TSJ Regiones - Decisión

AH15-V-2006-000022

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Diez de julio de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO : AH15-V-2006-000022
PARTE ACTORA: JORMAN F. RODRIGUEZ GARCIA y ANTONIO JOSE RODRIGUEZ GARCIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.948.540 y V-9.419.586, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: ANA MARIA VILLARREAL y WILLIAM ENRIQUE SANTAMARIA COLMENARES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 81.936 y 88.733, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ENRIQUE GIUSEPPE BITONTI BARRA, mayor de edad, de este domicilio, de nacionalidad venezolana, soltero y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.851.889.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: BERTA CAROLINA TRUJILLO QUINTANA, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 44.079.-
MOTIVO DEL JUICIO: Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio.-
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.-
Comenzó la presente causa por libelo de demanda presentado por la Dra. ANA MARIA VILLARREAL, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JORMAN F. RODRIGUEZ GARCIA y ANTONIO JOSE RODRIGUEZ GARCIA, mediante el cual demandan al ciudadano ENRIQUE GIUSEPPE BITONTI BARRA, por Retracto legal; señalan los demandantes que el 16 de octubre de 2001 celebraron de forma verbal un contrato de arrendamiento con el ciudadano ENRIQUE GIUSEPPE BITONTI BARRA, sobre un Local de su supuesta y exclusiva propiedad, distinguido con el Nº 91-02, del Parque Industrial 91 (PC-91), ubicado en la parcela Nº 91, manzana “D” y tiene su frente a la Avenida Este-2 de la Urbanización Industrial Cloris, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, y su uso aprobado es industrial, dicho local se encuentra demarcado en el plano de parcelamiento de la citada Urbanización industrial Cloris, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Nor-Este: su frente, a la Avenida Este-2 una recta de 19,80 mts con fachada Nor-Oeste del conjunto; Nor-Este: una recta de 15,25 metros con fachada Nor-Este del conjunto; Sur-Este: una recta de 19,80 mts que pasa por el centro de la pared medianera que lo separa del local 91-03; Sur-Oeste: una recta de 15,25 metros que pasa por el centro de la pared medianera que lo separa del local 91-01 y por arriba un plano que pasa por el centro de la losa que lo separa del local 91-17 y el pasillo público de circulación de la planta alta, constituido por un área de terreno de trescientos un metros con noventa y cinco centímetros cuadrados ( 301,95 m2) cuya descripción es la siguiente: tiene tres (3) accesos, un portón metálico y una puerta tipo peatonal en la fachada Nor-Oeste y una puerta en la fachada Nor-Este; internamente consta de dos (2) baños, con un total de cuatro (4) WC, dos (2) duchas y cuatro (4) lavamanos, y un terreno que se encuentra en el frente de dicho local constituido por un área de terreno de 200 mts2 , en el cual el demandado autorizaba a los demandantes “ a que construyeran sobre esos doscientos metros cuadrados ( 200mts2) de terreno unas bienhechurías para desarrollar el comercio de un Autolavado de vehículos con dinero de su propio peculio, una suma aproximadamente de Bs. 47.000.000,oo, actualmente equivale a Bs. F 47.000,oo, según facturas que anexan al libelo marcadas “B”; que dichas bienhechurías se realizaron con autorización de la administración y de la empresa Enichen Química Venezolana, C.A., señala que la oficina del autolavado y el baño descrito funcionan dentro del Local Nº 91-02, del Parque Industrial 91 (PC-91), ubicado en la parcela Nº 91, manzana “D”; que se puede demostrar que desde el primer momento de la contratación, los demandantes han venido ejerciendo sus funciones en el terreno arrendado y que se fijó un canon de arrendamiento de Bs. 300.000,oo, que han venido pagando desde la fecha inicial del contrato verbal de arrendamiento hasta la fecha que les hicieron firma un contrato escrito de fecha 10 de octubre de 2005, según el cual solo indica el terreno de doscientos metros (200mts) el cual no le pertenece, le pertenece a la Urbanización Cloris; que el 5 de abril de 2006, el demandando les hace llegar una carta donde manifiesta su voluntad de vender el local de su propiedad distinguido ya descrito, ofertándole como primera opción dicho local, en la cual el precio de venta era por la suma de cuatrocientos millones de bolívares ( Bs. 400.000.000,oo), a ser cancelados de contado, que de aceptar la oferta dentro del lapso previsto se firmaría el compromiso de venta autenticado, comprometiéndose además a mantener el precio de la oferta durante 15 días continuos y dentro de los cuales protocolizar la venta definitiva por ante el Registro correspondiente; que los demandantes debían dar respuesta por escrito antes de 7 días continuos contados a partir de la fecha de recibo; que queda entendido que de no dar respuesta se entendería que no está interesado en adquirir dicho local y será ofrecido a un tercero; que buscaron información sobre el inmueble y encontraron que el inmueble descrito no era propiedad del demandado para el momento del contrato inicial 15 de noviembre de 2001 sino hasta el 15 de octubre de 2005; que tal actitud demuestra la mala fe del demandado, puesto que les arrendó un local y un terreno del cual no era propietario; que el demandado tampoco tenia preferencia para comprar, ya que para el momento de dicha compra los demandantes continuaban siendo los arrendatarios del local objeto de esta controversia; que el demandado suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ GARCIA, uno de los demandantes, en el cual la cláusula primera establece: que da en arrendamiento un terreno constituido por un área de doscientos metros (200 mts), un baño de dos WC, una ducha y un lavamanos, cuya superficie es de 50 mts2 aproximadamente, el inmueble tiene un acceso y un portón metálico en la fachada Nor-Oeste, dicho terreno forma parte de un galpón identificado con el Nº 91-02, ubicado en la zona Industrial de Guarenas en la parcela Nº 91, manzana “D”, el cual tiene su frente a la Avenida Este-2 de dicha urbanización; que el demandado compró dicho local en una fecha posterior al contrato de arrendamiento suscrito y autenticado el 10 de octubre de 2005, por ante la Notaría Pública del municipio Plaza del Estado Miranda y la compra que hiciere el demandado, se registró el 15 de octubre del mismo año por lo que resulta que pasados cinco días de haber firmado el contrato de arrendamiento fue cuando paso a ser propietario del inmueble por él arrendado; que el derecho de preferencia que tenían los demandantes, por haber sido arrendatarios durante mas de cuatro años, fue infringido con la venta que el propietario le hiciera al demandado; que en virtud de la posesión que tenían sobre el inmueble, además de haber invertido la cantidad de Bs. 47.000.000,oo aproximadamente o mas de su propio peculio en la construcción del inmueble que sirve de sede a la empresa a la cual representan , cada año se invierte mas a fin de mejorar las instalaciones que presta un servicio público; que construyeron dicho galpón con el consentimiento del demandado y que ellos le propusieron que solicitaran un título supletorio del galpón ya que este se encuentra en un área común de dicha urbanización; que asimismo les fue vulnerado por el demandado su derecho de preferencia al ofrecer el inmueble en venta a un tercero por una suma menor de la que les fuera ofrecido a ellos; que la venta hecha por el demandado al ciudadano JOSE ANGEL SANCHEZ QUIROZ, en fecha 7 de abril de 2006, está viciada de nulidad en virtud del ofrecimiento de venta hecho a los demandantes el 5 de abril de 2006. Demandan el derecho de preferencia ofertiva, el retracto legal arrendaticio, la nulidad de la venta del inmueble objeto de la controversia, que se condene al demandado en costas y costos, intereses, indexación monetaria. Estiman la demanda en doscientos cuarenta millones de bolívares (Bs. 240.000.000,oo), que actualmente equivalen a Bs. F 240.000,oo. Fundamentan su demanda en los artículos 42, 43, 44, 48 numeral a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1146, 1160, 1161, 1165, 1270, 1351, 1352, del Código Civil y Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Acompañó al libelo instrumento poder que acredita la representación de los abogados; marcado “C” documento privado contentivo de la autorización de la administradora para la construcción del autolavado; marcado “D” recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento del local; marcado “E” contrato de arrendamiento; marcado “F” carta en la cual ofrecen en venta el señalado local; marcado “G” contrato de compraventa del local por parte del demandado; marcado “H” contrato de compraventa del local por parte del ciudadano José Ángel Sánchez Quiroz; marcado “I” documento de venta definitiva del local al tercero; marcado “J” documento de solicitud de Título Supletorio.
El 6 de julio de 2006, el Tribunal admite la demanda por el procedimiento breve y ordena el emplazamiento del demandado. El 19 de julio de 2006, la parte actora consigna las expensas para la práctica de la citación.
El 4 de agosto de 2006, la Juez Titular se avoca al conocimiento de la causa.
El 27 de septiembre de 2006, comparece la actora y consigna la dirección donde se puede localizar a los demandados. El 3 de octubre de 2006 la actora insiste en que se practique la citación en virtud de haber cumplido con todas las formalidades requeridas. El 5 de octubre de 2006 el Alguacil Titular deja constancia de no haber podido practicar la citación personal del demandado y consigna la compulsa librada en autos.
El 16 de octubre de 2006, comparece la apoderada actora y solicita la práctica de la citación por intermedio de carteles a ser publicados en la prensa, tal como lo señala el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El 21 de noviembre el Tribunal acuerda de conformidad y libra los carteles solicitados. El 29 de noviembre de 2006, la actora retira el cartel librado. El 17 de enero de 2007, consigna las publicaciones efectuadas el 11 de diciembre de 2006 y el 14 de diciembre de 2006. El 22 de enero de 2007 solicita sean fijados en la morada del demandado. El 6 de marzo de 2007 la Secretaria deja constancia de haber fijado el cartel librado en la morada del demandado y de que se cumplieron las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 16 de marzo de 2007 comparece la parte actora y solicita se designe defensor judicial a la parte demandada. El tribunal designa al ciudadano Ricardo Valera en fecha 26 de marzo de 2007, se libra la boleta de notificación.
El 10 de abril de 2007, comparece la Dra. BERTA CAROLINA TRUJILLO y se da por citada a nombre del demandado y consigna instrumento poder que le acredita como tal.
El 12 de abril comparece la apoderada de la parte demandada, y consigna escrito de contestación a la demanda incoada; opone la falta de cualidad del demandado para ser demandado y sostener el presente juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Tacha de falsos los recibos de pago consignados junto con el libelo de la demanda marcados “D”.
El 17 de abril de 2007, la parte demandada consigna escrito contentivo de la promoción de pruebas, en la misma fecha se admiten las pruebas promovidas por la demandada.
El 24 de abril de 2007 la parte demandante presento diligencia promoviendo pruebas.
El 2 de mayo de 2007 el Tribunal declaró terminada la incidencia de tacha por cuanto la tachante no formalizó la misma en el lapso previsto legalmente.
En la misma fecha el Tribunal se pronunció sobre las pruebas de la demandante, negó la admisión de la testimonial del ciudadano Alejandro González Salazar, promovida en el numeral 5, negó la prueba de experticia grfotécnica contenida en el numeral 9; negó la prueba de informes contenida en el numeral 10, puesto que los documentos rielan en autos; negó la pruebas de informes contenida en el numeral 11; se admitió el resto de las testimoniales promovidas, fijándose las oportunidades respectivas para ello. Se otorgó un lapso de tres días de despacho como prorroga para la evacuación de los testigos promovidos.
En la oportunidad fijada no compareció el testigo Pedro Reyes.
El 9 de mayo de 2007, la apoderada de la demandada apeló del auto que declaró terminada la incidencia de tacha.
En la oportunidad fijada no comparecieron los testigos Judith Giudice Paz, Isael Gil Parra, Ramón Alexis Delgadillo, Carlos enrique Natera, Charles Márquez.
El 22 de mayo de 2007, el Tribunal oyó la apelación realizada por la demandada en un solo efecto.
El 19 de junio de 2007 se recibieron las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada.
El 25 de junio de 2007, la parte demandada consignó 14 fotografías que sirven como respaldo a la inspección judicial practicada.
El 11 de julio de 2007, diligencia la parte actora y señala que el demandado nada tiene que reclamar en relación a los 200 mts., de área común de la urbanización, ya que no le pertenece y no se está discutiendo en este juicio.
El 17 de julio de 2007, la parte demandada señala que en la diligencia de fecha 11 de julio de 2007, la parte actora confiesa que ocupan áreas comunes, que solo tienen una pequeña área de oficina de aproximadamente 30 mts., solicita ratificación de los oficio librados al Director de Ingeniería Municipal del la Alcaldía del Municipio Plaza del Estado Miranda.
En fecha 25 de julio de 2007 el Tribunal agrega a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques.
El 7 de agosto de 2007, el Tribunal ratifica el oficio librado a la Dirección de Ingeniería Municipal del la Alcaldía del Municipio Plaza del Estado Miranda.
El 3 de junio de 2008, se avoca al conocimiento de la presente causa la Juez Temporal designada.
El 29 de septiembre de 2008 comparece la actora y se da por notificada.
El 3 de octubre de 2008, la Juez titular se avoca a la continuación del conocimiento de la presente causa.
Vencida la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:
La citación del demandado es una formalidad necesaria para la validez de los juicios, según señala el artículo 215 del Código de Procedimiento Civil.
Observa quien aquí decide, que los carteles de citación librados de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil , no fueron publicados en la forma señalada por dicho artículo, esto es en dos (2) diarios de amplia circulación, con tres (3) días de intervalo entre uno y otro; los carteles librados fueron publicados en fecha 11 y 14 de diciembre, es decir entre ambas publicaciones no hay tres días de intervalo, ya que los días que hay entre una y otra publicación son los días 12 y 13 de diciembre.
Sin embargo, a pesar de no haberse observado la formalidad señalada, considera esta Juzgadora que no se hace necesaria la reposición de la causa al estado de publicar nuevos carteles, ya que con las publicaciones efectuadas se consiguió el fin perseguido, como lo es que el demandado tuviera conocimiento de la existencia del presente juicio, todo de conformidad con lo pautado en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Ahora bien, establecido lo anterior, es menester pronunciarse, sobre la falta de cualidad alegada por el demandado para comparecer y sostener el presente juicio de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad de contestación de la demanda, la representación judicial del ciudadano ENRIQUE GIUSEPPE BITONTI, opuso la falta de cualidad del demandado para serlo y sostener el presente juicio, en virtud de que el mismo detentaba la propiedad del inmueble desde hacía solo un año para la fecha de la venta realizada al ciudadano José Ángel Sánchez Quiroz y no puede oponérsele el derecho de preferencia como lo pretenden los codemandantes.
Señala la parte demandada, que su representado no encuadra en las características determinadas en las características determinadas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a estar obligado a otorgar el derecho de preferencia ofertiva a los codemandantes, que en tal virtud no tiene cualidad para ser demandado.
La Cualidad de las partes es un presupuesto material de la demanda, y es inherente al fondo de la controversia, en el presente caso, no puede resolverse la falta de cualidad alegada, sin entrar conocer el fondo de la litis, ya que las defensas alegadas por la demandada junto con la antedicha falta de cualidad, versa sobre lo mismo en que fundamenta ésta, por lo que la misma será dilucidada la momento de resolver el fondo de la causa. Así se decide.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el accionado negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda, considerándola temeraria; negó que su representado hubiese hecho algún contrato de de arrendamiento verbal con los demandantes el 16 de octubre de 2001, por un local de su “supuesta única y exclusiva propiedad” distinguido con el Nº 91-02, del Parque Industrial 91 (PC-91 ubicado en la Parcela Nº 91, manzana “D” y tiene su frente a la Avenida Este-2 de la Urbanización Industrial Cloris, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual describen en la primera parte del escrito libelar señalando incluso que: …“ consta de dos (2) baños, con un total de cuatro (4) WC, dos (2) duchas y cuatro (4) lavamanos, y un terreno que se encuentra en el frente de dicho local constituido por un área de terreno de 200 mts2…”; señala la parte demandada que es imposible que el demandado diera en arrendamiento ni a los demandantes ni a ninguna otra persona ningún área del mencionado galpón ya que no era propietario del mismo; que el demandado ocupaba el inmueble de autos en condición de arrendatario desde el 25 de mayo de 1993 hasta abril de 2005; que dicho arrendamiento era sobre 200 mts 2 de construcción, extensión que ocupaba totalmente para la explotación de su negocio, hasta el mes de octubre de 205, cuando suscribe un contrato de arrendamiento con los demandantes por una oficina y un baño que forman parte del galpón de mayor extensión que continuo usando el demandado para la explotación de su negocio; que solo fue una porción del galpón y no la totalidad; que la dimensión exacta del local son 301,96 m2 de construcción y en ninguno de los contratos de arrendamiento suscrito por el demandado con el propietario del inmueble la sociedad mercantil Inversiones Vostock, S.A. señala la existencia un terreno anexo al galpón, ya que el local esta constituido por la construcción y los terrenos que lo circundan son áreas comunes del conjunto industrial, el cual está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal; que dichos espacios no pueden estar sujetos a ninguna acto de disposición, o de cesión de derechos de uso, disfrute, etc, por ningún particular por estar prohibido por la Ley de Propiedad Horizontal y por el documento de condominio del conjunto; que de existir el alegado contrato de arrendamiento sobre el lote de terreno de 200 m2 tendría un objeto ilegal y sería nulo totalmente niega que por previa autorización del demandado los demandantes hubiesen invertido en las bienhechurías la suma de Bs. 47.000.000,oo en materiales de construcción, mano de obra, instalaciones eléctricas, de agua potable y aguas negras; que si construyeron tales bienhechurías lo hicieron a su cuenta y riesgo y rechaza y niega expresamente que las facturas aportadas hagan prueba alguna de tal autorización o inversión; que invadieron el inmueble y que buscaron regular su situación tratando de evacuar un título supletorio por unas bienhechurías instaladas sobre ares denominadas de uso común de los copropietarios de la urbanización industrial; que dicho titulo supletorio es objeto de una demanda de nulidad incoada por los afectados; que la presunta autorización anexa al libelo debe ser considerada nula, ya que no expresa ni identifica a quien pertenece cada firma, ni la cédula de identidad de quienes suscriben, ni su cargo en la respectiva empresa, ni el carácter con el cual actúan, niega, rechaza y contradice la existencia de la firma de su representado y de los otros copropietarios en la referida autorización; conviene en que un (1) baño y una oficina de 34 m2 aproximadamente funcionaban dentro del galpón de mayor extensión que era propiedad del demandado desde abril de 2005 hasta el mes de mayo de 2006; que tales dependencias, estuvieron bajo condición de arrendamiento entre el demandado y los demandantes desde el 10 de octubre de 2005; que los demandantes anexan al libelo el contrato de arrendamiento, admitiendo que para la fecha de la venta del galpón los demandantes solo detentaban seis (6) meses de arrendamiento efectivo, por lo que no solo no les era preferente el derecho de preferencia ofertiva por no cumplir el plazo de ley ( artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) sino porque como reconocen los demandantes solo detentaban en arrendamiento un mínimo porcentaje de su estructura, menos del 20%, por lo que tampoco le aplica derecho alguno de preferencia ofertiva de venta, de conformidad con lo indicado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que el demandado procedió a la venta del galpón aludido en su totalidad, no por partes o sectores del mismo, que fue vendido en su totalidad o globalidad, que la oficina y el baño que lo demandantes tenían en arrendamiento desde hacía seis (6) meses para la fecha de la venta, formaban parte integrante del galpón y constituían menos del 20% de la estructura total del mismo por lo que no procedía el retracto legal; que de la venta realizada por el demandado en mayo de 2006 de determina que el era propietario desde abril de 2005, para la fecha de la venta tenia solo 13 meses siendo propietario; que los demandantes tenían para la fecha de la venta como arrendatarios solo seis (6) meses; que el inmueble fue vendido en su totalidad; que el terreno donde existe la supuesta construcción no forma parte del galpón vendido; niega y rechaza que l terreno citado por los demandantes le haya sido arrendado por el demandado, niega y rechaza que por el mismo le hubiese fijado un canon de arrendamiento de Bs. 300.000,oo, que este canon le fue fijado exclusivamente por el uso de la oficina y el baño ubicado dentro del galpón a partir de octubre de 2005 cuando suscribieron el contrato de arrendamiento; niega y rechaza que los demandantes vengan cancelando rigurosamente mes a mes los cánones de arrendamiento, desde octubre de 2005, que incluso consta demanda por cumplimiento de contrato ante el Tribunal del Municipio Plaza , Guarenas Estado miranda por incumplimiento en el pago de los cánones desde el mes de mayo de 2006; niega la existencia del contrato verbal de arrendamiento entre el demandado y los demandantes, conviene en la existencia de un contrato escrito celebrado el 10 de octubre de 2005, pero rechaza que el mismo haya tenido por objeto el terreno de 200m2; que se habla en el mismo del galpón de 200 mts y que fue un error de redacción no se coloca que era por la oficina y el baño, que se determinó como si era el galpón completo, que en el escrito libelar así lo reconocen; que la carta donde les frece la venta del galpón no expresa que sea por derecho preferente sino por darles un opción; que los demandantes nunca manifestaron dentro del plazo otorgado en la carta su decisión de adquirir o no el bien inmueble; niega que existiera ningún contrato de arrendamiento inicial y mucho menos desde el mes de octubre de 2005, ya que el demandado ocupaba el inmueble en condición de arrendatario y el contrato prohibía el subarrendamiento; niegan que al demandado no le correspondiera el derecho preferente para adquirir el inmueble ya que era arrendatario desde el año 1994 y para la fecha de la compra del inmueble era el único arrendatario; niega haber suscrito un “nuevo” contrato con uno de los demandantes, ya que solo suscribió uno solo con el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ GARCÍA; que ni con este ni con el otro ciudadano, que alega carece de cualidad legal para estar en el presente juicio, ya que firmó un solo contrato; que el contrato de venta celebrado con el ciudadano JOSE ANGEL SANCHEZ QUIROZ, no está viciado de nulidad, ya que se cumplieron los extremos legales; se opone a que el demandado deba absolver posiciones juradas ya que los demandantes no se obligaron en reciprocidad; tacha de falso y desconoce la totalidad de los recibos que anexa marcados “D” al escrito libelar, dicha tacha fue declarada terminada por el tribunal al no formalizarla la parte demandada, dicha decisión fue apelada y confirmada por el Juzgado Superior que la conoció.
Ahora bien, para probar tal cúmulo de alegatos y defensas, las partes promovieron las siguientes pruebas:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Documentales:
- Contrato de Arrendamiento celebrado acompañado al libelo de la demanda marcado “E”, el cual riela al folio 38;
- Los documentos públicos consignados junto al escrito libelar.
- Documento privado consistente en la oferta de venta realizada el 5 de abril de 2006,
- Recibos de cánones de arrendamiento;
- Opción de compra venta de fecha 3 de mayo de 2006 marcada “H”;
- Ratifican el documento marcado “C”;
- Ratifican el título Supletorio acompañado al libelo;
- Consigna impresiones fotográficas del inmueble arrendado
Promovió Experticia grafotécnica sobre la firma del demandado;
Promovió las testimoniales de los ciudadanos ALEJANDRO GONZALEZ SALAZAR PEDRO REYES, JUDITH GIUDICE PAZ, ISAEL GIL PARRA, RAMON ALEXIS DELGADILLO, CARLOS ENRIQUE NATERA MARTINEZ, CHARLES MARQUEZ.
Promovió pruebas de informes, a ser solicitados a la Notaría Publica del Municipio Plaza sobre la legitimidad del documento de arrendamiento de fecha 10 de octubre de 2005, tomo 90, Nº 82 y 07 de abril de 2006, Nº 26, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; al Registro Inmobiliario del Municipio Plaza del Estado Miranda, a fin de que informen sobre la venta que hiciera Alejandro González Salazar al ciudadano Enrique Giuseppe Bitonti de fecha 15-0-200 (sic), Nº 37, folio 234 al folio 247, Tomo 9, Protocolo Primero; la venta que hiciera el ciudadano Enrique Giuseppe Bitonti al ciudadano José Ángel Sánchez, de fecha 03-05-2005, Nº 41, Tomo 17, Protocolo primero de los Libros llevados por dicho registro.
El tribunal negó la admisión de la prueba testimonial del ciudadano ALEJANDRO GONZALEZ SALAZAR por no haber señalado la promovente el domicilio del mismo; negó asimismo la prueba de experticia grafotécnica por cuanto no señala sobre cuales documentos recaería la misma; negó igualmente la prueba de informes promovida por cuanto los documentos sobre los cuales se piden los informes reposan en autos. Se admitieron las documentales y las testimoniales de los restantes testigos señalados.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.-
La demandada promovió la confesión contenida en el escrito libelar que corre inserta al folio 1 vto y al folio 2;
Documentales:
- marcado “A” copia certificada de documento de compra venta de autenticado por ante la Notaría Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda de fecha 15 de abril de 2005, bajo el Nº 37, Tomo 09, folios 234 al 247, Protocolo Primero, Segundo trimestre de 2005;
- marcado “B” copia certificada del documento de condominio inscrito por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, Guarenas, con fecha 18 de julio de 1991, bajo el Nº 27, Tomo 02, Protocolo Primero , Tercer Trimestre de 1991;
- marcado “C” copia certificada del documento de venta suscrito entre el demandado y el ciudadano JOSE ANGEL SANCHEZ QUIROZ, ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, Guarenas con fecha 3 de mayo de 2006, bajo el Nº 41, Tomo 17, Protocolo Primero, segundo trimestre de 2006;
- marcados “D”, “E” y “F” copias certificadas de los contratos de arrendamiento celebrados entre el ciudadano ENRIQUE GIUSEPPE BITONTI y los propietarios del inmueble de marras desde el año 1993 y hasta el 15 de abril de 2005;
Promovió Inspección judicial con auxilio de experto fotógrafo del inmueble ubicado en la urbanización Cloris, Parcela 91, manzana “D”, que tiene su frente a la avenida Este-2, distinguido con el Nº 91-02 del Parque Industrial 91 (PC-91), ubicado en la población de Guarenas, municipio Plaza del Estado Miranda.
Promovió prueba de informes a ser solicitados al Tribunal del Municipio Plaza, Guarenas, Estado Miranda, a fin de recabar información sobre la existencia de del un expediente signado con el Nº 2405-06 y desde que fecha; quienes son las partes en dicho proceso y la condición que detentan en el mismo; cual es el objeto de la demanda y si éste fuere cumplimiento de contrato, señale los meses demandados en pago; que indique cual es la etapa procesal de la causa. A ser solicitados a la Dirección de Ingeniería Municipal del municipio plaza. Guarenas Estado Miranda a fin de que informe: si se encuentra inserto en ese Despacho expediente de la urbanización Cloris relativo al área común circundante al galpón Nº 91-02, cuya numeración catastral es M-03-02; si la denuncia contenida en dicho expediente versa sobre la demolición del denominado Autolavado Cloris; que indique quienes son los denunciantes; que señale en que fecha se introdujo dicha denuncia; que señale quienes son las partes en el mismo y que condición detentan; que se sirvan informar cual es el status de dicha denuncia; que si se ha emitido al orden de demolición.
El Tribunal admitió las pruebas promovidas, excepción hecha de la prueba de confesión, ya que esto debe ser examinado al fondo de la causa.
Sobre los testigos promovidos, este Tribunal no tiene nada que apreciar pues los mismos no comparecieron en las respectivas oportunidades a rendir su testimonio.
En relación al Título Supletorio acompañado por la parte actora, este Tribunal lo desecha por cuanto los testigos que intervinieron en su formación, no comparecieron por ante este tribunal a ratificar sus dichos. Asi se decide.
Las impresiones fotográficas acompañadas a la diligencia mediante la cual la demandante promueve pruebas, este Tribunal las desecha por cuanto no se identifica quien las realizó, ni consigna los negativos de las mismas, asi como no consta donde fueron tomadas. Asi se decide.
En la Inspección Judicial promovida por la demandada, referida a los siguientes particulares:
1.- que indique al Tribunal si el área interna, es decir, dentro del galpón que ocupan los demandantes, bien como personas naturales o bien con la denominación Autolavado Cloris, es la totalidad de sus instalaciones o una parte del mismo, que describa si se trata solo de una oficina y un baño. Que se evacuen fotografías del lugar ocupado.
El Juez exhortado dejó constancia de lo siguiente: que la denominación comercial Autolavado Cloris ocupa una parte de las instalaciones, que consisten en una oficina y un baño. Las demás menciones señaladas en el acta referidas a este particular no fueron solicitadas.
2.- que señale a este Tribunal si el Autolavado Cloris, se encuentra ubicado fuera de la construcción cerrada del galpón antes descrito y si se encuentra funcionando en los terrenos que son el retiro del galpón identificado.
El Juez exhortado dejó constancia de lo siguiente: Igualmente se deja constancia que se encuentra construido un sitio que sirve para el lavado de los carros, el cual se encuentra ubicado fuera del galpón antes identificado. Las demás menciones señaladas en el acta referidas a este particular no fueron solicitadas.
3.- que de la inspección realizada señale al Tribunal expresamente si en el lugar donde funciona el Autolavado Cloris se pude catalogar de una construcción tipo galpon , con estructuras metálicas, platabanda, paredes de concreto o bloques, etc. Que describa como son realmente a este despacho y se evacuen fotografías.
El Juez exhortado dejó constancia de lo siguiente: se deja constancia que el área donde funciona el autolavado se encuentra una construcción de estructura metálica con techo de acerolix. En dicha área se encuentra ubicado un cuarto de bombas pertenecientes a la parcela 91-02 con tanque de agua subterraneo, dos (2) portones uno de entrada y otro de salida de color azul.
4.- que se describa, identifique y determine si en el resto del galpón inspeccionado funciona otra empresa, que se señale su razón social e identifique a la persona representante legal de dicha empresa.
El Juez exhortado dejó constancia de lo siguiente: se deja expresa constancia que en dicho galpón igualmente funciona la empresa denominada Corporación Biocosmetics, siendo identificado su representante legal como José Ángel Sánchez Quiroz, titular de la cédula de identidad Nº V-6.894.143.
El Tribunal comisionado se abstuvo de evacuar el particular quinto, por cuanto no se acompañaron al exhorto los planos y expertos.
Ahora bien, en la Inspección Judicial evacuada, a la cual no acudió la parte demandada promovente de la misma, quedó probado que la parte demandante ocupa una parte del local y lo comparte con la empresa INVERSIONES BIOCOSMETICS, C.A., cuyo representante legal es el actual propietario del local ciudadano JOSE ANGEL SANCHEZ QUIROZ, titular de la cédula de identidad Nº V-6.894.143; que así mismo existe una oficina y un baño. Con la Inspección Judicial quedó demostrado que las construcciones señaladas en el libelo de la demanda como efectuadas para desarrollar el comercio de autolavado no existen, y mal podría el demandante señalar que estas tuvieron un costo de Bs. 47.000.000,oo.
De las fotografías tomadas en la oportunidad de la inspección judicial practicada por el Juzgado comisionado, se puede observar que las mencionadas bienhechurías que conforman el Autolavado Cloris son mas bien precarias, pues solo está la instalación metálica con el techo de laminas del material llamado Acerolix, como quedo inscrito en el acta levantada al momento de la práctica de la inspección.
Con dicha Inspección la parte demandada promoverte dejó demostrado que la parte demandante no tiene en posesión la totalidad del galpón, sino que le fue arrendado una parte del mismo y en la otra parte funciona otra sociedad mercantil, este Tribunal aprecia el valor probatorio de dicha Inspección judicial y así se decide.
El Tribunal de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, requerido para que informara a este Tribunal señaló: que si existe una causa signada con el nº 2405, se recibió el libelo el 17 de abril de 2006 y reforma el 11 de octubre de 2006; que los intervinientes son el ciudadano José Ángel Sánchez Quiroz, demandante y Antonio José Rodríguez García demandado; el objeto de la demanda es cumplimiento de contrato y daños y perjuicios y la causa se encontraba para el 7 de mayo de 2007 en etapa de dictar sentencia definitiva.
En relación a la prueba de informes solicitados al Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, éste dejó constancia de que existe un juicio signado con el nº 2405, introducido el 17 de abril de 2006, que el demandante es el ciudadano JOSE ANGEL SANCHEZ QUIROZ y el demandado el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ, que el objeto de la demanda es el Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios, que se encontraba para la fecha 7 de mayo de 2007 en etapa de dictar la sentencia definitiva. Ahora bien, lo que se pretendía demostrar con tal probanza, es ajeno a la presente litis y este Tribunal desecha dicha prueba por impertinente, y así se decide.
El Tribunal no recibió respuesta de la prueba de informes, solicitados a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Plaza, Estado Miranda.
Los documentos públicos acompañados por las partes en copia certificada, en tanto y cuanto que no fueron impugnados por las partes, hacen plena prueba en virtud del artículo 1357 del Código Civil; estos son el contrato de arrendamiento de fecha 10 de octubre de 2005, celebrado entre las partes por ante la Notaría Publica del Municipio Plaza Guarenas Estado Miranda; el documento de venta del local de marras que hace el ciudadano Alejandro González Sánchez al ciudadano Enrique Bitonti, el 15 de abril de 2005 por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Plaza, Guarenas, Estado Miranda; oferta de venta que hiciera el ciudadano Enrique Bitonti al ciudadano JOSE ANGEL SANCHEZ QUIROZ el 7 de abril de 2006 por ante la Notaría Publica del Municipio Plaza, Guarenas, Estado Miranda; documento de venta efectuada por el demandado al prenombrado ciudadano el 3 de mayo de 2005; documento de condominio del Parque Industrial 91 (PC-91, ubicada en la parcela Nº 91 Manzana “D” de la Urbanización Industrial Cloris; fianza de fiel cumplimiento otorgada por Corporación Agro Industrial Avales y Fianzas Caracas, C.A., a los fines de garantizar un año de canon de arrendamiento sobre el inmueble de autos a la arrendadora Inversiones Vostock, S.A. por cuenta de Enichem Quimica de Venezuela, C.A., cuyo representante es el demandado de autos de fecha 21 de junio 1994; contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos de fecha 2 de septiembre de 1995 entre Inversiones Vostock, S.A. y Enichem Quimica de Venezuela, C.A.; contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos de fecha 03 de junio de 1999 entre Inversiones Vostock, S.A. y Enichem Quimica de Venezuela, C.A.
De los mismos se evidencia que el demandado es propietario del inmueble de autos desde el 15 de abril de 2005, y no como alegan los demandados, que adquirió el mismo con posterioridad a la celebración del contrato, en fecha 15 de octubre de 2005; asi mismo los demandantes no pudieron probar la posesión que alegan tener del inmueble de autos en virtud del contrato de arrendamiento verbal desde el 16 de octubre de 2001; no pudieron probar que se haya celebrado el mencionado contrato verbal; el demandado por su parte probó ser arrendatario del tantas veces mencionado inmueble, desde por lo menos el año 1994.
La supuesta carta de autorización otorgada por los propietarios de los galpones vecinos al inmueble de marras, este Tribunal no la aprecia por cuanto los terceros que aparecen suscribiéndola no fueron llamados a ratificarla a tenor de lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Los documentos privados consistentes en los supuestos recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes al inmueble que consistentes en 13 supuestos recibos marcados del 001 al 004, emanados de Autoservicios Cloris, C.A, cada uno por Bs. 55.000,oo de fechas 5 de junio, 5 de julio, 5 de agosto, 5 de septiembre de 2002; y los marcados 008, 009, y los que rielan a los folios 19, 20, 21, 22 23, 24 , 25 y 26, considera quien aquí decide que no pueden ser opuestos a la demandada por no emanar de ella sino de la sociedad mercantil AUTOSERVICIOS CLORIS; igualmente los que rielan a los folios 28, 29, 37, no señalan la razón comercial que efectúa el pago, por lo tanto no puede ser apreciado por este Tribunal; los que rielan a los folios 30, 31, 32,35 señalan que quien efectúa el pago representado en dichos recibos es Autolavado Anaga o Anaya , quien no es parte en el presente juicio; los recibos que rielan a los folios 32, 33 y 34 que corresponden a las fechas 08-02-06, 01-03-06 y 09-03-06, a nombre de Antonio Rodríguez, los dos primeros y Jorman Rodríguez el ultimo de los señalados, por un monto de Bs. 300.000,oo, solo prueban que el contratante pagaba el canon establecido en el contrato celebrado el 10 de octubre de 2005, cosa que no está controvertida en el presente juicio y por lo tanto nada aportan al fondo de lo debatido. Así se decide.
En relación a la carta emanada de Alimentos Bitonti, C.A., que riela al folio 27, este Tribunal no la aprecia por cuanto emana de un tercero no interviniente en la presente litis y no se llamó al representante legal de dicha empresa a los fines de su ratificación conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así se decide.
El demandado, ciudadano ENRIQUE GIUSEPPE BITONTI, probó con los contratos de arrendamiento acompañados a su escrito de pruebas que tenia el inmueble arrendado desde el año 1994, y por lo tanto tenia derecho a que se le ofertara el mismo para su compra con preferencia a cualquier otra persona, como en efecto le fue ofertado y él lo adquirió. Así se decide.
Ahora bien, con el tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, celebrado el 10 de octubre de 2005, inscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, el 10 de octubre de 2005, bajo el Nº82, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones de dicha notaría con el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ GARCÍA, mas no con el ciudadano JORMAN RODRIGUEZ GARCIA o con Autolavado Cloris, el demandado probó la existencia de la relación arrendaticia, el tiempo que tenia la misma para el momento (3 de mayo de 2006) en que él, propietario, hoy demandado, vendió el inmueble a un tercero; solo tenían como arrendatarios del inmueble siete (7) meses, con lo que el supuesto de la norma a la cual hacen referencia los demandantes no se cumple en el presente caso; ya que el artículo 42 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, señala:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”
Igualmente, el artículo 49 del referido texto legal señala:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”
De lo anterior se deduce que los demandantes, no tenían derecho a que se les ofreciera el inmueble con preferencia, si el demandado se los ofreció no fue por que les estuviese concediendo el derecho de preferencia, ya que éste nos les asiste, en virtud de no tener el tiempo requerido como arrendatarios del mismo y tener arrendado solo una parte del mismo, como lo señala el contrato y lo exponen los demandantes en el libelo, y así se decide.
Ahora bien, de lo anteriormente establecido tenemos que el ciudadano demandado, si bien es el propietario del inmueble arrendado no podía ser llamado a este juicio por los arrendatarios, para reclamar un derecho que no les asiste, en virtud de todo lo analizado en el cuerpo de esta decisión, razón por la cual debe este Tribunal concluir que el ciudadano ENRIQUE GIUSEPPE BITONTI no tiene cualidad para ser demandado y sostener la presente causa, y así se decide.
Así mismo, considera quien aquí decide, que el ciudadano JORMAN RODRIGUEZ GARCÍA, que se presenta como demandante en la presente causa no tiene cualidad ni interés para serlo, puesto que el no forma parte de la relación arrendaticia existente entre el demandado y el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ GARCIA, tal como lo apunta la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, y así se decide.
Por los razonamientos expuestos este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la defensa formulada por la parte demandada, ciudadano ENRIQUE GIUSEPPE BITONTI BARRA, de que no tiene cualidad para ser demandado y sostener la presente causa, opuesta de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil . SEGUNDO: declara que quien se presenta como co demandante, ciudadano JORMAN RODRIGUEZ GARCÍA, no tiene cualidad para comparecer como demandante en la presente causa por no ser parte de la relación arrendaticia, como lo apuntara el demandado en su escrito de contestación a la demanda; TERCERO: SIN LUGAR, la demanda de Retracto Legal Arrendaticio incoada por el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ GARCÍA.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales generadas por la presente causa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE Y PUBLIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, diez a los días del mes de julio de 2009 Años 199 y 150°.-
LA JUEZ TITULAR,
Dra. AURA MARIBEL CONTRERAS DE MOY.
LA SECRETARIA TITULAR, LEOXELYS VENTURINI MÉNDEZ.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las
LA SECRETARIA TITULAR, LEOXELYS VENTURINI MENDEZ
AMCdeM/LVM/Rya.-

Hora de Emisión: 12:19 PM
Asistente que realizo la actuación: Rya.-
Asunto: AH15-V-2006-000022