o en una incidencia, de resarcir al vencedor de los gastos que le ha causado en el proceso. En ese mismo orden de ideas el autor Marcano Rodríguez sostiene que las costas son los gastos intrínsecos del juicio, los desembolsos que las parte hacen para sostener el litigio hasta conducirlo a la solución definitiva, inclusive su ejecución, no extendiéndose ni generalizándose mas allá de sus límites naturales, por lo que no están comprendidos en éstos gastos aquellos realizados por las partes fuera de lo imprescindible y directamente reclamado en el pleito”. En sintonía con los criterios anteriormente expresados, el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, establece un límite al cobro de las costas que deba pagar la parte vencida en la litis, el cual no puede superar el 30 % valor de lo litigado, de tal modo que no se requiere determinación por parte de quien demanda, de cual será la cantidad que en definitiva debe pagar quien ha de resultar vencido. Así se decide. En virtud de los razonamientos antes expuestos, se declara SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento civil. Así se decide. Seguidamente el Tribunal pasa a pronunciarse respecto al fondo en los términos siguientes: II De la revisión a las actas del expediente constata el Tribunal que el tema a decidir se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 11-D, ubicado en el piso 11, del Edificio El Mar, el cual forma parte del Conjunto Residencial PARQUE MAR, situado en la Urbanización Los Corales, Caraballeda Estado Vargas, en base al supuesto fáctico de que vencida la prórroga legal, la parte demandada no ha hecho entrega a la actora del inmueble objeto del contrato. En ese aspecto expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión lo siguiente: Que consta de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 3 de agosto de 2.006, que dio en arrendamiento el inmueble de su propiedad a la ciudadana Miky Susana Marrero Lisboa. Señalo que en la cláusula primera del contrato se convino que el inmueble sería utilizado para el uso exclusivo de vivienda familiar. Que en la cláusula segunda se convino que el canon de arrendamiento sería la suma de seiscientos bolívares fuertes mensuales. Que en la cláusula tercera se convino que el plazo de duración sería de un año fino a partir del 1 de agosto de 2.006 y finalizó el 31 de julio de 2.007. Precisó que también estableció dicha cláusula que al finalizar el plazo de prorroga legal, el arrendatario debía entregar el inmueble objeto del contrato, en las mismas condiciones en que fue recibido. Que en caso que las partes deseasen continuar con una relación inquilinaria después de vencida la prorroga legal, necesariamente debían suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. Que ha agotado todas las vías judiciales y amistosas para que la arrendataria le haga entrega del inmueble, después de haber disfrutado de su prorroga legal, que se inició al día siguiente al vencimiento del contrato y venció el 1 de febrero de 2.008. Afirmó que visto que no le atendía en el apartamento, optó por acudir a su negocio con su hijo y su abogada, un fondo de comercio dedicado a la venta de polo a la brasa y sus similares, pero que esta les indicó que se entendieran con un señor que no conocían, al parecer su pareja. Que lo anteriormente narrado ocurrió el 16 de marzo de 2.008 en horas de la mañana. Que este señor le informó que la señora Miky Marrero no iba a firmar nada hasta no hablar con su abogado. Que para su sorpresa recibió un telegrama donde ésta le informaba que había depositado el mes de marzo de 2.008 en los Tribunales. Por los razonamientos expuestos acudió a demandarla por cumplimiento de contrato, por vencimiento de su prorroga legal para que en cumplimiento de la convención entregue el inmueble arrendado, con los bienes muebles que aparecen en inventario anexo. Su pretensión estuvo fundada en las disposiciones contenidas en los artículos 33, 38 y 39 respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a la defensa sostenida por la representación judicial de la parte demandada quien en su escrito de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes. Reconoció la existencia del contrato de arrendamiento aportado a los autos por la parte actora así como los bienes que fueron arrendados con el inmueble y el puesto de estacionamiento razón por la cual la existencia de la convención arrendaticia, no resultó un hecho controvertido. Citó textualmente la cláusula tercera del contrato y realizó una serie de consideraciones acerca de lo que significa la acción de cumplimiento de contrato. Citó textualmente lo dispuesto en la cláusula décimo segunda del contrato de arrendamiento respecto a las notificaciones que deben realizar las partes y adujo que de dicha cláusula se desprende de una manera clara que la parte actora siempre contó con la forma o modalidad de notificar de forma legal y válida, hecho éste que jamás se verificó en los términos preestablecidos en el contrato de arrendamiento. Precisó que la imposición de la arrendadora hoy demandante en los términos que constan en la cláusula tercera de la cual, supuestamente emana la presente acción y establecer de forma inquisidora el tiempo de duración del contrato de arrendamiento y violar expresamente el verdadero sentir del Legislador y sin ni siquiera mediar notificación de ningún tipo para que la inquilina pudiera examinar cuidadosamente, potestativamente, voluntariamente y espontáneamente la conveniencia o no de acogerse a la prorroga legal y de la simple lectura a la clausula tercera se evidencia la violación de normas de orden público, quedando claro que la intención del Legislador al culminar un contrato a tiempo determinado y con un plazo prudencial con anticipación el arrendador notifique al arrendatario su deseo de dar por terminado el contrato y a su vez notifique al arrendatario de su potestad de acogerse o no a la prorroga legal y en dicho caso el arrendatario debe igualmente notificar al arrendador si se acoge o no la prorroga legal y no como pretende hacer ver la parte actora, de que la relación arrendaticia por la duración del contrato a tiempo determinado, lo fuera por un año y seis meses, violando así normas de estricto orden público, al imponerle a la parte demandada dentro del plazo de duración del contrato, el plazo de la prorroga legal. Citó comentarios doctrinales acerca del significado de orden público. Realizó una serie de precisiones acerca de lo que significa el orden público y concluyó que del análisis doctrinario a las normas de estricto orden público, se ha dicho que el débil jurídico en este tipo de relaciones es el arrendatario, con lo cual todo tipo de redacción que pretenda burlar y/o vulnerar derechos que le son propios al inquilino, por una parte y por la otra, cuando se pretenda dar un sentir distinto al alcance y contenido de normas expresas, que lleven implícita la vulneración tanto al derecho de acceder a los órganos de administración de justicia o lesiones ostensiblemente el derecho a la defensa, conllevan a subsumir dichas violaciones en lo que se denomina el debido proceso, toda vez que de la cláusula tercera se evidencia no solo una imposición de parte de la arrendadora, sino que lleva implícita la limitación a su derecho de rango constitucional, como lo es el derecho a elegir la facultad de acogerse o no a la prorroga legal. Señaló que, en el estudio de la nueva legislación inquilinaria ante la aplicación de la prorroga legal, surge la reflexión sobre si las partes pueden pactar prórrogas convencionales y si el lapso de prorroga convencional comprende la prorroga legal o por el contrario el transcurso de la prorroga convencional ha de ser computado como parte de la relación arrendaticia para la determinación de la prorroga legal. Sostuvo que tal y como está concebida la prorroga legal se debe inferir que se presenta como beneficio del arrendatario a quien le es facultativa. Afirmó que tal y como está redactada la cláusula tercera, viola lo normado en el artículo 38 ya que la arrendadora impuso y obligó a la arrendataria a permanecer en el inmueble por todo el tiempo de duración del contrato de arrendamiento y por todo el tiempo de duración de la prórroga legal, es decir, estableció un plazo de duración de un año y seis meses y con tal proceder lesionó y violó derechos de rango constitucional, tales como de ser notificada en tiempo oportuno de saber a ciencia cierta la culminación del contrato de arrendamiento, sin la posibilidad de suscribir un nuevo contrato, de ser notificada de si potestativamente quiere o no acogerse a la prórroga legal o si quiere hacer entrega del inmueble en un menor tiempo, por tanto la vulneración de tales derechos llevan a la nulidad de la cláusula tercera. En un capítulo denominado de los hechos deliberadamente omitidos por la actora, señaló que de la simple lectura tanto del libelo como de la reforma, la parte actora se limitó a establecer que la supuesta culminación de la relación arrendaticia, fue el día 1 de febrero de 2.008, pero no menciona es que, la propia parte actora, otorgó un recibo de alquiler en el cual señala Recibo29/2/08 valor 600, oo, RECIBIDO de Sra. Miky S. Marrero Lisboa. LA SUMA DE seiscientos bolívares.- Corresponde 3 de febrero a 3 de marzo de 2.008, BANCO depósito BANESCO 342128662, Alquiler de un Apto. Situado en los Corales Conj. Res. Parque Mar, apto 11-D Edif. El Mar Caraballeda (firma ilegible).} Que la cláusula segunda del contrato estableció que la pensión de arrendamiento era de seiscientos bolívares fuertes mensuales que la inquilina se obligó a depositar en la cuenta de ahorros del Banco Banesco cuya titular es la arrendadora, por mensualidades adelantadas los primeros cinco días de cada mes. Que a los fines de demostrar la concordancia con el recibo de pago de alquiler del mes de febrero de 2.008, se llevó a cabo el depósito correspondiente ante la institución financiera Banesco. Que ante tal hecho omitido deliberadamente por la parte actora es incuestionable que ha pagado por concepto de canon de arrendamiento la suma de seiscientos bolívares fuertes que llevan implícito que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que partiendo de la supuesta premisa, al decir de la parte actora, que establece en sus dos escritos esta prórroga para el caso que nos ocupa se inició el 1-08-2007 o sea el día siguiente del vencimiento del término del contrato (31-07-2007) venciendo el 1-02-2008. Rechazó y contradijo deber la suma de cinco mil bolívares fuertes, ni que dicha cantidad deba ser estimada a los solos efectos de la competencia del Tribunal. Expresó que existe una total contradicción en cuanto a los hechos expuestos en el libelo y lo realmente ocurrido en la vida real, adujo que es totalmente falso que la parte actora hubiera agotado las gestiones extrajudiciales y amistosas para que ella entregara el inmueble, después de vencida la prorroga legal, pues lo cierto del caso es que una vez culminada la duración del contrato, jamás la parte actora le notificó la no renovación del mismo de conformidad con la cláusula décima segunda, según la cual debió notificarle por Ipostel o por medio de una notificación judicial que no le iba a renovar el contrato y que de conformidad con el artículo 38 de la Ley si quería se acogiera a la prorroga legal, pero muy por el contrario, la arrendadora impuso y obligó de forma deliberada la prorroga legal tal y como se desprende de la cláusula tercera y con tal comportamiento a la luz del artículo 7 se encuentra incursa en violación de normas de orden público. Preguntó por que la arrendadora deliberadamente la dejó en posesión del inmueble sin objeciones ni oposiciones, después de haber culminado el contrato y por que recibió el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2.008. Negó que la parte actora hubiese gestionado su atención en el inmueble arrendado y adujo que es falso que no quisiera atenderla por teléfono ni que hubiere optado en ir al negocio con su supuesto hijo y su abogada al fondo de comercio dedicado a la venta de pollos a la brasa y que es falso que estos se hubieran puesto en contacto con un señor que supuestamente es su pareja. Que tampoco es cierto que la arrendadora le hubiere expresado absolutamente nada, mucho menos que supuestamente le había hablado por teléfono. Que no es cierto que le haya entregado una carta haciéndole saber sobre la entrega del inmueble ni que ningún señor le haya dicho que no firmaría hasta no hablar con su abogado. Que tampoco es cierto que se le hubiera indicado a la arrendadora que la llamaría el día lunes y es falso que la actora la hubiera llamado insistentemente desde el día 16 de marzo de 2.008. Que la prorroga legal no puede ser impuesta de forma obligatoria en contra de un inquilino y para el supuesto que la prorroga legal hubiese vencido el 1 de febrero de 2.008, es falso que debía hacer entrega del apartamento, pues como lo expuso con anterioridad, voluntariamente la arrendadora permitió que siguiera ocupando el inmueble en el mes de febrero de 2.008 y recibió el pago correspondiente a dicho mes, motivo por el cual rechaza por improcedente la demanda incoada en su contra.. Rechazó la pretensión de la actora por considerarla contraria a derecho. Negó, rechazó y contradijo que adeude cantidad alguna por concepto de costas y costos, ni por la estimación infundada y establecida por la parte actora. Ahora bien, en materia civil, las normas que establecen la dinámica a seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación. Es decir, que corresponde al accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamento de su pretensión y al demandado corresponde probar aquellos hechos extintivos o modificativos que sirvan de fundamento a su excepción. Telegrama recibido en fecha 28 de marzo de 2008, de cuyo texto se desprende que la parte actora fue notificada de la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2.008. Documento privado que no guarda relación con el mérito de la controversia. Así se decide. La parte demandada invocó el mérito de autos, que no constituye medio de prueba de los previstos en la Legislación Vigente. Constancias de pago de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, que son desechados por no formar parte de lo que ha sido controvertido. Así se decide. Recibos de pago correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, que son desechados por no formar parte de lo controvertido. Recibo de pago correspondiente al canon de arrendamiento del mes de enero de 2.008, que nada abona a su favor por no formar parte de lo controvertido. Así se decide. Recibo de pago emanado de la parte actora de cuyo texto se desprende que la parte demandada pagó el canon correspondiente al período que va desde el 3 de febrero al 3 de marzo de 2.008. Ahora bien, para decidir observa el Tribunal que del análisis a todas y cada una de las probanzas aportadas por las partes al proceso, en especial del texto del contrato autenticado en fecha 3 de agosto de 2.006, que es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y del cual se desprende la obligación que la parte actora pretende ejecutar, observa quien suscribe el presente fallo que la ciudadana OLGA AURORA SANCHEZ dio en arrendamiento a MIKY SUSANA MARRERO LISBOA, un inmueble de su propiedad, identificado con el número 11-D, ubicado en el piso 11 del Edificio El Mar, situado en el Conjunto Residencial Parque Mar, Avenida 17-A, Urbanización Los Corales, Caraballeda Estado Vargas, por un canon de arrendamiento que ésta se obligó a pagar a aquella de acuerdo con las condiciones fijadas en su cláusula segunda, el cual fue celebrado por el plazo fijo de un año sin prorroga hasta el 31 de julio de 2.007, sin necesidad de desahucio por así haberlo convenido las partes en el texto del instrumento suscrito por ellas. De esta manera se observa que, vencido el contrato el 1 de agosto de 2007, empezó a regir el plazo de prorroga legal que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de seis meses que vencieron el 1 de febrero de 2.008. De una revisión al recibo acompañado a los autos por la parte demandada con su escrito de promoción de pruebas marcado D, el cual tiene pleno valor probatorio y que de acuerdo con lo expresado por la parte demandada corresponde al pago del mes de febrero de 2008, de tal suerte que no resulta un hecho controvertido que la parte demandada pagó a la parte actora el mes de febrero de 2008, y así se evidencia al adminicularlo con las copias fotostáticas de las consignaciones efectuadas por la parte demandada ante el Juzgado de Municipio del Estado Vargas, de cuyo análisis se desprende ciertamente que el pago realizado a la parte actora mediante el citado instrumento, es el pago correspondiente al mes de febrero de 2.008. De la misma manera se observa, que el hecho de consignar ante tribunal no implica que el arrendatario continuó en el uso del inmueble con el consentimiento del arrendador y como consecuencia de ello el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. En este aspecto debe expresamente señalarse que un contrato consensual y bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, tiene necesariamente que formarse con la manifestación de las voluntades, que de manera recíproca resulten obligadas por virtud del referido vínculo jurídico. La consignación demuestra la voluntad de una sola de las partes, no emana de ella el concurso de la voluntad del arrendador, la cual en el presente caso debía manifestarse a través del retiro de las consignaciones, con posterioridad al mes de febrero de 2008, fecha en la cual venció la prórroga legal, para poder considerar que una vez vencida dicha prórroga se produjo la tácita reconducción del contrato. Así se decide. En este orden de ideas debe señalarse que, en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario. La prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley. Ahora bien, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido el plazo de prórroga legal en fecha 1 de febrero de 2008, surgió para el arrendatario la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en tal sentido. Así se decide. III En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó OLGA AURORA SANCHEZ contra MIKY SUSANA MARRERO LISBOA, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 3 de agosto de 2006 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado el inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 11-D, ubicado en el piso 11-D, del Edificio El Mar, el cual forma parte del Conjunto Residencial PARQUE MAR, situado en la Urbanización Los Corales, Caraballeda Estado Vargas Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días de febrero de dos mil nueve. Años 198° de la independencia y 149 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las 1:45 pm, se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA Exp AP31-V-2008-001177.