TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce de julio de dos mil nueve
199º y 150º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2009-001078
PARTE ACTORA: ANAHOC-PH7, C.A.
APODERADA JUDICIAL: OTTILDE PORRAS COHÉN
PARTE DEMANDADA: GLADELYS HERNÁNDEZ DE ORTEGA
APODERADO JUDICIAL: FREDDY FIGARELLA ROSSI
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la abogada OTTILDE PORRAS COHÉN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 19.028, actuando como apoderada judicial de la arrendadora, sociedad mercantil ANAHOC-PH7, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el No. 4-A Pro, Tomo 1, del 6 de enero de 1992; contra la ciudadana GLADELYS HERNÁNDEZ DE ORTEGA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 6.471.248, en carácter de arrendataria.
Admitida la demanda mediante auto de fecha 4 de mayo de 2009, ante el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se ordenó la citación personal de la demandada para que compareciera ante este Juzgado al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.
Por inhibición del Juez Titular del Juzgado referido, la causa fue redistribuida y correspondió a este Despacho, al cual ingresó en fecha 19 de mayo de 2009. El día 26-5-2009, la Secretaria del Tribunal dejó constancia en autos de haber librado la compulsa correspondiente.
El 1° de junio de 2009, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, sólo por lo que respecta a estimar la demanda en unidades tributarias, de conformidad a lo previsto en la Resolución No. 2009-0006, del 18-3-2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia; cuya reforma se admitió por auto del 9-7-2009.
El 11 de junio de 2009, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en autos de haber citado a la demandada el día 8-6-2009, quien le firmó recibo.
El 15 de junio de 2009, compareció la demandada, asistida por el abogado Freddy Figarella Rossi, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 3.157, y presentó escrito de contestación a la demanda con recaudos probatorios. En la misma fecha otorgó poder apud acta al mismo abogado.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
La apoderada judicial de la parte actora afirmó que su representada, ANAHOC-PH7, C.A., es propietaria del apartamento 9B, ubicado en el piso 9 del Edificio Residencias 26, situado en la Avenida Circunvalación del Sol de la Urbanización Santa Paula, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, sobre el cual suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana GLADELYS HERNÁNDEZ DE ORTEGA, que comenzó a regir el 1° de julio de 2007, con un canon de arrendamiento de dos mil cien bolívares (Bs.2.100,00), pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades anticipadas, conforme lo establecido en la cláusula segunda del contrato. Que el lapso fue de seis (6) meses fijos improrrogables, de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta, vencido el 1° de enero de 2008, transcurriendo la prórroga legal desde el día 1° de julio de 2008.
Que la arrendataria no había conseguido vivienda para mudarse, por lo que solicitó a la arrendadora le concediera una prórroga de seis (6) meses para desocupar y entregar el inmueble, y de común acuerdo se le concedió el plazo desde el 1° de julio de 2008 hasta el 1° de enero de 2209 para que entregara el inmueble libre de personas y bienes, conviniendo en cancelar por canon de arrendamiento la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.800,00) mensuales, los cuales ha cancelado hasta el mes de diciembre de 2008.
Que la arrendataria no ha cumplido voluntariamente con la entrega del inmueble, libre de bienes y personas, lo cual le da derecho a solicitar la entrega del inmueble.
Fundamentó la demanda en los artículos 1159, 1160, 1167, 1599 y 1594 del Código Civil; y artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por todo lo expuesto, acude ante este Tribunal para demandar a la ciudadana GLADELYS HERNÁNDEZ DE ORTEGA, para que convenga o en su defecto así lo declare el Tribunal: 1°) Que en fecha 1° de julio de 2007 la arrendataria celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado en el contrato de arrendamiento marcado “A”; 2°) Que el vencimiento del contrato operó el día 1° de enero de 2008 y que transcurrió la prórroga legal de seis (6) meses, desde el día 1° de enero de 2008 hasta el 1° de julio de 2008 y que el plazo de seis (6) meses que se firmó de mutuo acuerdo, para que desocupara el apartamento venció el 1° de enero de 2009; 3°) En cumplir la obligación de entregar el inmueble, desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de uso y conservación en que lo recibió en la oportunidad en que se firmó el contrato de arrendamiento; 4°) En pagarle a la parte actora la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.200,00), a razón de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.800,00) mensuales, como indemnización compensatoria al canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009 y los meses que sigan venciendo hasta la total y definitiva devolución y desocupación del inmueble; 5°) Que la demandada corra con el pago de las costas procesales. Estimó la demanda en la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.200,00), equivalentes a doscientas tres con sesenta y tres Unidades Tributarias (203,63UT).
Por su parte, al contestar la demanda, la accionada lo hizo en los siguientes términos:
Que se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que es cierto que se firmó un contrato de arrendamiento el 1° de julio de 2007, sobre el inmueble donde actualmente reside con su familia, por un lapso de seis (6) meses fijos, firmándose una prórroga por cuatro meses desde el 1° de enero de 2008 hasta el 1° de mayo de 2008, según documento privado que consignaba marcado “A”.
Que transcurrida dicha prórroga, y habiendo la arrendadora recibido el pago del mes de junio de 2008, cuando ya se había prorrogado indefinidamente el contrato, “se presentó” a su residencia para que firmara una nueva prórroga que según le estaba dando, hasta el 1° de enero de 2009.
Que como se observa en la documentación anexa, tal actividad efectuada sobre la relación contractual arrendaticia del instrumento a plazo fijo improrrogable, lo transforma en un contrato a tiempo indeterminado, produciéndose la tácita reconducción, tomando en cuenta las sucesivas prórrogas, dejando de por medio el mes de junio de 2008, por lo que a su juicio, la acción de cumplimiento de contrato no debe prosperar.
Que está al día con el pago del canon de arrendamiento, como lo prueban los recibos que acompaña, según expediente No. 20090098, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, anexados en copia fotostática marcada “B”.
Que por lo expuesto y con vista a las actuaciones que constan en la documentación producida, solicita que la demanda sea declarada sin lugar, con todos los pronunciamientos de Ley, con especial condenatoria en costas a la parte actora, dejando en vigencia el contrato, por cuanto en ningún momento como inquilina lo ha incumplido.
Visto que las partes han convenido en la relación jurídica que les vincula, este Juzgado determina que la controversia ha quedado planteada en los siguientes términos: Fundamentada en que se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y considerando la parte actora que ya venció el lapso de la prórroga legal, así como el adicional que le fue otorgado a la arrendataria, accionó el cumplimiento de dicho contrato, lo cual fue resistido por la accionada, afirmando que lo que rige entre las partes es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto operó la tácita reconducción, motivo por el cual solicitó que la demanda fuese desestimada. Corresponde al Tribunal resolver cuál es la naturaleza de la relación arrendaticia en cuanto a su duración y determinar con ello la procedencia o no de la demanda interpuesta. A tales efectos se procede a analizar los recaudos probatorios promovidos y evacuados por ambas partes.
La parte demandada reconoció el contrato de arrendamiento consignado con el libelo, del cual ambas partes convienen en que el mismo fue celebrado por un tiempo fijo de seis (6) meses, contado desde el 1° de julio de 2007 hasta el 1° de enero de 2008 y que vencido éste comenzó a computarse la prórroga legal.
De acuerdo a lo previsto en el literal a) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondía a la arrendataria el derecho a seguir en el inmueble arrendado, por un lapso máximo de seis (6) meses. En el presente caso este lapso estaba comprendido desde el 1° de enero de 2008 hasta el 1° de julio de 2008.
Ambas partes promovieron documento original suscrito por ellas el 1° de enero de 2008, el cual fue reconocido a su vez por la parte demandada, quien promovió también un ejemplar original del mismo, por lo cual este Juzgado aprecia con valor de plena prueba los hechos y declaraciones contenidos en él, del cual se evidencia que las partes expresaron lo siguiente: Que una vez vencido el lapso fijo establecido en el contrato, la ciudadana GLADELYS HERNÁNDEZ DE ORTEGA, solicitó la prórroga legal de “cuatro (4) meses” que le correspondía, según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que en vista de que dicha ciudadana necesitaba más tiempo para desocupar y entregar el apartamento, se convino en hacer una prórroga por cuatro (4) meses para entregar el inmueble, que empieza a regirle 1° de enero de 2008 hasta el 1° de mayo de 2008.
La parte demandada pretende beneficiarse de dicho documento indicando que la prórroga legal venció el 1° de mayo de 2008 y que habiendo recibido el pago del mes de junio, no fue sino hasta el 1° de julio de 2008 que la parte demandante le presentó un documento privado, cuando ya se había prorrogado indefinidamente el contrato, por lo que a su decir se produjo la tácita reconducción.
Es el caso que como se dijo precedentemente, el lapso de la prórroga legal era de seis (6) meses y no cuatro (4) como se expresó en el documento firmado por ambas partes el 1° de enero de 2008. No obstante ello, dicha disposición contractual es nula, pues la prórroga legal que corresponde al arrendatario es de orden público y si éste permanece en el inmueble durante todo el lapso previsto en la ley, es obligatorio para el arrendador respetar dicha voluntad, aun cuando previamente hayan convenido en acortar el mismo, más aún cuando manifestaron que la prórroga indicada era de conformidad a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Lo que significa que en el presente caso, el lapso de la prórroga legal venció el 1° de julio de 2008, como lo afirmó la parte actora en el libelo y no el 1° de mayo, como pretende hacer ver la parte demandada y beneficiarse de ello.
Lo establecido por este Tribunal quedó corroborado entre las partes, con la suscripción del otro documento privado que fue reconocido por la parte demandada, y promovido por la actora para demostrar que el contrato no se indeterminó, ya que de conformidad a lo señalado en el libelo la arrendataria no había conseguido para donde mudarse y le solicitó a su arrendadora que le concediera una prórroga de seis (6) meses para desocupar el inmueble, cuyo plazo le fue concedido, desde el 1° de julio de 2008 hasta el 1° de enero de 2009. Así las cosas, en dicho documento, firmado el 1° de julio de 2008, las partes expresaron lo siguiente: …”la Sra. GLADELYS HERNÁNDEZ DE ORTEGA solicitó la prórroga legal de seis meses (6) que le corresponde, según el artículo 38 … quedando vigentes en toda su fuerza y contenido las mismas condiciones estipuladas entre las partes en el contrato original. En vista de que la Sra. GLADELYS HERNÁNDEZ DE ORTEGA necesita mas (sic) tiempo para desocupar y entregar el apartamento, se convino en hacer una prórroga más por seis (6) meses para entregar el inmueble (sic) que empieza a regir el 1 de JULIO (sic) del 2008 hasta el 1 de ENERO (sic) del 2008 (sic).” Evidencia el Tribunal que aun cuando en dicho documento se expresó que el lapso de seis (6) meses vencía el 1° de enero de 2008, realmente ha debido expresarse que era el 1° de enero de 2009, sin embargo se interpreta que se trata de un error material, pues el documento se firmó el 1° de julio de 2008, como fue expresado en él y admitido por ambas partes.
Así las cosas, quedó admitido por la parte demandada que al vencimiento del lapso de seis meses previstos para que hiciera uso de la prórroga legal en su carácter de arrendataria, ésta solicitó a su arrendadora un lapso adicional que le fue concedido, debido a que argumentó que necesitaba más tiempo para desocupar y entregar el apartamento. Considera este órgano jurisdiccional que nada impedía a la arrendadora otorgar dicho lapso, aun cuando ya había vencido el previsto para la prórroga legal, pues la parte demandada convino en que dicho lapso le había sido otorgado por cuanto no había conseguido vivienda para mudarse, tal como fue afirmado en el libelo.
En base a tales consideraciones, este Juzgado establece que no operó la tácita reconducción del contrato por las razones indicadas por la parte demandada, ni de acuerdo a lo previsto en la ley; pues el contrato de arrendamiento ya había vencido y el lapso adicional de seis (6) meses que permaneció en el inmueble fue el correspondiente a la prórroga legal y una prórroga adicional que le concedió la parte actora y en ello convino la demandada, cuando se obligó a entregar el inmueble al vencimiento de esta última. Por lo que la arrendataria estaba obligada a cumplir con lo pactado y devolver el inmueble el 1° de enero de 2009, fecha hasta la cual le fue concedido permanecer en él, pues ya le había sido suficientemente respetado su derecho a permanecer en el inmueble durante el transcurso de la prórroga legal. Visto que la parte demandada reconoció el hecho de que aún permanece en el apartamento arrendado, resulta forzoso para este Tribunal declarar la procedencia de la demanda interpuesta contra ella.
En cuanto al pedimento contenido en el punto 4° del libelo, se observa lo siguiente: La parte demandada afirmó en el libelo que el canon de arrendamiento vigente entre las partes es la cantidad de (Bs. 2.800,00) mensuales, por lo cual solicitó en principio que la demandada pagase la cantidad de (Bs. 11.200,00) como indemnización compensatoria al canon de arrendamiento, por los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009, a razón de (Bs. 2.800,00) mensuales. Al respecto el Tribunal observa que en los dos (2) documentos firmados por las partes, antes analizados, éstas acordaron que seguirían vigentes las mismas condiciones estipuladas en el contrato original, y en éste se pactó que el canon de arrendamiento se fijaba en la cantidad de dos millones cien mil bolívares, hoy (Bs. 2.100,00).
Aparte de que actualmente está vigente en el país, por imperio del Ejecutivo Nacional, un Decreto de congelación de cánones de arrendamiento para inmuebles destinados a vivienda, que no le permitía a la parte actora aumentar el canon de arrendamiento, tampoco aportó a los autos algún medio de prueba del cual se evidenciase que ambas partes acordaron aumentarlo durante el lapso de la prórroga legal o el adicional otorgado, por lo que este Tribunal establece que el canon de arrendamiento es el mismo pactado en el contrato; aunado al hecho de que aunque la parte demandada no contradijo expresamente el monto indicado por la actora, sí afirmó que los cánones de arrendamiento los estaba consignando en el expediente No. 20090098, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial., cuyas copias certificadas fueron promovidas. Por cuanto éstas fueron ordenadas y expedidas por los funcionarios competentes para hacerlo, se les aprecia en su pleno valor probatorio, evidenciándose que durante la arrendataria depositó desde el mes de enero de 2009 hasta el mes de mayo 2009, el equivalente al canon de arrendamiento fijado contractualmente, cada mes.
Visto que la parte demandada incumplió su obligación de entregar a la actora el inmueble arrendado, considera este Juzgado procedente acordar lo solicitado, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a su arrendadora, como compensación por la ocupación del inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal y del lapso que le fue otorgado por requerimiento de ella misma, a razón de (Bs. 2.100,00) por cada mes transcurrido desde el mes de enero de 2009 hasta el último mes vencido a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme; pues acordarlo en los términos solicitados, “hasta la total y definitiva devolución y desocupación del inmueble”, sería dictar una sentencia viciada de indeterminación, ya que esta es una oportunidad indefinida, que sólo dependería de la voluntad de la arrendataria.
Por cuanto está probado en autos que la parte demandada depositó el equivalente a cada canon de arrendamiento comprendido desde el mes de enero a mayo de 2009, no es necesario condenarle a pagar el monto que corresponde por esos meses, pues la parte actora puede retirarlos del Tribunal donde se realizaron las consignaciones, cuando lo considere pertinente.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpuso la sociedad mercantil ANAHOC-PH7, C.A. contra la ciudadana GLADELYS HERNÁNDEZ DE ORTEGA, identificadas ut supra. En consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con lo siguiente:
PRIMERO: ENTREGAR a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento No. 9-B, ubicado en el piso 9 del Edificio Residencias 26, situadas en la Avenida Circunvalación del Sol, Urbanización Santa Paula, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, según lo declarado en la cláusula séptima del contrato.
SEGUNDO: A PAGAR a la parte actora, la cantidad de dos mil cien bolívares (Bs. 2.100,00) por cada mes transcurrido desde el mes de enero 2009, inclusive, hasta el último mes vencido a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no se le concedió todo lo que solicitó en el petitorio.
Por cuanto el presente fallo se publica dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo, no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada a los catorce (14) días del mes de julio de dos mil nueve (2009), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICHO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (11:15) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,