TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: MARIA JOSÉ FUENZALIDA MADARIAGA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 14.586.811

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: VICTORIA PÉREZ CONTRERAS Y ANDRÉS NÚÑEZ LANDÁEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 123.829 y 123.815, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: DAYANA ETTEGUI MARQUEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 14.868.096.

APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: ALICIA DUARTE ORTEGA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número: 43.442.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE No: AP31-V-2009-000431

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el abogado en ejercicio ANDRES NUÑEZ LANDAEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARIA JOSÉ FUENZALIDA MADARIAGA, todos plenamente identificados.
La referida demanda fue estimada en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS F 4.500,00).
En fecha 05 de marzo de 2009, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada para que compareciera al Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, más un (01) día que se le concedió como termino de la distancia, a dar contestación a la demanda, librándose la compulsa de citación en fecha 13 de marzo de 2009, junto con exhorto y oficio al Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, Igualmente se ordenó abrir el cuaderno separado de medidas. Posteriormente en fecha 08 de mayo de 2009, se recibieron las resultas de la citación librada a la parte demandada
Mediante auto de fecha 12 de mayo de 2009, el Tribunal excitó a las partes para un acto conciliatorio el cual no se llevó a cabo.-
En fecha 14 de mayo de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda, y opuso cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º, 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-
Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, solamente la parte actora hizo uso de ese derecho.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda:
Que en fecha 14 de mayo de 2005, su representada inició una relación contractual arrendaticia con la ciudadana DAYANA ETTEGUI MARQUEZ, ya identificada, sobre un inmueble constituido con el numero 46-43, situado en el piso 3, Edificio 46-2, Conjunto Residencial La Trinidad, Etapa XIV y XVI, Urbanización Castillejo, Municipio Zamora del Estado Miranda, que la duración del contrato sería por seis (06) meses contados a partir del 14-05-2005, renovable automáticamente por períodos iguales.
Que durante los meses de junio a diciembre de 2008, y de enero a marzo 2009, la demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes, adeudando la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F 4.500,00), por lo que demanda a la ciudadana Dayana Ettegui Márquez, para que sea condenada a los siguiente: 1º) Se declare resuelta la relación contractual de arrendamiento. 2º) Se condene a la entrega material del inmueble libre de personas y bienes. 3º) Sea condenada en costas.
Por ultimo solicitó se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del juicio

Alegatos de la parte demandada en su contestación de la demanda

Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por continencia de la causa, alegando que ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, cursa expediente signado en el Nº 28956, en el cual se tramita el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoara la demandada en contra de la actora en este juicio. Igualmente, la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 7º del mismo artículo.
Negó, rechazó y contradijo la pretensión de resolución de Contrato de Arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que estuviera insolvente respecto de los cánones de arrendamientos presuntamente impagados, ya que existía un acuerdo verbal entre las partes en razón del cual se habría convenido en no cancelar los cánones.
Negó, rechazó y contradijo la pretensión de que se condene a su representada al pago de las costas.
Negó, rechazó y contradijo la pretensión de que se practique una medida de secuestro en el inmueble que ocupa su poderdante.-

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora acompaño su libelo con los siguientes documentos:
1) Original del documento poder otorgado por la ciudadana MARIA JOSE FUENZALIDA MADARIAGA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número: 14.586.811, a los abogados en ejercicios VICTORIA PÉREZ CONTRERAS Y ANDRÉS NÚÑEZ LANDÁEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 123.829 y 123.815, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, en fecha diecisiete (17) de octubre de 2008, quedando inserto bajo el N° 20, Tomo 181, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría (f. 7 al 9).
2) Original del Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Maria José Fuenzalida y la ciudadana Dayana Ettegui Márquez, sobre el inmueble identificado como apartamento Nº 46-43, piso 3, Edificio 46-2, Conjunto Residencial La Trinidad, Etapa XIV y XVI, Urbanización Castillejo en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, Guatire, en fecha 13 de mayo de 2005, inserta bajo el Nº 80, Tomo 47, de los Libros llevados por esa Notaría. (f. 10 al 14).
Los instrumentos antes mencionados no fueron tachados o impugnados de forma alguna por la parte demandada, y por cuanto los mismos son documentos auténticos, este Juzgado les atribuye pleno valor probatorio en el juicio y los aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 1.359 del Código Civil y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada consignó los siguientes documentos junto con su escrito de contestación de la demanda:
1) Original del documento poder otorgado por la ciudadana DAYANA ETTEGUI MARQUEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número: 14.868.096, a la abogada en ejercicio ALICIA DUARTE ORTEGA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 43.442, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del Estado Miranda, en fecha 29 de abril de 2009, quedando inserto bajo el N° 57, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría (f. 43 al 44), al cual se atribuye valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2) Copia certificada de libelo y del auto de admisión del expediente signado con el Nº 28956, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. (f. 45 al 58), la cual se aprecia en el juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil.
3) Copia del contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre la ciudadana MARIA JOSÉ FUENZALIDA MADARIAGA Y DAYANA ETTEGUI MARQUEZ, autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 03 de noviembre de 2008, inserta bajo el Nº 69, Tomo 207, de los Libros llevados por esa Notaría. (f.59 al 61), que se aprecia en el proceso conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4) Copia simple de tres (03) recibos de depósitos bancarios del Banco Venezolano de Crédito. (f. 62). Con respecto a estos documentos el Tribunal observa que los comprobantes de depósitos han sido catalogados por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia como tarjas, por lo cual, el Máximo Tribunal ha sostenido que este tipo de instrumentos encuadran dentro del género de prueba documental, criterio este compartido planamente por quien decide. Ahora bien, siendo las tarjas parte del género de prueba documental, aplican para ellas las reglas de apreciación de ese tipo de prueba.
En este sentido, el Tribunal observa que la parte demandada promovió copias simples de los comprobantes de depósito que rielan al folio 62 del expediente, por lo tanto, interpretando este Juzgador el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, considera que los mismos carecen de valor probatorio alguno dentro de este juicio y por lo tanto se les desecha del proceso y así se decide.
5) Copia simple de carta dirigida por el abogado Andrés Núñez Landáez a la abogada Alicia Duarte Ortega, con relación a la venta del inmueble. (f. 63), la cual carece de valor probatorio en juicio, conforme lo dispuesto expresamente en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto es copia simple de un instrumento privado, razón por la que este Juzgador la desecha del proceso y así se establece.
6) Copia del documento de liberación del gravamen hipotecario constituido a favor del Banco Fondo Común Banco Universal, que pesaba sobre el inmueble objeto del juicio, propiedad de la ciudadana Maria José Fuenzalida. (f. 64 al 67), el cual se aprecia en juicio conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un instrumento público que no fue impugnada en modo alguno por la parte actora.

IV
DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Siendo la oportunidad procesal para que este Juzgado resuelva conjuntamente las cuestiones previas y las defensas de fondo opuestas por la parte demandada, tal y como expresamente lo prevé el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, pasa a hacerlo de la siguiente manera:
La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el presente juicio debe acumularse a otro proceso por razones continencia.
En ese sentido, la parte demandada sostuvo que cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, expediente signado bajo el No. 28956, en el cual se sustancia el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoaran los ciudadanos Alberto Delgado y Dayana Ettegui (demandada en este juicio).
Con relación a esta defensa, se evidencia de las copias certificadas que rielan a los folios 45 al 58 del expediente, las cuales fueron valoradas supra, que en efecto el ciudadano Alberto Delgado, intentó demanda en contra de la actora en este juicio, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, por ante el Juzgado anteriormente señalado.
Se evidencia además que el Tribunal de instancia que conoce del referido proceso, admitió la demanda en fecha 2 de abril de 2009, ordenando el emplazamiento del demandado en es proceso, a saber, la ciudadana María Fuenzalida (parte actora en este juicio) para que conteste la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación.
En este orden y dirección, el Tribunal observa que existe norma expresa en virtud de la cual se prohíbe la acumulación de autos o procesos cuando los mismos deben tramitarse, sustanciarse y decidirse mediante procedimiento incompatibles.
En efecto, el ordinal 3º del artículo 81 del Código de Procedimiento Civil establece que “no procede la acumulación de autos o procesos:…(omissis)…3° Cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles”.
La norma parcialmente transcrita establece claramente que no procede la acumulación de autos o procesos si éstos deben ser tramitados mediante procedimientos incompatibles, y en el caso que ocupa la atención de este Juzgado, resulta obvio que los procesos cuya acumulación pretende la parte demandada deben tramitarse mediante procedimientos absolutamente incompatibles, a saber, el procedimiento breve y el ordinario, ambos establecidos en el Código de Procedimiento Civil.
Es por ello que este Juzgador considera que la cuestión previa que en este sentido opuso la parte demandada es manifiestamente improcedente en derecho y así se decide.
En segundo lugar, opuso la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendientes, fundamentando su defensa en que a decir de la accionada, al haberse introducido la demanda mediante la cual se dio inicio a este procedimiento, la parte actora “irrespetó el lapso y la condición pendiente del vencimiento de la opción de compra (sic) que vencía el día 03 de abril del presente año 2009”.
Al respecto el Tribunal observa que el hecho de haberse perfeccionado entre las partes un contrato de opción de compra venta, y que estuviere vigente cohetaneamente con el contrato de arrendamiento accionado, en nada obsta para que el arrendador pueda acudir a la jurisdicción a reclamar la resolución judicial de un conflicto derivado de la relación arrendaticia. Así las cosas, ha sido reiterado el criterio de este Tribunal según el cual el arrendamiento y la opción de compra venta pueden perfectamente coexistir entre las mismas partes de la relación arrendaticia, dado que ambos contratos no se excluyen entre sí.
En todo caso, de la revisión que este Juzgador ha efectuado al documento que riela al los folios 59 al 61 del expediente, no se evidencia que las partes contratantes hubieren acordado alguna estipulación que incidiera respecto del contrato de arrendamiento existente entre ellas. Es más, en el referido documento contentivo del contrato de opción de compra venta, las partes en modo alguno mencionan ni de forma tangencial la existencia del contrato locativo, por ende, el Tribunal concluye que, la existencia de una opción de compra venta entre los contratantes locativos no constituye per se condición o plazo pendiente que deba cumplirse para que cualquiera de las partes en el arrendamiento pueda acudir a la jurisdicción a solicitar la tutela de sus derechos e intereses, relacionados con un conflicto derivado de la relación arrendaticia; y por cuanto del documento contentivo del contrato de opción de compra venta no se evidencia que las partes hubieren establecido alguna cláusula mediante la cual estipularan una condición o plazo que de alguna manera incidiera en el contrato de arrendamiento existente entre las partes, es por lo que este Juzgado debe necesariamente declarar improcedente en derecho la cuestión previa opuesta por la parte demandada y así se decide.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En virtud que las cuestiones previas opuestas por la parte demanda fueron declaradas improcedentes, el Tribunal pasa ahora a decidir con relación a la tutelabilidad o no de la pretensión procesal, lo cual hace de seguidas:
Pretende la parte actora que se declare judicialmente la resolución del Contrato de arrendamiento perfeccionado con la parte demandada el día 13 de mayo de 2005, cuyo inició fue pactado contractualmente a partir del día 14 de mayo de 2005, ello en razón que, según el decir del accionante, la parte demanda no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2008 y enero, febrero y marzo de 2009, es decir, diez mensualidades de arrendamiento consecutivas.
Por esta razón, la parte actora acude al Tribunal y alega que por cuanto el contrato cuya resolución demanda es a tiempo determinado, y en virtud de la presunta falta de pago de pensiones arrendaticias, opera en consecuencia la resolución del vínculo jurídico existente entre actor y demandada, conforme lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo estipulado en la cláusula segunda del documento contentivo del contrato de arrendamiento.
A la pretensión deducida por la actora, se resistió la parte demandada alegando que en el mes de febrero de 2008 la parte actora le propuso a la demandada el perfeccionamiento de un contrato de opción de compra venta, recibiendo en ese acto la cantidad de treinta mil bolívares fuertes (Bs.F. 30.000,oo), manifestando verbalmente a la demandada que no cancelara más el canon de arrendamiento y que sólo pagara el condominio.
Con base a estas afirmaciones, la parte demanda alega la existencia de un contrato verbal entre la actora y la demandada, según el cual se habría exonerado a la accionada del pago de las pensiones mensuales de arrendamiento.
Al respecto el Tribunal observa lo siguiente:
De acuerdo a lo establecido en los artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Así las cosas, la parte demandada alega la existencia de un contrato o acuerdo verbal entre las partes, según el cual, la parte actora habría exonerado a aquella de pagar los cánones de arrendamiento a partir del mes de febrero de 2008, ello en razón de haber recibido una suma de dinero con motivo del futuro perfeccionamiento de un contrato de opción de compra venta.
Sin embargo, la parte demandada no trajo al proceso medio de prueba alguno para acreditar fehacientemente en este juicio la celebración del acuerdo verbal que alega se perfeccionó entre las partes. Igualmente, de las actas procesales que conforman el expediente se evidencia que, en efecto, entre las partes se perfeccionó un contrato de opción de compra venta, el día 3 de noviembre de 2008, el cual tuvo como objeto el inmueble arrendado; no obstante, del texto del referido documento no se evidencia de forma alguna que las partes hubieren convenido en que la demandada dejara de pagar los cánones de arrendamiento a los cuales estaba obligada, habida cuenta que en este juicio la parte actora demostró de forma indubitada que entre ella y la demandada se perfeccionó un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la pretensión.
Es por ello que para el Tribual no cabe duda que la parte actora demostró la existencia del contrato de arrendamiento, el cual se suscribió a tiempo determinado, y en razón de haber quedado demostrada la existencia del referido contrato, no hay duda con respecto a que la demanda estaba en la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en la forma y modo pactadas en el documento contentivo del contrato locativo, esto es, por mensualidades adelantadas que deberían ser honradas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, según los estipulado en la cláusula segunda del contrato.
En consecuencia, la parte demanda tenía la carga de probar en el proceso la extinción de su obligación de pago de pensiones de arrendamiento o la ocurrencia de algún hecho modificativo o impeditivo de la misma.
Ahora bien, de las pruebas aportadas al juicio por la parte demandada no se evidencia la ocurrencia de hecho modificativo o impeditivo alguno en virtud del cual la accionada hubiere quedado eximida de pagar los cánones de arrendamiento a los que contractualmente se obligó, y al propio tiempo, tampoco observa el Tribunal que en el expediente exista evidencia en virtud de la cual la demandada haya acreditado en el juicio el hecho extintivo de la obligación, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento en la forma y modo estipuladas en el contrato de arrendamiento.
Por ello, siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza bilateral, generando obligaciones recíprocas para ambos contratantes, y habiéndose demostrado en autos que entre los litigantes se perfeccionó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; quedando probado además que la parte demandada incumplió culposamente con la principal obligación derivada del referido contrato, es por lo que este Juzgador considera que en el caso de autos se ha comprobado la materialización del supuesto fáctico contemplado en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual debe necesariamente declarar procedente en derecho la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes litigantes en este proceso y así expresamente se decide.

VI
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: PROCEDENTE la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana MARIA JOSE FUENZALIDA MADARIAGA, contra la ciudadana DAYANA ETTEGUI MARQUEZ, todos plenamente identificados en la parte inicial del fallo.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se ordena a la parte demandada, que entregue a la parte actora el inmueble objeto de la pretensión, constituido por: “un apartamento distinguido con el número 46-43, situado en el piso 3, del edificio 46-2, del Conjunto Residencial La Trinidad, Etapa XIV y XVI, de la Urbanización Castillejo, ubicada en el Municipio Zamora del Estado Miranda”.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber sido vencida en el proceso, ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Notifíquese la presente decisión a las partes del juicio, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, a los seis (6) días del mes de julio del año dos mil nueve (2009).- Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA,

MARIVI DE LOS A. DIAZ GAMEZ

En esta misma fecha, siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.), se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia certificada del fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,

MARIVI DE LOS A. DIAZ GAMEZ

AP31-V-2009-000431
JACE/MADG/opg