TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Sede: Civil en función de Alzada
199° y 150°

PARTE DEMANDANTE: MARÍA RITA FERNÁNDEZ HENRIQUES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular del pasaporte N° R568698. Apoderado Judicial: Thaís Pernía Moreno, Inpreabogado N° 29.722.

PARTE DEMANDADA: RAMONA JESÚS GARRIDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.565304. Apoderado Judicial: José Ramón Rojas, Inpreabogado N° 45.624.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)
EXPEDIENTE N°: 13.273
DECISIÓN: DEFINITIVA

En fecha 15 de julio de 2.008 se recibió el presente expediente contentivo de la apelación interpuesta por el abogado José Ramón Rojas, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry en fecha seis (06) de mayo de 2.008, en la cual declaró CON LUGAR la demanda y en consecuencia condenó a la parte demandada a: 1) Entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la parte accionante; 2) Entregar las solvencias de los servicios públicos del citado inmueble; 3) Pagar a la parte actora la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.400.000,00) por concepto de daños y perjuicios, equivalentes a los cánones de arrendamiento insolutos, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
ANTECEDENTES

En fecha 13 de diciembre de 2.006, el Tribunal de la causa admitió la demanda y, ordenó emplazar a la demandada al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación para que compareciera a dar contestación a la demanda (Folio 15).

En fecha 18 de diciembre de 2.006, la abogada Thaís Pernía consignó los fotostatos para que se practicase la citación de la parte demandada (Folio 16).

En fecha 19 de diciembre de 2.006, se libró la respectiva compulsa a la demandada.

En fecha 07 de mayo de 2.007, compareció por ante este tribunal la abogada Thaís Pernía, consignó expediente N° 401-2007, nomenclatura del Juzgado de los Municipio Libertador y Francisco Linares Alcántara del estado Aragua, contentivo de las resultas de la citación de la parte demandada (Folio 18).

En fecha 17 de mayo de 2.007, el a quo dejó sin efecto el auto de admisión de fecha 13 de diciembre de 2.006, y todas la actuaciones posteriores a dicho auto, y ordenó reponer la causa al estado de una nueva admisión (Folio 25).

En esta misma fecha se admitió la demanda, y se ordenó el emplazamiento de la ciudadana RAMONA JESÚS GARRIDO, exhortándose al Juzgado de los Municipios Libertador y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, a los fines de que fuera practicada la citación de la demandada (Folio 26).

En fecha 18 de octubre de 2.007, el tribunal de la causa ordenó agregar a los autos la comisión debidamente cumplida por el Juzgado de los Municipios Libertador y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua (Folio 30).

En fecha 29 de octubre de 2.007, el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano José Ramón Rojas dio contestación a la demanda y opuso las cuestiones previas de los numerales 5° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (Folios 38 y 39).

En fecha 30 de octubre de 2.007, compareció por ante este tribunal la ciudadana Thaís Pernía, presentó escrito de contestación a las cuestiones previas promovidas por la parte demandada (Folios 42 y 43).

En fecha 12 de noviembre de 2007, compareció por ante este Tribunal el abogado Manuel Laya, consignó escrito contentivo de la contestación de la tacha (Folio 46).

En fecha 06 de mayo de 2.008, el a quo dictó sentencia definitiva (Folios 51 al 61).

En fecha 13 de mayo de 2.008 el abogado en ejercicio José Ramón Rojas apeló de la decisión (Folio 62).

En fecha 27 de mayo de 2.008 comparece por ante este tribunal la abogada Thaís Pernía, se dio por notificada de la sentencia dictada por el a quo en fecha 06 de mayo de 2.008, y asimismo solicitó la aclaratoria del punto tercero del dispositivo del fallo.

En fecha 02 de junio de 2.008, el tribunal de la causa dictó la aclaratoria de la sentencia.

En fecha 08 de julio de 2.008 se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada.

En fecha 15 de julio de 2.008 se recibió en este Tribunal el presente expediente. Se libró oficio N° 469-08.
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA.
1.1. La parte accionante fundamentó su demanda en los hechos siguientes:
• Que [su] representada es propietaria de unas bienhechurías consistentes en una casa construida sobre una parcela de terreno propiedad Municipal, ubicada en la calle Santa Cecilia, número 54, del Barrio Francisco de Miranda, antes jurisdicción del Municipio Mariño hoy del Municipio Linares Alcántara del estado Aragua.
• Que [su] representada en fecha veintidós (22) de noviembre de 2.008, celebró y suscribió contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble con la ciudadana RAMONA DE JESÚS GARRIDO.
• Que de la cláusula primera se desprende con claridad que [su] representada cedió en calidad de arrendamiento el inmueble situado en la calle Santa Cecilia número 54, del Barrio Francisco de Miranda, antes jurisdicción del Municipio Mariño hoy del Municipio Linares Alcántara del estado Aragua a la ciudadana RAMONA DE JESÚS GARRIDO.
• Con relación a la duración del contrato, fue estipulada también en la cláusula primera por el periodo de SEIS (6) meses fijos sin prorrogas, a partir de la fecha de autenticación del mismo hasta el día 15 de mayo de 2.001.
• Con relación al monto del canon de arrendamiento fue estipulado en la cláusula tercera del contrato la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000, 00), mensuales pagaderos por mensualidades vencidas con toda puntualidad. Y que con el paso del tiempo se fue incrementando, siendo el último monto acordado por tal concepto, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales.
• Que en la cláusula décima segunda del contrato, las partes acordaron que para todos los efectos derivados de las obligaciones contraídas, se eligió como domicilio especial a la ciudad de Maracay, estado Aragua.
• Que al principio de la relación contractual la arrendataria Ramona de Jesús Garrido, ya identificada, daba cumplimiento a sus obligaciones contractuales y legales, en el sentido que pagaba puntualmente los cánones de arrendamientos.
• Que la arrendadora pagó los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.004, y a partir de esa fecha en forma inusitada dejó de pagar los cánones de arrendamiento, y luego de innumerables gestiones de cobro la referida ciudadana Ivon Rodríguez, logró que la arrendataria le pagara el canon correspondiente al mes de ENERO del año 2.004, lo cual hizo en fecha 08 de marzo de 2.004.

1.2 Fundamento Jurídico invocado por la parte actora.
La abogada Thaís Pernía Moreno, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, fundamentó su demanda en los artículos 345; 552; 1.592; 1.160 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
1.3. Petitorio.
Del libelo de la demanda se desprende que la ciudadana MARIA RITA FERNÁNDES HENRIQUES demandó por Desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 1.592; 1.160 del Código Civil, a la ciudadana RAMONA DE JESÚS GARRIDO (folios 01 al 04), y limitó su pretensión en los hechos siguientes:
• En el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses ut supra identificados.
• En entregar a [su] mandante completamente solvente el inmueble en lo que se refiere a los servicios públicos presentados al mismo, así como libre de bienes y personas, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula novena del contrato, y por tanto entregue los últimos recibos cancelados que demuestren su solvencia en cuanto a los servicios de energía eléctrica, agua, aseo urbano y cualquier otro servicio prestado al inmueble, o en defecto de ello así la condene el tribunal.
• En pagarle a [su] mandante por concepto de daños y perjuicios la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.400,00), estimación que se hace con base a los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los once (11) meses de febrero a diciembre (ambos inclusive) de 2.004, los correspondientes a los doce (12) meses, esto es, de enero a diciembre (ambos inclusive) del año 2.005, y los correspondientes a los once (11) meses del año 2.006, esto es, de enero a noviembre (ambos inclusive) a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales, lo que arroja un total de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.400.000,00) así como las que se sigan venciendo hasta que se dicte la sentencia definitiva que ponga fin al presente juicio.
• En pagar las costas y costos del presente proceso; así como el ajuste monetario o indexación de las cantidades demandadas.

2. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
En escrito presentado en fecha 29 de octubre de 2.007, el abogado JOSÉ RAMÓN ROJAS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana RAMONA DE JESÚS GARRIDO dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

• Opuso las cuestiones previas, previstas en los ordinales 5° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil;
• Tachó de falsedad el documento público autenticado producido por la demandada por medio de diligencia de fecha 07 de diciembre de 2.006, distinguido con la letra “B” como DOCUMENTO DE PROPIEDAD del inmueble objeto de la demanda.
• Igualmente, tachó de falsedad el documento público autenticado producido por la parte actora en el procedimiento mediante diligencia de fecha 07 de diciembre de 2.006, distinguido con la letra “C” y consistente de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO supuestamente suscrito por [su] representada.
• Negó, rechazó y contradijo que la actora fuese propietaria del bien inmueble objeto de la presente demanda, que es ocupado por [su] representada, por ser falso de toda falsedad el documento autenticado por medio del cual pretende probar la propiedad de dicho inmueble.
• Negó, rechazó y contradijo que [su] representada hubiese suscrito la documental producida por la parte actora en el presente procedimiento y que consiste en el supuesto contrato de arrendamiento, puesto que la firma que supuestamente estampó [su] representada está bastante lejos de parecerse siquiera a su autentica firma.
• Negó, rechazó y contradijo que [su] representada se haya negado a cancelar los supuestos cánones de arrendamientos adeudados por los cuales se le tuviese que demandar y a los cual ella debía convenir.
• Negó, rechazó y contradijo que [su] representada en este procedimiento tuviese que convenir en un desalojo solicitado por quien no puede acreditar la propiedad del inmueble objeto de esta demanda; que tuviera que cancelarle la suma de 3.400.000,00 por concepto de daños y perjuicios por los cánones presuntamente adeudados, así como los que supuestamente se continúen venciendo hasta cuando se dicte sentencia definitiva en este juicio.
• Negó, rechazó y contradijo que como resultado de dicha sentencia, [su] representada deba costas y costos y el presunto ajuste monetario o indexación.

3. DE LA OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS.
En fecha 29 de octubre de 2.007 el abogado José Ramón Rojas, en su carácter de representante judicial de la parte demandada, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales quinto (5°) y sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en los siguientes términos:

Con relación a la cuestión previa del ordinal quinto (5°) relativa a la falta de de caución o fianza para proceder al juicio, (…) “consta del libelo de la Demanda que la actora está domiciliada en los Estados Unidos de Norte América; al respecto establece el artículo 36 del Código Civil al demandante no domiciliado en Venezuela la obligación de afianzar el pago de lo que pudiera ser juzgado y sentenciado, excepto, si posee bienes en cantidad suficiente” (…) se pone en duda la titularidad del bien objeto de la presente demanda, razón por la cual se debía afianzar las resultas de las misma” (…)

Respecto a la cuestión previa del ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida al defecto de forma de la demanda, expuso que:

(…) “Por cuanto se aprecia del reverso del segundo folio del escrito libelar que la actora reconoce expresamente que: “a quien la arrendadora (pienso que quiso decir la arrendataria) le pagó los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.004…, para el final de ese mismo reverso sostener que: “…la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes lo (Sic) meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.004…,” razón por la cual nos debemos preguntar: ¿Realmente debe la arrendataria los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.004?, lo cual crea una incertidumbre, una duda razonable en la demanda sobre la cual es el monto que sostiene le debe la arrendataria a la arrendadora” (…) “se opone la cuestión previa de defecto de forma, por cuanto, según sostiene la parte actora, el supuesto canon de arrendamiento fue establecido en el contrato que les sirve de base a su demanda, fue de Bs. 70.000 mensuales, no obstante, sin que medie prueba alguna que así lo demuestre, afirma que con el transcurso del tiempo éste fue aumentando hasta la suma de Bs. 100.000 mensuales, y en base al mismo determinan la presunta deuda por parte de la denominada arrendataria” (…) “igualmente se opone la cuestión previa de defecto de forma en la demanda por cuanto en su libelo, primer folio del mismo, sostiene que: …”una casa construida sobre una parcela de terreno propiedad nacional, es decir, baldíos, por ser su propietario actual el Ministerio de Agricultura y Tierras, antes Instituto Agrario Nacional hoy Instituto Nacional de Tierras, creándosele a mi representada un estado de indefensión al no saber a ciencia cierta a quien realmente pertenece dicho terreno” (…).

III
DE LA DECISIÓN RECURRIDA

Ahora bien, el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión en fecha 06 de mayo de 2.008 (Folios 51 al 61), en la cual señaló lo siguiente:
“… DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS: Opone el demandado la cuestión previa contenida en el ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (…) A este respecto, es criterio de esta sentenciadora, que el bien inmueble objeto del presente juicio, es caución suficiente para afianzar el pago de lo que pudiera ser juzgado, ya que es evidente que su valor supera con creces la responsabilidad patrimonial que podrían generarse en caso de sucumbir en el presente proceso; en este mismo orden de ideas, se desprende de instrumento poder cursante al folio 7, el cual no fue impugnado y por lo tanto posee pleno valor probatorio, que la parte demandante, posee en el país otro bien inmueble que adquiera (Sic) mediante documento de compra autenticado en fecha 30 de enero de 1986, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, el cual quedó inserto bajo el N° 101, Tomo 8 de los libros de autenticaciones. En consecuencia y de conformidad con los razonamientos antes expuestos se declara sin lugar la cuestión previa opuesta, y así se decide.
(…) Igualmente, el demandado opone la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda” (…) Con relación a estos dos últimos puntos, sobre los cuales el accionado opone la cuestión previa ya mencionada cabe destacar que el requisito de forma que establece el artículo 340 en su ordinal 4 es: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión…”, a este respecto la doctrina señala que debe considerarse al objeto de la pretensión como “el interés jurídico que se hace valer en la misma. Este interés está constituido por un bien de la vida, que puede ser una cosa material, mueble o inmueble o un derecho u objeto corporal…”; de lo que se reconoce entonces, que dicho objeto esta referido al elemento concreto sobre el que versa la pretensión del actor. En este orden de ideas, el planteamiento que hace el demandado en cuanto a la oposición de la mencionada cuestión previa, relacionada con el defecto de forma de la demanda, aduciendo para ello el monto de los cánones de arrendamiento por una parte; y por la otra a la calidad del terreno sobre el cual se levanta el inmueble objeto del litigio, en nada tienen que ver con la cuestión previa, ya que no existe ninguna relación entre los predichos argumentos y el contenido de la norma invocada. En virtud de lo antes expuestos, resulta forzoso, declarar sin lugar la cuestión previa opuesta, referente al defecto de forma de la demanda, y así se decide.
“…DEL DESALOJO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue MARÍA RITA FERNÁNDES HENRIQUES contra RAMONA DE JESÚS GARRIDO, y condena a la parte demandada a:
PRIMERO: La entrega del inmueble que a continuación de identifica: Una casa construida sobre una parcela de terreno de propiedad Municipal, que mide aproximadamente doce metros con ochenta centímetros (12,80 mts) por treinta y un metros de fondo (31 mts), ubicada en la Calle Santa Cecilia, N° 54, del Barrio Francisco de Miranda, antes jurisdicción del Municipio Mariño, hoy del municipio Linares Alcántara del estado Aragua. SEGUNDO: A la entrega de las solvencias de los servicios públicos del citado inmueble. TERCERO: Pagar a la parte actora la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.400.000,00) por concepto de daños y perjuicios, equivalentes a los cánones de arrendamientos insolutos, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva.

IV
DEL ESCRITO DE APELACIÓN

Asimismo, en fecha 13 de mayo de 2.008, consta en diligencia presentada por el ciudadano JOSÉ RAMÓN ROJAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, a través de la cual apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la causa en fecha 06 de mayo de 2.008 (folio 62), expresando lo siguiente:
“…Por cuanto no compartimos la decisión recaída en este juicio y estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, APELO DE DICHA SENTENCIA”

V
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

Pruebas promovidas por la parte actora:
En este orden de ideas, la abogada Thaís Pernía Moreno, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, promovió las siguientes documentales:
1. Copia simple de instrumento poder, conferido a la abogada Thaís Pernía Moreno, por ante el Consulado General de Miami, estado de Florida, Estados Unidos de América, en fecha 20 de octubre de 2.006, anotado bajo el N° 107, folios 235 al 236, Tomo 93 de los Libros de autenticaciones, marcado “A”. (Folio 7 y 8).
2. Original de documento de venta del inmueble objeto del presente juicio, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maracay, en fecha 15 de junio de 1.995, anotado bajo el N° 19, Tomo 205, marcado “B” (Folio 9 y 10).
3. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Rita Fernández y la ciudadana Ramona de Jesús Garrido, marcado “C” (Folio 11 al 13)
4. Original de recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2.004, de fecha 08 de marzo de 2.004, recibido por Ramona Garrido, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), marcado “D” (Folio 14).

La parte demandada no promovió pruebas durante el lapso probatorio.

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Planteados los términos de la presente controversia, pasa esta Alzada a decidir con fundamento en los siguientes razonamientos:

Con relación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada de conformidad con el ordinal quinto (5°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil esta Alzada habiendo estudiado los alegatos hechos por la parte demandada, considera que no existe elemento probatorio alguno que haga procedente la declaratoria con lugar de la referida cuestión previa, ya que, como bien señaló la recurrida, de acuerdo al instrumento cursante al folio siete (7) del expediente se evidencia que la demandante tiene dos (2) inmuebles en la República, aunado al hecho cierto y demostrado, como lo es que el mismo inmueble objeto de la demanda es un bien propiedad de la demandante, propiedad que está suficientemente demostrada con el documento que en original cursa a los folios 9 y 10 del expediente, pues tratándose de un instrumento auténtico otorgado ante la Notaría Pública Primera de Maracay, en fecha 15 de junio de 1.995, bajo el No. 19, Tomo 205, el cual no fue desvirtuado bajo ninguna forma de derecho, pues a pesar de que dicho documento fue tachado, no consta en el expediente que dicha tacha se haya sustanciado ni decidido, lo que hace forzoso para esta Alzada apreciar plenamente dicho instrumento y conferirle el valor probatorio de los documentos públicos a tenor de lo establecido en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil; quedando de este modo demostrado que dicho bien inmueble constituye o representa la excepción que releva a la parte actora del deber de afianzar de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código Civil. Así se decide.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a decidir en los siguientes términos:
(…) “Por cuanto se aprecia del reverso del segundo folio del escrito libelar que la actora reconoce expresamente que: “a quien la arrendadora (pienso que quiso decir la arrendataria) le pagó los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.004…, para el final de ese mismo reverso sostener que: “…la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes lo (Sic) meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.004…,” razón por la cual nos debemos preguntar: ¿Realmente debe la arrendataria los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.004?, lo cual crea una incertidumbre, una duda razonable en la demanda sobre la cual es el monto que sostiene le debe la arrendataria a la arrendadora”.

Con respecto al defecto de forma antes expuesto, la parte actora voluntariamente conviene en que el defecto se debió a un error material, y que efectivamente, lo correcto era haber indicado “la arrendataria”, pero que este error material no podía generar ninguna duda razonable en cuanto a los meses adeudados, pues dentro del contexto se señaló claramente que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004. En este sentido, esta Alzada concluye que el error material fue debidamente subsanado por la parte actora resultando entonces Sin Lugar la cuestión previa promovida. Así se decide.

Asimismo, la parte demandada opone también la cuestión previa del defecto de forma, bajo los siguientes alegatos:
(…) “Se opone la cuestión previa de defecto de forma, por cuanto, según sostiene la parte actora, el supuesto canon de arrendamiento fue establecido en el contrato que les sirve de base a su demanda, fue de Bs. 70.000 mensuales, no obstante, sin que medie prueba alguna que así lo demuestre, afirma que con el transcurso del tiempo éste fue aumentando hasta la suma de Bs. 100.000 mensuales, y en base al mismo determinan la presunta deuda por parte de la denominada arrendataria” (…) “igualmente se opone la cuestión previa de defecto de forma en la demanda por cuanto en su libelo, primer folio del mismo, sostiene que: …”una casa construida sobre una parcela de terreno propiedad nacional, es decir, baldíos, por ser su propietario actual el Ministerio de Agricultura y Tierras, antes Instituto Agrario Nacional hoy Instituto Nacional de Tierras, creándosele a mi representada un estado de indefensión al no saber a ciencia cierta a quien realmente pertenece dicho terreno” (…).

Las cuestiones previas anteriormente expuestas, fueron expresamente rechazadas por la parte actora, alegando que la parte demandada en ningún momento fundamentó en cuál de los supuestos de la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se fundamentó, lo que conlleva a un estado de indefensión de su representada.

Siendo así, esta Alzada pasa analizar los alegatos de ambas partes, y al respecto observa, que en efecto, la parte demandada alega, en primer término como fundamento de la cuestión previa, el hecho de que la parte actora haya indicado en el libelo que la demandada de acuerdo con el contrato de arrendamiento pagaba por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.0000), y que sin prueba alguna, luego afirme que con el transcurso del tiempo este fue aumentando hasta la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales; pero no subsume dicho supuesto en ninguno de los consagrados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para corroborar el fundamento de la cuestión previa. De igual manera, se observa, con respecto al segundo alegato, relacionado al hecho de que la parcela de terreno no es de propiedad municipal sino nacional, que este argumento, no fue sustentado en ninguno de los supuestos que configuran el defecto de forma de la demanda con base a los diversos ordinales del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, lo que hace sucumbir la defensa previa ante el principio dispositivo que rige en el ordenamiento jurídico civil venezolano, pues no le es dado al sentenciador suplir las defensas de las partes, y al no oponerse debidamente la cuestión previa, las mismas deben ser desestimadas por improcedentes en derecho. Así se decide.

VI
DEL FONDO DEL ASUNTO DEBATIDO
Planteados los términos de la presente controversia, pasa esta Alzada a decidir la procedencia o improcedencia de la apelación interpuesta por la parte demandada, con fundamento en los siguientes razonamientos:

Con respecto a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes esta Alzada acoge el criterio expresado por el a quo y; en consecuencia, considera que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua, en fecha 22 de Noviembre de 2000, bajo el N° 40, tomo 49, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, pues dicho contrato se otorgó ante un funcionario competente para autenticar el otorgamiento del negocio jurídico, consistente en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, demandante y demandada, y a pesar de que ésta última tachó de falso en el acto de contestación de la demanda el mencionado documento, en la incidencia abierta al efecto, no quedó debidamente demostrada la falsedad del mismo, según motivó el Juzgado a quo, quedando así demostrada la relación arrendaticia; pues esta valoración que hace el a quo no fue ni siquiera cuestionada con argumentos sólidos por la parte apelante, quien simplemente se limitó en fecha 13 de mayo de 200.8, a ejercer el recurso de apelación sin presentar ningún fundamento legal que le sirviera de sustento para la misma, por lo que al no existir ningún elemento probatorio para este Juzgador que lo lleve a la convicción de la falsedad del contrato de arrendamiento, el mismo debe ser completamente apreciado y valorado en cuanto a su contenido y firma. Así se declara.

Con relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen, quien decide estima pertinente tener en consideración el contenido de la cláusula primera del referido contrato, la cual dispone:

“(…) El término de duración del presente contrato es de seis (06) meses fijos, sin prórroga, a partir de la fecha autenticación del mismo, hasta el día quince (15) de Mayo de 2001”.

Pues bien, la redacción de la cláusula del contrato transcrita conduce a este Sentenciador a entender que la intención inicial de las partes fue celebrar un contrato por seis (6) meses improrrogables, y que el mismo vencía definitivamente el día 15 de mayo de 2001. Ahora bien, en virtud de que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que en lo contratos celebrados a tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las reglas allí contenidas; y por cuanto el arrendamiento se pactó inicialmente por el tiempo de seis (06) meses al vencimiento de los mismos, operó de pleno derecho el período de la prórroga legal, que de acuerdo a lo establecido en el literal “a” de la mencionada norma, era de seis (6) meses, resultando entonces que a partir del vencimiento de la prórroga legal, en fecha 15 de noviembre de 2001, la arrendataria quedó en posesión del inmueble, según lo manifiesta la parte actora en el libelo de demanda, hecho éste no desvirtuado mediante prueba legal alguna, lo que conlleva a esta Alzada a decidir que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado por verificarse el supuesto de hecho previsto en el artículo 1600 del Código Civil, denominado en la doctrina como la tácita reconducción, esto es, por haber quedado la parte arrendataria en posesión del inmueble arrendado luego de la expiración del tiempo fijado en el contrato de arrendamiento, pasando a regirse esta relación arrendaticia de acuerdo al artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, que a la luz de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios corresponde al artículo 34, del Desalojo. Así se decide.

Dentro de este marco jurídico, se observa que la pretensión de la parte actora consiste en el DESALOJO del inmueble ante la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, noviembre y diciembre de 2.004, así como los cánones correspondientes de enero a diciembre del año 2.005, los correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2.006; puesto que afirma, dicha conducta constituye un incumplimiento, tanto de lo pactado en la Cláusula Tercera del contrato como de lo establecido en el ordinal segundo del artículo 1.592 del Código Civil.

En este orden de ideas, cabe resaltar que el artículo 1.354 del Código Civil, establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La norma antes transcrita contiene los lineamientos de la carga probatoria en materia de las obligaciones, el primer supuesto de la norma obliga a la parte actora a demostrar la existencia de la obligación, lo que efectivamente quedó demostrado como ya antes se analizó con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual pone en evidencia a tenor de lo establecido en la Cláusula Tercera la obligación por parte del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento. El segundo supuesto de la norma, consagra la carga para la parte demandada, en este caso, arrendataria de probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos.

Del análisis del acervo probatorio, no observa este Sentenciador ninguna prueba que demuestre que la arrendataria pagó los cánones de arrendamiento demandados como insolutos por la parte actora, tal y como lo expresó el Juzgado a quo en la parte motiva de su sentencia, quedando de este modo demostrada la procedencia de la pretensión de Desalojo por la parte actora con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.579, 1.592 y 1.600 del Código Civil. Así se decide.