TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

199° y 150°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como Partes y Apoderados Judiciales las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: NIEVE DEL CARMEN CHAURAN COA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 9.287.853.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: EDUARDO SUBERO y OSCAR EMILIO ARAGUAYAN, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 64.392 y 30.002.

PARTE DEMANDADA: LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA (+), MARIA ELENA RAMIREZ DE GARCIA, RAYDAN EL KHOURY, MARY CARMEN EL CHAER DE EL KHOURY, LUIS JOSE GARCIA RAMIREZ, LUISA ELENA GARCIA DE LOZADA, MARIA BELEN GARCIA DE GONZALEZ, MARIELA GARCIA DE HURTADO, LUIS ENRIQUE GARCIA RAMIREZ, IGNACIO LUIS GARCIA RAMIREZ, LUIS BELTRAN GARCIA RAMIREZ Y BEATRIZ MARGARITA GARCIA RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 18.367, 553.377, 8.794.021, 13.655.507, 3.328.639, 3.700.068, 4.029.766, 4.615.405, 4.623.857, 4.623.858, 4.623.859, Y 4.766.214 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: VICTOR MANUEL LOPEZ LEONET y VICTOR ROBERTO LOPEZ HUALIAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad Nos. V.- 3.027.592 y 11.342.001 respectivamente e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 5.203 y 82.196, respectivamente

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (NULIDAD)
Exp. 008989

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida por el abogado OSCAR EMILIO ARAGUAYAN, identificado supra y con el carácter de autos contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 19 de junio de 2009, que declaró sin lugar la acción que por Retracto Legal Arrendaticio intentado por la Ciudadana NIEVE DEL CARMEN CHAURAN COA contra los Ciudadanos LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA (+), MARIA ELENA RAMIREZ DE GARCIA, RAYDAN EL KHOURY, MARY CARMEN EL CHAER DE EL KHOURY, LUIS JOSE GARCIA RAMIREZ, LUISA ELENA GARCIA DE LOZADA, MARIA BELEN GARCIA DE GONZALEZ, MARIELA GARCIA DE HURTADO, LUIS ENRIQUE GARCIA RAMIREZ, IGNACIO LUIS GARCIA RAMIREZ, LUIS BELTRAN GARCIA RAMIREZ Y BEATRIZ MARGARITA GARCIA RAMIREZ.

Ahora bien, llegadas como fueron las actuaciones correspondientes a esta Superioridad se le dio entrada, prosiguiéndose el curso de ley, por lo que este Juzgador se reservó el décimo (10) día para dictar la correspondiente sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia pasa a pronunciarse en base a los siguientes términos:

PUNTO UNICO.

En fecha 29 de Septiembre de 2008, la Ciudadana NIEVE CHAURAN, identificada supra y debidamente asistida por el Abogado EDUARDO SUBERO, interpone demanda por Nulidad de Venta del Inmueble Arrendado o Retracto Legal, contra los ciudadanos LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA, MARIA ELENA RAMIREZ DE GARCIA, RAYDAN EL KHOURY, MARY CARMEN EL CHAER DE EL KHOURY, ANTION ROMANOUS, en relación a este ultimo observa el Tribunal que el referido ciudadano solo es mencionado en el escrito contentivo de demanda que corre inserto en los folios que van del 1 al 6, y posteriormente no es mencionado en ninguna otra actuación del presente expediente, en razón de lo cual considera este sentenciador que se trata de un error de trascripción y que no constituye un vicio, pues las partes no han alegado la existencia del referido ciudadano como parte interesada en la presente causa.

En fecha 01 de Octubre de 2008, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, admitió la demanda presentada y ordeno el emplazamiento de los ciudadanos Luís Beltrán García Espinoza, Maria Elena Ramírez de García, Raydan El Khoury, Mary Carmen El Chaer de El Khoury. Posteriormente en fecha 21 de Octubre de 200808, el Abogado OSCAR EMILIO ARAGUAYAN, en su carácter de apoderado judicial de la Ciudadana NIEVE CHAURAN, paso a reformar la demanda, con fundamento al fallecimiento del ciudadano LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA, anteriormente identificado y solicita el emplazamiento por Edicto a sus Herederos, de conformidad con los Artículos 231 y 331 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de Octubre de 2008, el Tribunal de la causa pasó a admitir la reforma de la demanda y libró las boletas respectivas así como el edicto. De igual forma consta en el cuaderno de medidas, el decreto de la medida cautelar innominada, contentiva del NO DESALOJO de la demandante, se ordena notificar a los Jueces Primero y Tercero de los Municipios del decreto de la mencionada medida.
En fecha 10 de Noviembre de 2008, los ciudadanos Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury, mediante escrito inserto en el Cuaderno de Medidas se dan citados, y manifestaron que la demanda es infundada y temeraria, sostienen que no hay lugar al retracto arrendaticio incoado; solicitaron además se levante la medida cautelar innominada, y a la vez les decrete una medida innominada que les permita tener acceso al edificio, por cuanto la accionante amparada por la medida declarada por el Aquo, cambió candados y cilindros de la entrada principal. Por auto de fecha 1 de diciembre de 2008, el Tribunal Aquo decreto lo conducente a lo solicitado por la accionada, prohibiéndole a la ciudadana Nieve Chauran cambiar cilindros y candados.

En fecha 27 de marzo de 2009, el abogado VICTOR ROBERTO LOPEZ HULIAN, en su carácter de apoderado judicial de los demandado pasó a contestar la demanda, y antes de hacerlo pasó a oponer cuestiones previas de las contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el ordinal 6°, por defecto de forma de la demanda y seguidamente paso a contestar el fondo de la demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho y al efecto promovieron:

PARTE DEMANDANTE:

1. Reprodujo el mérito favorable de autos, en cuanto al merito favorable de autos, debe señalar que el mismo surge del análisis que el sentenciador realiza de las actas procesales y en ningún caso constituye un medio de prueba, y así se decide.-

2. Prueba documental que emerge de la constancia escrita suscrita por el Ciudadano LUIS BELTRAN GARCIA RAMIREZ, mediante la cual le notifica a su mandante que como último canon de arrendamiento a contar desde el 31 de mayo de 2005, es la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000) ahora cuatrocientos cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 450.00), marcada con el Nº 0002, no aporta valor probatorio para fundamentar la presente acción, solo demuestra el aumento del canon de arrendamiento, y por ende la existencia de la relación arrendaticia.

3. Prueba documental que emerge del documento contentivo de la operación de compra venta entre los ciudadanos LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA, MARIA ELENA RAMIREZ DE GARCIA, RAYDAN EL KHOURY Y MARY CARMEN EL CHAER DE EL KHOURY, acompañado con el Nº 0003.

4. Promovió la confesión de los ciudadanos LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA, MARIA ELENA RAMIREZ DE GARCIA, RAYDAN EL KHOURY Y MARY CARMEN EL CHAER DE EL KHOURY, en cuanto a que fue realizada la venta del edificio SANTA EDUVIGES, que la misma fue autenticada en fecha 21 de abril de 2006, que entre el ciudadano LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA y la Ciudadana NIEVES CHAURAN, no medió comunicación referente a la venta y finalmente que en el contrato de venta no se expresó que existían dentro del inmueble varios inquilinos, de la revisión de las actas procesales no se evidencia confesión de los ciudadanos en relación a ello, lo cual no constituye prueba en la presente causa, pues la comunicación de venta no es necesaria por tratarse de una venta global como se explicara mas adelante.

5. Solicitó inspección judicial para constituirse en el edificio denominado SANTA EDUVIGES, y dejar constancia de los particulares solicitados en el escrito de pruebas, se observa del acta de inspección judicial que con la misma se pretendía dejar constancia de las personas que arrendan en el edificio objeto del presente litigio así como de dejar constancia del registro de comercio de TIENDAS LEWIS, lo cual no constituye un medio de prueba para el presente juicio, pues no constituye un punto a debatir la existencia de tales circunstancias, y así se declara.-

6. Prueba documental que emerge de los recibos de pago de luz eléctrica de las áreas comunes del edificio, en seis (06) folios útiles, con estos solo se demuestre el pago del servicio de electricidad pero no constituye medio de prueba que lleve a la convicción al Tribunal para fundamentar la acción de nulidad de la venta.

7. Prueba documental que emerge de la copia certificada del documento de compra-venta.

8. Solicitó Prueba de Informes consistente en oficiar al Juzgado Primero de los Municipios, Maturín, Aguasay, Santa bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, no consta en las actas procesales las resultas de esta prueba en razón de ello no puede otorgarse valor probatorio alguno.

9. Solicito Prueba de testigos de los Ciudadanos JORGE MENDOZA, ANDRES ASTUDILLO, SORAYA GAMARDO TORRES, LIBERATO HERRERA, INES MARIA GONZALEZ SANCHEZ, con las testimoniales de los ciudadanos solo se demuestra la realización y cancelación de trabajos de reparación, pero con ello no se demuestra ningún derecho que la arrendataria tenga y le haya sido vulnerado, por lo tanto no puede otorgársele valor probatorio, aún cuando las testimoniales no fueron desvirtuadas con ellas nada se prueba en relación al objeto de la presente acción.

10. Solicitó la exhibición del cheque y/o copia de cheque por la cantidad ochocientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 850.000.000,°°) que entregaron los compradores por la compra del edificio, no consta en las actas procesales las resultas de esta prueba en razón de ello no puede otorgarse valor probatorio alguno.

11. Solicitó Prueba de informes a los fines que se oficiara al Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas (CICPC), no consta en las actas procesales las resultas de esta prueba en razón de ello no puede otorgarse valor probatorio alguno.
12. Prueba Emanada de un tercero, consistente en reconocer en su contenido y firma, documental que emerge de la cancelación de reparación de TANQUE DE AGUA EN LA PLANTA BAJA, realizada por el ciudadano JORGE MENDOZA, con fecha 16 de mayo del 2006, por la cantidad de Doscientos Sesenta mil doscientos Noventa y Nueve Bolívares con un céntimo. (Bs.260.299,01) identificada con el Nº 0020, con esta prueba la accionante solo demuestra la realización y cancelación de trabajos de reparación, pero con ello no se demuestra ningún derecho que la arrendataria tenga y le haya sido vulnerado, por lo tanto no puede otorgársele valor probatorio, aún cuando no fue desvirtuada con ella nada se prueba en relación al objeto de la presente acción.

13. Prueba Emanada de un tercero, consistente en reconocer en su contenido y firma, documental que emerge de la cancelación de reparación de TANQUE DE AGUA EN LA PLANTA BAJA, realizada por el ciudadano JORGE MENDOZA, con fecha 19 de Septiembre del 2006, por la cantidad de Doscientos Sesenta mil doscientos Noventa y Nueve Bolívares con un céntimo. (Bs.260.299,01) identificada con el N° 0021, con esta prueba la accionante solo demuestra la realización y cancelación de trabajos de reparación, pero con ello no se demuestra ningún derecho que la arrendataria tenga y le haya sido vulnerado, por lo tanto no puede otorgársele valor probatorio, aún cuando no fue desvirtuada con ella nada se prueba en relación al objeto de la presente acción.

14. Prueba Emanada de un tercero, consistente en reconocer en su contenido y firma, documental que emerge de la cancelación de reparación de TANQUE DE AGUA EN LA PLANTA BAJA, realizada por el ciudadano ANDRES ASTUDILLO, con fecha 09 de junio del 2006, por la cantidad total de Setecientos Cuarenta mil Seiscientos Nueve Bolívares con Noventa y Un céntimos. (Bs.740.609,91) identificado con el N° 0022, con esta prueba la accionante solo demuestra la realización y cancelación de trabajos de reparación, pero con ello no se demuestra ningún derecho que la arrendataria tenga y le haya sido vulnerado, por lo tanto no puede otorgársele valor probatorio, aún cuando no fue desvirtuada con ella nada se prueba en relación al objeto de la presente acción.
15. Prueba Emanada de un tercero, consistente en reconocer en su contenido y firma, documental que emerge de la cancelación de mano de obra en la reparación de TANQUE DE AGUA EN LA PLANTA BAJA, realizada por el ciudadano ANDRES ASTUDILLO, con fecha 07 de octubre del 2008, por la cantidad de Ciento Veintinueve Bolívares Fuertes. (Bs.F. 129. °°) que identificó con el N° 0023, con esta prueba la accionante solo demuestra la realización y cancelación de trabajos de reparación, pero con ello no se demuestra ningún derecho que la arrendataria tenga y le haya sido vulnerado, por lo tanto no puede otorgársele valor probatorio, aún cuando no fue desvirtuada con ella nada se prueba en relación al objeto de la presente acción.

16. Prueba Emanada de un tercero, consistente reconocer en su contenido y firma, documental que emerge de la cancelación de reparaciones, realizadas el 21 de mayo del 2008, por el ciudadano LIBERATO HERRERA, por la cantidad total de Un Mil Ciento Dieciséis Bolívares Fuertes. (Bs.F. 1.116.°°) incluyendo la mano de obra por la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.500. °°) que identificó con el N° 0024, con esta prueba la accionante solo demuestra la realización y cancelación de trabajos de reparación, pero con ello no se demuestra ningún derecho que la arrendataria tenga y le haya sido vulnerado, por lo tanto no puede otorgársele valor probatorio, aún cuando no fue desvirtuada con ella nada se prueba en relación al objeto de la presente acción.

17. Prueba Emanada de un tercero, consistente en reconocer en su contenido y firma, documental que emerge de la cancelación de mantenimiento del Edificio Santa Eduvigis, por el ciudadano LIBERATO HERRERA, realizada desde 06 de agosto del 2007 hasta la fecha, una vez por semana reparaciones, realizadas el 21 de mayo del 2008, por la cantidad total de Un Mil Ciento Dieciséis Bolívares Fuertes. (Bs.F. 1.116.°°) incluyendo la mano de obra por la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.500. °°) que identificó con el N° 0024, con esta prueba la accionante solo demuestra la realización y cancelación de trabajos de reparación, pero con ello no se demuestra ningún derecho que la arrendataria tenga y le haya sido vulnerado, por lo tanto no puede otorgársele valor probatorio, aún cuando no fue desvirtuada con ella nada se prueba en relación al objeto de la presente acción.

18. Prueba Emanada de un tercero, consistente en reconocer en su contenido y firma, documental que emerge de la cancelación de mantenimiento del Edificio Santa Eduvigis, por la ciudadana INES GONZALEZ, realizada desde 06 de agosto del 2007 hasta la fecha, una vez por semana, que su inicio eran veinte mil bolívares (Bs. 20.000.°°) diarios y actualmente es la cantidad treinta y cinco bolívares fuertes(Bs. 35.°°) incluyendo la mano de obra, que identificó con el N° 0025, con esta prueba la accionante solo demuestra la realización y cancelación de trabajos de reparación, pero con ello no se demuestra ningún derecho que la arrendataria tenga y le haya sido vulnerado, por lo tanto no puede otorgársele valor probatorio, aún cuando no fue desvirtuada con ella nada se prueba en relación al objeto de la presente acción.

19. Solicitó Prueba de informes, solicitando se oficie al DEPARTAMENTO DE HACIENDA DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO MATURIN, DEL ESTADO MONAGAS, no consta en las actas procesales las resultas de esta prueba en razón de ello no puede otorgarse valor probatorio alguno.

20. Solicitó la exhibición del contrato de arrendamiento que suscribieron los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY Y MARY CARMEN EL CHAER DE EL KHOURY con el ciudadano LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA, por el local donde funciona la tienda LEWIS ubicado en la planta baja del edificio santa Eduvigis, no consta en las actas procesales las resultas de esta prueba en razón de ello no puede otorgarse valor probatorio alguno.

21. Solicitó la exhibición por parte de los ciudadanos MARIA ELENA RAMIREZ VIUDA DE GARCIA Y/O RAYDAN EL KHOURY Y MARY CARMEN EL CHAER DE EL KHOURY de la constancia escrita de haber notificado previamente al 21 de abril del 2006 a la accionante de la venta por parte del ciudadano LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA del Santa Eduvigis, como se señalo supra no era necesaria realizar comunicación en relación a la venta, por tratarse de una venta global como se explicara mas adelante.

22. Documentales constantes de ocho (08) recibos de adquisición de materiales o artículos a utilizar en el mantenimiento del edificio Santa Eduvigis, con esta prueba la accionante solo demuestra la compra de materiales de mantenimiento, pero con ello no se demuestra ningún derecho que la arrendataria tenga y le haya sido vulnerado, por lo tanto no puede otorgársele valor probatorio, aún cuando no fue desvirtuada con ella nada se prueba en relación al objeto de la presente acción.

PARTE DEMANDADA:

1. Reprodujo el merito favorable de autos, en cuanto al merito favorable de autos, debe señalar que el mismo surge del análisis que el sentenciador realiza de las actas procesales y en ningún caso constituye un medio de prueba, y así se decide.-

2. Promovió documental marcado “A” del original del documento de compra-venta suscritos entre los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY Y MARY CARMEN EL CHAER DE EL KHOURY, y los ciudadanos LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA y MARIA ELENA RAMIREZ DE GARCIA, del edificio Santa Eduviges

3. Documental consistente en copia fotostática de escrito de consignación de cánones, con esta prueba la parte solo demuestra la consignación realizada por la actora, con lo cual demuestra la insolvencia de la misma, y por cuanto no fue desvirtuada este Tribunal le otorga valor probatorio.

4. Solicitó la prueba de informes a fines que se oficiara al Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, no consta en las actas procesales las resultas de esta prueba en razón de ello no puede otorgarse valor probatorio alguno.
5. Testimoniales de los ciudadanos: YAJAIRA ASUNCION GONZALEZ DE RODRIGUEZ, MILAGROS COROMOTO LOPEZ, JULIO DEKRAMENJIAN Y RUBEN DARIO NOBREGA MEDINA, no fueron evacuados en razón de ello este Tribunal no puede valorar las testimoniales.

Posteriormente por auto de fecha 28 de mayo de 2009, el Tribunal de la causa por auto que riela inserto en el folio 183, ordeno agregar a los autos los escritos de pruebas y no las admitió por ser las mismas extemporáneas por anticipadas, y por auto de esa misma fecha paso a admitir las pruebas presentadas por las partes, observando contradicción en las actuaciones del Juzgado Aquo, lo cual genera confusión y violenta el debido proceso por no existir auto subsanando el error cometido, en este sentido se insta al referido Tribunal para que en actuaciones futuras se eviten tales actuaciones. Finalmente y llegada la oportunidad para decidir el Tribunal de la causa pasó a sentenciar declarando sin lugar la demanda interpuesta por la Ciudadana NIEVE CHAURAN.

Observa esta Alzada que la acción intentada por la accionante esta referida a la nulidad de la venta, en relación a ello debe señalar este Sentenciador y de la lectura realizada al libelo de la demanda, que la accionante en su petitorio solicita sea declarada la nulidad de la venta realizada entre los ciudadanos LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA (+), MARIA ELENA GARCIA ESPINOZA y RAYDAN EL KHOURY y MARY CARMEN EL CHAER DE EL KHOURI, del edificio Santa Eduviges; observándose que no sujeta su acción a las normas referidas a la acción de retracto legal arrendaticio que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, sino que se solicita sea declarada la nulidad, debe señalar este Sentenciador que al intentar la acción de retracto legal arrendaticio, la misma trae como consecuencia en caso de ser llenados los extremos de Ley, la nulidad de la operación de venta, en este sentido si la parte quería solicitar solo la nulidad, debieron seguirse los trámites por el procedimiento ordinario y no por el juicio breve. En este sentido y por cuanto las partes no hicieron mención a la presente observación y los trámites se siguieron en orden cronológico, y de conformidad con las disposiciones establecidas en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a analizar las presentes actuaciones.

La acción de Retracto Legal Arrendaticio se encuentra regulada por las disposiciones establecidas en la Ley especial que regula la materia de alquileres, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Titulo VI, referido a la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio, siendo esto así el derecho de retracto, contenido en el artículo 43 de la referida ley, debe entenderse como el derecho que tiene el inquilino de solicitarle al comprador que deshaga la operación y que se le venda a él, por cuanto le correspondía en primer lugar comprar el inmueble, y que debe hacerlo dentro del lapso legal, así lo establecen los artículo 43 y 47 que a tales efectos cito:

Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”

Artículo 47: “ El derecho de retracto legal a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la de fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente…”

En este sentido y del análisis de las normas citadas se desprende que para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe cumplir con requisitos necesarios para su procedencia, como son:

1. Dos años como arrendatario, de la revisión de las actas procesales se evidencia que la Ciudadana NIEVE CHAURAN, ha venido arrendando tres apartamentos que forman parte del Edificio Santa Eduviges desde el 01 de Mayo de 1997, observándose una relación arrendaticia por mas de dos años, situación que fue señalada tanto por la actora y reconocido por los demandados, en el sentido que se han celebrado tres contratos de arrendamientos, los cuales corren insertos en auto y son valorados por este Tribunal por no haber sido desvirtuados, otorgando pleno valor probatorio a los mismos, lo que significa que cumple con el presente requisito, referido al tiempo que debe tener como arrendatario, y así se decide.-

2. Que se encuentre solvente, en relación a este requisito se observa que consta en el presente expediente que contra la ciudadana NIEVE CHAURAN, cursan actualmente tres demandas de desalojo por insolvencia de los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, traídas a los autos por la misma actora, considerando este Tribunal que la parte no desvirtuó su insolvencia, en este sentido se tiene como cierta la insolvencia y se le otorga valor probatorio a las referidas demandas, pues con ellas se demuestra el incumplimiento del pago de los referidos cánones, observando este Sentenciador insolvencia por parte de la accionante, lo cual conlleva al incumplimiento de este requisito necesario para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, y así se declara.-

3. Que la acción sea ejercida dentro de los 40 días siguientes al conocimiento de la negociación, En relación a este particular debe esta Alzada señalar que el lapso de cuarenta días para intentar la acción precluyó, observando que la parte no señala la fecha cierta en que tuvo conocimiento de la venta, documento este traído a los autos por ambas partes y que le merece fe a este Tribunal de la venta celebrada; en este sentido y atención a este requisito de procedencia debe considerarse como punto de partida para determinar el lapso de los cuarenta días, a partir de la fecha de registro, es decir, el 13 de marzo de 2007, pues por ser un documento traslativo de la propiedad, es oponible a terceros a partir de su Registro, ello no significa que la operación sea invalida, pues entre las partes es Ley por ser un contrato, pero surte sus efectos erga omnes después de la fecha de registro, así lo establecen los artículos 1920, ordinal 1° y 1924 del Código Civil, que a tales efectos cito:

Artículo 1920: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1° Todo acto entre vivos, sea a titulo gratuito, sea a titulo oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”

Artículo 1924:” Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier titulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble…”

En consecuencia y del contenido de las normas señaladas se desprende que el lapso para intentar la acción había fenecido para el momento en que se interpuso la demanda, transcurriendo mas de cuarenta días, pues la misma fue presentada en fecha 29 de septiembre de 2008, en consecuencia el presente requisito de procedencia de la acción no se encuentra configurado, y así debe declararse.-

Ahora bien no puede dejar este Sentenciador de observar el motivo de la reforma de la demanda, pues el mismo se baso en el fallecimiento del Ciudadano LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA, en atención a ello debe indicar quien suscribe que el fallecimiento de una de las partes que intervienen en un proceso judicial debe regirse por lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Artículo 144:” La muerte de la parte desde que se haga constar en el expediente, suspenderá el curso de la causa mientras se cite a los herederos”

Es clara la norma al indicar que se trata de una suspensión de la causa, hasta que se citen a los herederos de conformidad con las normas contenidas en el artículo 231 ejusdem, en este sentido se observa que fue consignada el acta de defunción del referido ciudadano, la cual solo aporta a este Tribunal el conocimiento del fallecimiento del Ciudadano LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA, pero no aporta ningún valor probatorio para la decisión de la presente causa, y así se decide.-

En relación a la citación de los herederos indica el apoderado de la actora en escrito presentado ante esta Superioridad, que el Tribunal obvio que se estaba haciendo un llamado a cualquier persona interesada y que no se concluyo con el trámite para la designación de defensor judicial del de cujus LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA, en relación a ello es de resaltar que fue traído a los autos por la misma actora acta de defunción del referido ciudadano, donde indica quienes son sus herederos, concluyendo que son los mismos que mediante instrumento poder se dieron por citados, en fecha 25 de marzo de 2009, en consecuencia mal puede alegar el referido apoderado en esta instancia una violación cuando en el transcurso del juicio en primera instancia no señalo tal situación en la primera oportunidad procesal y de la cual fue partícipe, en este sentido este Sentenciador considera no existe violación y que mal puede restituirse un derecho que no ha sido vulnerado, y así se declara.-

Ahora bien, del contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se observa que cuando el propietario, en este caso de un edificio decida realizar una venta total, y aún existiendo inquilinos, estos no tienen derecho de retracto pues este solo se refiere a la venta del local o en el presente caso de los apartamentos arrendados para uso comercial y no cuando se refiera a la venta global, este criterio ha sido expresado por nuestro máximo Tribunal, en este sentido de la norma señalada se desprende:

Articulo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”

En este sentido de la norma se observa que a la actora no le ha sido vulnerado ningún derecho, pues es clara la Ley, al indicar en qué casos no procede el retracto legal, tal como ocurre en el caso de autos, en consecuencia y en atención a las pruebas aportadas por las accionante nada probó que le favoreciera pues promovió recibos de pagos de servicios de luz, de reparaciones, inspección judicial para dejar constancia del registro de comercio de un local comercial, así mismo solicito exhibición de cheque con el cual se canceló la venta y acta de defunción del ciudadano LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA, con las referidas pruebas no se demostró ni fundamento el motivo de la demanda que por retracto legal se intento, con ellas solo el Tribunal puede determinar la existencia de la relación arrendaticia así como que la Ciudadana NIEVES CHAURAN, se ha desempeñado como arrendataria en el edificio SANTA EDUVIGES. En razón de ello considera quien aquí decide que el presente recurso no puede prosperar, y así se declara.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad a lo establecido en el artículo 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado OSCAR EMILIO ARAGUAYAN, en su carácter de Co-Apoderado Judicial de la parte demandante Ciudadana NIEVE CHAURAN, en la presente causa que versa sobre RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, En consecuencia se CONFIRMA la decisión de fecha 19 de Junio de 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que declaró SIN LUGAR, la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

Se condena en costas a la parte apelante recurrente, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia, cúmplase.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín 28 de Julio de 2.009. Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ABG. JOSE TOMAS BARRIOS MEDINA.

LA SECRETARIA

ABG. MARIA DEL ROSARIO GONZÁLEZ

En esta misma fecha siendo las 2:25 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

JTBM/mg
Exp. N° 008989