TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: ALBA MARINA GIRALDO MENDOZA, mayor de edad, venezolana, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-12.747.439 en representación de sus padres, ciudadanos, OVIDIO GIRALDO GÓMEZ y SONIA BLANCA NIEVES MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-12.057.376 y V-1.529.253, respectivamente.

DEMANDADO: JHONNY GREGORIO MONTENEGRO MÁRQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.904.158.

APODERADOS
DEMANDANTES: NORKA M. ZAMBRANO y JOSE GREGORIO CASTELLINI, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 83.700 y 124.258, respectivamente.
APODERADOS
DEMANDADOS: ALBINO CÉSAR JAIMES y DEYARLITH GIL LÓPEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 56.482 y 97.054, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-001136
-I-
-NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio, con sede en los Cortijos, en fecha 04 de Mayo de 2.009, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha de 11 de Mayo de 2009 (folio 28), fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 11 de Junio de 2.009, compareció el ciudadano César Martínez en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial y mediante diligencia consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano Jhonny Gregorio Montenegro Márque (folio 36 y 37).-
En fecha 15 de Junio de 2.009, compareció el ciudadano Jhonny Gregorio Montenegro Márquez, debidamente asistido por el abogado Jaimes Albino, parte demandada en el presente juicio, y consignó escrito mediante el cual opuso cuestiones previas y de contestación al fondo de la demanda intentada en su contra (folios 39 al 41).
En fecha 19 de Junio de 2009, compareció la parte demanda y consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron sustanciadas mediante auto de fecha 22 de Junio de 2009 (folios 46 al 48).
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa ha hacerlo conforme a lo alegado y probado en los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia pasa hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –
- Punto Previo –
-De la Cuestión Previa Opuesta por el Demandado Relativa al Ordinal 3ro del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil –

La parte demandada en su escrito de contestación señaló que oponía la cuestión del ordinal 3ro del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la presunción existente del fallecimiento de uno de los otorgantes del poder que acredita la representación de los ciudadanos Ovidio Giraldo Gómez y Sonia Blanca Nieves Mendoza, por la ciudadana Alba Marina Giraldo Mendoza.
Así las cosas, el ordinal 3ro del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil señala que el demandado puede oponer como cuestión previa:
“La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”
Visto lo anterior, y luego de una minuciosa revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se puede evidenciar que no consta en autos prueba alguna que demuestre el fallecimiento de ninguno de los otorgantes del documento poder que faculta a la ciudadana Alba Marina Giraldo Mendoza, plenamente identificada en autos, por lo que cabe señalar una de las reglas fundamentales del Sistema Procesal, como lo es: “QUOD NON EST IN ACTIS NON EST IN MONDO” (lo que no está en las actas, no existe, no está en el mundo), y por cuanto éste Juzgador no puede actuar bajo presunciones, sino bajo probanzas debidamente consignadas en el expediente, es por lo que la cuestión previa alegada debe ser desechada.
Es por ello, que este Tribunal declara IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta por el demandado. Así se decide.-

- DECISIÓN DE FONDO -

-ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-

Manifiesta la parte actora en su escrito libelar, que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por un inmueble por un apartamento, distinguido con el Nº 33, situado en el piso 3, del Edificio “METROBERA”, ubicado en la calle Este 8, Santa Teresa a Cruz Verde, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas.
Igualmente manifiesta que la ciudadana Sonia Blanca Nieves Mendoza, quien es su madre y copropietaria del apartamento objeto de la presente demanda, suscribió cuatro (04) contratos de arrendamientos con el ciudadano Jhonny Gregorio Montenegro Márquez, autenticados en fechas 25/05/2001, 17/07/2001, 06/09/2001 y 21/09/2004, respectivamente.
Así mismo, manifiesta la parte actora que vencido el último contrato y transcurrida la prórroga legal correspondiente; éste pasó a ser a tiempo indeterminado.
Que para el mes de abril de 2008, se acordó en formal verbal, aumentar el canon de arrendamiento a la suma de Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F 800,00).
Que en la Cláusula Segunda del instrumento locativo, se acordó que los cánones de arrendamiento serían pagados por mensualidades adelantadas en la Oficina de la Administración la cual declaró conocer el arrendatario, por ser la misma en donde desde el inicio de la relación arrendaticia realizó los pagos.
Que desde el mes de octubre de 2008, no cumple debidamente con su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento.
Que en virtud del interés de su representada en finiquitar los asuntos relacionados con el inmueble de marras, puesto que la administradora le comunicó los inconvenientes surgidos en el iter de la relación arrendaticia y a los fines de ofrecer el mismo en fecha 07 de abril de 2009, con el arrendatario quien admitió que desde el mes de diciembre y hasta esa fecha no haber realizado pago por concepto de cánones de arrendamiento, aduciendo injustificados motivos.
Que el demandado hasta la fecha de la presentación de la demanda no ha pagado los meses de abril y mayo de 2009, por lo que mantiene una deuda de Dos (02) meses por cánones de arrendamiento, que asciende a la suma de Un Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs.1.600,00).
Que por las razones antes expuestas y en virtud de haberse agotado la vía extra-judicial y diligencias para lograr que se paguen los cánones de arrendamiento insolutos, y visto el evidente incumplimiento del arrendatario, para con sus obligaciones contractuales y legales, ocurren a demandar por Desalojo, al ciudadano Jhonny Gregorio Montenegro Márquez.

-ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

Por su parte el demandado, al momento de dar contestación a la demanda, rechazó, negó y contradijo que el arrendatario este insolvente en los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2.009.
Así mismo, expone lo siguiente: “…del escrito libelar de la parte accionaría se hacen ciertas afirmaciones, que hacen apreciar en efecto, que existe entre las partes un contrato de arrendamiento a Tiempo DETERMINADO se plantea entonces si estando en presencia de un contrato de esta naturaleza es procedente legalmente que la actora haya incoado una acción de Desalojo”
Igualmente declara que no puede haber desalojo, por cuanto en el contrato de arrendamiento se establece que en ningún caso se podrá presumir que se ha producido la tacita reconducción.
Que no es cierto que el arrendatario este insolvente en los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2.009, ya que se encuentran depositados en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente N° 20090741.

Trabada de esta manera la controversia, necesario es señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien por su parte pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.-
Por otra parte, los hechos alegados por la parte actora y que fueren admitidos por la parte demandada quedan exentos de prueba y se tienen como ciertos en virtud a no constituir un hecho controvertido, siendo que en el proceso sólo son objeto de prueba los hechos controvertidos entre las partes. Así se establece.-
En el presente caso, de la forma como fue contestada la demandada, el demandado admitió la existencia de la relación jurídica constituida por un contrato de arrendamiento, ya que alegó que el contrato no era a tiempo indeterminado, sino que era determinado, y por otra parte alegó estar solvente en el pago de los cánones de arriendo, por lo que queda plenamente demostrada la existencia de la relación jurídica entre las partes. Así se establece.-

-DE LOS DOCUMENTOS PROBATORIOS CONSIGNADOS POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN:
La parte actora conjuntamente con su escrito libelar consigna los siguientes documentos:
• Marcado con la letra “A”, y cursante a los folios 05 al 07, ambos inclusive, copias simples de instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésimo Sexto del Municipio Libertador, en fecha 14 de Noviembre de 2.008, inserto bajo el N° 24, Tomo 155, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-
• Marcado con la letra “B”, y cursante a los folios 08 al 10, ambos inclusive, copia simple de documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 13 de Octubre de 1.987, debidamente inserto bajo el N° 39, folio 202, Tomo 2. Protocolo 1. Documento que al no haber sido tachado y tratándose de una de las copias que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-
• Marcados con las letras “C, D, E y F”, y cursantes a los folios 11 al 23, ambos inclusive, cursan insertos en original Contrato de Arrendamiento suscrito por la ciudadana Sonia Blanca Nieves Mendoza de Giraldo y el ciudadano Jhonny Gregorio Montenegro Márquez, plenamente identificados, debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fechas 25 de Mayo de 2.001; 17 de Julio de 2.001; 06 de Septiembre de 2.002; 21 de Septiembre de 2.004; insertos bajo el N° 26, Tomo 23; N° 01, Tomo 34; N° 50, Tomo 62; y N° 46, Tomo 71, todos en los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Así como marcado con la letra “H”, y cursante a los folios 25 al 27, ambos inclusive, cursa inserto en original Contrato de Arrendamiento suscrito por los ciudadanos antes mencionados, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 11 de Octubre de 2.005, inserta bajo el N° 120, Tomo 91, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Documento que al no haber sido tachado, ni impugnados y tratándose de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos son ampliamente valorados y apreciados, haciendo plena prueba de los hechos en ellos contenidos. Así se decide.-
• Marcado con la letra “G”, y cursante al folio 24, cursa inserto en original Convenio de Administración, suscrito de forma privada por las ciudadanas Sonia Mendoza de Giraldo y María del Valle Guerra, titular de la Cédula de Identidad N° 3.012.608. Documento que al tratarse de un documento privado emanado de un tercero a esta causa, como lo es la ciudadana María del Valle Guerra, dicha prueba debía ser ratificada mediante la prueba de testigos, cuestión no ocurrió, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es desechado y no se le otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-

Así mismo, la parte demandada en el lapso de promoción y evacuación de pruebas, consignó los siguientes documentos:
• Cursante a los folios 52 y 53, ambos inclusive, en original depósitos realizados en el Banco Industrial de Venezuela, Nros. 1235846; 1235845; y 1271560, los Dos (2) primeros de fecha 27 de Abril de 2.009; y el último de fecha 09 de Junio de 2.009; debidamente consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 27 de Abril, 05 de Mayo y 09 de Junio del presente año. Así mismo, cursante en el folio 54, en original Tres (3) depósitos realizados en el Banco Provincial, Uno (1) realizado en fecha 10 de Febrero de 2.009, y Dos (02) realizados en fecha 17 de Abril de 2.009. Documentos que al no haber sido tachados y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos son ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-

En el presente caso, el demandado alegó la falta de cualidad de la parte actora para interponer la presente demandada, alegando la presunción existente del fallecimiento de uno de los otorgantes del documento poder, y siendo que este Tribunal no observó prueba alguna en el presente expediente que comprueben su presunción, es por lo que, debe tenerse que la parte actora tiene la facultad para presentarse en juicio y demandar todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento que suscribieren sus poderdantes con el demandado, por lo que se desecha la defensa de falta de cualidad alegada por el demandado. Así se decide.-
Por otra parte, en relación a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración en el tiempo, se observa que en la Cláusula Tercera del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de fecha 11 de octubre de 2.005 (folios 25 al 27), las partes establecieron que el contrato tendría una duración de Seis (6) meses redactando la misma así:
“TERCERA: Este contrato tendrá una duración de Seis (6) meses fijos y sólo se prorrogará siempre y cuando EL ARRENDATARIO haya cumplido fielmente las obligaciones que asume en este contrato, se encuentre en estado de solvencia y notifique a LA ARRENDADORA su voluntad de hacer uso de la prórroga legal con Treinta (30) días de anticipación al término de este contrato. La prórroga que pudiera sufrir este contrato, se considerará como término fijo, y en ningún caso se presumirá que se ha producido la tácita reconducción, por no ello la voluntad de las partes. En caso de que EL ARRENDATARIO quisiera continuar ocupando el inmueble objeto de este contrato, solicitará la firma de un nuevo contrato. Ambas partes acuerdan que si EL ARRENDATARIO desocupara el inmueble antes de tiempo establecido en el presente contrato, éste se obliga a pagar los cánones de arrendamientos no vencidos.”

Así las cosas, corresponde a este Juzgados interpretar esta cláusula, la cual hara de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala que “en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. En este sentido, se observa que las partes han suscrito varios contratos en el tiempo, siendo el primero de ellos el de fecha 25 de mayo de 2.001 y el último de ellos el de fecha 11 de octubre de 2.005, la cláusula antes trascrita forma parte de éste contrato y estableció el lapso del mismo por seis (6) meses fijos. Luego se hace referencia a una “prórroga” que pudiera disfrutar el arrendatario, “prórroga” que solo disfrutará en caso de encontrarse solvente y que notifique a la arrendadora con treinta (30) días de anticipación su voluntad de hacer uso de ella. La primera pregunta y duda que presenta esta redacción es si las partes se refieren a una prórroga convencional o a la prórroga legal que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La propia cláusula tercera nos da la respuesta cuando señala la obligación de la arrendatario de notificar “su voluntad de hacer uso de la prórroga legal con treinta (30) días de anticipación al término del contrato”. (Lo subrayado es de este Tribunal). Luego las partes señalan que la prórroga que pudiera sufrir el contrato, debiendo entenderse como, la prórroga legal, no presumirá que se ha producido la tácita reconducción. Ésta disposición contractual, de establecer de que durante el curso de la prórroga legal no se entenderá que ha operado la tácita reconducción se encuentra en armonía con lo establecido en el artículo 38 primer aparte de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado”. Lo anterior es congruente con lo que las mismas establecieron en la parte final de la cláusula tercera que dispone que “En caso de que EL ARRENDATARIO quisiera continuar ocupando el inmueble objeto de este contrato, solicitará la firma de un nuevo contrato”. Todo ello lleva a este Juzgador a concluir lo siguiente:
- Que en el presente caso que la relación arrendaticia tuvo una duración de cuatro (4) años y once (11) meses;
- Que al finalizar el último contrato, esto es, en fecha 11 de abril de 2.006, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, la cual en el presente caso era de un (1) año, por aplicación del literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
- Que la prórroga legal finalizó en fecha 11 de abril de 2.007;
- Que llegada la fecha de finalización de la prórroga legal, el arrendatario quedó en posesión del inmueble y así lo permitió el arrendador, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil el contrato se indeterminó por efecto de la llamada tácita reconducción.
Es por todo lo anterior que al encontrarnos ante la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la vía idónea y legal para reclamar su resolución es el desalojo, tal como lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se desecha el argumento expuesto por la parte demandada, en el sentido de que se estaba en presencia de un contrato a tiempo determinado, y que por lo tanto no era accionable por la vía del desalojo. Así se decide.-
Así las cosas, para poder determinar si el demandado está o no solvente en el pago de los cánones de arriendo demandados como insolutos, a saber, los meses de abril y mayo de 2.009, se procede a determinar el monto y forma y de pago establecido por las partes, y a tales efectos, en el contrato de arrendamiento se estableció un canon mensual de (BsF.450,00), pero el actor alegó que este canon había sido aumentado de forma verbal a la suma de (Bsf.800,00) mensuales, hecho que quedó admitido con la prueba aportada por el demandado relativa a los depósitos bancarios, donde se evidencia que el canon que pagaba era de (Bsf.800,00), por lo tanto, queda establecido que el canon mensual fijado por las partes era de (Bsf.800,00) mensuales. Así se establece.-
Ahora bien, en cuanto a la oportunidad en el tiempo en que debía hacerse el pago, las partes establecieron en la cláusula segunda del contrato que el mismo sería por mensualidades adelantadas, por lo que la consignación arrendaticia para ser considerada válida debía ser hecha dentro de los primeros quince (15) días de cada mes, para pagar ese mes en curso, por aplicación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.-
En el presente caso tenemos que la oportunidad de pago del mes de Abril de 2.009, era antes de comenzar ese mes, más los Quince (15) días que otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51, los cuales coinciden con los primeros Quince (15) días de cada mes, y el mes de Mayo 2.009, en el igual sentido, debía ser pagado antes del inicio de ese mes, pudiendo ser consignado válidamente el canon de arrendamiento dentro de los primeros Quince (15) días de ese mes. Así se establece.-
El demandado alegó como defensa de fondo que había pagado los meses reclamados como insolutos, aportando al efecto recibos bancarios de depósitos (folios 52 al 53), quedando demostrado con los mismos que el demandado procedió a pagar el canon de arrendamiento del mes de Abril de 2.009 en fecha 29 de Abril de 2009, y el mes de Mayo de 2.009 en fecha 05 de Mayo de 2.009, y si bien es cierto que la consignación del mes de Abril de 2.009, debía hacerse hasta el 15 de Abril de 2.009, y la misma fue realizada de manera extemporánea, no es menos ciertos que la consignación correspondiente al mes de Mayo de 2.009, fue realizada en fecha 05 de Mayo de 2.009, y es por lo que este Tribunal en virtud de que dicho pago fue legítimamente efectuado, declara solvente al demandado en relación a esta mensualidad, al haber sido hecha conforme a las estipulaciones del artículo 51 ibidem, y por interpretación del artículo 56 eiusdem. Así se establece.-
Establecido lo anterior, el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece como una causal de desalojo “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos (2) mensualidades consecutivas”, y siendo que en la presente decisión ya quedó plenamente establecido que el arrendatario se encuentra solvente en relación al canon de arrendamiento correspondiente al meses de Mayo de 2.009, y que por lo tanto sólo se encuentra insolvente en relación a una sola mensualidad, nos encontramos con que no se encuentran llenos los requisitos establecidos en la norma, por lo que la presente demanda debe ser desechada por no prosperar en derecho, tal como será declarado en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide.-

-III-
-DISPOSITIVA-

Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO, incoada por la ciudadana ALBA MARINA GIRALDO MENDOZA actuando en nombre y representación de los ciudadanos , contra el ciudadano JHONNY GREGORIO MONTENEGRO MÁRQUEZ, ambas partes ya identificadas en esta decisión, y en consecuencia: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los QUINCE (15) días del mes de JULIO de Dos Mil Nueve (2.009). Año: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La presente decisión consta once (11) folios útiles.-
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero

EJFR/NR/Edwin.-