TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
199º y 150º

PARTE ACTORA: REAL HABITAT, C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17de Diciembre de 2004, bajo el Nro. 37, Tomo 213-A Sgdo.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CARLA LUISA PESTANA PEREIRA, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 80.336.-

PARTE DEMANDADA: ISABEL TERESA JUSTO de JURADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.524.860.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE EMIDIO GONZALEZ MARQUEZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 56.106.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2009-000209

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por REAL HABITAT, C.A., en contra de la ciudadana ISABEL TERESA JUSTO de JURADO.-
La demanda se admitió mediante auto de fecha 04-02-2009, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
En fecha 06-03-2009, la parte demandada quedó citada, dando contestación a la demanda en su oportunidad legal.-
En el lapso probatorio, ambas partes cumplieron con su carga procesal.-
En fecha 29 de abril de 2009, se remitió oficio dirigido al Síndico Procurador Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital, participándole que cursa causa por ante este Tribunal donde se encuentra ubicado inmueble del Municipio Libertador.

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la Parte Actora:
Alegó la apoderada judicial de la parte actora, que consta de Contrato de Arrendamiento, que INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., celebró contrato de arrendamiento con ISABEL TERESA JUSTO de JURADO, sobre el apartamento marcado con el número y letra ocho-A (Nro. 8-A), situado en el Edificio denominado PLAZA, inmueble ubicado entre Calle Luzón y Capuchinos, Sur 8, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, en la ciudad de Caracas.
Que consta de documento privado, que INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., cedió a su representada, en fecha 31 de mayo de 2008, todos los derechos, acciones y obligaciones que le correspondían por dicho contrato, por lo que REAL HABITAT, C.A., pasó a ser la arrendadora del inmueble, lo cual fue notificado a la demandada.-
Que dicho contrato comenzó a regir el 1ero de Enero de 1996, por un plazo de un (01) año fijo prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de no prorrogarlo más.-
Que la pensión mensual de arrendamiento que actualmente rige para dicho apartamento es la cantidad de TREINTA Y CINCO BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bsf 35,10), pues de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el canon estaba sujeto a las modificaciones que establecieran los Organismos Reguladores competentes y ese es el monto estipulado por Resolución Nro. 000175, de fecha 28-01-1999, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, hoy Ministerio Popular de Infraestructura.-
Que consta de la notificación judicial realizada en fecha 28 de Julio de 2005, por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que su representada manifestó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar a partir del 1ero de Enero de 2006, el lapso de duración del contrato de arrendamiento.-
Que en virtud que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de más de diez (10) años, de conformidad con lo pautado en el artículo 38 ordinal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo, éste se prorrogó por una lapso máximo de tres (3) años, el cual venció el día 1ero de Enero de 2009.-
Que es el caso que la ciudadana ISABEL TERESA JUSTO de JURADO, hasta la presente fecha ha seguido ocupando el apartamento y no lo ha entregado a su representada, totalmente desocupado de personas y bienes de su propiedad, como es su obligación.-
Fundamentó la demanda en los Artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.594 del Código Civil, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Por todo lo antes expuesto, es por lo que en su carácter de apoderada judicial de REAL HABITAT, C.A., demandó como en efecto formalmente lo hizo, a la ciudadana ISABEL TERESA JUSTO de JURADO, para que convenga o de lo contrario sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Que convenga o en su defecto este Tribunal declare con lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento inmobiliario, por vencimiento de la prórroga legal y extinguido el referido contrato por vencimiento del término.-
SEGUNDO: Que en consecuencia convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal en hacer entrega material, real y efectiva del inmueble antes identificado a su representada REAL HABITAT, C.A., totalmente desocupado de personas y bienes de su propiedad, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación y mantenimiento en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia y solvente de todos y cada uno de los servicios públicos y privados de que haya hecho uso en el inmueble.-
TERCERO: Que convenga en pagar o el Tribunal la condene a ello, las costas y honorarios causados por este procedimiento.-
Estimó la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTIÚN BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bsf. 421,20).-

Alegatos de la Parte Demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada negó, rechazó y contradijo el derecho y los hechos expresados en el libelo de demanda, manifestando que es inquilina del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide, por aproximadamente catorce (14) años ininterrumpidamente y alegó que continuará viviendo, en vista que al intentar la notificación judicial cursante al expediente, la parte actora señaló que el contrato vencía el 1ero de Enero de 2006, en cuanto al plazo de duración del contrato y que dicho contrato se celebró el 27 de Diciembre de 1995, es totalmente incierto por las siguientes razones:
Que el contrato de arrendamiento fue suscrito y autenticado el 15 de Enero de 1996 por las partes por ante la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nro. 33, Tomo 2, de los libros respectivos.
Alegó que dicha notificación sólo se limitó a expresar la duración del contrato y a expresar que no había más prórroga olvidando las estipulaciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y con respecto a la notificación de fecha 31 de Mayo de 2008, en la cual INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., transfirió las acciones a REAL HABITAT, C.A., esta notificación debió ser efectuada a través de organismos del Estado.-
Que la notificación judicial es extemporánea, ya que según lo alegado por la parte actora, dicha prórroga terminó el 1ero de Enero de 2006.-
Que conforme a los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, estamos en presencia de una tácita reconducción, debiendo demandar conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Manifestó que su contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y no puede ser demandado por cumplimiento de contrato.-
Que ha seguido pagando el alquiler en el Tribunal de Inquilinato y, que si la propietaria desea vender el inmueble debe darle la primera opción y, además es beneficiaria por Decreto de Expropiación publicado el veintitrés de febrero de 2006 en Gaceta Oficial Extraordinaria del Distrito Metropolitano de Caracas N° 0050, por tener más de 10 años donde se declara de Utilidad Pública e Interés Social el Proyecto de Dotación de Vivienda para las familias que habitan en condición de Arrendatarios por más de diez años en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de caracas, que se han visto en la imposibilidad a acceder de esos inmuebles.
II
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS TRAIDAS POR LA PARTE ACTORA
• Original de expediente de solicitud de notificación judicial, signado con el Nro. S-4870-05, llevado por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, practicada en fecha 28 de julio de 2005, a la ciudadana ISABEL JUSTO DE JURADO. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicha notificación de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, toda vez que no fue impugnada de modo alguno por la contraparte en su oportunidad legal, Y ASI SE DECIDE.
Cursante a dicho expediente de solicitud, cursa también el siguiente documento:
a) Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre INVERSIONES IBEPRO S.R.L. y la ciudadana ISABEL TERESA JUSTO de JURADO, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Enero de 1996, bajo el Nro. 33, Tomo 2, de los libros respectivos. El Tribunal, toda vez que dicho documento no fue tachado de falso por la adversaria dentro de la oportunidad legal, se le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado con dicho documento la relación locativa existente, así como las obligaciones que de él derivan. Así se decide.-
• Original de documento de cesión de derechos de fecha 31 de Mayo de 2008, suscrita por la ciudadana MIRIAM BALI de ALEMAN, en su carácter de Directora Principal de INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., mediante la cual cedió y traspasó a la empresa mercantil REAL HABITAT, C.A., todos los derechos, acciones y obligaciones que corresponden a INVERSIONES IBEPRO, S.R.L, en el contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana ISABEL TERESA JUSTO de JURADO, autenticado ante la Notaría Décima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Enero de 1996, bajo el Nro. 33, Tomo 2, de los libros respectivos. El Tribunal, toda vez que dicha prueba no fue objeto de impugnación alguna le otorga valor probatorio, quedando demostrada con la misma que la actora es la actual arrendadora del inmueble de marras.
• Comunicación de fecha 31-05-2008, suscrita por INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., y dirigida a la ciudadana ISABEL TERESA JUSTO de JURADO, recibida por esta, mediante la cual le participan la cesión y traspaso a REAL HABITAT, C.A., de todas las acciones, derechos y obligaciones que le correspondían.- El tribunal toda vez que dicho documento no fue desconocido en su firma ni tachado de falso, por la adversaria le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, pues la demandada sólo señaló que la notificación debía realizarla organismos del Estado, no estableciendo la normativa sobre cesión de créditos contenida en el Código sustantivo civil, esta formalidad para la notificación de dicha cesión, Y ASI SE ESTABLECE.
• Copia simple de Resuelto N° 000175, de fecha 28-01-1999, emanado de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, del Ministerio de Desarrollo Urbano, mediante el cual se fijó como canon máximo mensual al inmueble de marras la suma de Bs.35.100,oo.- El Tribunal, tiene como fidedignas dichas copias, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoles valor probatorio conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Planillas de depósitos bancarios realizados por la arrendataria-demandada a favor de la actora la empresa REAL HABITAT, C.A. por ante el juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por concepto de consignaciones de cánones de arrendamiento. El Tribunal desecha del proceso dichas pruebas por impertinentes, toda vez que el pago de los cánones de arrendamiento no es materia controvertida en el presente juicio, Y ASI SE DECIDE.

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
Con la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, la actora pretende que la ciudadana ISABEL TERESA JUSTO de JURADO, inquilina del inmueble identificado como: un apartamento marcado con el número y letra ocho-A (Nro. 8-A), situado en el Edificio denominado PLAZA, inmueble ubicado entre Calle Luzón y Capuchinos, Sur 8, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, en la ciudad de Caracas, le entregue el inmueble que le fue arrendado, toda vez que el contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES IBEPRO S.R.L. y la ciudadana ISABEL TERESA JUSTO de JURADO, el cual fue autenticado ante la Notaria Décima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Enero de 1996, y que le fuera cedido a la actora mediante documento privado de fecha 31 de mayo de 2008, venció en fecha 01 de enero de 2006, y la prórroga legal que le correspondía por tener más de diez (10) años la relación arrendaticia, era de tres (03) años que venció en fecha 01 de enero de 2009.
Por su parte, la demandada en su contestación a la demanda, admitió la relación arrendaticia, así como el recibo de las notificaciones de no prórroga del contrato de arrendamiento y de la cesión del contrato de arrendamiento a la actora, señalando que su contrato era a tiempo indeterminado y que la notificación judicial practicada es extemporánea, por lo que solo podía demandar el desalojo, y que además es beneficiaria del Decreto de Expropiación publicado el veintitrés de febrero de 2006 en Gaceta Oficial Extraordinaria del Distrito Metropolitano de Caracas N° 0050, por tener más de 10 años donde se declara de Utilidad Pública e Interés Social el Proyecto de Dotación de Vivienda para las familias que habitan en condición de Arrendatarios por más de diez años en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de caracas, que se han visto en la imposibilidad a acceder de esos inmuebles.
A los fines de demostrar sus alegatos, la actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento que une a las partes, al cual este Tribunal le atribuyó pleno valor probatorio, demostrando con el mismo la relación locativa que une a las partes, así como la naturaleza del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la voluntad de las mismas. Asimismo, trajo a los autos la notificación judicial practicada a la arrendataria-demandada, por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 28 de julio de 2005, en la cual le participó que el contrato vencía en fecha 01 de enero de 2006 y, que no le seria renovado, así como documento de cesión de contrato de arrendamiento y notificación privada de dicha cesión, debidamente recibida por la arrendataria-demandada, a los cuales este Tribunal les otorgó valor probatorio, con lo cual dio cumplimiento a lo establecido en los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que reza: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.-
La demandada por su parte trajo a los autos las planillas de depósito bancarios realizados por la arrendataria-demandada a favor de la actora la empresa REAL HABITAT, C.A. por ante el juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por concepto de consignaciones de cánones de arrendamiento, que este Tribunal desechó del proceso por impertinentes. También, a los fines de ilustrar al Tribunal consignó copia y original de Gaceta Oficial y Gaceta Municipal del Distrito Metropolitano de Caracas, y Municipio Libertador, para sustentar que es beneficiaria del Decreto de Dotación de Viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarias en inmuebles ubicados en el Area Metropolitana de Caracas de la Alcaldía del Distrito Metropolitano.
Con respecto a este señalamiento aclara este Juzgadora, que en dicho acuerdo en el cual se declara de utilidad pública e interés social el proyecto Dotación de Viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarias en inmuebles ubicados en el Area Metropolitana de Caracas, no se hace determinación expresa de qué Edificio o inmueble forma parte de este proyecto, así como los inquilinos de éstos, por lo que no tiene sustento jurídico alguno dicho alegato, Y ASI SE ESTABLECE, no pudiendo la demandada enervar la acción, pues además de lo señalado arriba, solo negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando que el contrato de arrendamiento se indeterminó por efecto de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, toda vez que la notificación practicada para notificar el vencimiento del contrato de arrendamiento se hizo, a su juicio en forma extemporánea.
Dicho esto, el hecho controvertido en la presente demanda se circunscribe en que si la demandada debe o no entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por haber expirado su término y las prórrogas convencional y legal y si la notificación practicada se realizó dentro del lapso convencionalmente establecido.
Ahora bien del documento fundamental de la presente demanda, se desprende de la cláusula TERCERA: “La duración de este contrato es de UN AÑO FIJO, que comenzará a contarse a partir del primero de enero de mil novecientos noventa y seis (1.996), prorrogable automáticamente por períodos de Un (1) año, convenidos desde ahora, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más. Las prórrogas se considerarán como tiempo fijo y se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial.”, que la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de enero de 1996, y que la misma es prorrogable por períodos de un año, siempre y cuando una de las partes no notificare con treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo. Asimismo, del expediente de notificación judicial de no prórroga practicada a la inquilina-demandada, se desprende que esta fue realizada en fecha 28 de julio de 2005, es decir, cinco (5) meses antes del vencimiento de la última prórroga convencional, que ocurriría en fecha 01 de enero de 2006, por lo que la relación arrendaticia, evidentemente es una relación cuya naturaleza es determinada y duró diez (10) años. Establecido esto, conforme a la Ley Especial que rige la materia, cual es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38 señala: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.”, le correspondía a la arrendataria tres (03) años de prórroga legal que comenzaron en fecha 02 de enero de 2006 al 01 de enero de 2009, razón por la cual la presente acción debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, evidenciándose que la demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE.

III
PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término, intentada por la Sociedad Mercantil REAL HABITAT, C.A. contra la ciudadana ISABEL TERESA JUSTO de JURADO ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES IBEPRO S.R.L. y la ciudadana ISABEL TERESA JUSTO de JURADO, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Enero de 1996. Se condena a la demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregarle a la parte actora el inmueble, identificado como: apartamento marcado con el número y letra ocho-A (Nro. 8-A), situado en el Edificio denominado PLAZA, inmueble ubicado entre Calle Luzón y Capuchinos, Sur 8, Urbanización San Martin, Parroquia San Juan, en la ciudad de Caracas, desocupado de bienes y personas y solvente en todos y cada uno de los servicios públicos y privados.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.-
Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, por cuanto la misma fue dictada fuera de lapso.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los quince (15) días del mes de julio de Dos Mil Nueve (2009). 199º Años de Independencia y 150º Años de Federación -
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA ACC,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA ACC,