TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

199º y 150º
“Vistos sin informes de las partes”
I
PARTES INTERVINIENTES EN LA PRESENTE CAUSA

PARTE DEMANTE: NIEVE DEL CARMEN CHAURAN COA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.287.853, con domicilio en el Edificio Santa Eduvigis, primer piso, local N° 1-3, situado en la carrera 8 (actualmente Avenida Bolívar), de esta Ciudad de Maturín Estado Monagas.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: EDUARDO SUBERO y OSCAR EMILIO ARAGUAYAN, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 64.392 y 30.002, con domicilio procesal en el Centro Comercial Ayacucho, piso 2, oficina 28, Avenida Juncal de esta Ciudad de Maturín, Estado Monagas.

PARTE DEMANDADA: LUIS BELTRAN GARCIA ESPINOZA (+), MARIA ELENA RAMIREZ DE GARCIA, RAYDAN EL KHOURY, MARY CARMEN EL CHAER DE EL KHOURY, LUIS JOSE GARCIA RAMIREZ, LUISA ELENA GARCIA DE LOZADA, MARIA BELEN GARCIA DE GONZALEZ, MARIELA GARCIA DE HURTADO, LUIS ENRIQUE GARCIA RAMIREZ, IGNACIO LUIS GARCIA RAMIREZ, LUIS BELTRAN GARCIA RAMIREZ y BEATRIZ MARGARITA GARCIA RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 18.367, 553.377, 8.794.021, 13.655.507, 3.328.639, 3.700.068, 4.029.766, 4.615.405, 4.623.857, 4.623.858, 4.623.859 y 4.766.214respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: VICTOR MANUEL LOPEZ LEONET y VICTOR ROBERTO LOPEZ HUALIAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.027.592 y 11.342.001 respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 5.203 y 82.196 respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (NULIDAD)
Exp. 13.195
II
NARRATIVA

Las presentes actuaciones se inician en fecha 29/09/08, por demanda que incoara la ciudadana Nieves Chauran, en su condición de arrendataria de un local comercial, ubicado en el Edificio Santa Eduvigis, piso 1, local N° 1-3, situado en la carrera 8 (actual Avenida Bolívar) de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas, en contra de los ciudadanos Luís Beltrán García Espinoza, María Elena Ramírez de García, Raydan El Khoury, Mary Carmen El Chaer de El Khoury, los dos primeros, en su carácter de vendedores (propietarios) y los restantes, en su carácter de compradores, en contra de los ciudadanos Luís Beltrán García Espinoza, María Elena Ramírez de García, Raydan El Khoury, Mary Carmen El Chaer de El Khoury. La demanda fue admitida en fecha 01/10/08 folio 26; posteriormente la demanda fue reformada en fecha 21/10/08, cursante a los folios 33-37 quedando planteada en los siguientes términos: Que la ciudadana Nieve Chauran, ha mantenido una relación arrendaticia desde 01/05/1997, con el ciudadano Luís Beltrán García Espinoza (de cujus), por la cantidad de Sesenta Bolívares (Bs. 60,00), correspondiente al local N° 1-1, ubicado en el Edificio Santa Eduvigis, piso 1, situado en la carrera 8 (actual Avenida Bolívar) de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas; destinando el uso del mismo a Consultorio Odontológico, posteriormente, la ciudadana arrendó los locales N° 1-2 y N° 1-3, todos ubicados en el Primer piso, es decir, mantiene el primer piso alquilado completamente. Alega igualmente que la relación arrendaticia continuo suscribiéndola con al hijo del finado en los mismos términos quien lleva por nombre Luís Beltrán García Ramírez, en fecha 15/06/00; posterior a ello, mediante notificación escrita de fecha 31/05/05, emanada del ciudadano antes referido, le manifestó, que el canón había aumentado a la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00). Aunado a que la comunicación con el ciudadano Luís Beltrán García Ramírez, resultó infructuosa pasados unos meses, se vio en la necesidad de realizar consignaciones por ante el Juzgado Tercero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, la cual se encuentra identificada con el N° 088 de la nomenclatura interna, desde el mes de Marzo del año 2007, cumpliendo así con lo estipulado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual manera, sostiene que el motivo principal de su acción, se basa, en que los propietarios del Edificio up supra identificado, no le ofertaron en primer lugar a su persona, la venta del inmueble, realizando estas a espaldas de su persona, en fecha 21/04/06, a los ciudadanos ya identificados, por la cantidad de Ochocientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 850.000.000,00), venta ésta que posteriormente fue protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Estado Monagas, de fecha 13/03/07, quedando anotada bajo el N° 44, protocolo primero, tomo 18 de los libros de autenticaciones. Ignorando con ello la posesión precaria que tiene su persona sobre el local comercial signado con los Nos. 1-1, 1-2 y 1-3, ubicado en el Edificio Santa Eduvigis. En tal sentido, reclama lo siguiente: Primero: En declarar la nulidad de la venta que aparece plasmada en documento en principio autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, en fecha 21/04/06, anotada bajo el N° 81, tomo 56 de los libros de autenticaciones, protocolizándolo once (11) meses después ante la Oficina Subalterna de Registro Público, Primer Circuito del Estado Monagas, en fecha 13/03/07, anotado bajo el N° 44, Protocolo Primero, tomo 18 de los libros respectivos, cuyo objeto lo conformo el inmueble (una parcela de terreno y un edificio de cuatro pisos sobre ella construido), identificado con el nombre Santa Eduvigis, ubicado en la Avenida Bolívar, Estado Monagas, por presentar errores y omisiones legales y convencionales necesarias para su validez como lo es: i) protocolizar la venta antes del fallecimiento del vendedor, ii) correlativamente agotar la notificación previa antes de celebrar la venta de los arrendatarios de la existencia o compromiso de venta con un tercero, y/o notificar al arrendatario en todo caso de la venta pautada. Segundo: en declarar la nulidad de la venta antes identificada por haber omitido la existencia de la relación arrendaticia entre el vendedor y Nieve Chauran Tercero: cancelar los gastos ocasionados por daños y perjuicios, por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 150.000,00). Cuarto: en cancelar los costos, costas y honorarios profesionales que se causen con motivo del juicio. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1579 y siguientes del Código Civil, así como el 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Anexo como medios probatorios, 1) copia simple del Documento de Venta debidamente registrado; 2) copias simples de los contratos de arrendamiento; 3) copia de la comunicación emitida por el ciudadano Luís Beltrán García Ramírez, de fecha 28/03/05; 4) Acta de Defunción del ciudadano Luís Beltrán García Espinoza, marcada con la letra “U” y 5) marcados con las letras “V, Y e Z”, copias de las demandas que por desalojo intentaron los ciudadanos Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury, en contra de la ciudadana Nieve Chauran, contentivas de los expedientes 2274, 2275 y 9761. Estimó la presente acción, en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 150.000,00). Solicito el Decreto de Medida Innominada, consistente en oficiar lo conducente a los Juzgados Primero y Tercero de los Municipios de esta circunscripción judicial, a los fines que de conformidad con el artículo 585 del código de procedimiento civil, los jueces de los tribunales mencionados, suspendan los juicios correspondientes de Desalojo, intentados por los ciudadanos Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury, en contra de la ciudadana Nieve Chauran, signados con los Nos 2274, 2275 y 9761, hasta que este tribunal dicte sentencia definitivamente firme. Solicitó la citación de los ciudadanos María Elena Ramírez de García, Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury, de conformidad con el artículo 218 del código de procedimiento civil, y los edictos correspondientes a los herederos del hoy finado, ciudadano Luís Beltrán García Espinoza. Finalmente solicitó que la presente acción sea declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

La reforma de la demanda se admitió en fecha 27/10/08, se libró la boleta respectivas así como el edicto. En fecha 04/12/08, folio 92, el Alguacil dejó constancia de no haber podido practicar las citaciones. Consta en el Cuaderno de Medidas: folio 1, el decreto de la medida cautelar innominada, contentiva del NO DESALOJO de la demandante, se ordenó notificar a los jueces Primero y Tercero de los Municipios del decreto de la aludida medida, librándose los respectivos oficios. En fecha 10/11/08, cursante al folio 6 y su vuelto, los ciudadanos Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury, se dieron por citados, en el mismo escrito estando asistidos por el abogado Víctor López, manifestaron que la demanda es infundada y temeraria, en base a lo expuesto en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sostienen que no ha lugar al retracto arrendaticio incoado; solicitaron además se levante la medida cautelar innominada. Cursante a los folios 8-10, solicitan los ciudadanos Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury, levante la medida innominada decretada y a la vez les decrete una medida innominada que les permita tener acceso al Edificio, por cuanto la ciudadana Nieve Chauran, amparada en la medida decretada con anterioridad por este Juzgado, ha cambiado cilindros y candado de la entrada principal. En auto de fecha 15/12/08, folio 11, el tribunal decretó medida innominada consistente en el libre acceso al inmueble denominado Santa Eduvigis, prohibiéndole a la ciudadana Nieve Chauran cambiar cilindros y candados.

Consta consignación de edictos en la 1, 2 y 3 piezas del expediente de la causa; consta igualmente en la tercera pieza, diligencia del apoderado actor, en el cual solicita se libre cartel de emplazamiento a la co-demandada, ciudadana María Elena Ramírez, siendo acordada en fecha posterior, asimismo, se encuentran debidamente consignados los ejemplares del cartel de emplazamiento.

Cursante a los folios 17-25, de la cuarta pieza, consta escrito contentivo de la contestación a la demanda, la cual quedó planteada en los términos siguientes:
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del código de procedimiento civil, referente a: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. En tal sentido, solicita se declare sin lugar la misma.
De la contestación al fondo de la demanda: sostiene el co-apoderado demandado, que la hoy accionante, conocía de antemano la venta que se les había realizado a los ciudadanos Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury, del Edificio Santa Eduvigis en su totalidad, por cuanto en una oportunidad solicito le colocaran una reja protectora a una de las ventanas de los locales comerciales que tiene asignado. Alegó igualmente que las consignaciones realizadas por la ciudadana Nieve Chauran son extemporáneas, debido a que realizo el pago correspondiente a ocho (8) meses en una misma oportunidad, lo que en consecuencia la hace encontrarse en estado de atraso, y así pide sea declarado por este tribunal, dado que incumple con lo establecido en el procedimiento de consignaciones contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo tanto solicita al Juzgado Tercero de los Municipios, envié la comunicación con la información ya descrita. Igualmente señala el co-apoderado judicial en su escrito de contestación, que basó la demandante su acción, en una serie de artículos del código civil, sin indicar expresamente que en materia de inquilinatos y alquileres, existe una ley especial. Sostiene que la demandante insiste en que la asiste el derecho de retracto legal arrendaticio, por cuanto tiene derechos como inquilina de tres apartamentos, pero es clara la ley, en sus artículos 42 y 43, que se deben reunir tres requisitos esenciales, en el caso del artículo 42, deben tener dos años en calidad de arrendatario para que opere la preferencia ofertiva y estar solvente en los cánones de arrendamiento, y tal como prevé el artículo 43, es debe ejercer la acción en un plazo perentorio de 40 días, actividad ésta que no cumplió, aunado a ello, establece el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “El retracto legal arrendaticio no procederá en lo casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado. Razones por las que solicita al tribunal, declare improcedente la presente acción. Finalmente solicito sea declarado Con Lugar la Cuestión Previa Opuesta y Sin Lugar la presente acción, con todos los pronunciamientos de ley.
Este tribunal observa que la presente contestación se produjo anticipadamente, es decir antes de que la causa estuviera en etapa de contestación, y siendo que el demandado fue diligente esta contestación se tiene como bien realizada. Ya que no se castiga al diligente si no al contumaz.. y así se decide.

Abierta la causa a pruebas, cada parte hizo uso de su derecho, éstas tribunal en auto de fecha 28/05/09, cursante al folio 183, las declaró inadmisible, por cuanto fueron presentadas de manera anticipada. Posteriormente en el auto que riela a los folios 184 – 186, procedió a admitir las pruebas presentadas por las partes en fecha 27/05/09 y 28/05/09 respectivamente. Se realizó la evacuación de las pruebas admitidas por este juzgado; las partes no presentaron los informes respectivos, no se dijo “VISTOS”, por tratarse de procedimiento breve.

III
ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS CONJUNTAMENTE CON LIBELO Y CONTESTACION

DE LA PARTE DEMANDANTE:
DOCUMENTALES:
Cursante a los folios 7 - 22, consta copias simples del Documento de Venta debidamente notariado y registrado, del Edificio Santa Eduvigis y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificado el mismo, en la cual intervinieron como vendedores los ciudadanos Luís Beltrán García Ramírez, en su condición de apoderado de los ciudadanos Luís Beltrán García Espinoza y Maria Elena Ramírez de García y compradores los ciudadanos Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury; igualmente consignó la actora copias certificadas del documento, el cual cursa a los folios 65 - 71. VALORACION Por ser un documento público, suscrito por funcionarios que la ley faculta para ello, el cual leído y revisado minuciosamente, se observa que cumplió con todas las formalidades necesarias tanto para su otorgamiento como su validez, este Juzgador le otorga valor de plena prueba, a favor de la parte demandada y así se decide.-

Cursante a los folios 14 - 23, consta Contratos de Arrendamiento, suscritos entre el ciudadano Luís Beltrán García Espinoza y la ciudadana Nieve Chauran, en los mismos se evidencia, que mantenían relación arrendaticia de los locales comerciales signados con los Nos. 1-1, 1-2 y 1-3 respectivamente, los cuales se encuentran en el primer piso del Edificio Santa Eduvigis, ubicado en la Avenida Bolívar de esta ciudad de Maturín Estado Monagas. VALORACION Con la presentación de los contratos referidos, observa este Juzgador, que efectivamente desde 01/05/1997, el ciudadano Luís Beltrán García Espinoza (de cujus), le arrendaba los locales comerciales señalados a la ciudadana Nieve Chauran, por lo tanto se le otorga valor probatorio a los mismos y así se decide.-

Cursante al folio 29, se encuentra comunicación emitida por el ciudadano Luís Beltrán García, de fecha 28/03/2005, en la cual le participó a la ciudadana Nieve Chauran, que el canón de arrendamiento de los locales signados con los Nos. 1-1, 1-2 y 1-3, había sido aumentado en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), a partir del 31 de Mayo del presente año. VALORACION Con la anterior comunicación, se demuestra que para la fecha señalada, continuaba vigente la relación arrendaticia, como lo sostiene la hoy demandante, que la misma continuó ejerciéndose con el hijo del dueño, en tal sentido le merece fe a este Juzgador, razón por la que le otorga valor probatorio y así se decide.-

Marcada con la letra “U”, folio 38, cursa Acta de Defunción del ciudadano Luís Beltrán García Espinoza, signada con el N° 60 del año 2006, emitida por el Registro Principal del Estado Monagas. VALORACION Por ser un documento público, emanado de un funcionario que la ley faculta para realizar tales actos, la cual no fue desvirtuada del proceso, le merece plena fe a este Juzgador, por cuanto se demuestra la inexistencia física del ciudadano referido, en tal sentido se le otorga pleno valor probatorio y así se decide.-

Marcada con las letras “V, Y e Z”, consta demandas que por Desalojo de locales comerciales, intentaron los ciudadanos Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury, en contra de la ciudadana Nieve Chauran, las cuales fueron propuestas respectivamente por ante los Juzgados Tercero y Primero de los Municipios de esta circunscripción judicial, signadas con los Nos. 2274, 2275 y 9761 respectivamente. VALORACION Por cuanto con las pruebas aportadas por la parte actora, evidencia este juzgador, que en efecto existe como lo ha mantenido a lo largo de esta relación, análisis y valoración de las pruebas, la relación arrendaticia, es igualmente deber de este sentenciador, acotar que las demandas por desalojo se deben a situaciones en las cuales el arrendatario, se encuentra incumpliendo algunos de los requisitos intrínsecos del contrato, en este caso, de la lectura previa del contenido del libelo de las tres copias que se encuentran insertas al expediente, se observa que la ciudadana Nieve Chauran, es demandada por haber dejado de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento; por emanar de un juzgado de esta jurisdicción en tal sentido, esta prueba se le otorga pleno valor probatorio y así se decide.-

En relación al mérito favorable de los autos, este juzgador ser acoge al criterio en decisiones del máximo tribunal de la República, en el cual concluyen, que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba, en tal sentido, no puede otorgársele valor probatorio alguno y así se decide.-

En cuanto a la solicitud de Confesión Espontánea, no observa este sentenciador, que en el escrito de contestación a la demanda, haya incurrido el apoderado de la parte demandada en lo alegado en la confesión alegada.

Recibos de Luz, cursante a los folios 81-93, en el cual aparece como titular del servicio el ciudadano Luís Beltrán García Espinoza, por diversos montos. Valoración De los recibos se infiere que la ciudadana Nieve Chauran como arrendataria, debía cancelar parte de los mismos, para tener el beneficio del servicio aludido, razones por la que le otorga valor probatorio y así se decide.-

TESTIMONIALES:

MENDOZA JORGE LUIS, ANDRES ELOY ASTUDILLO PALACIOS, HERRERA DIAZ LIBERATO ANTONIO, GONZALEZ SANCHEZ INES MARIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.838.684, 8.367.403, 14.254.477, 8.353.803 y de este domicilio. Valoración de las deposiciones aportadas, se observa que los ciudadanos fueron enfáticos en afirmar que es la ciudadana Nieve Chauran quien le cancela los trabajos realizados a su consultorio, consistentes en arreglar la luz, así como la luz del edificio en general, agua, mantenimiento de pintura en general y la bomba de agua. Se observa igualmente, en base a que orden emitida por quien se encargaban estos ciudadanos en arreglar otras cosas del edificio, ajenas a las encontradas en el piso 1, el cual es ocupada por la ciudadana Nieve Chauran, si este no es propiedad de la m32encionada ciudadana, ni consta en autos, convenio entre los anteriores dueños y los ahora demandados, en celebrar tal acuerdo, en tal sentido, aunado al hecho que recibían el pago de la demandante existiendo una relación de dependencia que inhabilita al testigo, aunado al hecho cierto que lo que se trata de probar es si el demandante tiene o no derecho de preferencia ofertiva, en consecuencia mal puede este juzgador otorgarle valor probatorio alguno y así se decide.-

En cuanto a la ratificación de los documentos presentados por la parte demandante, se observa, que aún cuando los mismos fueron debidamente ratificados de conformidad con lo preceptuado en el artículo 431 del código de procedimiento civil, no le merecen fe a este juzgador en atención a la anterior consideración.

DE LA PARTE DEMANDADA:

Mérito favorable de los autos, este juzgador ser acoge al criterio en decisiones del máximo tribunal de la República, en el cual concluyen, que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba, en tal sentido, no puede otorgársele valor probatorio alguno y así se decide.-

DOCUMENTAL, contentiva del Documento de Compra Venta, marcado con la letra “A”, debidamente notariado y registrado, del Edificio Santa Eduvigis y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificado el mismo, en la cual intervinieron como vendedores los ciudadanos Luís Beltrán García Ramírez, en su condición de apoderado de los ciudadanos Luís Beltrán García Espinoza y Maria Elena Ramírez de García y compradores los ciudadanos Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury. Valoración La prueba aludida ya fue analizada y valorada en las pruebas presentadas por la parte demandante, en consecuencia, se ratifica el valor otorgado a la misma y así se decide.-

Prueba de Informes:
Se libro el oficio al Juzgado Tercero de los Municipios de esta circunscripción, bajo oficio N° 10.260, de fecha 2805/09, cursante al folio 187. Valoración No se recibió respuesta alguna, en consecuencia, no puede este juzgador otorgarle valor probatorio alguno y así se decide.-

TESTIMONIALES:

YAJAIRA ASUNCION GONZALEZ DE RODRIGUEZ, MILAGROS COROMOTO LOPEZ, RUBEN DARIO NOBREGA MEDINA, consta en los folios 200, 201, 202 y 203 respectivamente, que fueron declarados Desiertos, en consecuencia, no puede este juzgador otorgarle valor probatorio alguno y así se decide.-

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Observa este juzgador, que la parte accionante, basa su pretensión, aseverando que los antiguos propietarios del Edificio Santa Eduvigis, no le realizaron en primer lugar la preferencia ofertiva, por ende, solicita que sea declarada la nulidad del documento de venta tantas veces mencionado.

A los fines meramente ilustrativos e informativos, procede este juzgador, a esgrimir parte de la tesis sostenida por Roberto Hung Cavalieri, en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, en su página 161 define lo que debe entenderse como:
Preferencia Ofertiva: es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.
El Retracto Legal Arrendaticio: es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. (Fin de la cita).-

Ahora bien, cada uno de estos procedimientos requieren para aplicarse, la concurrencia conjunta de ciertos requisitos, en el caso de la preferencia ofertiva, debe tener el arrendatario más de dos años alquilando el bien objeto de controversia y estar solvente en los cánones de arrendamiento; mientras que para interponer la acción correspondiente al retracto legal, debe la accionante introducir la acción, pasado que sean cuarenta (40) días de la notificación de la venta o bien del asiento en el registro respectivo de la transferencia global de la propiedad del inmueble.

En vista de lo anteriormente expuesto, debe verificarse si se cumplió o no con lo preceptuado en la ley, pues bien, de la revisión exhaustiva y minuciosa de todas y cada una de las actas que integran este expediente, se observó, que si bien es cierto que la hoy demandante posee más de dos años alquilando el bien, no es menos cierto, que se encuentra insolvente en la cancelación de los cánones de arrendamiento, por cuanto cursan en su contra actualmente tres demandas para ser más exactos por Desalojo de los tres locales comerciales que mantiene en calidad de arrendataria, las cuales fueron aportadas por su apoderado en la reforma de la demanda como anexos; dicha actitud, la admite tácitamente en su escrito de reforma de demanda, cuando indica lo siguiente: …que no se preocupara que cuando resolviera el o su hijo LUIS BELTRAN GARCIA RAMIREZ, pasaría por su consultorio odontológico a regularizar lo de los pagos de canon de arrendamiento, optando mi mandante en EL MES DE MARZO DE 2007 a consignarle los pagos de arrendamiento vencidos y continuar consignándoselo…, (negrillas del tribunal). De igual manera, incumplió el texto de la norma, por cuanto evidencia este juzgador, que era perfectamente conocido por su persona con anterioridad ,a la introducción de esta acción, que los dueños del Edificio Santa Eduvigis, son los ciudadanos Raydan El Khoury y Mary Carmen El Chaer de El Khoury, ya que así lo ha dejado plasmado en la reforma de su libelo, por cuanto la fecha de venta fue el 21/04/06, siendo registrada en fecha 13/03/07, introdujo la acción en fecha 01/10/08, por consiguiente, el lapso para interponer la misma feneció, dado que este lapso de cuarenta (40) días que otorga la ley, según el artículo 1547 del código civil, es perentorio, y este criterio ha confirmado en reiteradas sentencias de nuestro máximo tribunal de la República.
Debe indicarse igualmente, que el derecho como arrendataria a la ciudadana Nieve Chauran le ha sido respetado, que en ningún caso le ha sido menoscabado ni violados, tal como lo sostiene el apoderado demandado. Dado el anterior preámbulo, el cual fue igualmente manifestado por la representación judicial de la parte demandada, basados en la improcedencia de la acción, por ser ésta temeraria e infundada, y aunado a ello, trajo a colación una serie de artículos de la Ley Especial, en este caso, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en base a este razonamiento, debe este sentenciador, señalar lo siguiente: tal como lo prevé el artículo 49 de la ley in comento, el cual reza así: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. En este sentido, sostiene Roberto Hung Cavalieri, en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, página 170, 171y 172 la siguiente referencia 115: la norma especial en su artículo 49 excluye de la posibilidad del retracto legal arrendaticio a aquellas relaciones arrendaticias sobre inmuebles que sean objeto de alguna negociación traslativa de la propiedad celebrada de manera global.
Pues bien, sin más dilaciones, pasará a decidir la cuestión previa opuesta.

V
CUESTION PREVIA
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del código de procedimiento civil, referente a: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. En tal sentido, solicita se declare sin lugar la misma.
De la revisión del libelo reformado, se evidencia que no hubo basamento legal especifico alguno, por cuanto, el apoderado actor, se limita a mencionar artículos tanto del código civil como de la ley especial, sin hacer mención estricta, en cual de ellos se encuentra plasmada la petición que hoy nos ocupa, a pesar de los alegatos esgrimidos a lo largo de su libelo; de igual manera, concluye su petición en que debe el tribunal declarar la nulidad de la venta, basado en: protocolizar la venta antes del fallecimiento del vendedor y agotar la notificación previa antes de efectuar la venta. A criterio de este sentenciador, como ya lo mencionó anteriormente al analizar el documento de venta, tal documento es considerado válido, por cuanto el objeto del mismo, es lícito, posible y determinable, tal como lo establece el artículo 1155 del código civil, como consecuencia de lo ya expresado, de conformidad con el artículo 354 del código de procedimiento civil, se declara: Con Lugar la cuestión previa opuesta y así se decide.-

DISPOSITIVO

Por todas las anteriores consideraciones, procede este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, a Declarar: SIN LUGAR la acción que por Retracto Legal Arrendaticio, intentará la ciudadana Nieve Chauran en contra de los ciudadanos Luis Beltrán García espinoza (+), Maria Elena Ramírez de García, Raydan El Khoury, Mary Carmen El Chaer de El khoury, Luís José García Ramírez, Luisa Elena García de Lozada, Maria Belen García de González, Mariela García de Hurtado, Luís Enrique García Ramírez, Ignacio Luís García Ramírez, Luís Beltrán García Ramírez y Beatriz Margarita García Ramírez, supra identificados en las actas procesales, todo ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse vendido el edificio completamente, es decir, es decir, se realizó la transferencia global de la propiedad del inmueble, el cual se identifica a continuación: una parcela de terreno y edificio sobre el construido de aproximadamente Ciento Treinta (130) metros cuadrados, ubicada dicha parcela en al Avenida Bolívar, Jurisdicción del Municipio Maturín del Estado Monagas, sobre el cual se construyo el Edificio Santa Eduvigis, conformado por cuatro (4) plantas, con pisos de granito, techo de loza nervada, paredes de bloque de arcilla con revestimiento de mármol y granulite en fachadas, ventanas de aluminio y vidrio, una planta baja con local comercial, mezzanina, tres baños y escalera interna; el primer piso esta conformado por tres (03) oficinas con su respectivo sanitarios, una con balcón con vista a la Avenida Bolívar; el segundo piso por un apartamento de tres habitaciones con closet, dos salas de baño, recibo-comedor, cocina, balcón y lavandero; el tercer piso esta conformado por un apartamento, con las mismas dotaciones del anterior; demás de ello el edificio cuenta con terraza, tanque de agua de concreto elevado para el almacenamiento de agua y escalera de barandas metálicas y de madera; el mencionado edificio tiene un área de construcción de Quinientos Ochenta y Seis metros cuadrados con Sesenta y Seis céntimos (586,66 m²), tanto la parcela como el edificio constan de los siguientes linderos generales: Norte: con antes calle Bolívar, hoy Avenida Bolívar; Sur: con casa que es o fue de Carlos Aristimuño Núñez; Este: con parcela de terreno que es o fue de Sulpicio Morgado; y Oeste: con casa que es o fue de Josefina Ysava, hoy Edificio Araguaney, propiedad del Dr. Emilio Volarte, José Pichel Márquez, Manuel Pichel Márquez y Francisco Pichel Márquez.

Como consecuencia de la anterior decisión, se deja sin efecto las medidas innominadas dictadas en fechas 27/10/08 y 15/12/08 respectivamente, una vez el fallo adquiera el carácter de definitivamente firme, debiéndose notificar a los Juzgados de Municipios Primero y Tercero, donde consta demandas de desalojo entre las partes intervinientes, sólo como se mencionó anteriormente, cuando el fallo adquiera el carácter de definitivamente firme.

Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado completamente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del código de procedimiento civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Audiencias del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la circunscripción judicial del Estado Monagas, a los diecinueve (19) días del mes de junio de Dos Mil Nueve (2.009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez

Abg. Gustavo Posada Villa
La Secretaria

Abg. Dubravka Vivas

En esta misma fecha, siendo las 11:40 a.m., se dictó y publicó la anterior decisión para ser anexadas al índice copiador de sentencias definitivas. Conste.-

La Secretaria

Exp. 13.195
GPV/mircia.-