TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
150° y °199
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL GALERÍAS MANELLA S.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31/12/1986, bajo el No. 73, Tomo 91-A Sgdo.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MAURICIO DE JESÚS MÉNDEZ MÉNDEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 75.231.-
PARTE DEMANDADA: YOLANDA SAN MARTÍN DE NOGUERA, Venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 842.441.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MAXIMILIANO MÁRQUEZ YÉPEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 65.226.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR EL VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.-
EXPEDIENTE No. AP31-V-2009-000215
SENTENCIA DEFINITIVA.-
Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por el apoderado judicial de la demandante mediante la cual alegó que la Sociedad Mercantil que representada es propietaria un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 28, situado en el Edificio denominado “MANELLA”, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Chacao del Estado Miranda. Que en fecha 01/12/1971, COMOBIL S.A., quien posteriormente traspasó a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ARAGÓN C.A., quien estaba encargada de la administración del mencionado apartamento celebró un contrato de arrendamiento privado con la ciudadana Yolanda San Martín de Noguera, el cual tuvo un lapso de duración de un (01) año contado a partir del 01/12/1971, prorrogable automáticamente por períodos sucesivos de un año considerándose las prorrogas como tiempo fijo. Que en fecha 31/12/2005, su poderdante por intermedio del Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial le notificó a la arrendataria la no prorroga del contrato, por lo que a partir del 01/12/2008 comenzaría a correr la prórroga legal establecido en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 01/12/2008. En razón de las innumerables gestiones extrajudiciales efectuadas por el abogado demandante, la hoy demandada no ha hecho entrega del inmueble arrendado, procediendo a demandarle por la Acción de Cumplimiento de Contrato para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a cumplir con su obligación de entregar el inmueble supra identificado en autos y cancelar las costas y costos procesales.-
Fundamento su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.599, 1.601 del Código Civil y 38, 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Previo régimen de distribución le correspondió a este Juzgado, conocer del presente proceso y mediante auto de fecha 10/02/2009, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a fin que compareciera al Segundo (2º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a objeto de dar contestación a la demanda.-
En fecha 10/03/2009, la parte actora solicitó de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, se le entregue la compulsa a fin de gestionar la citación por intermedio de otro Alguacil, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 12/03/2009.-
Efectuados los trámites de la citación de la parte demandada en forma personal y habiendo resultado infructuosas tales gestiones se ordenó la citación mediante cartel publicado en prensa, siendo consignado en autos sus ejemplares en fecha 12/05/2009.-
En fecha 14/05/2009, el secretario del Tribunal dejó constancia en autos de haber cumplido con la ultimas de las formalidades que establece el artículo 223 del Código Procesal Civil.-
Por medio de diligencia de fecha 01/06/2009, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y se dio por citado en nombre de su representada según poder instrumento consignado.-
En fecha 04/06/2009, el apoderado judicial de la parte demandada presentó su escrito de contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos:

Alegó como punto previo a la contestación “la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto al demandarse el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/12/1971, el mismo se encuentra a tiempo indeterminado según lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, lo cual trae como consecuencia que la acción propuesta por el demandante no es la idónea, por cuanto debió demandar el desalojo en cualesquiera de las causales estatuidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Tacho la notificación judicial efectuada por la parte demandante por intermedio del Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial por ser a su decir ilegal y falsa en su contenido, origen y objeto. Interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto en el presente caso solo puede demandarse el desalojo del inmueble fundado en las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el capitulo atiente a la contestación al fondo arguyó que el contrato suscrito por las partes en fecha 01/12/1971, por haber sido fijada su temporalidad por las partes en un (01) año fijo, renovable por el mismo periodo de tiempo, siempre y cuando alguna de las partes infrascritas no notificara a la otra su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia, una vez vencido el décimo quinto (15) año de arrendamiento se indetermino el contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil y siendo que la arrendadora continuó gozando del inmueble con la anuencia del arrendador la acción correcta aplicable al caso es el desalojo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cualquiera de sus causales”.-
PUNTO PREVIO
La interpretación temporal de un contrato de arrendamiento consiste en ajustarlo en alguna de las figuras reguladas en la ley, lo cual debe efectuarse previo un estudio de su contenido, confluyendo en su calificación jurídica y por ende a la apreciación en derecho de los hechos que la interpretación ha revelado, dicho lo anterior es necesario señalar que luego de haber examinado con detenimiento la disposición temporal establecida por ambas partes en el contrato fechado en el año 1.971 se observa, que el mismo comenzó por tiempo fijo de un (01) año y se prorrogó por periodos iguales, por cuanto no cursa en autos notificación alguna que pruebe la voluntad de alguna de la partes en poner fin a la aludida relación locativa, siendo así y habiéndose prolongado consecutivamente hasta el año o periodo décimo quinto, debe aplicarse la norma de ley establecida en el artículo 1.580 del Código Civil, la cual prevé que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años y los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince (15) años y toda estipulación contraria no tiene ningún efecto. Es importante mencionar que dicha norma establece dos excepciones: a).- Que se trate del arrendamiento de una casa para habitarla, caso en el cual el arriendo puede durar hasta por toda la vida del arrendatario; y b).- Los casos de arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, caso en el cual se prevé hasta cincuenta años.-
No obstante, se observa que en el caso bajo estudio no se configuran o encuadran ninguno de los dos supuestos antes señalados, lo cual es concluyente para determinar que no puede arrendarse en el caso in comento por mas de quince (15) años, sin importar que se hubiere colocado la renovación anual del mismo, por cuanto consentir esa situación y aceptar que mediante renovación automática y consecutiva este contrato sobrepasó los quince (15) años es violatorio a lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-
Viendo esta Juzgadora la situación desde esta perspectiva es necesario efectuar la calificación de la acción ejercida por la parte accionante, sin antes señalar que habiendo vencido el contrato su lapso de vigencia máximo permitido por la ley (Art. 1.580 C.C) la parte demandante dejó en posición pacifica del inmueble a su inquilino activándose de ésta manera el dispositivo legal contenido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente: “…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…” (Negrita y subrayado del Tribunal). Al respecto es importante resaltar que deben cumplirse con dos elementos necesarios para que opere o se configure dicha acción, el Profesor José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías Derecho Civil IV, señalo que:
“…Los supuesto de la tácita reconducción son: (a.- Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y b).- Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión…”
Habiéndose transformado el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y observando que el apoderado judicial de la parte demandante solicitó en su petitorio: “…Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, es por lo que en nombre y representación de mi representada, (...) procedo a demandar como formalmente demandado en este acto lo hago, a la ciudadana (…) por cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado en virtud del vencimiento en fecha Primero (1°) de diciembre de 2.008 de la prórroga legal, para que CONVENGA o en su defecto sea CONDENADA por el Tribunal a: 1) Cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado…”, es motivo suficiente para efectuar la calificación de la acción intentada.-
En tal sentido, la calificación de la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor. En ese sentido observa esta Juzgadora que el Tribunal Supremo Justicia en sentencia de fecha 14 de abril de 1993, en el juicio de JOAO CATANHO contra JOSÉ LUÍS GÓMEZ Y OTROS, señaló que:
“…La facultad de la sala de calificar la acción verdaderamente ejercida está, respaldada por abundante doctrina construida acerca del principio iuria novit curia, doctrina contenida en numerosos fallos, entre otros, el que se copia a continuación:
Tiene establecido este Supremo Tribunal que es facultad de los juzgadores calificar la acción y apartarse de la que haya hecho el demandante (sentencia del 249-79), pues la calificación de las acciones es la que corresponde verdaderamente a su propia naturaleza, a juicio del sentenciador y no a la que caprichosamente quieran darle las partes (Sentencia del 7-7-66). Procede entonces considerar si se está en el caso a que se contrae esta jurisprudencia. (G:F: N° 108, V.II, 3ra etapa, p. 895, sentencia (30-4-80)…”
Bajo las premisas antes expuestas este Tribunal considera que la acción idónea que debió intentar la parte actora era el desalojo y no el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, siendo el contrato de arrendamiento el documento fundamental de la acción, éste se encontraba a tiempo indeterminado y la norma de ley aplicable era el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cualesquiera de sus 7 causales:
“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” (Negrita y subrayado del Tribunal)

La interpretación errónea de la Ley acarrea como consecuencia una sanción jurídicamente hablando para la parte que éste inmersa en ella, la cual es la improcedencia de la acción interpuesta por cuanto mal pueden pretender las partes escoger la vía o procedimiento legal que más les convengan a sus intereses dejan de lado las normas establecidas por el legislador, las cuales son las directrices correctas y las reglas sanas para todo proceso jurídico, dado que la Ley establece que la pretensión adecuada para la demanda aquí intentada era el DESALOJO y no el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, en virtud de la naturaleza temporal del contrato, considerando esta Juzgadora que la presente causa no debe prosperar. ASÍ SE DECIDE.-
DISPOSITIVA
En atención a las consideraciones precedentes, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL sigue LA Sociedad Mercantil GALERIAS MANELLA S.A., contra la ciudadana YOLANDA SAN MARTIN DE NOGUERA.-
Se condena en costas a la parte actora del presente litigio en virtud de haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLIQUESE y REGISTRESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al Dieciséis (16) día del mes de Julio dos mil nueve (2009). Año 199° y 150°
LA JUEZ
ABG. IRENE GRISANTI CANO
LA SECRETARIA
ABG. VERIUSKA ALMEIDA
En esta misma fecha siendo las 1:00 p.m. previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,
ABG. VERIUSKA ALMEIDA
IGC/VA.-
EXP No. AP31-V-2009-000215.-