TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece de julio de dos mil nueve
199º y 150º

PARTE ACTORA: XIOMARA AURENTY FONT, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.116.690.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROSENKRANS RODRIGUEZ ZERPA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 37.326.
PARTE DEMANDADA: PEDRO ANTONIO MONTOYA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 6.833.609.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: TAILANDIA RODRIGUEZ MARQUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 87.317.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio, por demanda presentada por la ciudadana XIOMARA AURENTY FONT quien debidamente asistida del abogado ROSENKRANS RODRIGUEZ demando a PEDRO ANTONIO MONTOYA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Por auto de fecha 11 de mayo de 2009, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 28 de mayo de 2.009, el alguacil accidental del Juzgado dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada, quien compareció en tiempo oportuno asistido de abogado y dio contestación a la demanda.
Abierto a pruebas el proceso ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA
Establecido lo anterior, este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede en primer lugar a decidir la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 ordinal 6° del Código de procedimiento Civil, promovida por la demandada, en los siguientes términos:
Aduce la representación judicial de la parte demandada, que tal y como se evidencia del escrito libelar, la actora reclama la suma de cuatro mil ochocientos bolívares, sin precisar debido a que corresponde esa cantidad, impidiendo el ejercicio del derecho a la defensa, por desconocer el monto de lo demandado y a que corresponde.
Precisó que en su criterio a lo antes dicho debe sumarse que el cumplimiento de ciertos requisitos, garantiza el derecho al debido proceso, en el cual está implícito el derecho a la defensa de la parte demandada, en igualdad procesal de ambas partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Que el artículo 340 ejusdem regula dichos requisitos de forma, como una obligación a cumplir por el actor, al expresar “El libelo de la demanda deberá expresar…”.
Que esa palabra deberá no le faculta para omitir dichos requisitos, debiendo el Juez como director del proceso, velar porque dicha norma sea cumplida, pues su carácter de director, no puede agotarse en el elemento impulsador del proceso, sino que su impulso va dirigido a garantizar el derecho de acceso a la justicia.
Que en virtud de la imprecisión y oscuridad que presenta el vicio denunciado, solicita al Tribunal declare con lugar la cuestión previa promovida.
El Tribunal para pronunciarse observa:
En relación a lo aducido por la parte demandada como fundamento de su cuestión previa, debe expresamente señalarse que las cuestiones previas son remedios procesales cuyo objetivo es el saneamiento del proceso.
En base a ello está plenamente facultado el demandado para aducir, previo a su contestación al fondo; las excepciones previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de hacerle saber al tribunal y a la misma actora, la existencia de ciertos requisitos que han sido omitidos que de alguna manera deben ser saneados, bien sea por el actor o por el Juez.
En el caso de marras, de una lectura al libelo de la demanda, puede claramente evidenciarse que no existe en el caso que nos ocupa el defecto de forma aducido por la parte demandada.
En este sentido se observa que, la suma de cuatro mil quinientos bolívares fuertes a la cual hace referencia la demandada como fundamento de su cuestión previa, es la suma por la cual ha sido estimada la demanda, de tal modo que, resulta a todas luces irrelevante que la parte actora no haya señalado en el libelo la razón por la cual la estimó en esa cantidad. En todo caso, debe expresamente acotarse que el rechazo que concierne a la estimación del valor de la demanda, le es concedido legalmente al demandado, pero no a través de la promoción de cuestiones previas, por no ser la vía procesal idónea, para ello.
En tal sentido el Tratadista Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I Pág 328 sostiene lo siguiente: “La Circunstancia de que el demandado pueda rechazar la estimación de la demanda al contestar la misma, no le atribuye a esta defensa el carácter de excepción de fondo o perentoria, como lo sostiene alguna jurisprudencia y doctrina. La defensa sobre este extremo, sigue siendo en el sistema actual una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, sino a una cuestión (valor de la demanda) que puede obstar a una decisión de juez sobre el mérito de la demanda (presupuesto de la decisión sobre el fondo) y estas por su naturaleza, son siempre previas al fondo. Lo que ocurre en nuestro sistema es, simplemente, que el legislador en lugar de permitir una incidencia previa sobre esta cuestión, ordena que la misma sea propuesta al momento de la contestación de la demanda, junto con las defensas de fondo o perentorias, para que sea resuelta en el fallo definitivo. “
Por tanto, en consideración a los razonamientos expresados se hace forzoso para el Tribunal declarar SIN LUGAR la cuestión previa promovida por improcedente. Así se decide.
DEL FONDO
En el caso sub. iudice, el Tema a decidir se contrae a la pretensión de la parte actora, de obtener el cumplimiento del contrato suscrito con la parte demandada en fecha 1 de julio de 2.005, el cual tuvo por objeto el apartamento distinguido con las letras y números Al-021, ubicado en el piso 2, Torre A del Edificio Centro Caracas, situado entre las Esquinas de Angelitos a Quebrado, de la Avenida San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, exponiendo como fundamento de la pretensión deducida las siguientes argumentaciones fácticas:
Que es propietaria del apartamento distinguido con las letras y números Al-021, ubicado en el piso 2, Torre A del Edificio Centro Caracas, situado entre las Esquinas de Angelitos a Quebrado, de la Avenida San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en fecha 1 de julio de 2.005, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Pedro Antonio Montoya, sobre el precitado inmueble.
Adujo que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento estableció que la duración del contrato sería de un año improrrogable contado a partir del 1 de julio de 2.005 hasta el 1 de julio de 2.006 y que al vencimiento el arrendatario se comprometió a entregarlo completamente desocupado.
Que la cláusula séptima estableció que para la desocupación bastaría con la participación del arrendador con tres meses antes del vencimiento del contrato.
Manifestó al Tribunal que en fecha 1 de abril de 2.006 le notificó al arrendatario por escrito la necesidad que tenía del inmueble.
Señaló el Juzgado Décimo de Municipio en fecha 22 de abril de 2.008, se trasladó al inmueble para ratificarle al arrendatario que el contrato venció el 1 de julio de 2.006 y el vencimiento de la prorroga legal se verificó el 1 de enero de 2.007, dejando copias de las actuaciones debajo de la puerta que da acceso al inmueble.
Afirmó que el arrendatario en el mes de julio del año 2.008, comenzó a realizar las consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Precisó que, como quiera que resultaran infructuosas las gestiones judiciales y extrajudiciales para que el arrendatario cumpliera con su obligación de entregar el inmueble arrendado, acudió ante el órgano jurisdiccional para demandarlo por cumplimiento de contrato y como consecuencia de ello a la entrega del inmueble y el pago de una indemnización por el uso del mismo.
La demanda estuvo fundada en los artículos 1.264, 1.267 y 1.599 del Código Civil y 38 y 39, respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La Pretensión de la parte actora, fue negada, rechazada y contradicha en todas y cada una de sus partes por la demandada.
Negó, rechazó y contradijo que sea arrendatario del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda no haya cumplido con la obligación de entregar el inmueble.
Adujo que es falso que su representado haya recibido carta solicitando la desocupación del inmueble en la fecha que se alega, que sí recibió una carta sin fecha, en el mes de junio de 2.006, reconoció la firma del instrumento pero desconoció su contenido.
Que según se puede evidenciar de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales fueron efectuadas debido a la negativa de la arrendadora a recibir el pago, para la fecha de realizarse el pago, se especificó que la relación arrendaticia se extendía por más de diez años.
De la misma manera expresó que el hecho de que hayan suscrito diversos contratos de arrendamiento, no quiere decir que cada contrato tenga autonomía, dada que se debe entender que estamos en presencia de un mismo contrato, lo cual se realizó de manera única y exclusivamente a los fines de aumentar el canon de arrendamiento y burlar la congelación de alquileres que se encuentra en plena vigencia.
En ese mismo sentido negó rechazó y contradijo que el lapso de prorroga legal fuera el 1 de enero de 2.007, tal y como lo manifiesta la actora, ya que debe tomarse en consideración que ha habitado el inmueble desde el año 1.998 y no desde el 2.005, como lo pretende la demandante.
Que si la prorroga legal venció en el 2.007, como es que la actora esperó dos años para demandar y como es que continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, hasta junio de 2.008.
Que al momento de seguir habitando el inmueble, y al haber aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento, la relación arrendaticia se convierte en una relación a tiempo indeterminado, por lo que sólo debe demandarse por las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que si bien entre los contratos antes referidos existe una solución de continuidad, resulta procedente invocar la existencia real de un solo contrato, ya que no fue alegado que haya habido desocupación entre uno y otro contrato, como se mencionó anteriormente, por lo que ante la falta de certidumbre en cuanto al tiempo, se considera celebrado sin determinación del mismo.
Negó, rechazó y contradijo que adeude la suma de cuatro mil ochocientos bolívares por daños y perjuicios.
El Tribunal a estos efectos observa:
Del análisis a las actas procesales y tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que tal y como se dejó sentado, el Thema a decidir en el presente juicio quedó centrado en la pretensión de la parte actora de obtener el cumplimiento del contrato suscrito, en fecha 1 de julio de 2.005, sobre el apartamento distinguido con las letras y números Al-021, ubicado en el piso 2, Torre A del Edificio Centro Caracas, situado entre las Esquinas de Angelitos a Quebrado, de la Avenida San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya celebración fue expresamente reconocida, resultando controvertidos tanto la naturaleza del contrato así como el vencimiento del lapso de prorroga legal.
Ahora bien, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
Verificados los hechos que conforman el mérito de la controversia, surgió entonces en el actor la obligación legal de probar todas y cada una de las afirmaciones expuestas en el libelo y la demandada.
A fin de cumplir con los extremos legales, la parte actora aportó a los autos comunicación de fecha 1 de abril de 2.006, por la cual se notifica al arrendatario la voluntad de la propietaria de no renovar el contrato suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda, y la posición adoptada por la parte demandada en tal sentido no deja dudas acerca de la veracidad de la existencia de la citada comunicación, a reconocer como suya la firma que aparece en el citado instrumento y negar la certeza del contenido del mismo.En ese aspecto, vale indicar que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 444 permite el desconocimiento de la firma a aquel a quien se le opone el instrumento imputándolo como autor del mismo, pero desde el punto de vista de la modificación, de su texto, se imponen las reglas de la tacha, previstas en el artículo 1.381 del Código Civil, las cuales deben ser hechas valer en juicio mediante su correspondiente proposición, de acuerdo con el 443 del Código Adjetivo, que además debe ser formalizada de acuerdo con el artículo 440 del mismo Código, circunstancia que no ocurrió en el presente caso, de manera que la defensa utilizada por la demandada no fue la adecuada para hacer valer el argumento de hecho, en cuanto a la modificación del texto de la comunicación que le hizo la parte actora, por tanto; al no ser desconocida su firma por la parte demandada en su oportunidad procesal quedo reconocido el instrumento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Promovió original de documento de propiedad, del cual se desprende la condición de propietaria que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto de la demanda, hecho que no formó parte de lo que fue controvertido en la secuela del proceso. Así se decide.
Promovió contrato de arrendamiento el cual riela a los folios 14 y su vuelto y 15 y 16, respectivamente, que tampoco formó parte de lo controvertido y su análisis a los fines de determinar la procedencia de la acción, será realizado en el texto del presente fallo. Así se decide.
Notificación judicial practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio, de esta Circunscripción Judicial, que nada abona a su favor en la presente causa, dado que sólo se desprende del citado instrumento la manifestación unilateral de la actora de pedir la entrega del inmueble. Así se establece.
Telegrama enviado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que nada abona a su favor por las razones que serán expresadas en el texto del fallo.
La parte demandada aportó a los autos las siguientes pruebas:
Hizo valer la confesión de la parte actora en su escrito de contestación a la reconvención, donde expresó: …aquí no se está aumentando el canon de arrendamiento del contrato que existía entre las partes, es decir el contrato de arrendamiento anterior, sino que se hizo un nuevo contrato y este nuevo contrato tiene nuevas cláusulas…”.
Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:
Del análisis a las probanzas aportadas a los autos, en especial del contrato de arrendamiento, traído a los autos por la parte actora que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil es ley entre las partes y es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas por ellas observa quien suscribe que de la lectura a la cláusula cuarta del referido instrumento, se desprende que la voluntad de ambas partes, esto es la arrendadora y el arrendatario quienes en el presente proceso son la parte actora y la parte demandada; fue la de celebrar un contrato a tiempo determinado de un año sin prorroga, cuyo vencimiento fue establecido para el día 1 de julio de 2.006, es decir, que del propio texto del contrato se desprende que el plazo de duración fue el plazo fijo de un año improrrogable, por tanto, de acuerdo con lo expresado en el texto del contrato, la voluntad de las partes fue vincularse por un contrato a plazo fijo de un año sin prorroga.
De la misma manera observa el Tribunal que riela al folio 13, instrumento privado, cuya valoración fue ampliamente efectuada en el texto del presente fallo de cuyo análisis se desprende que, tal y como fue afirmado por la representación judicial de la parte actora, la arrendadora cumpliendo con lo establecido en la cláusula séptima del contrato le notificó al arrendatario con tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato de su voluntad de no renovarlo.
Aunado a lo anterior, de las actas procesales constata el Tribunal, que ciertamente como lo afirmó la parte demandada en su contestación a la demanda, la relación arrendaticia que vinculó a las partes tuvo una duración que supera el lapso de diez años y así se desprende expresamente de la confesión de la parte actora en el escrito de contestación a la reconvención cuando señala que “….aquí no se está aumentando el canon de arrendamiento del contrato que existía entre las partes, es decir el contrato de arrendamiento anterior, sino que se hizo un nuevo contrato y este nuevo contrato tiene nuevas cláusulas…”. En este sentido debe expresamente señalarse que de acuerdo con el artículo 1.400 del Código Civil, la declaración de una de las partes en la cual reconoce el hecho alegado por su contraparte, en apoyo a su excepción constituye una confesión, razón por la cual en opinión de quien aquí sentencia, logró la parte demandada demostrar en la secuela del proceso, la excepción expuesta por ella, la cual enerva la pretensión de cumplimiento de la parte actora, por cuanto logró demostrar que el plazo de duración de la relación arrendaticia, es superior al lapso de diez años y no de un año como fue afirmado la actora, al admitir la existencia de la relación arrendaticia con anterioridad al contrato. Así se decide.
En este aspecto debe expresamente señalarse que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario y su duración depende del tiempo que haya durado la relación arrendaticia entre las partes.
En sintonía con lo anterior, es necesario precisar que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley, de tal modo que si la relación arrendaticia existente entre las partes se inició en el año 1.998 y se mantuvo hasta la fecha de celebración del último de los contratos existentes entre las partes, esto es el contrato cuyo cumplimiento pretende la actora, el cual venció 1 de julio de 2.006, a partir de dicha fecha; surgió para el arrendatario su derecho a la prórroga legal, que de acuerdo con lo previsto en el literal d del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de 3 años por haber tenido la relación arrendaticia, una duración que supera el lapso de diez (10) años.
Todo lo anteriormente expresado conduce a la conclusión que, efectivamente el contrato suscrito en fecha 1 de julio de 2005 sobre el inmueble objeto de la demanda venció en fecha 1 de julio de 2006 y a partir de dicha fecha, empezó a regir la prorroga legal, que para la fecha de interposición de la presente demanda, 7 de mayo de 2.009, aún estaba vigente. Ahora bien, prescribe el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término Ante esta situación, observa esta juzgadora que estando en curso la prórroga legal, la parte actora se encontraba impedida de demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de su prorroga legal, por así disponerlo expresamente la norma, por tanto, la demanda intentada no puede prosperar y así se decide.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó XIOMARA E AURENTY FONT contra PEDRO ANTONIO MONTOYA. Así se decide.
DE LA RECONVENCION.
Siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada reconvino a la parte actora al pago de la suma de tres mil novecientos sesenta bolívares fuertes por el exceso de cánones de arrendamiento pagados por los meses que van desde marzo a septiembre de 2.006, exponiendo como fundamento de su mutua petición los siguientes hechos:
Que mantiene una relación arrendaticia desde el año 1.998, fecha a partir de la cual se suscribieron varios contratos de arrendamiento donde se incrementaron los cánones de arrendamiento, anualmente y a pesar del Decreto de congelación de alquileres.
Citó lo dispuesto en los artículos 58 y 59, respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que aunado a ello en fecha 8 de abril de 2.003, fue publicada en Gaceta Oficial la Resolución 036 emanada del Ministerio la Producción Comercio e infraestructura, en el cual se señaló que se mantienen en todo el territorio nacional los cánones establecidos para el 30 de noviembre del año 2.002, a ser cobrados por el arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas, por haber sido declarados servicios de primera necesidad.
Que no era posible por ser contrario a dicha norma el aumento del canon de arrendamiento, efectuado con posterioridad al 30 de noviembre de 2.002, el cual alcanzaba la suma de doscientos cincuenta bolívares fuertes, por lo que el aumento de la llamada prorroga de trescientos mil bolívares mensuales desde el 1 de marzo de 2.006 al 1 de julio de 2.006 queda sujeto a reintegro con respecto a los meses y años desde noviembre de 2.002, que alcanzan la suma de tres mil novecientos sesenta bolívares fuertes, que es el exceso pagado a la actora.
La reconvención fue contestada por la representación judicial de la parte actora en los siguientes términos:
Adujo que no son ciertos los montos e información suministrada por la reconvincente en el escrito de reconvención, que la situación correcta es la que se evidencia en el contrato de arrendamiento que acompañó en su oportunidad donde se estipuló como canon de arrendamiento la suma de doscientos sesenta bolívares.
Que esto fue producto de un nuevo contrato, aquí no se está aumentando el canon de arrendamiento del contrato que existía entre las partes, es decir el contrato de arrendamiento anterior, sino que se hizo un nuevo contrato y ese nuevo contrato tiene nuevas cláusulas con nuevas características que las partes voluntariamente y de común acuerdo convinieron en cumplir.
Que tomando en cuenta los precios de los montos de los alquileres que se hagan en la actualidad en la zona donde está ubicado el inmueble en referencia, la suma de doscientos sesenta bolívares fuertes por un apartamento de dos habitaciones, un baño sala comedor, en el centro de la ciudad capital resulta irrisorio, ya que no alcanza ni para pagar una habitación.
Que en el libelo, no se consideró lo referente a lo insuficiente que resulta el monto del canon de arrendamiento recibido por la arrendadora por que no es lo que motivó a demandar.
En relación a la reconvención intentada el Tribunal para pronunciarse observa:
De acuerdo con el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en los inmuebles sometidos a regulación, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
En sintonía con lo anterior, vale indicar que el artículo 2, de la Resolución Conjunta de los Ministerios de La Producción y El Comercio y de Infraestructura Nros 152 y 046, respectivamente de fecha 18 de mayo de 2004, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941, de fecha 19 de mayo de 2004, dejó establecido que, cuando el monto del canon de arrendamiento por la nueva regulación, resultare inferior al estipulado en el contrato de arrendamiento, será de aplicación inmediata previo cumplimiento de las formalidades legales correspondientes.
En el caso sub iudice, verificados los hechos expuestos por las partes y revisadas la pruebas aportadas, observa el Tribunal que, fueron consignadas a los autos por la parte demandada reconviniente, constancias de depósitos bancarios efectuados por él, en diferentes cuentas del Banco Provincial y Banco Mercantil a nombre de la ciudadana Xiomara Aurenty Font, correspondientes a los meses que van desde el mes de diciembre de junio de 2.001 a junio de 2.008.
En este aspecto, observa el Tribunal que si bien es cierto, es un hecho notorio comunicacional que el Ejecutivo Nacional congeló el aumento de cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, a los fines de pronunciarse respecto a la procedencia de la reconvención incoada, es de trascendental importancia destacar el contenido de los artículos 58 y 60, respectivamente, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser estas las normas especiales que regulan las condiciones que han de regir cuando lo pretendido es el reintegro de lo pagado en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales son del tenor siguiente:
“Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes “.(Negrillas del Tribunal).
ARTICULO 60.- “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”.
De esta manera se observa que de acuerdo con lo dispuesto en las normas citadas, la pretensión tutelada en el ordenamiento especial que regula la materia, se refiere al reintegro de aquellos montos que han sido pagados y en su totalidad exceden del canon máximo que ha sido establecido por los organismos competentes, cuando el inmueble no es de los exceptuados en el artículo 4 literal b de la Ley, es decir, que para que pueda ser satisfecha en derecho la pretensión de reintegrar lo pagado en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, es necesario que el canon haya sido establecido mediante Resolución dictada a tales efectos por el organismo correspondiente, claro está, cuando nos encontramos en presencia de una solicitud de reintegro de cánones de arrendamiento de un inmueble sujeto a regulación, por que de no estar sujeto a regulación bastará con la presentación de la constancia expedida por el organismo competente, de que el inmueble está exento de regulación.
Es cierto que el Ejecutivo Nacional, a través de un decreto Presidencial, congeló el aumento de cánones de arrendamiento fijados a inmuebles destinados a vivienda y también es cierto que a partir de la fecha del mencionado decreto, se mantiene en todo el territorio nacional los montos de cánones de arrendamiento establecidos para el 30 de noviembre de 2.002 , sin embargo, cuando se trata de inmuebles sujetos a regulación como es el caso que se analiza, no es posible acordar por vía de reintegro el pago de cantidades pagadas en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, cuando no consta en las actas procesales, el acto administrativo por el cual se haya establecido el canon máximo que debe cobrarse para ese inmueble; situación distinta a la que se presenta cuando el inmueble es de los exceptuados en el literal b del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, caso en el cual solo bastará que quien pretenda el reintegro, presente la constancia de que el inmueble fue declarado exento de regulación por el organismo correspondiente.
En el caso bajo estudio, habiendo pretendido el demandado reconviniente el reintegro previsto en el artículo 58 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios no aportó a los autos ningún elemento demostrativo del cual pueda deducirse cual es el canon maximo fijado al inmueble, sin perjuicio de que tampoco probó que el canon pagado por el y recibido por la arrendadora haya sido la suma de trescientos bolívares fuertes, por el contrario de los recibos aportados se desprende que en esa fecha el monto que pagó el arrendatario fue la suma de doscientos sesenta bolívares fuertes, monto este que fue establecido en el contrato, razón por la cual se hace forzoso desechar la reconvención intentada. Así se decide.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA, SIN LUGAR LA DEMANDA que por cumplimiento de contrato intento XIOMARA AURENTY FONT, contra PEDRO ANTONIO MONTOYA y SIN LUGAR LA RECONVENCION intentada por PEDRO ANTONIO MONTOYA contra XIOMARA AURENTY FONT. Así se decide.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condena en costas.
Se ordena la notificación de la presente decisión al Síndico Procurador Municipal.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días de julio de dos mil nueve. Años 199° de la independencia y 150 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las 1:12 pm, se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA
Exp AP31-V-2009-0001231