TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., sociedad mercantil, inscrita en el Registro mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de agosto de 1978, bajo el No 28, Tomo 105-A Segundo.

DEMANDADA: LUISA JOSEFINA PATIÑO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No 541.723.

APODERADOS
DEMANDANTES: Ana Isabel Vicente Garrido, Elizabeth Alemán Balí y Carla Luisa Pestana Pereira, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos 48.622, 58.364 y 80.336, respectivamente.

DEFENSOR
AD-LITEM
DE LA
DEMANADADA: Jorge Enrique Dickson Urdaneta, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el No 64.595.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2008-001646

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente proceso por demanda incoada por la apoderada de la parte actora en fecha 27 de junio de 2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de los Cortijos, la cual una vez distribuida correspondió el conocimiento del asunto a este Tribunal.
En fecha 02 de julio de 2008, es admitida la demanda por los trámites del procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la demandada.
En fecha 04 de agosto de 2008, el Alguacil Miguel Bautista, mediante diligencia hacer saber que logró citar a la demandada y consigna recibo de citación debidamente firmado por la demandada.
En fecha 06 de agosto de 2007, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, se presentó la demandada y manifestó que no tenía abogado, por lo que éste Tribunal en aplicación del artículo 4 de la Ley de Abogados procedió a designarle uno, nombramiento que recayó en la persona del abogado Jorge Dickson, a quien se ordenó notificar, quedando diferida la contestación para dentro de los cinco (5) días de despachos siguientes a la constancia en autos de la notificación del abogado designado.
En fecha 14 de octubre de 2008 comparece el Alguacil Tonis Aguilar y consigna diligencia mediante la cual hacer saber que logró notificar al defensor designado por este Tribunal.
En fecha 20 de octubre de 2008, comparece la demandada y asistida del abogado Jorge Dickson procede a consignar escrito de contestación a la demanda.
En fecha 27 de octubre de 2008, comparece la demandada y asistida del abogado Jorge Dickson procede a consignar escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas en esa misma fecha.
En fecha 29 de octubre la apoderada actora presenta escrito de promoción de pruebas, el cual es providenciado en esa misma fecha.
En fecha 13 de noviembre de 2008 la apoderada actora consigna escrito de observaciones.
En fecha 25 de noviembre de 2008 es recibido oficio No 464-2008 de fecha 10 de noviembre de 2008 emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas.

-II-
- MOTIVA –
-ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-

Manifiesta la parte actora que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Luisa Josefina Patiño, plenamente identificada en la presente decisión, sobre un apartamento distinguido con el número Cincuenta y Uno B (51-B), del Edificio Plaza, ubicado en la Avenida San Martín, entre la calle Luzón y la Esquina Capuchinos, Parroquia San Juan, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, República Bolivariana de Venezuela. Igualmente expresa en su escrito libelar, que “LA ARRENDADORA” LUISA JOSEFINA PATIÑO, adeuda a su representada la cantidad de DOS MIL SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bsf. 2.073, 60), por pensiones de arrendamiento vencidas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil cinco (2.005); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil seis (2.006); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2.007); y enero, febrero, marzo, abril, mayo de dos mil ocho (2.008) a razón del canon de arrendamiento de CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bsf. 57,60).
Así mismo, expone la parte actora: “…Por tal motivo, mi representada INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., demandó el ocho (8) de abril de dos mil ocho (2.008), por resolución de contrato de arrendamiento, pero la Juez Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por decisión de fecha veintiuno (21) de abril de dos mil ocho (2.008) declaró inadmisible la demanda, por considerar contraria a derecho al acción intentada, pues a su criterio, el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado en virtud de tener más de quince (15) años de celebrado y sentenció que lo procedente era intentar una acción de desalojo …”.

-ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-
- HECHOS ALEGADOS POR EL ACTOR Y ADMITIDOS POR LA DEMANDADA -
De la contestación a la demanda se observa que hay una serie de hechos alegados por el actor y que fueren admitidos de forma expresa por la parte demandada. Estos son los siguientes:
- Es cierto que suscribió el contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 1984 con la parte actora;
- Es cierto que el último canon de arrendamiento es la suma de (Bsf. 57,60) por haberlo fijado la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

-DEFENSAS DE FONDO -
La parte demandada expresa en su escrito de contestación: …”Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda que por “DESALOJO” incoara la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L.,…(omisis)..., y por tanto, con excepción de los hechos que expresamente admito, debe considerarse contradicha la demanda en todas sus partes”.
Así mismo, expone: “Es falso que haya incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento sobre un apartamento…(omisis)..., en referencia al pago de los cánones de arrendamiento desde junio de 2.005 hasta mayo de 2.008, a lo cual consignamos al presente escrito copias de depósitos bancarios realizados ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas las cuales cursan en el expediente signado con el N° 20058492 marcado con la letra “A”.
Alega la demandada que en el mes de junio de 2005, la arrendadora se negó a recibirle el canon de arrendamiento, y en virtud de este hecho, comenzó a consignar los cánones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas.
Alega de igual forma que si se tiene que el canon mensual de arrendamiento es (Bsf.57,60) mensuales, entonces desde el mes de junio del 2005 hasta mayo del 2008 se tendría la suma de (Bsf.2.073,60), pero que lo que depositado suma (Bsf.2.915,99), por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita que la actora le reintegre la suma de (Bsf.842,39) por concepto de repetición de los sobrealquileres cobrados, y que este sobre alquiler cancelado sea considerado como compensación y en consecuencia sea considerada como solvente, señalando que:
“En efecto, en mi condición de inquilina he pagado por adelantado sumas mayores a las que estaba obligada por la regulación y éstas cantidades deben servir para considerarse en estado de solvencia.
Si bien entiendo que la consignación arrendaticia debía realizarse dentro del plazo de quince (15) días correspondientes a cada mes, lo cierto es que ante el nerviosismo del acoso de la parte arrendadora y ante los irregulares y escasos ingresos que poseo, consignaba cuando podía cantidades superiores a las adeudadas.”

Establecido lo anterior hay que señalar que cada parte tiene la obligación de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y por su parte quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación (artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y artículo 1.354 del Código Civil).
En el presente caso la parte demandada admite de forma expresa que celebró un contrato de arrendamiento con la parte actora, pero alega como causal de pago la compensación.
Así las cosas, la parte actora trajo a los autos contrato de arrendamiento en original (folios 11 al 14), el cual al no haber sido desconocido por el demandado en la contestación, el mismo quedó reconocido y es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con el mismo que la oportunidad para el pago de los cánones de arrendamiento sería “al vencimiento de cada mes”, y en relación al monto del canon el mismo fue establecido en la cantidad de (Bs.518,40), siendo ajustado este canon mediante resolución emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato de fecha 28 de enero de 1999, en el expediente No 42.247, a un monto de (Bs.57.600,00), hoy en día (Bsf.57,60), tal como se verifica de los folios 16 al 22 en la copia simple que fuere consignada de dicha resolución, y que al tratarse de una de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma es ampliamente valorada y apreciada. Así se establece.-
Así las cosas, la parte demandada trajo a los autos una serie de depósitos bancarios, los cuales enumeran:
Fecha Depósito No Depósito Monto en Bsf Mes cancelado Folio
07-11-2005 834772 88,5 Octubre 2005 75
03-12-2005 834769 87,7 Noviembre 2005 74
10-01-2006 834770 72,00 Diciembre 2006 73
03-02-2006 0735039 106,8 Enero 2006 70
05-04-2006 0735038 89,00 Marzo 2006 73
08-05-2006 0671587 90,4 Abril 2006 61
07-06-2006 0671592 87,8 Mayo 2006 67
06-07-2006 0671591 28,8 Junio 2006 69
07-08-2006 877992 91,1 Julio 2006 70
07-11-2006 0670149 88,4 Octubre 2006 75
04-12-2006 0670150 87,8 Noviembre 2006 76
02-01-2007 905263 87,8 Diciembre 2006 74
17-01-2007 1003258 72,00 Diciembre 2007 64
12-02-2007 905262 110,2 Enero 2007 68
06-03-2007 0997574 89,00 Febrero 2007 72
11-04-2007 0997575 88,00 Marzo 2007 71
08-05-2007 1018569 91,3 Abril 2007 65
07-06-2007 1018858 87,9 Mayo 2007 72
06-07-2007 1003118 90,2 Junio 2007 69
01-08-2007 1018908 88,4 Julio 2007 66
07-09-2007 1003249 88,4 Agosto 2007 65
09-10-2007 1057517 90,8 Septiembre 2007 66
06-11-2007 1057516 79,00 Octubre 2007 67
10-12-2007 1056144 89,2 Noviembre 2007 64
28-03-2008 1125670 91,00 Febrero 2008 60
28-03-2008 1125751 72,00 Enero 2008 71
29-04-2008 1125673 84,50 Marzo 2008 60
15-05-2008 1124003 88,12 Abril 2008 61
07-07-2008 1124002 91,00 Mayo 2008 62
07-07-2008 1074388 89,00 Junio 2008 68
05-08-2008 1070695 89,00 Julio 2008 62
08-09-2008 1086940 91,00 Agosto 2008 63
02-10-2008 1042534 86,00 Septiembre 2008 63

Los anteriores depósitos son valorados en concordancia con el oficio No 464-2008 de fecha 10 de Noviembre de 2008 remitido por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, oficio que daba respuesta a la información que le fuere requerida por este Tribunal en virtud de la prueba de informes promovida por la parte demandada.
Visto lo anterior, necesario es señalar que la parte demandada en su escrito de contestación pretende, por vía de excepción de fondo plantear el reintegro de los cánones pagados en exceso, y una vez así declarado se proceda a compensar la deuda que posee y se le declare en estado de solvencia. Ante este planteamiento, este Tribunal considera que el reintegro puede ser planteado mediante demanda principal, o si se pretendiere hacer en una demanda ya incoada, tiene que hacerse mediante la vía de la reconvención, ya que el reintegro es una pretensión autónoma en virtud a que los montos que se pretenden que sean compensados no son líquidos ni exigibles. Esta posición se ve reforzada con el contenido del artículo 61 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al señalar que: “Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente decreto ley”, de lo cual cabe destacar que la palabra “acciones” debe ser interpretada como pretensiones a razón de las modernas teorías procesales que señalan que la acción es una sola, y que lo que varía es la pretensión del justiciable, por lo tanto, esta pretensión de reintegro, tenía que ser planteada en el presente caso por el demandado mediante la vía reconvencional, sin que su inobservancia pueda ser suplida por este Tribunal, ya que ello conllevaría a un menoscabo del derecho a la defensa de la parte actora, la cual no tendría una oportunidad procesal para contestar a dicha pretensión de reintegro, contestación en la cual pudiera alegar todas las defensas de forma y fondo contra esta nueva pretensión (por ejemplo quedaría imposibilitado de alegar la prescripción a la que se refiere el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Así se establece.
Es por todo lo anterior que este Tribunal niega la excepción planteada como defensa de fondo referida al reintegro y planteada por la demandada en su escrito de contestación a la demanda. Así se decide.-
No obstante lo anterior este Tribunal procede de igual forma a señalar que la fecha de la regulación del canon de arrendamiento data del 28 de enero de 1999, y los cánones que presuntamente se pagaron en exceso son desde el año 2005, y siendo que dichos pagos en exceso fueron hechos por la demandada en el Juzgado de Consignaciones, no existiendo en autos prueba de que el arrendador hubiere retirado dichas consignaciones, no es posible la declaratoria del reintegro, ya que se estaría condenando al arrendador a devolver un dinero que no ha ingresado en su patrimonio. Así se decide.-
Establecido lo anterior, este Tribunal observa que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite al inquilino, al que su arrendador se rehusare a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, hacer el pago mediante la consignación del monto correspondiente por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (artículo 51).
En base a esta norma este Tribunal luego de una revisión de las planillas de depósitos aportadas a juicio, se observa que la demandada no demostró su solvencia en el pago de los cánones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2005, febrero, agosto y septiembre de 2006. Así se establece.-
Visto lo anterior el artículo 34 en su literal a establece como una causal de desalojo el hecho que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, y dado que en el presente caso la arrendataria ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2005; febrero, agosto y septiembre de 2006, es por lo que la presente pretensión de la parte actora se hace procedente en derecho. Así se declara.-
En relación a la condenatoria de dinero pretendida por la parte actora, la misma se hace procedente parcialmente, ya que el monto al cual será condenada la demandada a pagar son aquellos en que efectivamente hubiere dejado de pagar (los cuales ya fueron señalados), los cuales son siete mensualidades, y que razón de (Bsf.57,60) cada uno, nos da un total de Cuatrocientos tres Bolívares Fuertes con veinte céntimos (Bsf.403,20), monto mucho menor de los Dos mil setenta y tres bolívares fuertes con sesenta céntimos pretendidos por la parte actora. Así se decide.-

-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., contra la ciudadana LUISA JOSEFINA PATIÑO, ambas partes ya identificadas en esta decisión, y en consecuencia: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este juicio en fecha primero (1ro.) de Noviembre de Mil Novecientos Ochenta y Cuatro, y el cual tuvo por objeto el siguiente bien inmueble: Apartamento marcado con el número y letra 51-B del Edificio “Plaza”, ubicado entre las Calles Luzón y la Esquina de Capuchinos, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, y en consecuencia se condena a la demanda a hacer la entrega del mencionado inmueble, libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagarle a la parte actora la suma CUATROCIENTOS TRES BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE CÉNTIMOS (BSF.403,20) por motivo de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2005, febrero, agosto y septiembre de 2006, a razón de Cincuenta y siete Bolívares Fuertes con Sesenta céntimos cada uno (Bsf.57,60). TERCERO: Se acuerda que, para el momento de la ejecución de la decisión ejecutoriada, se realice la rectificación monetaria al monto objeto de la condena establecida en el Punto Segundo de esta Sentencia. Para la liquidación de la rectificación monetaria ordenada, hágase la misma por peritos que deberán tomar como base para su cálculo el índice inflacionario que suministre el Banco Central de Venezuela, tomando en cuenta el tiempo transcurrido entre la fecha de introducción de la presente demanda hasta la fecha en que la presente decisión adquiera firmeza, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Dada la declaratoria de este fallo, no hay condenatoria en costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena notificar la misma a las partes, conforme lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y, una vez resulte de autos haberse verificado el cumplimiento de las formalidades de la notificación ordenada, comenzará el lapso para que los interesados interpongan los recursos de ley.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los SEIS (6) días del mes de FEBRERO del año DOS MIL NUEVE (2009). Año: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las NUEVE DE LA MAÑANA (09:00 a.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La presente decisión consta de doce (12) folios útiles.-
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero