REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA. Sede: Civil (en funciones de alzada) Maracay, 12 de febrero de 2009 198° y 149° PARTE DEMANDANTE: LUISA MARGARITA QUINTANA OSIO, venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-276.029. Apoderados Judiciales: Carmen Julia Villegas Zapata y Juan José Rodríguez Aguirre, Inpreabogados números: 23.373 y 125.934, respectivamente. PARTE DEMANDADA: LUISA LUCRECIA HERNÁNDEZ GIL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-3.821.567. Representante Judicial: Israel Antonio David, Inpreabogado Nº 28.496. MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN) EXPEDIENTE Nº: 12.991 DECISIÓN: DEFINITIVA En fecha 18 de marzo de 2008 se recibió el presente expediente contentivo de la apelación interpuesta por el abogado Israel Antonio David, en su carácter de representante judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry en fecha 07 de marzo de 2008 en la cual declaró CON LUGAR la demanda y en consecuencia condenó a la parte demandada a: 1) Entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la parte accionante; 2) Pagar las costas de ley de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. I ANTECEDENTES En fecha 06 de diciembre de 2007 se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la ciudadana LUISA LUCRECIA HERNÁNDEZ GIL. En fecha 07 de diciembre de 2007 la ciudadana LUISA MARGARITA QUINTANA OSIO confirió poder apud acta los abogados Carmen Julia Villegas Zapata y Juan Rodríguez Aguirre. En fecha 10 diciembre de 2007 la apoderada actora, abogada Carmen Villegas, consignó lo necesario para que fuese librada la compulsa respectiva. En fecha 15 de enero de 2008 el ciudadano HECTOR AMIN en su carácter de alguacil del A quo consignó boleta de citación de citación y manifestó que el demandado de autos se negó a firmar el recibo correspondiente. En fecha 21 de enero de 2008 la abogada Carmen Villegas, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se librara boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 23 de enero de 2008 el Juzgado A quo acordó librar por secretaría boleta de notificación a la demandada. En fecha 30 de enero de 2008 la Secretaria del A quo hizo constar que fue entregada la boleta de notificación a la demandada de autos LUISA LUCRECIA HERNÁNDEZ GIL. En fecha 01 de febrero de 2008 el abogado Israel Antonio David, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda. En fecha 13 de febrero de 2008 los abogados Juan Rodríguez y Carmen Villegas, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas, constante de tres (3) folios útiles junto con sus anexos. En fecha 14 de febrero de 2008 el a quo ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas promovidas por la parte demandante. En fecha 18 de febrero de 2008 el representante judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, constante de cinco (5) folios útiles. En fecha 19 de febrero de 2008 se realizaron las siguientes actuaciones: 1. El a quo ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas promovidas por la parte demandada. 2. En esa misma fecha comparecieron ante este Tribunal los ciudadanos: PETTY CASTILLO, JOSSELIN INMACULADA REBANALES AROCHA y JOSE GEORGE GOTA a rendir sus testimoniales respectivas. 3. El abogado Juan Rodríguez, en su carácter de apoderado actor, mediante diligencia hizo valer los instrumentos marcados como “G”, “H” e “I”. En fecha 20 de febrero de 2008 se realizaron las siguientes actuaciones: 1. El a quo realizó inspección judicial promovida por el apoderado judicial de la parte demandada. 2. En esa misma fecha, siendo la oportunidad legal para que tuviera lugar la deposición de la ciudadana BEATRIZ ADRIANA RODRÍGUEZ propuestas por la parte actora, este Tribunal declaró desierto el acto por cuanto la ciudadana supra no compareció ante este Juzgado. 3. Compareció la ciudadana ROBLES DE LOPEZ MABEL a rendir su testimonial respectiva. En fecha 21 de febrero 2008 el a quo estimó pertinente instar a las partes a la celebración de un acto conciliatorio, el cual se llevaría acabo el día 22 de febrero a las 8:30AM. En esa misma fecha, los apoderados judiciales de las partes en la presente causa, solicitaron suspender la causa por cinco (5) días a los fines de llegar a un acuerdo. En fecha 22 de febrero de 2008 el a quo acordó de conformidad con lo solicitado, suspendiéndose la causa hasta el 29 de febrero de 2008. En fecha 29 de febrero de 2008 oportunidad fijada para la realización del acto conciliatorio, el a quo dejó constancia de que sólo comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora. En fecha 07 de marzo de 2008 el a quo dictó sentencia definitiva en la presente causa. En fecha 12 de marzo de 2008 el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia dictada. En fecha 10 de abril de 2008 el Secretario de este Tribunal, dejó constancia de la recepción del presente expediente a los fines de decidir la apelación interpuesta y se ordenó notificar a las partes. En fecha 27 de mayo de 2008 el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes. En fecha 06 de junio de 2008 el abogado Juan Rodríguez, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones a los informes. 1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA. 1.1. La parte accionante fundamentó su demanda en los hechos siguientes: Que en fecha 15 de agosto de 1992, el ciudadano CIPRIANO ANTONIO AGRAZ LARA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. V-3.129.430, de este domicilio y Presidente para ese entonces de INVERSIONES AGRAZ C.A, Sociedad Mercantil ahora inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 16 de enero de 2001, bajo el No. 25, Tomo 65-A, actuando en [su] nombre y representación celebró con la ciudadana LUISA LUCRECIA HERNÁNDEZ GIL, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V-3.821.567 y de este domicilio, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un apartamento de [su] única y exclusiva propiedad signado con el No. 00-04, ubicado en la calle Soublette, Residencias Catalán, Edificio 1, Planta Baja, en Maracay Estado Aragua. Que dicho contrato tenía una duración de seis (6) meses prorrogables fijos contados a partir del 15 de agosto de 1992 y que en caso de desahucio por cada día transcurrido a partir del término del contrato, el arrendatario debía pagar al arrendador la cantidad de quinientos bolívares sino había desocupado el inmueble. Que en fecha 15 de agosto de 1994 suscribió un nuevo contrato de arrendamiento por igual tiempo donde no consta su rubrica como arrendador y con posterioridad suscribió otros tres contratos pero sin indicar la duración del arrendamiento y sin estar firmados por el arrendador. Que a falta en el contrato de una cláusula que previera la forma de realizar las notificaciones a la arrendataria, el 19 de enero de 2004 se dirigió al inmueble donde se encontraba la ciudadana LUISA LUCRECIA HERNANDEZ GIL, para manifestarle verbalmente y mediante carta su voluntad de no prorrogar más en contrato de arrendamiento. Que una empleada de INVERSIONES AGRAZ C.A actuando por cuenta y descargo del ciudadano Cipriano Antonio Agraz Lara, envió en fecha 22 de abril de 2004 al inmueble objeto del contrato de arrendamiento una notificación donde le manifiesta a la ciudadana LUISA LUCRECIA HERNANDEZ GIL que no habría más prorroga en el contrato de arrendamiento. Que las respectivas notificaciones verbales y escritas de no prorroga, determinan de manera exacta que la arrendataria estaba en pleno conocimiento del desahucio del inmueble arrendado y en consecuencia, el lapso legal correspondiente de acuerdo con artículo 38 literal “D” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario transcurrió desde el 15 de agosto de 2004 hasta el 15 de agosto de 2007. Que en fecha 07 de agosto de 2007 suscribió un contrato de remodelación con CIMBRA PROYECTOS C.A Sociedad Mercantil, para que realizara en el inmueble arrendado reparaciones de grietas en las paredes, el cambio del piso y todo el sistema de griferías, piezas sanitarias y cambio de tuberías negras y blancas, así como de una filtración en el techo de la cocina. 1.2. Base Jurídica invocada por la parte actora. La accionante fundamentó su demanda en el literal “b” y “c” artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé que sólo se podrá demandar por desalojo cuando la acción se fundamente: “(…) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble (…)” y “(…) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación (…)”. Así mismo, fundamentó su acción en el artículo 26 de la Constitución Nacional y en los artículos 1.160 y 1.264 del Código Civil. 1.3. Petitorio. Como consecuencia, la accionante demandó la ciudadana LUISA LUCRECIA HERNÁNDEZ GIL con el objeto de que conviniera o en su defecto fuese condenado por el Tribunal a: 1) Desocupar el inmueble objeto de la relación arrendaticia libre de personas, animales y cosas. 2) El pago de costos y costas del procedimiento. Finalmente, estimó la demanda en cuatro millones setecientos mil bolívares con 00/100 (Bs. 4.700.000), o lo que es lo mismo cuatro mil setecientos bolívares fuertes (BsF. 4.700). 2. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y DE LA OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS. En escrito presentado en fecha 01 de febrero de 2008 el abogado Israel Antonio David, en su carácter de representante judicial de la ciudadana Luisa Lucrecia Hernández Gil opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó la falta de cualidad o interés del actor para intentar el juicio y contestó al fondo la demanda en los siguientes términos: 1. Opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por considerar que la parte actora invocó el literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando lo que le llevó a ejercer su acción de desalojo no fue la necesidad de ocupar el inmueble sino “EL TEMOR DE QUE LA SOCIEDAD CIMBRA PROYECTOS C.A SE QUEDE CON EL PAGO DE LO CONVENIDO EN EL CONTRATO por ellos celebrado”. En consecuencia, solicitó se declarara con lugar la cuestión previa opuesta. 2. Negó, rechazó y contradijo que entre la demandada y la ciudadana Luisa Margarita Quintana Osio exista contrato de arrendamiento o de cualquier otra naturaleza. 3. Negó, rechazó y contradijo que en representación de la demandante, la empresa INVERSIONES AGRAZ C.A haya celebrado con la parte demandada contrato de arrendamiento en fecha 15 de agosto de 1992. 4. Afirmó que mantiene una relación arrendaticia con el ciudadano Cipriano Antonio Agraz Lara, titular de la cédula de identidad Nº V-3.129.430, sobre un apartamento distinguido con el Nº 00-04, situado en la planta baja del Edificio 1 de Residencias Catalán, ubicado en la calle Soublette de Maracay, estado Aragua. 5. Negó, rechazó y contradijo que haya sido notificado de la no renovación del contrato en fecha 19 de enero de 2004, de manera verbal o escrita por la ciudadana Luisa Margarita Quintana Osio. 6. Negó, rechazó y contradijo que en fecha 22 de abril de 2004 haya sido notificado por alguna empleada de INVERSIONES AGRAZ C.A, ni por cualquier otra persona, de la no prórroga del contrato de arrendamiento. 7. Negó que a partir de esa fecha haya comenzado a correr la prórroga legal arrendaticia. 8. Negó, rechazó y contradijo que el inmueble sobre que versa la relación arrendaticia “(…) requiera trabajos para reparar grietas en las paredes, cambio de pisos, sistema de grifería, piezas sanitarias, tuberías de aguas negras y blancas o filtraciones en la cocina (…)”. 9. Que lo cierto es que el arrendatario se ha comportado como un buen padre de familia durante el tiempo en que se ha mantenido la relación arrendaticia. 10. Alegó como defensa de fondo la falta de cualidad o la falta de interés del actor o del demandado para intentar o sostener este juicio, por cuanto la demandada en ningún momento ha celebrado contrato alguno con la accionante. 11. Que el ciudadano Cipriano Antonio Agraz Lara en todo momento actuó a título personal y en su propio nombre. 12. Impugnó las documentales que el demandante acompañó al escrito libelar con las letras “B”, “C”, “D” y “E”, respectivamente. II DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES En escrito presentado en fecha 13 de febrero de 2008 los abogados Juan José Rodríguez Aguirre y Carmen Julia Villegas Zapata, en su condición de apoderados judiciales de Luisa Margarita Quintana Osorio, promovieron las siguientes pruebas: 1. Documento de propiedad original del inmueble. 2. Misiva dirigida a la sociedad mercantil INVERSIONES AGRAZ C.A. 3. Contrato de arrendamiento original marcado con la letra “B”. 4. Contratos de arrendamiento sucesivos marcados con las letras “C”, “D” y “E”. 5. Expediente de consignaciones arrendaticias signado con el N° 4239 de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. 6. Ejemplar original del contrato celebrado entre la demandante y la sociedad mercantil CIMBRA PROYECTOS C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 04 de septiembre del 2000, bajo el Nº 20, tomo 41-A, a fin de demostrar la existencia de un contrato de remodelación del inmueble objeto de la relación arrendaticia. 7. Recibo de pago emitido por la sociedad mercantil CIMBRA PROYECTOS C.A, con la finalidad de probar que la demandante entregó a dicha sociedad mercantil la cantidad de cuatro millones setecientos mil bolívares (BS.4.700.000) –hoy BsF.4.700-. 8. Promovió las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Petty Castillo, Josselin Inmaculada Rebanales Arocha, José George Gota y Beatriz Adriana Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: V-4.287.443, V-17.016.072, V-18.851.946 y V-18.490.203, respectivamente. 9. Promovió la declaración testimonial de la ciudadana Mabel Robles de López, a fin de que ratificara mediante la prueba testimonial el contenido de los documentos que configuran los numerales 6 y 7. 10. Invocaron el principio de comunidad de la prueba, a fin de que fueran valorados todos los hechos e indicios que resulten de las pruebas promovidas por las partes. En escrito presentado en fecha 18 de febrero de 2008 el abogado Israel Antonio David promovió las siguientes pruebas: 1. Reprodujo el mérito favorable de los autos, en especial de los hechos alegados y contenidos en el escrito de contestación de la demanda en los términos siguientes: -El mérito que emana del escrito libelar en cuanto a la afirmación hecha por la propia demandante cuando expresa textualmente lo siguiente: “es por lo que he decidido (…) demandar como en efecto demando el desalojo del inmueble aquí descrito por la necesidad irrefutable que tengo de ocuparlo parea evitar que dicha Sociedad Mercantil se quede con el pago de lo convenido en el contrato y me produzca daños mas graves al patrimonio que llevo acumulado durante tantos años”. -El mérito favorable que emana del contenido de la cláusula séptima del documental inserto al folio 54 del expediente relacionado con el instrumento privado promovido por la parte demandante bajo la letra “J”, ello concatenado con el contenido del documental igualmente promovido bajo la letra “K” y cuyo mérito favorable también resalta y promueve. -El mérito favorable que emana del documental marcado con la letra “A” e inserto a los folios 6 y 7 del expediente. -El mérito favorable que emanan de los documentales producidos por la parte demandante con su escrito libelar bajo las letras “B”, “C” y “D”. 2. Promovió la confesión del ciudadano Cipriano Antonio Agraz. 3. Promovió la Inspección Judicial propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, evacuada en fecha 20 de febrero de 2.008. 4. Impugnó los documentales signados con las letras “G”, “H” e “I”, promovidas como pruebas en el escrito presentado por la parte actora. 5. Por último solicitó la admisión del escrito presentado y su sustanciación conforme a derecho. III DE LA DECISIÓN RECURRIDA En fecha 07 de marzo de 2.008 el Tribunal a quo dictó decisión en la cual señaló lo siguiente: Con relación a la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada el a quo consideró que la actora “hace alusión a dos pretensiones que son concurrentes entre sí”, y que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “preceptúa como figura de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado el Desalojo”. En consecuencia, declaró el a quo que “la cuestión previa opuesta (…) no debe prosperar”. Con relación al análisis del contrato de arrendamiento privado celebrado entre el ciudadano Cipriano Antonio Agraz Lara y la ciudadana Luisa Lucrecia Hernández Gil el a quo valoró el contrato celebrado el día 15 de diciembre de 1997, concluyendo que: a) “La relación arrendaticia tenía como Vigencia Seis (06) meses”; b) “vencido este lapso, la arrendadora dejó en pleno goce y disfrute del bien a la arrendataria”; c) “por [ello] el contrato que en un inicio fue a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado”. Con relación a la falta de cualidad de la parte actora el a quo expuso que: “la demandante (…) [acompañó] a su escrito libelar el documento de propiedad con el cual acredita la propiedad del inmueble arrendado y cinco (05) contratos de arrendamiento (….) suscritos entre el ciudadano CIPRIANO ANTONIO AGRAZ LARA y la ciudadana LUISA LUCRECIA HERNANDEZ, de los cuales se desprende que el ciudadano antes identificado actuaba como arrendador del inmueble de marras”; “de los instrumentos anexos marcados “G”, “H”, “I” [se evidencia que el ciudadano CIPRIANO ANTONIO AGRAZ] fungía como Administrador del inmueble. En consecuencia, declaró que la falta de cualidad alegada no debía prosperar. Con relación a las pruebas aportadas al proceso, valoró el contrato celebrado entre la demandante y la sociedad mercantil CIMBRA proyectos C.A, el cual fue consignado por la demandante y ratificado en juicio mediante la prueba testimonial por la ciudadana Mabel Robles de López, quien lo suscribió. Así mismo, le confirió pleno valor probatorio a la inspección judicial practicada en fecha 20 de febrero de 2008, de conformidad con los artículos 472, 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de dichas pruebas el a quo consideró demostradas las causales “b” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegadas por la parte actora como fundamento de su acción de desalojo. En consecuencia, el a quo declaró: “… CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana LUISA MARGARITA QUINTANA OSIO (…) en contra de la ciudadana LUISA LUCRECIA HERNÁNDEZ GIL (…) sobre el inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 00-004, ubicado en la Calle Soublette, Residencias Catalán, Edificio 1, Planta Baja, en este ciudad de Maracay”. En consecuencia, declaró “extinguidas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (…) y [condenó a la arrendataria] a la entrega del identificado inmueble a la parte demandante (…) [y] Al pago de las costas de ley…”. III DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR EL PRESENTE JUICIO En escrito presentado en fecha 1° de febrero de 2008 la representación judicial de la parte demandada, abogado Israel Antonio David, alegó la falta de cualidad o interés de la ciudadana Luisa Margarita Quintana Osio para intentar el presente juicio en los términos siguientes: Que la demandada nunca celebró contrato de ninguna naturaleza con la accionante. Que la relación arrendaticia que tiene la demandada sobre el inmueble objeto de la pretensión, tiene “su origen en un contrato escrito, a tiempo determinado de seis (6) meses, que se ha ido prorrogando automáticamente por igual lapso al inicialmente pactado y celebrado con el ciudadano Cipriano Antonio AGRAZ LARA”. Que el ciudadano Cipriano Antonio Agraz Lara actuó a título personal y en su propio nombre. Ahora bien, este Tribunal considera que el a quo acertó al declarar sin lugar la falta de cualidad alegada por la parte demandada, pues si bien es cierto que la relación arrendaticia discutida en el caso de marras, tiene su fundamento en los contratos celebrados entre el ciudadano Cipriano Antonio Agraz Lara y Luisa Margarita Quintana Osio, no es menos cierto que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, faculta como sujeto activo para reclamar derechos relativos a arrendamientos inmobiliarios, al propietario del inmueble o su arrendador. En ese sentido, y siendo que la ciudadana Luisa Margarita Quintana Osio consignó original el documento de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay en fecha 1° de marzo de 1978, bajo el Nº 792, tomo 1, de los libros respectivos, que la acredita como propietaria del inmueble bajo examen, este Tribunal estima que en principio la condición de propietaria le confiere interés jurídico propio para intentar la acción de desalojo debatida en el presente juicio. Así se declara. Tal declaración haya su fundamento en el criterio expresado por el Profesor Emilio Betti sobre la acción, quien en su Corso di diritto romano, II, p. 841, afirma que no es otra cosa que el poder jurídico de provocar la actuación jurisdiccional de la ley, en orden a un determinado interés jurídico que se hace valer en el proceso. De allí se desprende que entre la acción y el interés jurídico existe un nexo de coordinación lógica necesario; y en la apreciación del Doctor Luis Loreto en la Segunda Edición de su obra Ensayos Jurídicos (Págs. 184-187), donde desarrolla el fenómeno de la legitimación, afirmando que éste “(…) se presenta particularmente interesante y complejo en el campo procesal civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar o contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y la identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción (…)” De manera pues que en opinión de esta Alzada la acción desde el punto de vista eminentemente procesal, es el derecho que la ley confiere en consideración de un interés preexistente y solamente afirmado, independientemente de que dicho interés sea finalmente reconocido o no como existente por el órgano jurisdiccional. Por lo tanto, la ciudadana Luisa Margarita Quintana Osio tiene cualidad para intentar el presente juicio. Así se declara. IV Planteados los términos de la presente controversia, examinadas las pruebas promovidas y evacuadas en la presente causa, pasa esta Alzada a decidir con fundamento en los siguientes razonamientos: 1 DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA En fecha 1° de febrero de 2008 el apoderado judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, afirmando que: La demandante en su libelo fundamentó su acción en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La demandante refiere que contrató con la empresa CIMBRA PROYECTOS C.A para que la misma realizara unos trabajos de reparación al inmueble, para lo cual en adelanto pagó la cantidad de Bs. 4.700.000,00. Su necesidad de ocupar el inmueble es “EVITAR QUE DICHA SOCIEDAD MERCANTIL SE QUEDE CON EL PAGO DE LO CONVENIDO EN EL CONTRATO Y LE PRODUZCA DAÑO MAS GRAVE A [su] PATRIMONIO (…) hecho este que de ningún modo constituye (…) una causal para demandar y fundamentar la acción de desalojo”. Ahora bien, el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil preceptúa “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. Al respecto, considera este Tribunal que dicha cuestión previa se refiere a la inadmisibilidad de una acción por imperio de una norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, bien sea en forma absoluta, o bien en atención a la causa de pedir que se invoca; es decir, cuando se trata de causales no tipificadas taxativamente en el ordenamiento jurídico, supuestos que no se hayan materializados en el caso de marras. Por lo tanto, esta Alzada concluye que el a quo acertó al considerar que la acción de desalojo intentada por la parte actora con fundamento en los literales “b” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, perfectamente puede ser debatida en juicio pues está sujeta a las normas especiales que regulan la materia arrendaticia. En consecuencia, este Tribunal se ve forzado a desechar por improcedente la cuestión previa opuesta con fundamento en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. 2 DEL FONDO DEL ASUNTO DEBATIDO Con relación a la impugnación de los contratos de arrendamiento privados celebrados entre los ciudadanos Cipriano Antonio Agraz Lara y Luisa Lucrecia Hernández Gil en las siguientes fechas 15 de marzo de 1994, 15 de abril de 1996, 15 de abril de 1997 y 15 de diciembre de 1997, formulada por la parte demandada, este Juzgador observa que tal defensa fue mal empleada, ya que por tratarse de instrumentos privados debieron ser desconocidos en su contenido y firma de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, observa este Juzgador que dichos contratos fueron firmados sólo por la arrendataria hoy demandada, de manera pues, que en todo caso era la parte demandante quien estaba legitimada para negar su existencia o enervar su eficacia, lo cual no ocurrió; en consecuencia, esta Alzada le confiere pleno valor probatorio a los contratos bajo examen. Así se declara. Con relación a las documentales promovidas por la parte actora referidas a la comunicación enviada por la accionante al Representante Legal de la “Sociedad de Comercio INVERSIONES AGRAZ C.A”, a la comunicación dirigida por la ciudadana Luisa Lucrecia Hernández a la demandada y a la misiva enviada por la Sociedad Mercantil Inversiones Agraz C.A a la ciudadana Luisa Lucrecia Hernández Gil (folios 50, 51 y 52, respectivamente), las cuales fueron impugnadas por la parte demandada por considerar que dichos instrumentos son “IRRELEVANTES E IMPERTINENTES” pues emanan de la ciudadana Luisa Margarita Quintana Osio con quien “nunca [su] patrocinada ha celebrado contrato alguno de cualquier naturaleza”. Este Tribunal considera que la parte demandada erró al utilizar como defensa la impugnación, pues en todo caso tales argumentos debieron plantearse en la oportunidad y forma previstas en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, como una oposición a la admisión de los instrumentos bajo examen. En consecuencia, este Tribunal observa lo siguiente: Analizada como ha sido la comunicación dirigida por la parte actora a la parte demandada en fecha 06 de julio de 2006, la cual fue recibida y firmada por la ciudadana Luisa Lucrecia Hernández en fecha 10 de julio de 2006, sin que se observe en dicho instrumento que la arrendataria haya manifestado oposición o inconformidad alguna respecto a su contenido; en consecuencia, este Tribunal en funciones de Alzada le confiere pleno valor probatorio por cuanto la parte demandada no desconoció en ningún momento el contenido y firma de la comunicación bajo examen, por lo tanto tiene por cierto que: 1. La ciudadana Luisa Lucrecia Hernández pagaba el canon de arrendamiento a favor de la demandante, por intermedio de la sociedad mercantil INVERSIONES AGRAZ C.A quien fungía como administradora del inmueble. 2. La ciudadana Luisa Lucrecia Hernández estaba en conocimiento que a partir de la fecha 20 de junio de 2006 la propietaria asumió la condición de arrendadora y por lo tanto recibiría el pago de los cánones de arrendamiento. 3. En fecha 20 de abril de 2004 la arrendataria recibió comunicación en la cual se le notificaba que no sería prorrogado el contrato de arrendamiento. 4. Que una vez cumplida la prórroga legal arrendaticia debía hacer entrega del inmueble arrendado. Con relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen, quien decide estima pertinente considerar el contenido de la cláusula décima del último contrato celebrado entre las partes; es decir, el de fecha 15 de diciembre de 1997, que reza lo siguiente: “El plazo de duración de este contrato será de SEIS (6) MESES PRORROGABLES POR IGUAL TIEMPO, a partir del día 15-12-97 y en caso de desahucio por cada día transcurrido a partir del termino del presente contrato, deberá el ARRENDATARIO pagar al ARRENDADOR la cantidad de quinientos Bolívares si no ha desocupado el inmueble”. Pues bien, con relación a la interpretación de la cláusula transcrita este Tribunal difiere de la valoración hecha por el a quo, ya que la redacción de la cláusula del contrato transcrita conduce a este Sentenciador a entender que la intención de las partes fue celebrar un contrato a tiempo determinado por seis (06) meses, cuyas prórrogas serían sucesivas y por igual período. De manera pues, que el contrato bajo examen se mantuvo a tiempo determinado hasta el momento en que le fue notificado a la arrendataria la no renovación del mismo en fecha 20 de abril de 2004. De modo pues, que el 15 de junio de 2004 venció el contrato de arrendamiento bajo examen y comenzó a correr la prórroga legal arrendaticia contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 15 de junio de 2007, fecha en que la arrendataria debió entregar el inmueble cosa que no ocurrió. En efecto, el contrato que durante tantos años no perdió su condición de determinado, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado porque vencido el contrato, sus prórrogas y el lapso de prórroga legal arrendaticia, la arrendataria continuó en posesión pacífica del inmueble arrendado mientras que la accionante continuó percibiendo el pago de las pensiones correspondientes. Así se declara. Con relación al contrato de remodelación suscrito entre la ciudadana Mabel Robles de López, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.293.433, arquitecto, en su condición de representante de la sociedad mercantil CIMBRA PROYECTOS C.A y la demandante, y al recibo por el cual la referida ciudadana afirmó haber recibido de la ciudadana Luisa Margarita Quintana Osio la cantidad de cuatro millones setecientos mil bolívares (Bs. 4.700.000,00) –hoy BsF. 4.700,00-, este Tribunal acoge el criterio expresado por el a quo, al considerar que por ser instrumentos privados emanados de terceros quedaron reconocidos al ser ratificados en el juicio mediante la declaración testimonial de la ciudadana Mabel Robles de López, evacuada en fecha 20 de febrero de 2008, en cuyas deposiciones PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA reconoció en su contenido y firma ambos instrumentos, todo de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a la inspección judicial practicada en el inmueble objeto de la pretensión de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal teniendo en consideración que las inspecciones judiciales son documentos públicos y hacen fe, así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico que el juez declara haber efectuado y de los hechos que el juez declara haber visto u oído mientras no sea tachado de falsedad, acoge el criterio expresado por el a quo pues fue este quien tuvo conocimiento directo de la situación del inmueble, en consecuencia, considera que conforme al particular único de dicha inspección referido al estado de conservación del inmueble arrendado, se desprende que efectivamente requiere reparaciones debido a que es una construcción “de mas de 35 años”. En consecuencia, este Tribunal considera demostrado el literal “c” del artículo 34 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. Sin embargo, con relación al literal “b” del artículo en comentarios, referido a “la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”, este Tribunal en funciones de Alzada difiere del criterio expresado por el a quo por considerar que los supuestos de hecho planteados por la parte actora en su libelo no se subsumen en los extremos del referido literal. Por ello declara improcedente dicha causal. Así se declara. Finalmente, en cuanto a los alegatos expuestos en fecha 26 de mayo de 2008 por el representante judicial de la parte apelante como fundamento de su recurso, este Tribunal en funciones de Alzada considera que si bien es cierto que la sentencia dictada por el a quo adolece de errores materiales (errores de copia o transcrpción) en su parte narrativa, no es menos cierto que éstos no afectan en manera alguna la validez del juzgamiento realizado por el Tribunal a quo, ni inciden en manera que comprometa el resultado o fallo que emitió dicho órgano jurisdiccional. De manera que, en opinión de esta Alzada en el caso de marras no se hayan vulnerados ninguno de los supuestos contenidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; por ello, revocar la decisión dictada por el a quo y ordenar la reposición de la causa en este estado de la litis, sería inútil y por demás, contrario a los más excelsos principios establecidos en nuestro ordenamiento jurídico con rango constitucional, como son: la tutela efectiva de los derechos e intereses de toda persona, obtener con prontitud la decisión correspondiente, y la garantía de una justicia imparcial, idónea, transparente, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (ex artículo 26 Constitucional). Así se declara. V DISPOSITIVA Por todo lo anteriormente expuesto este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACION intentada por el abogado Israel Antonio David, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-5.153.271, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 28.496, en su carácter de representante judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry en fecha 07 de marzo de 2008. SEGUNDO: REVOCA PARCIALMENTE la decisión dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, sólo en lo que se refiere a la procedencia del literal "b" del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la parte demandante no demostró la necesidad de ocupar el inmueble. TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la ciudadana LUISA MARGARITA QUINTANA OSIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-276.029 contra la ciudadana LUISA LUCRECIA HERNÁNDEZ GIL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-3.821.567. CUARTO: Se condena a la parte demandada ciudadana Luisa Lucrecia Hernández Gil, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-3.821.567 a entregar el inmueble objeto de la pretensión, constituido por un apartamento signado con el Nº 00-004, ubicado en la Calle Soublette, Residencias Catalán, Edificio 1, Planta Baja, de Maracay, Estado Aragua, para lo cual se le concede un plazo improrrogable de seis (6) meses, contados a partir de la notificación que se le haga de la presente decisión, de conformidad con el Art. 34, Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. QUINTO: Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: No hay condenatoria en costas en razón de que no hubo vencimiento total. Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo y en su oportunidad legal bájese el expediente original a su Tribunal de origen. Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los doce (12) días del mes de febrero del año Dos Mil Nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación. EL JUEZ, ABG. RAMÓN CAMACARO PARRA EL SECRETARIO, ABG. ANTONIO HERNÁNDEZ. EXP. Nº 12.991 RCP/AH/m.p En ésta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 09:00 a.m. EL SECRETARIO.