REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Sede Civil: en funciones de Alzada
Maracay, 13 de julio de 2009
198° y 150°
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana OSLEN OCANDO ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.334.785 y de este domicilio.
Apoderado Judicial: Abogado Abel Romero Roversi, Inpreabogado N° 35.876.
Domicilio procesal: Sede del Tribunal.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano TULIO JOSÉ COLINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.833.667, en su carácter de presidente y representante legal del Club Social y Deportivo El Cardenal Coriano S.R.L, sociedad de comercio de este domicilio y debidamente registrada por ante el Registro Mercantil del Estado Aragua, de fecha 27 de diciembre de 1989, bajo el N° 86, Tomo 338-A.
Apoderados Judiciales: Abogados Norman José Roa Baltodano y Carlos Jorge Yguaro Martínez, Inpreabogado N° 31.360 y 86.719, respectivamente.
Domicilio procesal: Casa distinguida con el Nº 117, (antes 93) ubicado en la calle Mariño Sur, Barrio la Libertad, Municipio Girardot del Estado Aragua
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 13.676
I
ANTECEDENTES
Se recibieron las presentes actuaciones procedentes del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta misma Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada el 23 de octubre de 2008 que declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.
El conocimiento de la controversia le correspondió al Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, conforme a la distribución de causas realizada en fecha 19 de febrero de 2008. El día 06 de marzo de 2008 la demanda fue admitida y se emplazó a la parte accionada para que diese contestación al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación (folio 28 del expediente).
En fecha 15 de marzo de 2008 el ciudadano Carlos Alberto Abreu Pérez, apoderado judicial de la parte demandante, ratificó la solicitud de la medida de secuestro (folio 29 del expediente).
En fecha 05 de mayo de 2008 el Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación de la parte demandada sin la firma, por cuanto el mismo se negó a firmar (folios 32 y 33 del expediente).
El 02 de junio de 2008 el ciudadano Tulio José Colina contestó la demanda y opuso cuestiones previas (folios 38 al 40 del expediente).
El 16 de junio de 2008 el apoderado de la parte actora promovió pruebas (folios 54 al 55 del expediente).
En fecha 18 de junio de 2008 el a quo admitió las pruebas promovidas de la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva (folios 54 y 55 del expediente).
En fecha 25 de junio de 2008 la parte demandada promovió “a modo de informes presento (…) conclusiones” (folio 62 al 65 del expediente).
El 23 de octubre de 2008 el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva y declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada y condenó a la parte demandada a:
• “PRIMERO: Entregar el siguiente inmueble: constituida por una casa distinguida con el N° 117, (antes 93) ubicado en la calle Mariño Sur, Barrio La Libertad, Municipio Girardot, del Estado Aragua; y alinderada de la siguiente manera: NORTE: casa que es o fue de Teolinda Pernia; SUR: casa que es o fue de MERCEDES GIL; (ante del PAULINE GONZALEZ); ESTE; solar que es o fue de JUAN BOYER; y OESTE; la mencionada Calle Mariño, que es su frente.
• SEGUNDO: Pagar las costas del presente juicio.”
El apoderado judicial de la parte demandada apeló en fecha 26 de enero de 2009 (folio 78 del expediente).
El 29 de enero de 2009 el a quo oyó en ambos efectos el recurso interpuesto y remitió el expediente para su distribución. Ordenó computar los días de despacho. Libró oficio N° 76-09 (folios 79 y 80 del expediente).
El 13 de febrero de 2009 fueron recibidas las actuaciones por este Tribunal Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Agrario de Aragua (folio 82 del expediente).
El 03 de junio de 2009 el apoderado judicial de la parte demandada promovió escrito de conclusiones (folios 90 al 93 del expediente).
1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA.
1.1. La accionante planteó su demanda en los términos siguientes:
Que la ciudadana Oslen Ocando Abreu, hoy demandante, arrendó al ciudadano Tulio José Colina, en su carácter de presidente y representante legal del Club Social y Deportivo El Cardenal Coriano S.R.L, sociedad de comercio, de este domicilio y debidamente registrada por ante el Registro Mercantil del Estado Aragua, de fecha 27 de diciembre de 1989, bajo el N° 86, Tomo 338-A, un inmueble de su propiedad distinguido con el N° 117 (antes 93), ubicado en la calle Mariño Sur, Barrio la Libertad, Parroquia Páez, Municipio Girardot del Estado Aragua; y que tal hecho consta en un documento privado que acompañó marcado “B”.
Que el inmueble arrendado le pertenece a la demandante según consta en instrumento que fue protocolizado en fecha 21 de abril de 1994 por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot da la Parroquia Crespo del Estado Aragua, bajo el N° 45, folios 135 al 138, Protocolo Primero, Tomo 5. Acompañó en instrumento original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (folio 56 al 59 del expediente).
Que en el referido contrato de arrendamiento se estipuló:
1. El canon de arrendamiento se fijó de la siguiente forma:
• Los primeros seis (6) meses la suma de setenta mil bolívares (Bs.70.000,oo) mensuales, actualmente setenta bolívares (Bs.70,oo).
• Los siguientes seis (6) meses la suma de cien mil bolívares (Bs.100.000,oo) mensuales, actualmente (Bs.100,oo).
• Los siguientes doce (12) meses “correspondientes al segundo año se incrementará el canon en proporción al índice inflacionario determinado por el Banco Central de Venezuela al 31 de Diciembre de 1.997.”
• “Los pagos se efectuarán puntualmente por mensualidades vencidas a más tardar dentro de los primeros cinco (5) días posteriores de cada vencimiento.” (cláusula segunda)
2. Que la duración del contrato se estableció en dos (02) años, contado a partir del 1° de enero de 1997; plazo “prorrogable por igual período si ningún (sic) de las partes no notifica a la otra su decisión de no prorroga con un mes de anticipación al vencimiento del contrato” (cláusula tercera)
3. Que el contrato se prorrogó el 1° de enero de 1999 “…por un período igual al no producirse por ninguna de las partes, su manifestación de no prorrogado, y el cual vencería el primero (01) de enero del año 2001, por lo que le correspondiente al ARRENDATARIO LA PRORROGA LEGAL, la cual comenzaría el día 1ro de Enero del año 2001, hasta el 1ro de Enero del año 2002…” (sic).
4. Que la demandante alega que “existió, entre las partes, arrendadora y arrendatario, una inequívoca relación arrendaticia de naturaleza temporal determinada.”
5. Que el arrendatario se encuentra en estado de insolvencia de los “cánones de arrendamiento, los cuales está demostrada de su insolvencia a través de las CERTIFICACIONES de arrendamientos correspondientes a los Juzgados de Primero, Segundo y Tercero de los Municipios girardot (sic) y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial”.
1.2 Fundamento Legal invocado por la parte actora.
La actora fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.167, 1.262, 1.160 del Código Civil y en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo, fundamentó su acción en el incumplimiento de las cláusulas convenidas en el contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes.
1.3 Petitorio.
La actora demandó al accionado para que conviniera en, o en su defecto fuese condenado por el Tribunal a:
1. Desocupar y entregar el inmueble en “las mismas condiciones como lo establece el contrato”;
2. Pagar las costas procesales.
Finalmente, la demandante solicitó que se decretara una medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia y que se acordare el depósito del mismo en la persona de su representado, por ser su propietario. Acompañó instrumento original del documento de propiedad (folios 56 al 59 ambos inclusive del expediente).
Estimó la demanda en cinco millones de Bolívares (Bs.5.000.000,oo), actualmente cinco mil Bolívares (Bs.5.000,oo).
2. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
El 02 de junio de 2008 el ciudadano Tulio José Colina contestó la demanda y opuso cuestiones previas en los siguientes términos:
• El demandado interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido argumentó:
“DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO, por no haberse llenado los requisitos indicados en el artículo 340 ejusdem, muy específicamente los numerales 5° y 6° por falta de relación de los hechos y los fundamentos de derechos en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones y por no acompañar los instrumentos en que se fundamente la pretensión (…) la actora manifiesta ser propietaria de un bien, cuyos documentos no acompaña.”
• Negó y rechazó:
- “…tanto los hechos como el derecho invocado en el libelo de demanda…”.
- “…que la accionante tenga acción alguna para demandar a mi representada acción de cumplimiento del Contrato de Arrendamiento...”
- Que se haya “concedido lapso de prórroga legal con vencimiento el 01 de enero de 2002.”
• Alegó el demandado que “se desprende del escrito de demanda la confesión del actor al manifestar que:
I) El contrato de arrendamiento inicial señaló que el tiempo de duración era de dos (02) años
contados a partir del 01 de enero de 1997 con vencimiento el 01 de enero de 1999, siendo […prorrogable por igual período, si ninguna de las partes no notifica a la otra su decisión de no prorrogar con un mes de anticipación al vencimiento del contrato…] La prórroga fue realizada del 01 de enero de 1999 al 01 de enero de 2001 (…) la demandante realizó notificación en fecha 16 de noviembre de 2000 (…) oportunidad para lo cual ya la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado.
II) El arrendatario continuó en uso del bien arrendado por lo que desde el 01 de enero de 2001
continuó la relación arrendaticia a tiempo indefinido (…)
III) La pretendida notificación de no prórroga del Contrato y la llamada concesión de prórroga
legal (…) no generó consecuencias legales, por cuanto la arrendadora ha dejado en posesión del bien arrendado a la arrendataria, por mas de SEIS AÑOS Y MEDIO (…)
IV) En el libelo de demanda no se expresa que la accionante demande el pago de los cánones
insolutos, sólo se limitó a acompañar certificaciones de los Juzgados de Municipios referidos que no se han realizado pagos (…)
V) De acuerdo al libelo el (sic) demanda, se expresa en el folio No.1 que fue celebrado
contrato de arrendamiento con CLUB SOCIAL Y DEPORTIVO EL CARDENAL CORIANO S.R.L., por lo que obviamente el ARRENDATARIO es la persona jurídica mencionada y al reverso del folio 02 se lee: […para DEMANDAR (…) al ciudadano TULIO JOSÉ COLINA…] Soy una persona natural distinta a la persona jurídica antes mencionada.”
3. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
En su oportunidad, ambas partes hicieron uso de su derecho a demostrar sus alegatos en la siguiente forma:
Pruebas de la parte demandante:
1) Promovió e hizo valer en juicio:
• Notificación “…efectuada por mi mandante en su carácter de Arrendadora…”
• Contrato de arrendamiento “…entre la ciudadana Oslen Ocando de Hernández (…) y el demandado en esta acción…”
• Constancias de consignación arrendaticia “…emanados de los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua…”
• Original de Título de Propiedad “…del bien inmueble objeto de esta demanda…”
2) Documental:
• Poder autenticado por la Notaría Pública Quinta de Maracay, bajo el N° 45, Tomo 120. Acompañó, marcado “A” (folio 6 del expediente).
• Contrato de arrendamiento privado, marcado “B” (folio 11 del expediente).
• Notificación por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, acompañó marcado “C” (folios 8 al 13 ambos inclusive del expediente).
• Certificación de consignación arrendaticia, emanada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha 20 de febrero de 2008, N° 5697. Acompañó, marcado “D” (folios 14 al 20 del expediente).
• Certificación de consignación arrendaticia, emanada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha 15 de febrero de 2008, N° 53-08. Acompañó, marcado “E” (folios 21 al 23 del expediente).
• Certificación de consignación arrendaticia, emanada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha 11 de febrero de 2008, N° 34-08. Acompañó, marcado “F” (folios 24 al 27 del expediente).
• Poder autenticado por la Notaría Pública Quinta de Maracay, bajo el N° 6, Tomo 158 (folio 51 del expediente).
• Documento de propiedad del inmueble distinguido con el Nº 117, (antes 93) ubicado en la calle Mariño Sur, Barrio la Libertad, Municipio Girardot del Estado Aragua (folio 56 al 59 ambos inclusive del expediente).
Pruebas de la parte demandada:
No hizo uso de su derecho al acto probatorio.
Documental:
• Copia simple de instrumento de constitución de la Sociedad “Club Social y Deportivo el Cardenal Coreano”.
4. DE LA SENTENCIA RECURRIDA.
En fecha 23 de octubre de 2008 el Tribunal a quo sentenció la causa y falló a favor de la parte demandante en los términos siguientes:
Luego de hacer un recuento de los hechos alegados por la parte demandante; de las cuestiones previas opuestas; de la contestación dada a la demanda y de las pruebas promovidas por ambas partes el Juzgador de la recurrida se pronunció:
1. Sobre las cuestiones previas opuestas consideró que:
“Se alega la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil porque según no se ha llenado los requisitos del artículo 340, ordinal 5º y 6º por falta de relación de los hechos, fundamento de derecho y pertinentes conclusiones y que el actor no acompaña el documento de propiedad del inmueble. (…) de una lectura del libelo de demanda se constata la narración de los hechos, así como que la acción está fundamentada en los artículos 1159, 1167, 1162, 1160 del Código Civil y 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto que no se acompañó el titulo de propiedad (…) por tratarse de una relación arrendaticia, cuyo derecho de acción emerge del mismo contrato de arrendamiento cursante al folio 11, el cual no fue desconocido, el documento de propiedad no sería instrumento fundamental de la demanda. Por lo tanto la cuestión previa es desestimada, y así se declara.”
2. Con relación al cumplimiento del contrato de arrendamiento privado celebrado entre las partes afirmó que
“La parte actora pide el cumplimiento del contrato basado en que vencido el contrato y la prórroga legal en fecha 01-01-02, el demandado no ha cumplido con la entrega del inmueble. En relación a ello el demandado señala que continuó la relación arrendaticia a tiempo indeterminado (…) ya que la (sic) arrendador lo ha dejado en posesión del bien arrendado por más de seis años y medio de manera que al esgrimir como medio de defensa el alegato de haber operado la tácita reconducción, le corresponde la prueba de su afirmación por imperio de lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
En este orden tenemos que cursa al folio 11 original de instrumento privado, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual no fue desconocido, por lo que es valorado (…)
Asimismo cursa al folio 13 original de notificación judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción, la cual no fue impugnada, y por lo tanto debe ser valorada plenamente (…)
Ahora bien, según el contrato la relación arrendaticia, en principio, tenía una duración de dos años que se inició el 01-01-97 hasta el 01-01-99, prorrogándose por dos años más hasta el 01-01-2001, momento a partir del cual comenzó a correr la prórroga legal por efecto de la notificación de no prórroga, venciendo el 01-11-2002, fecha a partir de la cual se hace exigible el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble.
En este sentido el demandado alega que la relación se convirtió en indeterminada, lo que nos coloca frente a la figura de la tácita reconducción, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil (…) esto es, para que opere lo que en doctrina se ha denominado la “tácita reconducción” es menester que el arrendador consienta voluntariamente en la continuación de la ocupación por parte del inquilino, después de vencido el plazo del contrato.
Ahora, ello es aplicable para el caso que no haya habido el desahucio. (…)
En el caso bajo estudio al haberse realizado el desahucio, según notificación practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción, en fecha 16 de noviembre de 2000, aun cuando el accionado haya continuado en el goce de la cosa arrendada no puede oponer la tácita reconducción. En efecto, al existir manifestación expresa de parte del arrendador de no prorrogar el contrato, y no habiendo limitación alguna en cuanto al tiempo que tiene el arrendador que tiene el arrendador para solicitar el cumplimiento , (acción respecto a la cual tiene diez años para ejercerla por tratarse de acciones personales) considera esta juzgadora que la acción es procedente en derecho según el dispositivo señalado y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.
Por ello, el a quo declaró CON LUGAR la demanda “…intentada por CARLOS ALBERTO ABREU PEREZ contra CLUB SOCIAL Y DEPORTIVO EL CARDENAL CORIANO S.R.L., y condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar el siguiente inmueble: constituida por una casa distinguida con el Nº 117, (antes 93) ubicado en la calle Mariño Sur, Barrio la Libertad, Municipio Girardot, del Estado Aragua; y alinderada de la siguiente manera: NORTE: casa que es o fue de Teolinda Pernia; SUR: casa que es fue (sic) de MERCEDES GIL; (ante del (sic) PAULINE GONZALEZ); ESTE; solar que es o fue de JUAN BOYER; Y OESTE; la mencionada Calle Mariño, que es su frente.
SEGUNDO: Pagar las costas del presente juicio.”
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, este Tribunal pasa a decidir la presente apelación y lo hace con base a las consideraciones siguientes:
Observa esta Alzada que la presente apelación fue planteada de forma genérica, toda vez que no se registraron actuaciones del recurrente tendientes a fundamentar las razones de hecho y de derecho que motivaron su disconformidad con la recurrida, por lo que se entrará a revisar la legalidad del fallo recurrido, y en tal sentido estima:
En el escrito de contestación presentado en fecha 02 de junio de 2008, el ciudadano Tulio José Colina, antes identificado, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos establecidos en los ordinales 5° y 6° del artículo 340 ejusdem.
Con relación al requisito previsto en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, aduce que la parte demandante no señaló la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
Igualmente, opuso el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem, con respecto a que “la actora manifiesta ser propietaria de un bien, cuyos documentos no acompaña”.
En ese sentido este Sentenciador en funciones de Alzada estima, que el demandante no incurrió en error alguno, dado a que se observa en el libelo de demanda la narración de los hechos y los fundamentos de derechos en que basa su pretensión, señalados en el “CAPITULO II DEL DERECHO Y PETICION”, del libelo de demanda; así como también se observa que el título de propiedad del inmueble no es necesario acompañar con el libelo de demanda cuando la pretensión está basada en el cumplimiento del contrato de arrendamiento, dado a que no es tema de controversia la pertenencia o titularidad del inmueble, puesto que quien arrenda no es necesario que sea el propietario del mismo.
Por lo tanto esta Alzada confirma la decisión del a quo con respecto al punto de las cuestiones previas y así se decide.
Ahora bien, efectivamente la presente causa se centra en la petición de la actora, de que la parte demandada (el arrendatario) cumpla con su obligación de desocupar el inmueble que le fue dado en arrendamiento por cuanto ya finalizó la vigencia del contrato a tiempo determinado suscrito por las partes y como consecuencia de ello, le entregue el inmueble arrendado.
Corresponde a esta Alzada analizar el referido contrato de arrendamiento el cual en su cláusula Tercera establece lo siguiente:
“La duración de este contrato es de dos (2) año (sic) a partir del primero de enero de mil novecientos noventa y siete (01-01-97), prorrogable por igual período si ningún (sic) de las partes no notifica a la otra su decisión de no prorroga con un mes de anticipación al vencimiento del contrato.”
Del análisis de la cláusula se observa un excesivo uso de la negación, al establecer que “…ningún (sic) de las partes no notifica a la otra su decisión de no prorroga…” (negritas y subrayado de esta Alzada); donde la interpretación de la misma se hace confusa y hasta contradictoria, dado a que se estaría en presencia de una relación arrendaticia de carácter perpetua, ya que ninguna de las partes necesita notificar a la otra su no intención de no prorrogar el contrato, este tipo de interpretaciones lleva a un absurdo jurídico, lo cual está prohibido para el intérprete.
Por lo que la interpretación correcta de la cláusula, sería que si una de las partes no notifica a la otra con un mes de anticipación se deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el mismo quedaría renovado por un plazo igual y en caso contrario, culminaría la vigencia del contrato y comenzaría a computarse la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido se evidencia que la fecha de inicio de la relación arrendaticia fue el 01 de enero de 1.997, por dos (02) años, es decir, que el contrato debía finalizar el 01 de enero de 1.999, pero como ninguna de las partes no notificó a la otra con un mes de anticipación su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el mismo se prorrogó por un período igual.
Ahora bien, en fecha 16 de noviembre de 2.000, la arrendadora-demandante notificó al arrendatario su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, la cual realizó por medio del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, así como también se establece en dicha notificación, que una vez vencido el contrato de arrendamiento en fecha 01 de enero de 2.001, comenzaría a computarse la prórroga legal de un año, culminando ésta el 01 de enero de 2.002. En tal sentido considera este Tribunal en funciones de Alzada que el Desahucio fue practicado en la oportunidad correspondiente y con una excesiva conducta diligente por parte del arrendador, dando cumplimiento al contenido de la cláusula tercera del contrato.
El demandado alegó en su escrito de contestación que “…la demandante realizó notificación en fecha 16 de noviembre de 2000 según ella de no prorrogar y según su dicho concediendo prorroga legal de un año del 01 de enero de 2001 al 01 de enero de 2002, oportunidad para lo cual ya la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado.” Este Tribunal en funciones de Alzada debe abordar este punto sobre el cual ya existe tanto en la doctrina como en la jurispridencia pacífica unidad de criterios, sobre las prórrogas automáticas y sucesivas de un contrato de arrendamiento, lo cual no lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado. Entoncés, si el arrendatario continúa ocupando el inmueble pacíficamente por aquella prórroga automática, no se produce la tácita reconducción y por lo tanto, no se han de aplicar a éstas relaciones jurídicas los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; ya que no operó la tácita reconducción, dado a que la voluntad de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento fue la prórroga automática, la cual se puede evitar si una de las partes “…notifica a la otra su decisión de no prorroga con un mes de anticipación al vencimiento del contrato.”
El artículo 1.160 del Código Civil prevé que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
En el caso en estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término de dos (2) años, evidenciándose que se produce la prórroga por un período igual a dos (2) años, dado a que ninguna de las partes notificó a la otra su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento. No puede establecerse en el caso en autos, como pretende el demandado en una de sus defensas, que por el hecho de la sucesiva prórroga, un contrato de arrendamiento inicialmente convenido a término fijo, por influencia de la mencionada prórroga autómatica ha devenido en un contrato a tiempo indeterminado, es entoncés que el caso de autos no tiene aplicación la tesis de la tácita reconducción. Así se decide.
Con relación al hecho alegado por el demandando sobre la “…pretendida notificación de no prórroga del Contrato y la llamada concesión de prórroga legal de un año contado a partir del 01 de enero de 2001 al 01 de enero de 2002 no generó consecuencias legales, por cuanto la arrendadora ha dejado en posesión del bien arrendado a la arrendataria (sic), por más de SEIS AÑOS Y MEDIO, estando las partes vinculadas en relación arrendaticia a tiempo indeterminado.”
Esta Alzada, con fundamento en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Por su parte establece el artículo 1.354 del Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Con relación al hecho alegado por el demandando, no consta en autos elementos de prueba alguna que demuestren tal afirmación, es decir, el arrendatario-demandado no demostró continuar pagando los cánones de arrendamiento, una vez culminada la prórroga legal de un año en fecha 01 de enero de 2002, por lo que al no resultar comprobada, debe ser desechado tal alegato. Así se decide.
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