REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintisiete de julio de dos mil nueve 199º y 150º ASUNTO Nº AP31-V-2009-001594. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Resolución de Contrato de Arrendamiento. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil CENTRO MAMPOTE ACOPIO AGROINDUSTRIALES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 27 de Octubre de 1970, bajo el Nº 14, Tomo 103-A; modificados sus estatutos sociales ante el mismo registro mercantil según consta de asiento de comercio Nº 55, Tomo 95-A-Pro, de fecha 18 de Septiembre de 1990. Representada en la causa por los profesionales del derecho, abogados Sandra Maione León y Aurimar Flores Madera, venezolanas, mayores de edad, portadoras de las cédulas de identidad N°s V-10.339.876 y V-13.853.760 e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s. 63.990 y 89.928 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 27 de Marzo de 2009, anotado bajo el Nº 51, Tomo 34 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 09 y 10 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por los ciudadanos ROSA ESTHERVINA OLIVEROS DE RIVERO y VIDAL ANTONIO RIVERO MEDINA, venezolanos, mayores de edad y portadores de las cédulas de identidad Nº V-2.141.582 y V-4.596.888. Representados en la causa por los abogados José Vicente Castellanos Pettit y Antonio José Medina, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N°s. V-1.862.217 y V-2.779.074 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 3.427 y 14.446 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda en fecha 26 de Junio del año 2009, anotado bajo el Nº 42, Tomo 74 de los libros de autenticaciones respectivos y cursante a los folios 35 y 36 del expediente. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil Centro Mampote Acopio Agroindustriales C.A. en contra de los ciudadanos Vidal Antonio Rivero y Extermina Oliveros de Rivero, todos ampliamente identificados en éste fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 27 de Mayo de 2009, la parte actora incoó la pretensión que ocupa a éste Juzgado, argumentando, en síntesis: 1.- Que en fecha 1° de Agosto de 1994, celebró contrato de arrendamiento con los demandados, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento identificado con el Nº PB-1, hoy PB-A, del Edificio denominado CAYAURIMA, perteneciente al conjunto Residencial CANAIMA, ubicado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda. 2.- Que el canon de arrendamiento fue pactado en la suma de Cuarenta y Cinco Bolívares fuertes (45,00 Bs.f.) mensuales, pagaderas por mensualidades anticipadas dentro de los seis (06) días primeros de cada mes; el cual sufriría una variación a partir del séptimo mes a la suma de cincuenta bolívares fuertes (50,00 Bs. Bs.f) y un aumento progresivo de cinco bolívares fuertes (5,00 Bs.f.) cada seis (06) meses. 3.- Que el termino de duración del contrato se convino en un (01) año fijo, contado a partir del 01 de Agosto de 1994, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo acuerdo en contrario notificado por escrito con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato. 4.- Que en fecha 25 de Junio de 2008, se le notificó a los arrendatario del inmueble, a través de la Notaria Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador, la voluntad de “no prorrogar” más el contrato de arrendamiento y en vista que la relación locativa data desde el año 1994, le correspondía una prórroga legal de tres (03) años. 5.- Que los arrendatarios han incumplido con el pago oportuno del canon mensual de arrendamiento, debiendo los correspondientes a los meses de Enero de 2009 hasta el momento de interposición de la demanda (mayo de 2009), adeudando un monto total de un mil quinientos bolívares fuertes (1.500,00 Bs.f.). 6.- Que los arrendatario han incumplido con su deber de conservar la cosa como un buen padre de familia, pues le ha causado daños de envergadura, dejando de realizar el mantenimiento adecuado que permita la devolución a la su propietaria en las mismas condiciones en que le fue entregado. 7.- Que en virtud de los incumplimientos señalados, procede a demandar a los arrendatarios del inmueble para que convenga o a ello sea condenados por el Tribunal en: A.- La Resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de Agosto de 1994 y como consecuencia inmediata, proceda a la Entrega Material, real y efectiva del inmueble arrendado, constituido por un apartamento identificado con el Nº PB-1, hoy PB-A, del Edificio denominado CAYAURIMA, perteneciente al conjunto Residencial CANAIMA, ubicado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda; libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; B.- En Pagar la suma de Un Mil Quinientos Bolívares Fuertes (1.500,00 Bs.f.) por concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados de la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero de 2009 a mayo de 2009, más aquellos que se siguieran venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; y C.- En pagar las costas y costos del proceso. 8.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículo 1159, 1160, 1264 y 1592 del Código Civil en concordancia con los artículos 33, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Un Mil Quinientos Bolívares Fuertes (1.500,00 Bs.f.). (Folios 01 al 08). -DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: Por su parte, los co-demandados mediante escrito presentado en fecha 29 de Junio de 2009, procedieron a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo: 1.- Opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, por considerar que se estaría frente a una relación a tiempo indeterminado y no de tiempo fijo como se demanda, lo que sin duda llevaría a la aplicación de la acción de desalojo y no la de resolución accionada. 2.- Que vencido el plazo para la desocupación, conforme a la notificación que le efectuaran por intermedio de la Notaria Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de Junio de 2008, continuaron ocupando el inmueble arrendado, produciéndose la tácita reconducción arrendaticia, conforme a la previsto en el artículo 1600 del Código Civil, por lo que no podría pretenderse la Resolución del contrato, pues lo viable era la acción de desalojo, siendo en consecuencia inadmisible la pretensión propuesta. 3.- Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, la pretensión incoada en su contra, por ser inciertos los hechos y no se proceden el derecho alegado por la demandante, al encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamientos señalados como insolutos, mediante las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (Folios 32 y 33). En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al análisis y decisión de éste Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 27 de Mayo de 2009, la parte actora incoó pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de los demandados. (Folios 01 al 08). Por auto de fecha 03 de Junio de 2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda. (Folios 20 y 21). Mediante nota de secretaria de fecha 15 de Junio de 2009, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente boleta de citación de la parte demandada. (Folio 26). Mediante diligencia de fecha 25 de Junio de 2009, se dejó constancia de la citación persona de los co-demandados. (Folio 27). Mediante escrito de fecha 29 de Junio de 2009, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 31 al 33). Mediante escrito de fecha 07 de Julio de 2009, la parte demandada, procedió a promover pruebas en la causa (Folios 72 y 73); las cuales fueron proveídas por auto de fecha 13 de Julio de 2009. (Folio 74). -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa: -PUNTO PREVIO- -DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA- Mediante escrito presentado en fecha 29 de Junio de 2009, la parte demandante opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la pretensión incoada resulta inadmisible, toda vez que se estaría en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y no determinado como se pretende, lo que obligaría a proseguirle causa mediante una acción de Desalojo y no de Resolución, tal y como fuere planteada. En efecto, la cuestión previa opuesta por la demandada, lo fue bajas las siguientes consideraciones: (SIC)”…En efecto, la parte demandante procede a demandar a mis representados por Resolución de Contrato de Arrendamiento, y para ello alega la falta de pago de cánones de arrendamiento. Las demandas por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sólo proceden cuando el contrato de que se trate es un contrato escrito a tiempo determinado. Cuando es verbal o escrito que se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, sólo procede la demanda por Desalojo, nunca por Resolución de contrato. En el caso que nos ocupa, el contrato se convirtió en un contrato escrito a tiempo indeterminado. Lo demostraré de la manera siguiente: …La relación arrendaticia nace con el contrato celebrado en: fecha 1 de Agosto del año 1994, luego o mejor dicho posteriormente firmaron otros contratos, a saber: el día 1 de Agosto de 1996, 1 de Agosto de 1997 y 1 de Agosto de 1998, los cuales anexo, marcados B, C, D y E.- …De acuerdo a la relación de contratos de arrendamiento otorgados entre ambas partes, y que en forma inmediata ha relacionado entre ambas partes está regida por el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la tácita reconducción y en consecuencia queda regulada la relación arrendaticia como un arrendamiento a tiempo indeterminado. Aunque todos los contratos fueron celebrados en forma escrita y a tiempo determinado, ya que, se estableció en cada uno de ellos la duración de un año prorrogado por períodos iguales, si una parte no avisa a la otra con treinta días de anticipación por lo menos a la fecha del vencimiento del año fijo o las prorrogas sucesivas si fuera el caso su deseo de no prorrogarlo, tenemos que tener como principio y norte el artículo 1580 del Código Civil que dispone lo siguiente: Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto… …Aclarando aún más este punto, tenemos que la relación arrendaticia entre ambas partes para el momento en que se interpuso la demanda tenía más de quince años. En consecuencia, la relación arrendaticia entre ambas partes sólo puede regirse por las normas de arrendamiento a tiempo indeterminado. Como consecuencia de ello no es procedente la acción de Resolución de contrato; que es procedente exclusivamente cuando se trate de arrendamientos bajo contrato escrito y a tiempo determinado. …De todo lo anteriormente señalado tenemos que concluir, que sólo es procedente la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 literales “a” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la relación arrendaticia a tiempo indeterminado… …En consecuencia, como quiera que existe una evidente prohibición de admitir la acción propuesta por los razonamientos señalados, pido se declare con lugar la cuestión previa opuesta con todos los pronunciamientos legales… …En el supuesto negado de que el tribunal no acoja el anterior razonamiento para declarar la procedencia de la cuestión previa opuesta, opongo nuevamente la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por existir expresa prohibición de admitir la acción propuesta… …Fundamento la oposición de ésta cuestión previa en lo siguiente: La arrendadora por intermedio de la Notaria Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de Junio de 2008, procedió a notificar a mis representados de que el contrato celebrado en fecha 1° de Agosto de 1994 (es el que fue acompañado con la demanda) vencía el 1° de Agosto del año 2008. En tal virtud debía entregar el inmueble desocupado para el 31 de Agosto del año 2008. Acompaño marcado “F”, el original de la notificación que le fue dejada a mi representados al tiempo de llevarla a cabo… …Sucedió, que vencido el plazo para la desocupación señalado por la notificante arrendadora, mis representados continuaron ocupando y en plena posesión la cosa arrendada. Como prueba de ello está, que se les siguieron cobrando los cánones de arrendamiento, por lo cual, a tenor de lo pautado en el artículo 1600 del Código Civil, se presume renovado dicho contrato en virtud de la tácita reconducción, y dicha relación arrendaticia pasó a ser regulada por los arrendamientos sin determinación del tiempo y/o as tiempo indeterminado… …En consecuencia es improcedente la acción de Resolución de Contrato incoada en contra de mis mandantes y así pido se declare…”. (Fin de la cita textual). (Folios 32 y 33). Cuestión previa que pasa a ser resuelta en los términos que siguen: La cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, comprende a su vez, de dos vertientes bien definidas, a saber: los señalamientos taxativos previstos por las leyes (Ejemplo: lo dispuesto en el artículo 1.801 del Código Civil relativo a las reclamaciones derivadas del juego de suerte, envite o azar), o las denominadas inadmisibilidades pro tempore de la demanda, cuyos claros ejemplos los constituyen los artículos 266, 271 y 354 del Código de Procedimiento Civil, que en términos del Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, se constituirían en conjunto (SIC)”…cuando la ley impide expresamente la acción o porque resulte contraria a alguna disposición legal…”. Por ello y ante la diatriba esbozada por los litigantes en cuanto a la clasificación de inadmisibilidad de la acción propuesta, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00075 del 23 de enero de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, estableció con respecto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo siguiente: (sic) “…(OMISSIS)…” …Cuando el Ordinal 11° dispone que el demandado puede oponer la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, a lo que hace referencia es que la Ley, en ciertos casos, priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional, porque el ordenamiento jurídico le niega tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiren proteger o defender. AHORA BIEN, ESTA SALA TENIENDO PRESENTE QUE ESTA GARANTÍA DE ACCESO A LA JURISDICCIÓN GOZA DE PRIMACÍA CONSTITUCIONAL RESPECTO DE LAS DEMÁS NORMAS LEGALES DEL ORDENAMIENTO JURÍDICO, CONSIDERA, QUE DEBE HACERSE UNA INTERPRETACIÓN AMPLIA DE ESTE ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, LA CUAL RESULTE ACORDE CON EL MEJOR EJERCICIO DEL DERECHO DE ACCESO DE TODA PERSONA A LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA A FIN DE HACER VALER SUS DERECHOS E INTERESES, PARA ENTENDER, QUE SÓLO HAY PROHIBICIÓN DE LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA CUANDO LAS NORMAS NIEGUEN, EN FORMA EXPRESA, TUTELA JUDICIAL A LA SITUACIÓN QUE SE PRETENDA RECLAMAR O CUANDO SE DESPRENDA DE LOS TEXTOS NORMATIVOS LA CLARA INTENCIÓN DE NO CONCEDER LA REFERIDA TUTELA A CIERTAS SITUACIONES DE HECHO QUE SE PRETENDAN DEFENDER ANTE LOS ÓRGANOS JURISDICCIONALES…” (…).- (Fin de la cita textual).- (Mayúscula y Subrayado de este Juzgado de Municipio).- De lo que se desprende en consecuencia, que sólo existe prohibición de Ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar, o cuando se desprenda de los textos normativos una clara intención del legislador de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales. No obstante, también se estaría en presencia de la cuestión previa en cita, cuando la norma expresamente establezca requisitos de admisibilidad de la acción, ello es, que el actor llene con ciertos y determinados requerimientos legales para impetrar ante los Órganos Jurisdiccionales la defensa de sus derechos subjetivos tutelados por el ordenamiento legal. Criterio que asumió la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 26 de Febrero de 2.002, con ponencia de la Magistrado Dra. Yolanda Jaimes Guerrero, en el juicio de P.D.V.S.A Petróleo y Gas, Expediente N° 15.121, sentencia N° 00353, dejó expresamente sentado: (SIC)”…en efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entres las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clases de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley…”. Así se reitera. O lo que es lo mismo, se estaría en presencia de los denominados “Documentos-Requisitos” indispensables para la admisión de la demanda, los cuales tendrían la función de permitir al Juez la admisión de la demanda, aunque en ciertas y determinadas ocasiones coincidan con el propio instrumento fundamental de la demanda, siendo un claro ejemplo de ello lo constituye lo dispuesto en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil relativo al juicio de prescripción adquisitiva. Ante ello y dado los argumentos esgrimidos por las partes para determinar la naturaleza, en cuanto a tiempo de duración del contrato de arrendamiento en cuestión, es conveniente observar: El articulo 1.580 del Código Civil, si bien y como lo hace observar la demandante en la causa, dispone expresamente que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años y en caso de que ello ocurriera se le reducirían al termino de cinco (05) años, dicha regulación se encuentra prevista para aquellos contratos que en inicio se estipulen por un término superior al de la norma, incluso para aquellos en que por virtud de la prórroga automática de la duración del contrato, su vigencia se haya extendido por un término mayor, dado que pensar lo contrario, pudiera dar pié a un fraude a la ley, pues al amparo de la prórroga automática, se contrataría por un período superior al fijado normativamente, por lo que en cualquier caso, con vigencia o no de la prórroga automática, existiendo una relación arrendaticia superior a los quince (15) años, ésta se vería reducida al termino de cinco (05) años, en cuyo supuesto continuaría la relación locativa, pero sin determinación de tiempo. Así se decide. En éste orden, las partes contratantes y hoy contendientes de la litis, al momento de estipular las cláusulas que regularían la relación locativa, y para cuya demostración aportaron al proceso en original, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Agosto de 1994, cuya valoración se le otorga a tenor de lo previsto en los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil, en su cláusula tercera, pactaron: (SIC)”…TERCERA: El plazo convenido para la duración de El Contrato es de un (1) año, como plazo fijo, contado a partir del día 1° de Agosto de 1994, plazo éste que podrá prorrogarse en la forma como se determina en la cláusula…”. (Fin de la cita textual). (Folio 11 y vto). Para pactar en la cláusula Cuarta del contrato, que la prorroga automática surtiría efecto de la manera que sigue: (SIC)”…CUARTA: Con un (1) mes de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo, si una de las partes no notifica por escrito a la otra, su deseo de no prorrogar el contrato, éste quedará automáticamente prorrogado por un (1) año más, y así podrá continuar prorrogándose por períodos iguales y consecutivos de un (1) año, hasta que una de las partes notifique a la otra, por escrito, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, antes del vencimiento de la prórroga en curso, su voluntad de darlo por terminado al vencimiento de dicha prórroga. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas, en caso de producirse, se considerarán como tiempo fijo en el Contrato y así lo aceptan expresamente los Arrendatarios y se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o término del mismo…”. (Fin de la cita textual). (Folio vto 11). O lo que es lo mismo, convinieron en la prórroga automática del contrato por tiempo igual a un año, contados a partir de la expiración del término inicial de duración del contrato, salvo que mediara con una anticipación de treinta (30) días a la expiración del termino de duración, la voluntad inequívoca de cualquiera de las partes, de no querer prorrogarlo. Situación que generó que una vez vencida la vigencia inicial del contrato, éste se prorrogara automáticamente por un período similar y así sucesivamente, hasta alcanzar a la fecha de interposición de la pretensión (27 de Mayo de 2009), una relación arrendaticia de Catorce (14) años, nueve (09) meses y Veintisiete (27) días, implicando la no aplicabilidad de lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, pues se insiste, habiendo prórrogas o no, el legislador resultó contundente a reducir dicho lapso a cinco (05) años, sucediendo en una relación sin determinación de tiempo y en caso de autos, dista el tiempo de duración de la relación arrendaticia del termino impuesto por el legislador, en virtud de lo cual, la cuestión previa alegada, debe ser declarada Sin Lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. Con relación a la notificación que le efectuara la Arrendadora-demandante a los inquilinos del señalado inmueble, por intermedio de la Notaria Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de Junio de 2008, la que cursa a los folios 14 y 15 del expediente, cuya valoración probatoria se le confiere en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, si bien es cierto que en su contenido se requería notificarle a los arrendatarios: (SIC)”…La no renovación del contrato de arrendamiento que vence el 1° de Agosto del 2008 debiendo entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas el 31 de Agosto del año 2008…”. (Fin de la cita textual). (Vto. folio 14). Es evidente, que teniendo la relación arrendaticia una data de más de catorce (14) años y en vista a lo dispuesto en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mal podría habérsele requerido la desocupación del mencionado inmueble o su entrega, para el día 31 de Agosto de 2008, pues al tenor una prórroga legal de tres (03) años, no es sino depuesto del 1° de Agosto de 2011, que en principio, se podría requerir el cumplimiento del contrato por vencimiento de su término y su prórroga legal, por lo que la notificación así efectuada, por violentar con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le declara inválida e ineficaz en la causa, no pudiendo surtir los efectos legales que se pretendía con la misma, pero sólo en cuanto a la fecha de entrega del inmueble, más si en cuanto a la voluntad del Arrendador de no prorrogar el contrato, existiendo en consecuencia de éste modo, el desahucio que prevé el artículo 1601 del Código Civil como impedimento a la reconducción del contrato. Así se decide. En consecuencia, si bien se le dejó a los arrendatarios del inmueble, en posesión del mismo, una vez vencida el ilegal plazo previsto en la notificación ante mencionada, ello per se, no implicaba la reconducción del contrato, pues habiendo sido previsto un término no acorde con la ley y en vista de la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios, era evidente que éstos (arrendatarios), una vez llegado el plazo de fenecimiento del contrato (1° de Agosto de 2008), comenzó a su favor, a transcurrir el plazo de la prórroga legal de tres (03) años; tiempo durante el cual se tendrá al contrato como de tiempo determinado conforme lo dispone el propio artículo 38 de la Ley en cita en su parte final, cuyo texto es el siguiente: (SIC)”…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”. (Fin de la cita textual). (Subrayado del tribunal). En éste sentido y vista la naturaleza determinada de la duración del contrato locativo de marras, resulta evidente la aplicabilidad de la pretensión de Resolución a la relación arrendaticia convenida entre las partes, pues como bien lo indica la norma del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, sólo es aplicable a los juicios derivados de contratos verbales o a tiempo indeterminados del cual no es de especie el de autos. Así se decide. En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, es evidente que no se está en presencia de una causal de inadmisibilidad y de la cual no se puede apartar éste sentenciador, resultando en consecuencia y de manera insoslayable declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su escrito de fecha 29 de Junio de 2009 y como consecuencia de ello, la admisión de la pretensión de Resolución propuesta, con la imposición de costas de la incidencia de cuestiones previas a la parte demandada en la causa, a tenor de lo previsto en los artículos 357 y 276 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. -ANÁLISIS Y DECISIÓN DEL FONDO DE LA CAUSA- Analizada y resuelta la anterior cuestión previa, pasa de seguidas este Juzgado de Municipio a la resolución del fondo del asunto debatido en la causa, lo cual realizada en los términos que siguen: Alega la parte demandante en su escrito contentivo de la pretensión, que la parte demandada ha incumplido con lo pactado en el contrato, en cuanto al pago de los cánones de arrendamientos de los meses correspondientes a los meses de Enero a Mayo de 2009, para un total adeudado de Un Mil Quinientos Bolívares Fuertes (1500,00 Bs.f.). Insolvencia que la parte demandada procedió a refutar en su escrito de contestación a la demanda de fecha 29 de Junio de 2009, alegando para ello, el pago de los cánones de arrendamientos señalados como insolutos, aportando a las actas del proceso a los folios 54 al 71, copias al carbón de los vaucher o depósitos bancarios correspondiente a la cuenta N° 0012-87-0001037592, del Banco Industrial de Venezuela, perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, vale decir, Tribunal de Consignaciones arrendaticias, por un monto de Doscientos Treinta Bolívares Fuertes (230,00 Bs.f.), resultando importante destacar a los fines de la resolución de la causa, los cursantes a los folios 54 al 59 del expediente, que se corresponden con los depósitos bancarios N° 1253139 de fecha 05 de Junio de 2009; N° 1253142 de fecha 05 de Mayo de 2009; N° 1253138 de fecha 02 de Abril de 2009; N° 1171983 de fecha 02 de Marzo de 2009, N° 1155103 de fecha 30 de Enero de 2009 y N° 1033626 de fecha 29 de Diciembre de 2008; los que se corresponderían en orden a los meses de Junio, Mayo, Abril, Marzo, Febrero y Enero de 2009 respectivamente, que no habiendo sido impugnados ni tachados por la parte actora, evidencia la solvencia en el pago por parte de los arrendatarios de los meses señalados como insolutos, pues cada uno de los pagos efectuados, lo fueron dentro del plazo legal que dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad (cláusula Quinta del contrato: primeros cinco (05) días de cada mes por mensualidades adelantadas). Razón ésta por la cual ha de tenerse como solvente a la demandada para con los meses señalados como no cancelados. Así se decide. De igual forma, se alegó como fundamento de la pretensión de Resolución, que el arrendatario ha incumplido con la cláusula séptima del contrato, al haberle causado al inmueble daños de envergadura considerables; cuestión que tocaba demostrar a tenor de lo previsto en los artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, demostrar a la parte actora, al resultar tal hecho negado por la demandada en su escrito de contestación de fecha 29 de Junio de 2009. Así las cosas, de las pruebas a portadas a los autos, no existen ni se evidencia probanza alguna que demuestre el estado de “deterioro” del inmueble, tal y como lo señalara la parte actora, pues tal circunstancia debió ser demostrada mediante una prueba de inspección judicial a realizar en el apartamento arrendado, lo que al no existir, afecta considerablemente la pretensión de la actora en lograr la Resolución del contrato de arrendamiento por deterioro de la cosa arrendada por imperativo de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Por tal razón y en consideración a lo antes expuesto, donde se dejó constancia de la inexistencia de los hechos alegados por la parte actora como fundamento de su pretensión, es evidente que la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, debe ser declarada SIN LUGAR en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos dispuestos en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa propuesta por la parte demandada en su escrito de fecha 29 de Junio de 2009, referida a la contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. -SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 274 ejusdem, se condena en costas de la incidencia de cuestiones previas a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. -TERCERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil CENTRO MAMPOTE ACOPIO AGROINDUSTRIALES C.A. en contra de los ciudadanos VIDAL ANTONIO RIVERO y EXTERMINA OLIVEROS DE RIVERO, todos ampliamente identificados en éste fallo. -CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA en costas del proceso a la parte demandante en la causa, Sociedad Mercantil CENTRO MAMPOTE ACOPIO AGROINDUSTRIALES C.A., en virtud de resultar totalmente vencida en la causa. -QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es dictado dentro del lapso previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTISIETE (27) días del mes de JULIO del año DOS MIL NUEVE (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación. EL JUEZ TITULAR. NELSON GUTIERREZ CORNEJO. LA SECRETARIA TEMP. ABG. YULI MINERBA MARTINEZ. En la misma fecha, siendo las ONCE Y DIECISÉIS MINUTOS DE LA MAÑANA (11:16 A.M), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA TEMP. ABG. YULI MINERBA MARTINEZ.