TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, dos de julio de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO : AH15-V-2007-000108

PARTE ACTORA: ADELAIDA CEDEÑO SUAREZ, mayor de edad, de este domicilio, venezolana, titular de la cédula de identidad No. 5.135.945.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: NADIA CAROLINA SUAREZ ROMERO, JOSE FRANCISCO CONTRERAS MILLAN, RAFAEL HUMBERTO CONTRERAS MILLAN, YANET MARTÍNEZ MILLÁN y OSCAR GABRIEL PIRELA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 69.057, 28.766, 28.193 , 77.675 y 41.241, respectivamente.
PARTE DEMANDADA : CESAR TADEO GUTIERREZ y CAROLINA DOMINGUEZ BELANDRIA, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, con cédulas de identidad Nos.11.026.213 y 14.096.474.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: BELEN GUTIERREZ LOPEZ, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 63.872.
MOTIVO DEL JUICIO: Resolución de Contrato, Cumplimiento de Convenio y Daños y Perjuicios.

TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.-
Comenzó el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por la profesional del derecho NADIA CAROLINASUÁREZ ROMERO, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ADELAIDA CEDEÑO SUAREZ, en virtud del cual comparece por ante este órgano jurisdiccional con el fin de demandar por Resolución de Contrato, cumplimiento de Convenio y Daños y Perjuicios a los ciudadanos CESAR ARRAIZ GUTIÉRREZ y CAROLINA DOMINGUEZ BELANDRIA.
Señala la demandante que el 12 de febrero de 2004 celebró contrato de arrendamiento con los demandados, sobre un apartamento de su propiedad distinguido con el Nº 3-A del Edificio Los Lirios, ubicado en la Calle “B” de la Urbanización Los Samanes, Sector Guaicay, Municipio Baruta del Estado Miranda; que dicho contrato se celebró a tiempo determinado por un (1) año fijo y comenzaba a regir el 15 de febrero de 2004, adicionalmente podría ser prorrogado automáticamente por una (1) sola vez por un lapso igual; que la cláusula tercer del contrato quedó establecido que las partes contratantes convinieron que a la consumación del plazo acordado se terminaría el contrato sin notificación alguna; en la cláusula segunda se estableció el monto del canon de arrendamiento mensual Bs. 600.000,oo ( actualmente Bs F 600,oo) ; que los arrendatarios se comprometían al pago de daños y perjuicios en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas con un 40% del canon de arrendamiento, por cada día de atraso en la entrega del inmueble arrendado una vez expirado el plazo fijo establecido; el 3 de agosto de 2005, se realizó la renovación del contrato de arrendamiento con una duración de un año fijo, el cual vencía el 15 de febrero de 2006, se fijo un nuevo monto del canon Bs. 650.000,oo, actualmente Bs.F 650,oo, manteniendo las demás condiciones establecida en el contrato inical; que a partir de la renovación los arrendatarios empezaron a presentar un retardo en el pago de los cánones correspondientes; que ante el incumplimiento se procedió a otorgarles una prorroga única de dos (2) meses, a solicitud de los mismos, se estableció que la misma surtiría efectos a partir de la fecha de autenticación que se efectuó el 3 de abril de 2006 por lo que la fecha de entrega del inmueble se haría efectiva el 3 de junio de 2006; que el 24 de julio de 2006, mediante comunicación se les ofreció en venta el inmueble; que el 29 de agosto de 2006 el arrendatario le comunica su interés en adquirir el inmueble; el 6 de septiembre de 2006, la arrendadora responde a dicha comunicación aceptando su oferta de compra, señalando el precio de venta, otorgando el lapso de 15 días hábiles, mencionando que de no dar cumplimiento en dicho lapso la oferta quedaría sin efecto; que los arrendatarios continuaron con un atraso considerable en el pago del canon; que también se habían retrasado en el pago del condominio; que desde junio de 2006, la arrendadora no percibe el pago del canon; que la arrendadora le volvió a ofrecer el inmueble en venta por Bs. 240.000.000,oo el 29 de noviembre de 2006, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 68, Tomo 200; que el arrendatario firmó la notificación el 7 de diciembre de 2006; que en fecha 3 de julio de 2007 notificaron a la arrendadora que el caso de retraso en el pago de cuotas condominio había sido pasado a un escritorio jurídico y que tenia una deuda pendiente de Bs. 2.441.134,oo; que en fecha 24 de septiembre de 2007 recibió una comunicación del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial mediante la cual le informaban de la consignación de canon de arrendamiento efectuada por el ciudadano CESAR TADEO ARRAIZ; en fecha 25 de septiembre de 2007 solicitó copia certificada del expediente de consignaciones; que en dicho expediente consta una sola consignación efectuada el 14 de junio de 2006 y que no ha efectuado ninguna mas; señala que : “ han incumplido la obligación que le impone el contrato de arrendamiento, de entregar el inmueble arrendado identificado ut supra, cuando expiró el término, es decir en fecha 15 de febrero de 2006, así como del convenio posteriormente acordado de fecha 03 de abril de 2006, toda vez que se han negado rotundamente a hacerlo, evadiendo por cualquier medio, su obligación de hacer la referida entrega; que en tal virtud demanda por “ RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; CUMPLIMIENTO DE CONVENIO Y DAÑOS Y PERJUICIOS”. Fundamentó su demanda en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264 y 1592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1, 33, 40 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Acompañó a su demanda instrumento poder original; copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 12 de febrero de 2004; copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 3 de agosto de 2005; copia del convenio celebrado sobre la fecha de entrega del inmueble de fecha 3 de abril de 2006; oferta de venta de fecha 24 de julio de 2006; respuesta de los arrendatarios oferidos de fecha 29 de agosto de 2006; respuesta de la arrendadora de fecha 6 de septiembre de 2006; Aviso de Cobro de la Junta de Condominio de fecha 19 de septiembre de 2006; copia simple de oferta de venta autenticada de fecha 29 de noviembre de 2006; copia de la notificación suscrita por la abogada Luisa Elena Parisíi Mota de haberle sido asignado el cobro de la deuda de condominio; copia de telegrama mediante el cual se le notifica a la arrendadora la consignación de los cánones arrendaticios en el órgano jurisdiccional; copia certificada del expediente de consignaciones; copia del poder otorgado por la arrendadora ADELAIDA CEDEÑO SUAREZ a la ciudadana ADELINA SUAREZ DE CEDEÑO.
La demanda fue admitida el 29 de octubre de 2007 por el procedimiento breve; el 22 de noviembre de 2007 la apoderada actora consigna los fotostatos necesarios para la elaboración de las compulsas de citación, en la misma fecha el Alguacil deja constancia de haberle sido entregados las expensas para la práctica de las citaciones. El 29 de noviembre de 2007, el Alguacil consigna las compulsas de citación ante la imposibilidad de la práctica de las citaciones.
El 10 de diciembre de 2007, comparece la apoderada actora y solicita la citación por carteles de la demandada; el 19 de diciembre de 2007, el Tribunal acuerda de conformidad y libra el respectivo cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; el 3 de marzo de 2008, comparece la apoderada actora y consigna la publicación de los carteles librados. El 7 de marzo de 2008, la Secretaria del Tribunal deja constancia de haber fijado el cartel y de que se cumplieron con las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 28 de marzo de 2008, comparecen los ciudadanos demandados asistidos de abogado, se dan por citados y otorgan poder apud acta.
El 7 de mayo de 2008, la parte demandada opone cuestiones previas, el defecto de forma del libelo de la demanda por no llenar los requisitos establecidos en los ordinales 4, 5 y 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
El 9 de mayo de 2008, comparece el Dr. JOSE FRANCISCO CONTRERAS, y consigna sustitución de poder que hiciera la ciudadana ADELINA SUAREZ DE CEDEÑO.
El 21 de mayo de 2008, comparece el Dr. JOSE FRANCISCO COPNTRERAS y subsana las cuestiones previas opuestas. La parte demandada manifiesta no estar conforme con dicha subsanación.
El 23 de julio de 2008, la Juez Temporal se avoca al conocimiento de la causa, y ordena notificar a las partes del avocamiento, se libran las respectivas boletas.
El 24 de septiembre de 2008, comparece el apoderado actor y solicita el avocamiento de la Juez Titular; el 3 de octubre de 2008, la Juez Titular se avoca al conocimiento de la presente causa.
Vencida la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:
Del análisis de las actas se evidencia que la parte demandada no procedió conforme al trámite por el cual fue admitida la presente demanda, tanto en el auto de admisión como en el de comparecencia inserto al pie de la certificación de la compulsa, se estableció, de forma clara, la oportunidad en la cual debería comparecer la demandada a dar contestación a la demanda; y la ley especial que regula materia, en el artículo 35 señala la conducta que debe adoptar la parte demandada en dicho acto, el artículo 33 de la ley especial señala que todas las acciones derivadas de una relación arrendaticia se tramitarán conforme al procedimiento breve; en el presente caso, la Secretaria dejó expresa constancia de haber fijado el cartel de citación librado y cumplidos los trámites pertinentes el 07 de marzo de 2008, con lo que los quince (15) días continuos que le otorga la ley para comparecer a darse por citados vencieron con creces; compareció la demandada a darse por citada el 28 de marzo de 2008, siendo el segundo día otorgado por el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil para la contestación de la demanda el día 2 de abril de 2008; toda vez que la demandada comparece el siete (7) de mayo de 2008 y opone cuestiones previas y no da contestación al fondo de la demanda como lo señala el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se configura el primer supuesto del artículo 882 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 362 eiusdem; igualmente la parte demandada no promovió como prueba ningún elemento que le favoreciere, configurándose el segundo supuesto contenido en la norma.
Ahora bien, no obstante lo anterior, del análisis de las actas, se evidencia que el contrato de arrendamiento celebrado el 3 de agosto de 2005, cuya resolución se reclama y en el cual se estipuló en la cláusula tercera que la duración sería de un año fijo a partir del 15 de febrero de 2005, prorrogable por una sola vez por un plazo igual; con lo que tenemos que el contrato venció el 15 de febrero de 2006. Igualmente la cláusula décima sexta del mencionado contrato, señala que a la consumación del plazo fijo acordado en la cláusula tercera, termina el contrato sin necesidad de notificación alguna.
Ahora bien, la doctrina sostiene que el término Resolución es empleado en el artículo 1167 del Código Civil, norma que invoca la parte actora para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, “para aludir a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreveniencia de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad”. (Doctrina General del Contrato. José Melich-Orsini. Pag. 733)
El contrato cuya resolución se reclama se encontraba vencido, no vigente, para la fecha en que la parte la solicita, de acuerdo al texto del mismo, y del convenio de entrega del inmueble celebrado luego de vencido aquel, se evidencia que las partes acordaron no volver a contratar, con lo que la causal de incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 3 de agosto de 2005 y su posterior resolución, ya no tiene eficacia en contra de dicho convención; por lo que mal puede pretender la actora la Resolución del mismo, en virtud de que éste ya había sido resuelto, siendo dicha pretensión improcedente, y en consecuencia la petición subsidiaria de daños y perjuicios, y así se decide.
Como se dijo anteriormente, se configuraron en la presente causa dos de los tres los supuestos previstos en el artículo 362 para la procedencia de la confesión ficta, esto es: que la demandada no dé contestación a la demanda dentro del lapso previsto para ello y que no traiga a los autos algún elemento que el favorezca y desvirtúe la pretensión del actor.
Ahora bien, como quiera que el tercer supuesto de dicha norma referido a la pretensión de la parte actora, quien pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 15 de agosto de 2005, que como ya se dijo es improcedente en derecho, no se configura la confesión ficta en el presente caso. Así se decide
Demanda, asimismo la actora el cumplimiento del convenio de entrega del inmueble celebrado el 3 de abril de 2006, cuyo vencimiento se consumó el 3 de junio de 2006, en el cual los arrendatarios convinieron en que la prorroga otorgado lo sería por una sola vez en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, acordaron que la suma dada en calidad de depósito no les sería reintegrado por cuanto consumieron el monto dado en calidad de garantía; acordaron que pagarían el canon de arrendamiento fijado en el contrato; establecieron como causal resolutoria del convenio la falta de pago de una mensualidad; así mismo convinieron que de no entregar el inmueble dentro del plazo previsto deberán pagar a la arrendadora la cantidad cincuenta mil bolívares ( Bs. 50.000,oo), que actualmente equivalen a cincuenta bolívares fuertes ( Bs. F 50,oo) hasta la entrega efectiva del mismo.
Como quiera que el documento contentivo del convenio es un documento público, que no fue de ninguna forma impugnado por la demandada, este Tribunal le otorga los efectos previstos en el artículo 1357 del Código Civil, con lo que hace plena prueba contra los demandados. Así se decide.
En virtud de lo anterior, este Tribunal acoge parcialmente la presente demanda y así se decide.
Por los razonamientos señalados, este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: improcedente la Resolución de Contrato de arrendamiento celebrado el 15 de agosto de 2005 solicitada por la actora ADELAIDA CEDEÑO SUAREZ contra los ciudadanos CESAR TADEO ARRAIZ GUTIERREZ y CAROLINA DOMINGUEZ BELANDRIA; SEGUNDO: CON LUGAR el cumplimiento de convenio de entrega del inmueble celebrado el 3 de abril de 2006, entre la parte actora y los demandados, ya señalados.
En consecuencia, se ordena a los demandados entregar a la parte actora ADELAIDA CEDEÑO SUAREZ, el inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 3-A, ubicado en el piso 3 del edificio denominado Residencias Los Lirios, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta, Estado Miranda.
No hay condenatoria en costas, por haber sido declarada la presente demanda parcialmente con lugar
Por cuanto la decisión se dicta fuera del lapso legal para decidir, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
REGISTRESE Y PUBLIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, dos (02) a los días del mes de julio de Dos Mil Nueve (2009).- Años 199º y 150º.-
LA JUEZ,
DRA. AURA MARIBEL CONTRERAS DE MOY.
LA SECRETARIA,
ABOG. LEOXELYS VENTURINI MENDEZ
En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las .-
LA SECRETARIA,
ABOG. LEOXELYS VENTURINI MENDEZ