TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARINA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: EDUVIGE AYALA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.190.471 y de este domicilio.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JESUS FERMIN MAMBIE DELEAUD, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.490 y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: CARMEN MILAGROS URBANO COLMENAREZ, Venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-7.905.604 y de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EDGAR RAMON FRANCO GONZALEZ, y LINARES RODRIGUEZ AURA JOSEFINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 78.719 y 67.203 respectivamente y de este domicilio
MOTIVO: DESALOJO
EXP No. 9870
SENTENCIA DEFINITIVA.

En fecha 23 de Marzo de 2009, se inicia el presente juicio admitida por los trámites del juicio breve.
En fecha 10 de junio de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 15 de junio de 2009 la parte demandada consigna escrito de pruebas.
En fecha 16 de junio de 2009 fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 19 de junio de 2009, la parte demandada solicito nueva oportunidad para la declaración de los testigos promovidos.
En fecha 26 de junio de 2009 rindieron declaración los testigos Ana Mayte Marrero Ardila y Paiva Blanck Karen.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo de demanda Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay en fecha 18 de marzo de 2005, que la ciudadana Yusmaira Josefina Sosa Castillo, dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un Apartamento distinguido con el numero y letra 13-F, ubicado en el piso 13 del Edificio Residencias Flamboyán, Urbanización San Jacinto, de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua. Dicho inmueble lo dio en arrendamiento a la demandada, por un término fijo de seis (6) meses contados a partir del 15-03-2005. Que el inmueble es de su propiedad según documento Registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 49, Folios 142 al 144, Protocolo Primero, Folio Personal del año 1991. Que desde el mes de julio del 2008 la demandada ha dejado de pagar el canon de arrendamiento acordado en el Contrato de Arrendamiento por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) mensuales. Que han sido inútiles e infructuosas todas las gestiones de cobranza realizadas tanto por la ciudadana Yusmira Sosa como por su persona. Que la inquilina no ha tenido una conducta cónsona con la forma y manera que debe comportarse quien a habita un inmueble en propiedad horizontal. Que en reiteradas oportunidades le ha manifestado que necesita que le entregue el inmueble libre de personas y bienes, en virtud que lo va a ocupar como su hogar y para su hija. Que fundamenta la demanda en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en lo contemplado en el artículo 34, literal “a”, “b” “f” y el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que la inquilina tiene una deuda de aseo por la cantidad de seiscientos setenta bolívares (Bs. 670,00). Que estima la demanda en la cantidad de cuatro mil ochocientos bolívares (BS. 4.800,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte la demandada en su escrito de contestación a la demanda niega la demanda. Señala que realizó el pago de los cánones de arrendamiento demandados a través del depósito bancario. Que por acuerdo verbal con la ciudadana Yusmira Josefina Sosa Castillo, convinieron que se efectuara los pagos cada seis (6) meses; esto en virtud de que la misma le indicó de que como el contrato ya había pasado a ser indeterminado, al no haber suscrito un nuevo contrato al vencimiento de lo seis (6) meses fijos establecidos en el único contrato suscrito entre ambas, que éste cada seis meses se iba a ir renovando automáticamente. Por lo que convinieron dicha modalidad para el pago y por ende con tal acuerdo verbal se cambió y modifico la cláusula tercera del contrato. Que los pagos demandados se encuentran depositados en la cuenta de ahorros N° 01020358990100036582 del Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana Magaly Sotomayor, quien al igual que la ciudadana Yusmira Sosa es administradora del inmueble arrendado, el depósito Bancario por el monto demandado se efectuó endecha 24-11-08 por MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLIVARES (BS. 1980,00). Que le envió notificaciones a las administradoras a los fines de informarle que ya había efectuado los pagos de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses del 15-6-2008 al 15-07-2008; del 15-08-09 al 15-09-08; del 15-09-08 al 15-10-08; del 15-10-08 al 15-11-08 y del 15-11-08 al 15-12-2008. Que la ciudadana Yusmira Sosa Castillo le ofertó el Apartamento que viene ocupando como inquilina el día 05 de noviembre de 2008. Que invoca las máximas experiencias para la solución de este conflicto, ya que del acuerdo verbal efectuado por las partes no hacen mención en la demanda, de efectuar los pagos cada seis (6) meses y que los mismos fueron cancelados a la administración del inmueble. Que rechaza que hayan sido infructuosas las gestiones de cobranza como lo indica la demandante en el libelo, ya que a través del acuerdo verbal la misma tenía conocimiento de que ya le había cancelado como lo habían acordado. Que niega, rechaza y contradice que tenga una conducta no cónsona con la manera y forma que debe confortarse quien habita un inmueble en propiedad horizontal. Que rechaza, niega y contradice que adeuda por aseo urbano deba la cantidad de seiscientos setenta bolívares (Bs. 670,00).

DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió:
1)Copia simple del contrato de arrendamiento notariado, folios (07 al 09).
2)Copia Simple de documento de Propiedad Protocolizado, Folios (10 al 12).
3)Constancia de Certificaciones expedidas por los Tribunales Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, folios (13 al 24)
4)Copia simple de poder especial otorgado por Eduvige Ayala a la ciudadana Yusmira Josefina Sosa Castillo, folios (26 al 29).

La parte demandada promovió:
1) Copia al carbón de planilla de depósito bancario, folio 44.
2) Originales de comunicaciones emitidas por la demandada, folios 45 y 46.
3) Original de comunicación suscrita por Yusmira Sosa, folio 47.
4) Original de solvencia de IARAGIR, folio 48.
5) Copia de solvencia de pago de CADAFE, folio 49.
6) 0riginal de solvencia expedida por la Junta de Condominio Edif. Flamboyan, Folio 50.
7) Original de Comunicación suscrita por Magali Sotomayor Ríos, folio 55.
8) Constancia de vecinos de San Jaciento, Folio 56).
9) Original de recibo, folio 57.
10) Original del Estado de Cuenta, folio 58.

PARA DECIDIR SE OBSERVA
- DE LA SOLICITUD DE NULIDAD PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en escrito presentado en fecha 26 de junio de 2009 solicita “…que se declaren nulos los actos realizados previa la admisión de demanda así como la falta de cualidad del poder para actuar en juicio de desalojo y al haber otorgado cualidades que no le fueron conferidas…” . Asimismo hace una serie de señalamientos en relación a la representación asumida por la ciudadana Yusmira Sosa y la sustitución del poder que ella hiciera al profesional del derecho Jesús Mambie. Al respecto vale traer a colación sentencia del Tribunal Supremo de Justicia con relación a la impugnación del poder. En efecto se ha señalado: “…De igual manera conculcó el ad quem el derecho a la defensa de los demandados al extralimitarse en sus funciones, puesto que la impugnación del poder es una defensa atribuida a los litigantes y son ellos los legitimados para hacerla valer ya que, no es asunto que interese al orden público que puede ser decretada oficiosamente, pues de no impugnarse el instrumento por el litigante contrario en la primera oportunidad después de consignado, todo de conformidad con la preceptiva legal contenida en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, se entiende que él, al continuar actuando en el juicio, convalida las fallas de las que el mentado documento pudiera adolecer. (TSJ SCCC del 27-07-06 Exp. AA20-C-2006-000150 Exp. 2006-000150)
En el caso bajo estudio observamos, que al solicitarse la nulidad de todas las actuaciones, lo que pretende la parte demandada es atacar el instrumento que faculta a la representante de la demandante para actuar en el juicio, así como la sustitución de poder efectuada, pero resulta que la oportunidad para impugnar el referido poder ya había expirado, en vista que el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil establece que “las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos.”
En efecto ha sido criterio reiterado de las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia de que las partes deben impugnar el acto viciado de nulidad en la primera actuación que realicen en autos y tal como se evidencia de las actas del presente expediente, luego del otorgamiento del poder apud acta cuestionado, en fecha 10 de junio de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación, luego en fecha 09 de junio de 2009 otorgó poder apud acta, después en fecha 15 de junio de 2009 promovió pruebas, y no fue sino hasta el día 26 de junio de 2009, cuando en pleno acto de testigo impugnó la presencia del abogado Jesús Mambie y en esa misma fecha consignó escrito solicitando la nulidad de todas las actuaciones previas a la admisión de al demanda.
Por consiguiente en el supuesto de que en el instrumento cuestionado hubiese un vicio que afectara su validez, el mismo fue convalidado por la parte contraria, al no denunciarlo en la primera actuación siguiente a que constara en el expediente. Por todo lo antes expuesto, se declara sin lugar la solicitud formulada por la apoderada de la parte demandada, y así se declara.
- DEL DESALOJO
Cursa a los folios siete al nueve, copia simple de instrumento autenticado, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual no fue impugnado por lo que es valorado plenamente, en cuya cláusula tercera se acordó: “El canon convencional de arrendamiento ha sido fijado de mutuo y amistoso acuerdo entre las partes contratantes en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (BS. 330.000,00) mensual los cuales acepta LA ARRENDATARIA y se comprometen a cancelar puntualmente por mensualidades anticipadas a mas tardar a los primeros CINCO (05) días de cada mes, a la ARRENDATARIA, a la persona Natural o Jurídica que en su oportunidad se indique. Es pacto expreso que si la arrendataria no cancela la pensión de arrendamiento en la forma aquí estipulada causará interés de mora calculados según lo especifica el artículo 1746 del Código Civil...”
En el caso bajo estudio la parte demandada aduce que por un acuerdo verbal se cambió la forma de pago del canon establecida en el contrato escrito, por lo que siendo su afirmación le corresponde la carga de la prueba, por imperio de lo establecido en los artículos 1.354 del Código civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
A los fines de probar sus aseveraciones promovió las testimoniales de ANA MAYTE MARRERO ARDILA Y PAIVA BLACK KAREN y observando esta juzgadora que la testigo Ana Mayte Marrero Ardila en la pregunta Segunda efectuada de la siguiente manera: ¿Diga la testigo como sabe o porque le consta la modalidad de pago de cada seis meses de la ciudadana Carmen Urbano? respondió: Ah, porque nosotros somos vecinas, esa información ha salido a relucir en las cercanías del Edificio, tal como el pasillo y como también estoy alquilada, es un tema que hemos coincidido en eso. Y en la repregunta segunda fue efectuada de la siguiente manera: ¿Diga la testigo quien le comunico a ella, que hubo un cambio en la modalidad de pago de los cánones de arrendamiento? respondió: Bueno eso ya lo conteste con anterioridad, que ese es un tema de conversación que salio a relucir entre la señora Carmen y mi persona en las cercanías o alrededores del Edificio, que es algo que tenemos en común porque también estoy alquilada ahí.
De igual manera la testigo Paiva Karen en la pregunta segunda formulada de la siguiente manera: ¿Diga la testigo como sabe o porque le consta la modalidad de pago de cada seis meses de la ciudadana Carmen Urbano? contestó: Bueno en una ocasión nos conseguimos en el Edificio como de costumbre y ella me comento a cerca de esa forma de cómo tenía que pagar ella ahora, ósea como pagaba y como tenia que pagar ahora. De igual forma en la repregunta cuarta efectuada así ¿Diga la testigo como es cierto y le consta que le fue cambiada la modalidad de pago de los cánones de arrendamiento? contestó: Por medio de la conversación que mantuvimos en esa ocasión.
De lo antes trascrito se evidencia que las testigos tienen conocimiento de los hechos afirmados por la parte demandada sólo porque la misma demandada se los dijo, por lo que deben desecharse y así se declara.
Respecto a la copia al carbón de la planilla de depósito bancario cursante al folio 44 se observa que se trata de un depósito a favor de Magaly Sotomayor, tercero que no figura en el contrato de arrendamiento o en otro instrumento o probanza respecto del cual pueda establecerse que sea la persona autorizada para recibir los cánones de arrendamiento, por lo que se desecha, y así se declara.
En relación a las cartas cursante a los folios 45 y 46, se trata de instrumento suscritos por la misma parte demandada recibidos por la representante de la actora, ciudadana Yusmira Sosa, que contienen lo manifestado por la misma parte demandada en cuanto que había realizado los pagos en una cuenta a nombre de Magaly Sotomayor, pero ello no acredita el pago reclamado, y así se declara.
A los folios 48 y 49 cursa solvencias emitidas por IARAGIR y CADAFE, las cuales se valoran por no haber sido desvirtuadas, quedando así demostrada la solvencia por parte de la demandada en esos servicios, y así se declara.
Respecto a los instrumentales cursante a los folio 50, 55 y 56 se trata de instrumentos emanados de terceros, los cuales no fueron ratificados en juicio, según lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan, y así se declara.
Al folio 57 cursa recibo de pago sobre el cual se solicitó el reconocimiento por parte de un tercero, que no asistió al acto, por lo que se desecha, y así se declara.
Ahora bien, examinado el material probatorio tenemos que quedó plenamente comprobada la relación arrendaticia según el contrato suscrito entre las partes; instrumento cuya validez y eficacia probatoria es contundente. En efecto se ha señalado que “….Hay derechos que dependen de la existencia de un contrato. Pero además éste tiene un valor excepcional de prueba porque demuestra el hecho controvertido con certeza legal, eficacia y fuerza que se deriva de ser un acto emanado de las propias personas litigantes, y de haber sido constituido precisamente para dejar memoria del hecho, al margen de todo propósito de acreditar algo distinto de lo que en él se contiene, sirviendo así para resguardar el interés privado y la paz social. Es de tal importancia, que sin exageración pueda afirmarse que los otros medios probatorios solo existen, porque aparecen por escrito. Por esto, sin duda, BENTHAM, la califica de prueba anti-litigiosa…” (Calvo Bacca Emilio, Código Civil Venezolano, ediciones Libra, Caracas 2002, Pág. 801.)
De allí que lo acordado entre las partes en cuanto a la forma de pago del canon de arrendamiento debe cumplirse en la forma establecida, salvo que se pruebe fehacientemente que las partes acordaron otra forma de pago, y así se declara.
Asimismo observamos que la parte demandada no acreditó fehacientemente el pago o hecho extintivo de los cánones de arrendamientos desde julio de 2008, todo lo cual hace procedente la demanda según lo dispuesto en los artículos 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1579, 1592 Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.