TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 2 de julio de 2009
199º y 150º

PARTE DEMANDANTE: “INVERSIONES SHAMROCK, C.A.”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 3 de septiembre de 1987, bajo el N° 62, tomo 70-A Pro. Con domicilio procesal en: Avenida La Estancia, Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Torre “B”, piso 10, Oficina 1001, Chuao, Municipio Baruta del estado Miranda.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “ZAIDA GONZÁLEZ AFONSO y JESÚS ENRIQUE SILVA MATHEUS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.374 y 23.266, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “RESTAURANT Y DELICATESES LE COQ D’OR II, C.A.”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 27 de junio de 2002, bajo el N° 100, tomo 673-A Qto. Con domicilio procesal en: Avenida Casanova, Calle Villaflor, Torre Offimaker, piso 4, Sabana Grande, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “RAMÓN ALFREDO AGUILAR, RAMIRO SOSA RODRÍGUEZ, CARLOS MACHADO MANRIQUE y MARÍA FÁTIMA DA COSTA GÓMEZ”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 338.383, 37.779, 17.201 y 64.504, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-000994
II
DESARROLLO DEL JUICIO

El día 24 de abril de 2009, la abogada Zaida González Afonso, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 21.374, en su carácter de mandataria judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones Shamrock, C.A., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, la resolución judicial del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., en fecha 10 de julio de 2002; y consecuencialmente la entrega de un inmueble constituido por el local comercial dúplex, ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro Río de Janeiro, situado entre las Avenidas Rio de Janeiro y Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda.
Por auto de fecha 28 de abril de 2009, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, conforme lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El 6 de mayo de 2009, la abogada Zaida González Afonso consignó sendos juegos de copias a los fines de elaborase la compulsa y abrirse cuaderno de medidas.
En esta misma fecha, la representación judicial de la parte actora dejó constancia de haber suministró los emolumentos al alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada.
Por auto de fecha 11 de mayo de 2009, se libró la compulsa y abrió el correspondiente cuaderno de medidas.
Así las cosas, el 21 de mayo de 2009, el ciudadano alguacil Giancarlo Peña La Marca, informó mediante diligencia que citó personalmente al ciudadano Miguel Pol Miralles, representante legal de la parte demandada, consignado el recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 25 de mayo de 2009, la abogada María Fátima Da Costa, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.504, acreditando su representación judicial, presentó escrito de contestación a la demanda alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada; asimismo, promovió cuestiones previas.
El día 26 de mayo de 2009, la abogada Zaida González Afonso presentó escrito de alegatos.
El 3 de junio de 2009, ambas representaciones judiciales promovieron pruebas.
En esta misma fecha, la abogada María Fátima Da Costa solicitó la prorroga del lapso probatorio; lo cual fue acordado por auto del día 11 de junio de 2009.
En fecha 30 de junio de 2009, se difirió por cinco (5) días de despacho la publicación de la sentencia definitiva.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar la sentencia, sobre la base de las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alegó en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora

a) Aseveró, que en fecha 10 de julio de 2002, la sociedad mercantil Inversiones Guaruto, C.A., inscrita en Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del hoy Distrito Capital y estado Miranda, el 23 de junio de 1994, bajo el Nº 17, tomo 100-A Pro., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., supra identificada, un inmueble constituido por el local comercial dúplex, ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro Río de Janeiro, situado entre las Avenidas Rio de Janeiro y Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda.
b) Manifestó, que según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, el día 29 de noviembre de 2002, bajo el Nº 7, tomo 19, protocolo primero, la arrendadora Inversiones Guaruto, C.A., dio en venta el inmueble cedido en arrendamiento, antes identificado, a su representada Inversiones Shamrock, C.A., y que por ende, se subrogó en todos los derechos y obligaciones que correspondían a la arrendadora, conforme lo previsto en la cláusula vigésima primera del contrato de arrendamiento.
c) Adujo, que las partes de la relación procesal suscribieron en fecha 31 de julio de 2007, un convenio mediante documento autenticado ante la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 7, tomo 89 de los libros respectivos, en cuya virtud de mutuo y común acuerdo pactaron establecer los términos de la prorroga legal, conforme el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
d) Alegó, que en el acuerdo precedentemente referido, las partes convinieron que durante el plazo de la prorroga legal permanecería vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato original, salvo las variaciones del canon mensual de arrendamiento, que acordaron fijar en ese acto en la cantidad de Bs.F. 21.920,00, cantidad que sería ajustada anualmente de acuerdo al Índices Nacional de Precios al Consumidor.
e) Afirmó, que la arrendataria Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A. ha dejado de pagar el ajuste del canon de arrendamiento convenido en el documento suscrito de prorroga legal, correspondiente al Índice Nacional de Precios al Consumidor que comprende los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2008, a razón de Bs.F. 7.155,19, cada uno, lo que alcanza un total de Bs.F. 28.620,76, pese a las múltiples gestiones amistosas tendentes a obtener su pago tales como la presentación al cobro de las facturas correspondientes.
f) Arguye, que la arrendataria también ha violado el contenido de las cláusulas quinta y décima del contrato original; esto es, el cambio del uso del inmueble sin el consentimiento por escrito de la arrendadora, pues alega que en la planta mezzanina del local comercial cedido en arrendamiento, funciona unas oficinas administrativas pertenecientes a una persona jurídica distinta a la arrendataria. Igualmente, sostiene que dicho local ha sido modificado y remodelado mediante la instalación de tabiquerías y divisiones.
g) Que por las consideraciones antes expuestas, es por lo ocurre ante esta autoridad a fin de demandar a la sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., para que convenga o en su defecto a ello sea condenada en la Resolución del contrato de arrendamiento accionado; en pagar los intereses de mora que se causen hasta la definitiva cancelación de la obligación; en pagar los gastos por gestión de cobranza extrajudicial de cobranza, que alcanza la suma de Bs.F. 5.724,15; en la desocupación del inmueble arrendado; y en que los depósitos que efectúe en la cuenta bancaria de su representada, con posterioridad a la fecha de terminación de la prórroga legal, se tengan como indemnización por la ocupación del inmueble
Fundamenta la demanda, en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.167, 1.585, 1.592, 1.264, 1.159 del Código Civil; y 14 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada en su pertinente escrito de contestación a la demanda, alegó los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

a) Promovió la cuestión previa del ordinal primero (1°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que el presente juicio debe acumularse a otro proceso por razones de continencia.
b) Promovió la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que el poder conferido por la parte actora no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 155 eiusdem.
c) Promovió la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
d) Negó, rechazó y contradijo los alegatos esgrimidos por la parte actora en el libelo de la demanda; especialmente negó que su representada haya incumplido con el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de agosto a noviembre de 2008, ambos inclusive.
e) Sostuvo, que las facturas identificadas con los números 0558, 0560 y 0563, que fueron presentadas para su cobro por la parte actora a su representada, fueron aceptadas y pagadas por ésta a aquella en su debida oportunidad con la cantidad expresada en dichas facturas; y que la arrendadora no incluyó o estableció en las referidas facturas el ajuste del canon de arrendamiento correspondiente al Índice Nacional de Precios al Consumidor y al Impuesto al Valor Agregado, lo cual es imputable a dicha arrendadora y no a la arrendataria, que diligente y responsablemente pagó las referidas facturas.
f) Adujo, que su representada según consta de notificación judicial practicada por intermedio del Juzgado Decimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 19 de febrero de 2009, manifestó a la arrendadora que había pagado las facturas de los meses de agosto, septiembre octubre y noviembre de 2008, por la totalidad de la cantidad facturada; y que además no había sido informada sobre la fórmula empleada y las tasas del IPC aplicadas para el cálculo del aumento facturado en la factura Nº 0565, razón por lo cual le solicitó la información que aún no le ha sido suministrada.
g) Afirmó, que su representada como una prueba de la buena fe con la que siempre ha actuado, decidió pagar la factura correspondiente al canon del mes de diciembre de 2008, que no le fue recibido por la arrendadora, motivo por el que procedió a consignar dicho canon y los correspondientes a los meses de enero a abril de 2009, ante el Tribunal de Municipio correspondiente.

De acuerdo con lo antes expuesto, queda de manifiesto que en el presente caso, el thema decidendum queda circunscrito a determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2008, conforme lo pactado en el documento de prorroga legal suscrito en fecha 31 de julio de 2007; y por haber cambiado –según su dicho- el uso del inmueble sin el consentimiento por escrito de la arrendadora, además de modificarlo y remodelarlo mediante la instalación de tabiquerías y divisiones, en contravención a las cláusulas quinta y décima del contrato original.
Sin embargo, antes de proceder al examen del merito de la causa, este juzgador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo, las cuestiones previas que en el escrito de contestación a la demanda promovió la representación judicial de la parte demandada.
Al respecto se observa:
III
PUNTO PREVIO

Las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum. En tal sentido, las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y evitan que el proceso se desarrolle para concluir luego en una sentencia final que declare su nulidad, o la falta de un presupuesto procesal.
Desde este punto de vista, se procederá a resolver las cuestiones previas promovidas en autos:
III.I

La representación judicial de la parte demandada promueve la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que“…el presente asunto o causa debe acumularse a otro proceso por razones de continencia”.
En tal sentido, afirma que ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursa una acción judicial incoada por su representada Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., sustanciada en el expediente Nº AP11-V-09-000186, pretendiendo el retracto arrendaticio y la subrogación de su patrocinada en la operación de compraventa encubierta, realizada por la arrendadora sobre el inmueble objeto de contrato de arrendamiento accionado.
Asimismo, manifiesta que existiendo una causa judicial en la cual se discute sobre la propiedad del inmueble arrendado, lo cual daría por terminada la relación arrendaticia y convertiría en propietaria a su representada, “…es claro que la referida causa que involucra a las mismas partes aquí intervinientes, es la causa principal y contiene las pretensiones aquí discutidas, existiendo un estrecho vínculo de inseparabilidad jurídica entre una y otra pretensión, pues en aquél juicio se discute la terminación del contrato y el traslado de la propiedad del inmueble a manos de la hoy arrendataria, y en éste, se discute la terminación del contrato de arrendamiento por resolución. Ambas causas son conexas, pues derivan y dependen del mismo título (contrato de arrendamiento), y que lo que en ellas se discute debe resolverse en una misma sentencia, siendo que la causa continente sería la que versa sobre la propiedad del inmueble, cuya resolución implicaría la posibilidad o no de resolver sobre el alegado incumplimiento del contrato por parte de la arrendataria…”.
Ahora bien, según estatuye el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, cuando una controversia tenga conexión con una causa ya pendiente ante otra autoridad judicial, la decisión competerá al que haya prevenido. La citación determinará la prevención. En el caso de continencia de causas, conocerá de ambas controversias el juez ante el cual estuviere pendiente la causa continente, a la cual se acumulará la causa contenida.
La inteligencia de la norma jurídica adjetiva en referencia patentiza, que la prevención determina el fuero de conexión; y se produce como consecuencia de la citación primeramente producida en uno de los procesos contentivos de dos causas conexas, las cuales por virtud de la conexión objetiva que hay entre ambas, se pueden acumular en un solo juicio para que un mismo juez las decida.
En cuanto a la continencia, doctrina patria autorizada (Dr. Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, tomo I, página 213), sostiene que ella existe cuando “el thema decidendum de una causa más amplia comprende o engloba el de la otra”. Asimismo, afirma el Dr. Arístides Rengel-Romberg, (Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I, página 360) que “la continencia también llamada litispendencia parcial, se da cuando una causa más amplia, llamada continente, comprende y absorbe entre sí a otra menos amplia, denominada contenida”. En estos casos, existe identidad de sujetos y causa petendi, pero el objeto de la causa contenida está comprendido en el objeto, más amplio, de la causa continente. A manera de ejemplo, un acreedor reclama al deudor el pago de los créditos X, Y y Z, nacidos del mismo título, ante el juez del domicilio del deudor; posteriormente, el mismo acreedor demanda al mismo deudor, ante el juez donde se celebró el contrato, el pago del crédito singular X, que está comprendido en la demanda anterior.
Entonces, de acuerdo con lo antes expuesto, es evidente que el juicio incoado por la sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., que tiene por objeto el retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 43 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede tenerse como una causa continente como erróneamente lo afirma la representación judicial de la parte demandada; menos aún, que el presente juicio que tiene por objeto la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, sea considerado como una causa contenida, pues no se trata de causas que estén en una relación de continente a contenido, es decir de parte a todo, sino más bien de dos causas autónomas.
Por otra parte, aún considerando que el presente juicio que tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, sea la causa contenida que deba acumularse a la causa continente, vale decir la que tiene por objeto el ejercicio del retracto legal arrendaticio, no consta en autos que el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial sea el de la prevención, es decir donde haya ocurrido primeramente la citación, para de esta manera proceder conforme lo previsto en el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil. En todo caso, debemos tomar en cuenta que no puede darse la acumulación de autos o proceso cuando en ambos juicios, no estén citadas las partes para la contestación de la demanda, ex artículo 81 eiusdem.
Por consiguiente, la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada, prevista en el artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, referida a la acumulación por razones de continencia debe declarase improcedente; así se decide.-
III.II

En cuanto a la cuestión previa que promueve la representación judicial de la parte demandada, solicitando la acumulación de este juicio, que tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el día 10 de julio de 2002, al que se ventila ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AP31-V-2009-001079 de su nomenclatura interna, con el argumento de que su representada Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., demandó judicialmente a la parte actora Inversiones Shamrock, C.A. por la cantidad de Bs.F. 40.225,14, en virtud del pago en exceso de los cánones de arrendamiento que efectuó desde el mes de octubre de 2002, hasta el mes de junio de 2007; y que por consiguiente, se trata del cobro de cantidades de dinero entre los mismos sujetos procesales, relacionadas con los cánones de arrendamiento del local objeto del contrato accionado.
El tribunal observa:
La acumulación obedece a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contradictorios en casos que o bien son conexos o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. Asimismo, tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. Para ello, es indispensable la existencia de dos o más procesos y que entre ellos exista una relación de accesoriedad, continencia o conexidad; y, por supuesto, que no exista alguno de los presupuestos establecidos en el artículo 81 del Código de Procedimiento Civil, inherentes a la prohibición de acumulación de autos o procesos.
Parafraseando al ilustre Francesco Carneluti (Instituciones del Proceso Civil, página 355), el proceso acumulativo sirve para la “composición de varias litis o para la administración de varios negocios en lugar de uno solamente, y su conveniencia supone, que el costo de la composición de varias litis en un solo proceso sea menor que el costo de su composición mediante procesos separados. Para ello, debe existir naturalmente una relación que corresponde al concepto de conexión”.
En este sentido, la relación de conexión entre dos o más causas existe cuando tienen en común uno o dos de sus elementos (sujetos, objeto y título); y es ello a lo que se refiere el artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en el caso de autos se observa que ciertamente existen dos juicios entre las partes de la relación jurídica procesal; el primero, se corresponde con las presentes actuaciones y tiene por objeto la resolución judicial del contrato de arrendamiento suscrito el día 10 de julio de 2002; el segundo, se sustancia ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AP31-V-2009-001079 de su nomenclatura interna, cuya copia del libelo de la demanda y del auto de admisión acompañó la representación judicial de la parte demandada junto al escrito de pruebas; lo que en principio se subsume en el artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
Sin embargo, con los solos elementos probatorios aportados a los autos, resulta imposible determinar en cual de los dos juzgados de municipio involucrados ocurrió primero la citación de la parte demandada, es decir cual previno primero. Tampoco puede precisarse, la etapa procesal en que se encuentra el referido juicio en que se ventila –según afirma la representación judicial de la sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., la repetición de pago de lo indebido, lo cual es indispensable pues según el artículo 82 del Texto Adjetivo Civil, no procede la acumulación de autos o procesos, cuando en uno de los procesos que deban acumularse estuviere vencido el lapso de promoción de pruebas; o cuando no estuvieren citadas las partes para la contestación de la demanda en ambos procesos.
Por consiguiente, siendo imperativo para el juzgador atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, la cuestión previa sub examine referida a la acumulación de autos prevista en el artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, debe declararse sin lugar; así se decide.-

III.III

En cuanto a la cuestión previa del artículo 346 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, el tribunal observa:
Aduce la representación judicial de la parte demandada, que “…el poder ostentado por quien se presenta como apoderada actora, no cumple con los requisitos y formalidad previstas en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil (…) pues en él, la poderdante, dice actuar en su condición de Presidenta de la sociedad mercantil INVERSIONES SHAMROCK, C.A. sin embargo no enuncia los documentos, gacetas, libros o registros de donde dimana tal carácter de supuesta presidenta, ni enuncia que los instrumentos legales le confiere la potestad de otorgar poderes en nombre de la referida empresa (…) Adicionalmente, el Notario Público que autorizó el acto se limitó a señalar que se l exhibieron unos instrumentos, pero tampoco expresa que en ellos conste la designación de la poderdante como representante de la empresa en cuestión, ni indica que de dichos instrumentos conste que la representación de la empresa esté atribuida a la poderdante ni que ésta esté facultada para otorgar poderes judiciales…”.
En tal sentido, advierte el tribunal conforme nuestra mejor doctrina , que “la característica esencial de la representación en el Derecho Civil, consiste en el hecho de que el representante obra en nombre de otro y la voluntad propia del representante, manifestada en tal forma, es tratada por la ley como voluntad del representado, de manera que no sólo los efectos de la declaración se producen inmediatamente en cabeza del representado, sino que además, el representante no resulta en modo alguno vinculado por ella”.
A diferencia del mandato civil, el mandato judicial siempre es expreso, remunerado y debe ser otorgado de manera auténtica mediante instrumento poder, en el cual conste la sustitución de voluntad del representado en el representante; del cliente en el abogado. Mediante el poder, el abogado queda subrogado en representación del cliente en todos los actos de administración del proceso como parte.
En el caso sub iudice, la lectura del instrumento poder con que obra la representación judicial de la parte actora, evidencia que la ciudadana María de La Soledad Báez Bazó, procediendo en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil Inversiones Shamrock, C.A., según consta de acta de asamblea de accionistas celebrada el día 17 de octubre de 2005, registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 20 de enero de 2006, bajo el Nº 33, tomo 3-A Pro., otorgó mandato judicial a los abogados Zaida González Afonso y Jesús Enrique Silva Matheus, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 21.374 y 23.266, respectivamente, para que conjunta o separadamente representen, sostengan y defiendan las acciones y derechos de la prenombrada compañía Inversiones Shamrock, C.A.
Este instrumento fue otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 3 de marzo de 2009, bajo el N° 12, tomo 25 de los libros respectivos, dejando constancia el funcionario respectivo que tuvo a la vista el documento constitutivo estatutario de Inversiones Shamrock, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 3 de septiembre de 1987, bajo el Nº 62, tomo 70-A Pro., y del acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada celebrada el día 17 de octubre de 2005, registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 20 de enero de 2006, bajo el Nº 33, tomo 3-A Pro.
Ahora bien, conforme se desprende de artículo 151 del Texto Adjetivo Civil, el poder para actos judiciales debe ser otorgado en forma pública o auténtica; por consiguiente, siendo de este tenor el poder conferido a la representación judicial de la parte actora, inexorablemente debe concluirse que cumple con el supuesto de hecho de tal norma procesal. Igualmente, es evidente que se ha cumplido en su otorgamiento con las exigencias del artículo 155 eiusdem, toda vez que el funcionario público que autorizó el acto dejó expresa constancia de que le fue exhibido tanto el instrumento de constitución y registro de la sociedad mercantil Inversiones Shamrock, C.A., como del acta de asamblea en cuya virtud la ciudadana María de La Soledad Báez Bazó, ostenta la representación que se atribuye y por ende pudo actuar como órgano ejecutivo de dicha sociedad.
Finalmente, el Notario Público que presenció el otorgamiento del poder sub examine, cumplió además con los deberes establecidos en el numeral 2 del artículo 79 de la Ley de Registro Público y del Notariado.
De acuerdo con las razones antes expuestas, se determina que el otorgamiento del instrumento poder con que actúa la representación judicial de la parte actora, cumple con las normas jurídicas procesales y sustantivas mencionadas; ergo, la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, debe declararse improcedente; y así se decide.-

III.IV

En lo que respecta a la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial, el tribunal observa:
El concepto de prejudicialidad, alude a un mecanismo de defensa que ejerce el demandado con la finalidad de suspender la cusa en la cual se opone, y hacerla depender de la decisión que ponga fin a un proceso distinto, pero estrechamente relacionado con ella.
En criterio del Dr. Ángel Francisco Brice (Lecciones de Derecho Procesal Civil), la misma se define “como la defensa que opone el demandado con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos que deben influir en la decisión de aquel”.
Por otra parte, el Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, páginas 78 y 79, nos enseña que: “por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de merito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir…Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de esta.” (Subrayado nuestro).
En el caso de marras, la representación judicial de la parte demandada, en sustento de la cuestión previa sub examine afirma lo siguiente:

“…cursa ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, acción judicial incoada por nuestro representado Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., (aquí parte demandada), en contra de la empresa Inversiones Shamrock, C.A., (aquí accionante) y contra la empresa Inversiones Strawberry Fields, C.A. en la cual nuestra mandante ejerció retracto arrendaticio y en la cual se declarará la subrogación de nuestra representada en la operación de compraventa encubierta realizada por la arrendadora sobre el inmueble objeto de contrato de arrendamiento. La referida causa se sigue en el referido Tribunal en el expediente signado con la nomenclatura AP11-V-2009-000186.-
Ahora bien, existiendo una causa judicial en la cual se discute sobre la propiedad del inmueble arrendado, por la venta que por subrogación debe realizarse a nuestra representada, que daría por terminada la relación arrendaticia y convertiría en propietaria a nuestra representada, es claro que la referida causa que involucra a las mismas partes aquí intervinientes, es la causa principal y la decisión que allí recaiga, indefectiblemente, tendrá consecuencias sobre el análisis judicial que debe existir en el presente juicio, pues en aquél juicio se discute la terminación del contrato y el traslado de la propiedad del inmueble a manos de la hoy arrendataria, y en éste, se discute la terminación del contrato de arrendamiento por resolución. Cuando se decrete la subrogación y consecuente transmisión de propiedad, hacia la arrendataria, por efecto de la confusión entre propietario y arrendataria, el contrato de arrendamiento se extinguiría de pleno derecho por aplicación del artículo 1.342 del Código Civil…”

De acuerdo con la revisión de las actas procesales que integran el presente expediente, se evidencia claramente que la parte actora Inversiones Shamrock, C.A., ejerce la presente acción con el propósito de obtener una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de resolver judicialmente el contrato de arrendamiento accionado, título de la demanda, y consecuentemente ordene la entrega material del inmueble cedido en arrendamiento, afirmando –entre otras razones- que la parte demandada incumplió con la obligación de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2008.
En este mismo sentido, se observa que la representación judicial de la sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., en prueba de la procedencia de la defensa previa sub examine, incorporó a los autos copia simple del escrito libelar que contiene la demanda que presentó ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, que tiene por objeto el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio y en el cual se debate la afirmada cuestión prejudicial.
Asimismo, consta en las actas del presente expediente oficio Nº 09-0151, de fecha 17 de junio de 2009, mediante el cual la Coordinación del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a cargo del Dr. Juan Carlos Varela, informó que en los registros informáticos llevados por esa sede judicial, consta distribución efectuada el 24 de marzo de 2009, con motivo de la demanda que por retracto legal arrendaticio incoara la sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., contra las sociedades mercantiles Inversiones Strawberry Fields, C.A., e Inversiones Shamrock, C.A.; asignada al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial.
Finalmente, consta en las actas del presente expediente, original de las actuaciones evacuadas por este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en sede jurisdicción voluntaria, contentivas de la inspección ocular solicitada por la propia representación judicial de la parte actora Inversiones Shamrock, C.A., en la cual se deja constancia de la existencia del referido juicio de retracto legal, sustanciado en el expediente Nº AP11-V-2009-000186, de la nomenclatura interna del referido juzgado de Primera Instancia, cuyo auto de admisión es de fecha 19 de junio de 2009.
La situación jurídica precedentemente descrita, conlleva a examinar si efectivamente el presente juicio en que se pretende la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, sometido al conocimiento de este órgano jurisdiccional, debe quedar en suspenso hasta tanto se resuelva mediante sentencia definitivamente firme, el juicio que por retracto legal arrendaticio es seguido ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, y sí lo que en éste último se resuelva, es o no determinante para establecer el merito del juicio de resolución de contrato. Para responder a esta interrogante, es necesario hacer las siguientes consideraciones en cuanto a la pretensión que se hace valer en ambos procedimientos, y en cuanto a los efectos.
Así pues, estima quien aquí decide que de ser procedente en Derecho aquella pretensión que interpone la parte demandada, sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., por retracto legal arrendaticio, el efecto jurídico inmediato que se produciría con tal decisión judicial, sería que dicha sociedad de comercio se subrogue en el lugar que ocupa actualmente la sociedad de comercio Inversiones Shamrock, C.A., quien funge como adquirente en el instrumento público registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 2002, anotado bajo el N° 7, Tomo 19, Protocolo Primero, y que se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, contentivo de la negociación de compraventa suscrita con la sociedad mercantil Inversiones Guaruto, C.A., en condición de vendedora; todo conforme lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Luego, la sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., parte demandada en autos, entraría en posesión del bien vendido (inmueble arrendado), una vez satisfechos los presupuestos del artículo 1.544 del Código Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 1.548 eiusdem.
En caso contrario, es decir, que el referido juicio por retracto legal arrendaticio resultare adverso a los intereses de la sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., parte demandada en el caso sub judice, obviamente su condición de arrendataria del inmueble objeto de esta pretensión de resolución de contrato en nada se vería afectada; ergo, la obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento debidos como contraprestación por el uso del inmueble, tampoco resultaría extinguida o alterada, manteniéndose la misma con todo vigor.
Ahora bien, dispone el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”.

Por otra parte el artículo 50 eiusdem estipula:

“Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicaran las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil”.

En este mismo orden de ideas el maestro José Luis Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 5° edición, página 256, sostiene que “en el plano del análisis teórico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sino que produce subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, en favor del retrayente. (Subrayado del tribunal).
De acuerdo con las referidas normas de derecho, y la posición doctrinal precedentemente expuestas, aún cuando es obvio y patente que no corresponde a este juzgador decidir el merito del juicio de retracto legal arrendaticio in comento, salta a la vista la vinculación procesal que existe entre esa pretensión y la que se hace valer en el presente proceso de resolución de contrato de arrendamiento. En efecto, la eventual declaratoria con lugar del retracto legal arrendaticio traería como consecuencia que la sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., se subrogue con efectos retroactivos en la posición de compradora del inmueble arrendado que ostenta la sociedad mercantil Inversiones Shamrock, C.A.; según el documento que contiene el acto traslativo de la propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, el día 29 de noviembre de 2002, bajo el Nº 7, tomo 19, Protocolo Primero.
Siendo así, se patentiza que quedarían enervados ipso jure y sin efectos jurídicos alguno, los argumentos que en el presente juicio esgrime la parte actora de incumplimiento de obligaciones contractuales arrendaticias a cargo de la sociedad mercantil demandada, pues es evidente que, habiéndose efectuado la venta del inmueble en referencia el día 29 de noviembre de 2002, mal podría exigírseles a partir de dicha fecha, el cumplimiento de obligaciones contractuales arrendaticias. Esta deducción se aprecia mejor, al considerar que por efecto de la subrogación, la parte demandada en autos dejaría de ser considerada como arrendataria, para convertirse en verdadera propietaria; lo cual modificaría de manera palmaria la situación de hecho sometida al conocimiento de este Juzgado Segundo de Municipio; así se decide.-
Finalmente, estima quien aquí decide que se encuentra imposibilitado para dirimir el fondo de la presente controversia, la cual tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento accionado, hasta tanto y en cuanto sea decidido aquél juicio por retracto legal arrendaticio; ergo, el presente juicio debe subordinarse a la decisión que ha de dictarse en el juicio iniciado y sustanciado ante el Jugado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pues se advierte la dependencia que existe entre ambos procesos; es decir, que la sentencia a dictarse en uno de ellos se erige necesaria para la continuación o suerte del otro.
Sobre la base de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada, referida a la existencia de una cuestión prejudicial, debe prosperar en Derecho; en consecuencia se declara con lugar, y así se decide.-

Declarada con lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se produce el efecto jurídico de suspensión previsto en el artículo 355 eiusdem, razón por la que este operador de justicia se abstiene de conocer el fondo del presente litigio, hasta tanto sea resuelta la cuestión prejudicial que influye en la decisión del mismo. Así igualmente se decide.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Parcialmente con lugar las cuestiones previas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: Con lugar la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia se declara la suspensión del presente juicio, hasta tanto sea decidida la pretensión contenida en la demanda que por retracto legal arrendaticio ha ejercido la sociedad mercantil Restaurant y Delicateses Le Coq D’or II, C.A., contra la sociedad mercantil Inversiones Shamrock, C.A., e Inversiones Strawberry Fields, C.A., sustanciado en el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
TERCERO: Una vez resuelta la cuestión prejudicial que debe influir en la resolución del presente litigio, este órgano jurisdiccional procederá a dictar su máxima decisión procesal dentro de los cinco días de despacho siguientes, a que conste en autos las resultas de la misma.
CUARTO: Por la naturaleza del fallo dictado como punto previo al merito de la causa, no hay especial condena en costas.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Caracas 2 de julio de 2009. Años: 199º de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo las 10:25 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria