TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, treinta (30) de Julio de dos mil nueve 2009
199º y 150º

PARTE ACTORA: NATACHA PINO MACHADO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 1.727.671.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada MAGDA RODRIGUEZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 23.482.-
PARTE DEMANDADA: ciudadana MERCEDES CRISTINA CASELLAS SILVA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.809.295.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ AVELEDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.583
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2008-002775

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y DE LA PRORROGA LEGAL, intentada por la ciudadana NATACHA PINO MACHADO, en contra de la ciudadana MERCEDES CRISTINA CASELLAS SILVA,
En fecha dieciocho (18) de noviembre de 2008, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, (URDD), libelo de demanda presentado por la parte demandante.-
Mediante auto de fecha diecinueve (19) de noviembre de 2008, se admitió la demandada por los trámites del procedimiento breve y por cuanto no se logró la citación personal ni por carteles que al efecto se libraron, se designó defensor judicial a la parte demandada, recayendo dicho nombramiento en la persona de la abogada Rotcech María Lairet Romero, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 64.313, quien quedó debidamente citada en fecha diecinueve (19) de Mayo de 2009.-
En fecha 09-12-2008, se apertura el cuaderno separado de medidas y en fecha 31 de marzo de 2009, se dictó sentencia interlocutoria, en la cual se negó el decreto de la medida preventiva solicitada por la parte actora.-
En fecha veintiuno (21) de mayo del corriente año, la defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, así mismo compareció el abogado JOSÉ AVELEDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.583, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada Sin Lugar por este Juzgado en fecha 25 de mayo de 2009.-
En la oportunidad de promoción de pruebas solamente la parte actora hizo uso de ese derecho.-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la parte actora:
Alega la representación de la parte actora en su escrito libelar, que su mandante es propietaria de una casa quinta denominada NATACHA, ubicada en la calle Socuy, Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta, del Estado Miranda, y, que en fecha 16 de mayo de 1997, dio en arrendamiento la planta baja del inmueble antes mencionado, a la ciudadana MERCEDES CRISTINA CASELLAS SILVA, ya identificada.
Que la duración del contrato era por un (1) año fijo y que durante los últimos años ha sido por el lapso de seis (6) meses fijos, por lo que la relación ha estado siempre por tiempo determinado, como se evidencia de la cláusula tercera de los sucesivos contratos suscritos.
Que por razones de urgencia familiar, en fecha 12 de agosto de 2006, le participó con suficiente antelación que no le iba a renovar el contrato, evidenciándose de comunicación escrita de fecha 12-08-06, siendo recibida por la demandada.
Que en fecha 13 de febrero de 2008, le volvió a notificar por escrito la necesidad que tenia de que le desocupara el inmueble.
Que en fecha 13 de agosto de 2008, le notificó judicialmente a la arrendataria que su prórroga legal de dos años vencía el 12 de noviembre de 2008 y que debía hacer entrega del inmueble el día 13 del mismo mes y año, que vencida como se encuentra la prórroga Legal, la arrendataria se ha negado a hacerle entrega del inmueble dado en arrendamiento.
Que se desprende de todo lo antes expuesto que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado a la fecha de su vencimiento, y en virtud de ello es por lo que demanda a la ciudadana MERCEDES CRISTINA CASELLAS SILVA.-
Fundamentó la demanda en los Artículos Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 33, 38 y 39, Código Civil, 1.264, 1.159, 1.167 y 1.594.-
En consecuencia solicita a este digno Tribunal condene a la parte demandada al CUMPLIMIENTO del contrato de arrendamiento que tiene suscrito con su representada, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por la planta baja de la Casa-Quinta NATACHA, ubicada en la calle Socuy, Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda y en consecuencia, la entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.-
Finalmente solicitó se decrete Medida de Secuestro sobre el inmueble antes identificado y estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 4.990,00)

Alegatos de la parte demandada:
La representación de la parte demanda admitió la relación arrendaticia, así como haber suscrito todos y cada uno de los contratos de arrendamiento señalados y consignados por la actora, siendo el último firmado en fecha 12 de mayo de 2006 con vencimiento el 12 de noviembre de 2006.
Admitió también que al vencimiento del contrato su representada disfrutó de la prórroga legal de dos (2) años, por haber ocupado el inmueble arrendado por un plazo mayor de un (1) año y menor de cinco (5), que al vencimiento del contrato y de la prórroga legal (12 de noviembre de 2008) su representada continuó ocupando el inmueble con la anuencia de la propietaria, lo que devino el contrato a Tiempo Indeterminado.
Alegó que en fecha 03 de diciembre de 2008, su representada se vio obligada a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud del rechazo de la propietaria de recibir el canon de arrendamiento.

MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble de marras que acredita a la ciudadana NATACHA PINO MACHADO, como propietaria del mismo, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 24 de mayo de 2007, inserta bajo el N° 24, tomo 54, de los libros llevados por esa Notaría. El Tribunal toda vez que dicha copia no fue impugnada por la adversaria, se le tiene como fidedigna, ASI SE DECIDE.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 16-05-2007, bajo el Nro. 57, Tomo 15, de los libros respectivos. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que la arrendadora-demandante, es la propietaria del inmueble arrendado, Y ASI SE DECIDE.
• Original de contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, de fechas 12-05-1998; 12-05-99; 12-05-2000; 12-05-2001; 12-05-2002; 12-11-2002; 12-05-2003; 12-11-2003; 12-05-2004; 12-11-2004; 12-05-2005 ; 11-11-2005; fecha 12-05-2006. El tribunal, toda vez que los mismos no fueron desconocidos ni tachados de falso por la adversaria en la oportunidad legal, sino que por el contrario, admitió haberlos suscritos, este Tribunal los tiene por reconocidos conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Comunicaciones dirigidas a la ciudadana Mercedes Casellas, de fechas 12-08-2006 y 13-02-2008, en la cual le comunica que necesita el inmueble y que no le será renovado el contrato, siendo recibidas por la demandada. El tribunal les otorga valor probatorio, toda vez que no fueron impugnadas de modo alguno por la demandada, sino que por el contrario admitió haberlas recibido, quedando demostrado con las mismas la voluntad de la arrendadora de que la inquilina le entregara el inmueble arrendado.
• Notificación Judicial, practicada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 13-08-2008, identificada con el N° AP31-S-2008-1365, mediante la cual le informó la actora a la demandada, que su prórroga legal culminaba en fecha 12 de noviembre de 2008. El Tribunal le otorga valor probatorio a dicha prueba, toda vez que la misma no fue objeto de impugnación alguna, Y ASI SE DECIDE.
• Copia simple de informe médico de fecha 10-11-2008, expedido por el Dr. Henry Waich Toledano; Cinco (05) copias simples de partidas de nacimientos, pertenecientes a los ciudadanos Carlos Daniel, Alejandro Enrique Adrian Joel Jatzuani Joeli Jatzua Josué.
• Copia simple del acta de matrimonio, de los ciudadanos Carlos Enrique Febres Pino y Adriana Rico Hernández.
• Dos (2) copias simples de cedulas de identidad de los ciudadanos Adriana Rico Hernández y Carlos Febres Pino.-
El tribunal desecha del proceso las anteriores documentales por impertinentes, toda vez que no aportan nada al mérito de la causa, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Copia certificada del expediente de consignaciones signado con el N° 20082156, correspondiente al Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de las consignaciones que por Cánones de arrendamiento efectúa MERCEDES CRISTINA CASELLAS a favor de NATACHA PINO MACHADO. El tribunal, toda vez que no fue objeto de impugnación alguna, le otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ASI SE DECIDE.

II
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
Con la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, la parte actora ciudadana NATACHA PINO MACHADO pretende que la ciudadana MERCEDES CRISTINA CASELLAS SILVA, inquilina del inmueble de su propiedad identificado como: planta baja de la casa quinta denominada NATACHA, ubicada en la calle Socuy, Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta, del Estado Miranda, le entregue el inmueble que le fue arrendado, toda vez que el último contrato de arrendamiento suscrito entre ambas, mediante documento privado en fecha 12 de mayo de 2006, venció en fecha 12 de noviembre de 2006, y la prórroga legal que le correspondía por haber comenzado la relación arrendaticia en mayo de 1997, era de dos (02) años que venció en fecha 12 de noviembre de de 2008, que aunque no tenía porque notificarle que debía entregar el inmueble, sin embargo lo hizo mediante comunicación privada y mediante notificación judicial.
Por su parte, la demandada en su contestación a la demanda, admitió la relación arrendaticia, haber suscrito todos los contratos de arrendamiento desde el inicial de fecha 16 de mayo de 1997, así como haber recibido las comunicaciones privadas y, haber disfrutado de la prórroga legal que le correspondía de dos (02) años, empero, señaló que el contrato de arrendamiento se había indeterminado, toda vez que la arrendadora la dejó en el inmueble luego de vencida la prórroga legal, señalando que ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2008 ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma circunscripción Judicial, por cuanto la arrendadora se negó a recibirlo.
A los fines de demostrar sus alegatos, la actora trajo a los autos el primer contrato de arrendamiento suscrito por las partes, así como los posteriores, hasta el último suscrito en fecha 12 de mayo de 2006 con vencimiento en fecha 12 de noviembre de 2006, con lo cual quedó demostrado la existencia de la relación locativa, como la naturaleza de dicha relación a tiempo determinado y las obligaciones sumidas en los mismos. Asimismo, trajo a los autos las comunicaciones privadas recibidas por la arrendataria y notificación judicial practicada a la arrendataria-demandada, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en la cual le participó que la prórroga legal que le correspondía vencía en fecha 12 de noviembre de 2008, a los cuales este Tribunal les otorgó valor probatorio, con lo cual dio cumplimiento a lo establecido en los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que reza: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.-
La demandada por su parte trajo a los autos legajo de copias certificadas contentiva de las consignaciones que por concepto de cánones de arrendamiento efectúa la arrendataria-demandada a favor de la actora por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a la cuales este Tribunal le otorgó valor probatorio, desprendiéndose de ésta que deposita los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2008, fecha en que venció la prórroga legal que le correspondía, con lo cual queda claro para esta sentenciadora, que la voluntad de la arrendadora-demandante al no recibirle más cánones de arrendamiento luego del vencimiento de la prórroga legal, era precisamente que la inquilina entregara el inmueble en la fecha prevista y no, como erróneamente sostiene la inquilina-demandada, que el contrato se indeterminó porque la arrendadora la dejó en el inmueble sin oposición alguna, Y ASI SE ESTABLECE, no pudiendo la demandada enervar la acción, pues además de lo señalado arriba, solo alegó que el contrato de arrendamiento se indeterminó.
Dicho esto, el hecho controvertido en la presente demanda se circunscribe en que si la demandada debe o no entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por haber expirado su término y la prórroga legal.
Ahora bien de los contratos de arrendamiento documento fundamental de la presente demanda, y del último suscrito se desprende de su cláusula TERCERA que señala: “La duración del presente será de SEIS (6) MESES FIJOS, sin prórroga por lo que se dará por terminado el mismo, en caso de que las partes acuerden en renovar el presente contrato se procederá a la celebración de un nuevo contrato. El presente contrato empezará a regir desde el día de su suscripción hasta el 12 de noviembre de 2006…”, que la relación arrendaticia comenzó en fecha 16 de mayo de 1997 y terminó en fecha 12 de noviembre de 2006, según la cláusula transcrita, pues la misma no contempla prórroga. Asimismo, se desprende que no había necesidad de notificación alguna, por lo que la relación arrendaticia, evidentemente es una relación cuya naturaleza es determinada y duró nueve (09) años. Establecido esto, conforme a la Ley Especial que rige la materia, cual es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38 señala: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará, por un lapso máximo de dos (2) años.”, le correspondía a la arrendataria dos (02) años de prórroga legal que comenzaron en fecha 13 de noviembre de 2006 al 12 de noviembre de 2008, hecho este expresamente reconocido por la representación de la parte demandada, razón por la cual la presente acción debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, evidenciándose que la demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE.

III
PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término, intentada por la ciudadana: NATACHA PINO MACHADO contra la ciudadana MERCEDES CRISTINA CASELLAS SILVA, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 12 de mayo de 2006. Se condena a la demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregarle a la parte actora el inmueble, identificado como: Planta baja de la casa quinta denominada NATACHA, ubicada en la calle Socuy, Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta, del Estado Miranda desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.-
Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, por cuanto la misma fue dictada fuera de lapso.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los treinta (30) días del mes de julio de Dos Mil Nueve (2009). 199º Años de Independencia y 150º Años de Federación -
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA TEMP,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA TEMP,