TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Treinta de junio de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO : AP11-R-2009-000238

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ADRIA BUILDING A.B C.A., inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción del Distrito Federal y el Estado Miranda el 07 de Septiembre de 1.992, bajo el

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

BEATRIZ ELENA QUITIÁN, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nro: 63.625.-

PARTE DEMANDADA: MARITZA EURAMIA HERRERA DE CABELLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V.- 2.145.479.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MELYS G. REBOLLEDO ROMERO, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nº: 110.596.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO(Apelación)

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
SÍNTESIS DEL PROCESO

Sube en Alzada el presente expediente, previa distribución ante el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento del recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la Sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de Julio de 2.008, la cual declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato interpuesta por la Sociedad Mercantil ADRIA BUILDING A.B C.A., en contra de la ciudadana Maritza Euramia Herrera de Cabello.
En fecha 18 de Mayo de 2.009, este Juzgado le dio entrada al presente expediente, se avocó al conocimiento de la misma, y fijó oportunidad para dictar Sentencia.
En fecha 02 de Junio de 2.009, compareció ante este Tribunal, la parte demandada debidamente asistida de Abogado, y consignó diligencia mediante la cual promueve pruebas en el presente juicio.
En fecha 09 de Junio de 2.009, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito mediante el cual solicita medida de secuestro. En fecha 17 de Junio de 2.009, compareció la parte demandada y presentó diligencia mediante la cual se opuso a la solicitud de la parte actora y ratificó la prueba promovida. Vencida la oportunidad para decidir pasa este sentenciadora a dictar sentencia en los términos siguientes:
II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
Alegatos de la parte actora
Alegara la apoderada judicial de la parte actora, en su libelo de demanda, lo siguiente:
Que su representada mantiene una relación arrendaticia desde el 1ero de Febrero de 2.006, con la ciudadana Maritza Euramia Herrera de Cabello, de acuerdo al contrato de arrendamiento firmado por ante a Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 10 de Marzo de 2.006, bajo el Nro 63, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, sobre un inmueble constituido por la oficina 2D, ubicada en el piso 2 del edificio Torre La Piñata, situado en la Calle Real de Sabana Grande, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo Municipio Libertador de Caracas.
Que de acuerdo a la cláusula segunda, dicha relación sería de un año fijo, contado a partir del 1ero de Febrero de 2.006, y que en consecuencia, el referido contrato se encuentra vencido desde el 1ero de Febrero de 2.007, habiendo disfrutado además de su derecho a la Prórroga Legal arrendaticia.
Que el canon de arrendamiento se pactó por Seiscientos Mil Bolívares Mensuales (Bs 600.000,oo) pagaderos por mensualidades adelantadas para el primer día de cada mes, encontrándose la demandada desde el 1ero de Junio de 2.007 en estado de insolvencia en el pago de la correspondientes pensiones, debiéndose la cantidad de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs 1.800.000,oo) correspondiente a un total de 03 mensualidades, cada una de ellas por la referida suma de dinero, a pesar de que aún ocupa el mencionado inmueble.
Que en virtud de lo anterior, demanda a la ciudadana Maritza Euramia Herrera de Cabello, en que sea resuelta la relación contractual de arrendamiento, y en consecuencia sea condenada por el Tribunal, el decreto e Desalojo, libre de bienes y personas y totalmente solvente en el pago de los servicios básicos, de acuerdo a lo señalado en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.

Alegatos de la parte demandada
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la ciudadana Maritza Herrera de Cabello, parte demandada en el presente juicio, debidamente asistida de abogado, y consignó escrito en el que dispone lo siguiente:
Que no es cierto lo señalado por la parte actora mediante su escrito de demanda, referente a que el contrato de arrendamiento en cuestión se encuentra vencido, pues la relación arrendaticia, ante la falta de notificación del desahucio, se convirtió a tiempo indeterminado y que el contrato en cuestión se encuentra vigente.
Que además de estar cancelados los meses que van desde Febrero de 2.006 hasta Mayo de 2.007, tal y como lo admite la demandante, también se encuentran cancelados los cánones correspondientes a los meses de Junio de 2.007 a Febrero de 2.008, estando totalmente al día y solvente en cuanto a dicha obligación, así como las demás impuestas en el contrato.
Que el cumplimiento de su obligación como arrendataria de cancelar como en efecto se cancelaron, los cánones correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.007, así como la aceptación pacífica de los demandantes en cuanto al cobro de dichos pagos, así como el hecho de continuarla posesión pacífica en el inmueble como arrendataria por deseo expreso del arrendador, constituyen expresión de voluntad inequívoca de ambas partes de continuar el contrato de arrendamiento; puesto que el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, así como el arrendatario continuó usando y gozando el inmueble, configurándose los supuestos de hecho necesarios para la tácita reconducción del contrato, así como su indeterminación, y que por tanto, eglógico señalar que al estar vigente el contrato, así como su indeterminación en el tiempo, no se ha producido la terminación del mismo, no existiendo presupuestos de hecho para el inicio de la prorroga legal.
Que dada la naturaleza del contrato, la única acción a seguir en la falta de pago, es el desalojo del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por tanto resulta improcedente la acción de Resolución de Contrato.
Que los cánones de arrendamiento que van desde Junio de 2.007 hasta Febrero de 2.008, fueron cancelados en el tiempo establecido, conforme al artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en virtud de lo anterior, solicita al Tribunal, sea declarada la naturaleza indeterminada del contrato de arrendamiento; sea declarada improcedente por extemporánea e impertinente, la notificación judicial de fecha 10 de Julio de 2.007; y sea declarada Sin Lugar la demanda de Resolución de Contrato de arrendamiento.

III
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
Trabada la litis en los términos anteriores, es decir, por una parte la pretensión de la parte actora consistente en la Resolución del Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1ero de Febrero de 2.006, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio y Agosto de 2.007; y por la otra, la defensa de la parte demandada consistente en la indeterminación del contrato de arrendamiento en cuestión, en la improcedencia de la acción de resolución de contrato, en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde Junio de 2.007, hasta Febrero de 2.008; le corresponde a la parte demandada demostrar la contradicción a la demanda incoada en su contra, no obstante, pasa esta Juzgadora al análisis de todas las pruebas aportadas al proceso, en los términos siguientes:

Pruebas de la parte demandante.
En la oportunidad de presentar el escrito libelar, la parte actora acompañó las siguientes instrumentales:
Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de Marzo de 2.006, bajo el Nro 63, Tomo 20, suscrito entre la ciudadana Elizabeth Rabicew Bernadska, en carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil Adria Building AB, S.A., como arrendadora; y la ciudadana Maritza Euramia Herrera de Cabello, en carácter de arrendataria, sobre el bien inmueble constituido por un inmueble designado con el Nro y letra 2-D, ubicado en la Calle Real de Sabana Grande, piso 2 del Edificio Torre La Piñata, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas. Documento público el cual hace plena prueba de la celebración del contrato y de las cláusulas estipuladas, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357 del Código Civil.
Copia simple de Boleta de Notificación acordada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de Julio de 2.007, a los fines de la practica de la Notificación Judicial solicitada por la ciudadana Beatriz Quitian, sobre el bien inmueble signado con el Nro y letra 2-D, ubicado en la Calle Real de Sabana Grande, piso 2 del Edificio Torre La Piñata, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, la cual se practicó en fecha 10 de Julio de 2.007, entregándose la misma al ciudadano Pedro Rodríguez, por cuanto la ciudadana Maritza Herrera de Cabello no se encontraba en el bien. Documento público que a pesar de haber sido consignado en copia simple, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al hecho de demostrar la realización de los trámites para notificar a la arrendataria de la culminación del contrato de arrendamiento.

Pruebas de la parte demandada.
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada consignó copia certificada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de los autos de ingreso de consignaciones correspondientes a los meses de Julio y Agosto de 2.007, efectuados por Maritza Herrera en beneficio de la Sociedad Mercantil Adria Building AB, S.A. Documento público que al haber sido certificado por un funcionario público con facultades para dar fe pública, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.

Durante la fase probatoria, la parte demandada promovió copia al carbón de tres recibos de depósitos bancarios, los cuales, a pesar de estar debidamente sellados por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no merecen valor probatorio ya que la consignación de estas pensiones, no se efectuaron de acuerdo al procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Más allá de ello, observa esta sentenciadora que los cánones de arrendamiento que pretende demostrar el demandado a través del presente juicio, corresponden a los meses de Octubre y Noviembre de 2.007 y Enero de 2.008, los cuales no forman parte de las mensualidades reclamadas, y en consecuencia dichos recibos son desechados por impertinentes.
En segunda instancia, la parte demandada compareció, en fecha 02 de Junio de 2.009 y consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales a tenor de lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, resultan extemporáneas, toda vez, que sin entrar a determinar el mérito de cada una de ellas, se percata esta Juzgadora que su promoción se produjo nueve (9) días de despacho después de que el Tribunal conociera en alzada del presente juicio. Y así se establece.-

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Antes de entrar a decidir el fondo de la controversia, observa esta Juzgadora que la parte demandada, en el transcurso del juicio seguido ante el A-Quo, solicita sea declarada la Litispendencia de la causa, alegando con ello que cursa una misma causa petendi en su contra, ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En virtud de lo anterior, el Tribunal recurrido, en fecha 12 de Junio de 2.008 recibió oficio emitido por el Juzgado Quinto de Municipio antes referido, a los fines de requerir información al respecto, evidenciándose del mismo que la causa seguida ante el último de los Tribunales mencionados, corresponde a una demanda de Cumplimiento de Contrato, lo que permite concluir que en modo alguno pudo existir la figura de la Litispendencia, toda vez que lo ventilado en el presente juicio, es la resolución del contrato de arrendamiento, no existiendo por tanto relación de identidad entre la causa pentendi de ambos juicios. Y así se decide.-

Ahora bien, analizada la pretensión de la parte actora, la defensa del demandado y las pruebas promovidas al proceso, pasa esta Juzgadora a sentenciar en los siguientes términos:
En primer termino, quedó demostrada la relación arrendaticia que une a las partes, en virtud del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de Marzo de 2.006, bajo el Nro 63, Tomo 20, sobre el bien inmueble designado con el Nro y letra 2-D, ubicado en la Calle Real de Sabana Grande, piso 2 del Edificio Torre La Piñata, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas; por el período de un año fijo desde el 1ero de Febrero de 2.006 hasta el 1ero de Febrero de 2.007, con un canon de arrendamiento mensual de Seiscientos Mil Bolívares (Bs 600.000,oo), pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Al respecto, señala la pare demandada que el contrato en cuestión se indeterminó en el tiempo en virtud de que quedó en el inmueble haciendo uso y goce del mismo, siendo que la Sociedad Mercantil Arrendadora continuó recibiendo los pagos relativos a las pensiones de arrendamiento, operando de tal manera la tacita reconducción del mismo.
En tal sentido, evidencia este Tribunal, que mediante el pacto suscrito entre las partes, no fue establecida en modo alguno, la posibilidad de que operara la figura de la tácita reconducción al no haber sido establecida la continuidad en el tiempo del mismo, sino que por el contrario, en la cláusula segunda, claramente señalaron que su duración sería de un año fijo contado a partir del 1ero de Febrero de 2.006.
Ahora bien, ciertamente el arrendatario continuó ocupando el inmueble pero en razón de que a partir del vencimiento del contrato, operó de manera obligatoria para el arrendador, la prorroga legal arrendaticia establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual en virtud del período de tiempo pactado en cuanto a lo dispuesto en el literal “a” debía ser de seis meses, abarcando las pensiones de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2.007.
En razón de lo antes expuesto, acoge este Tribunal el criterio sostenido por el A-Quo, y en consecuencia, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 10 de Marzo de 2.006, no se indeterminó en el tiempo, concluyendo el 1ero de Febrero de 2.007, fecha a partir de la cual comenzó a transcurrir el lapso de seis meses correspondiente a la Prorroga Legal Arrendaticia. Y así se establece.
Así las cosas, en cuanto a la falta de pago de los meses reclamados como insolutos, es decir, los correspondiente a Junio, Julio y Agosto de 2.007, a pesar de haber alegado el demandado no adeudar nada por tal concepto, observa este Juzgadora que solo logró haber cancelado oportunamente la mensualidad de Julio de 2.007, ya que el mes de Junio en modo alguno quedó demostrado; y el pago del mes de Agosto de 2.007 fue consignado de manera extemporánea, el 20 de Septiembre de ese mismo año, incumpliendo con el lapso establecido para ello, en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido, ambas partes pactaron en la cláusula Décima Cuarta del contrato suscrito por ellas, la resolución inmediata del mismo, ante la falta recumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de sus obligaciones, configurándose dicho supuesto de hecho para el presente caso, ya que de acuerdo al ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil, el pago de las pensiones arrendaticias constituyen una de las dos obligaciones principales correspondientes al arrendatario.
En atención a lo expuesto y con base a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, considera este Tribunal que debe prosperar en cuanto a lugar en derecho la presente acción resolutoria. Y así se decide.-

V
DISPOSITIVA
Por fuerza de todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el apoderado judicial de la parte demandada, Abogado Rodolfo Pinto, en contra de la Sentencia dictada en fecha 21 de Julio de 2.008, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Abogada Beatriz Elena Quitina, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADRIA BUILDING A.B C.A., en contra de la ciudadana Maritza Euramia Herrera de Cabello, y en consecuencia de declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de Marzo de 2.006, bajo el Nro 63, Tomo 20.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada a la entrega material y efectiva, a la parte actora el bien inmueble bien constituido por una oficina designada con el Nro y letra 2-D, ubicado en la Calle Real de Sabana Grande, piso 2 del Edificio Torre La Piñata, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas; libre de bienes y personas y totalmente solvente en el pago de los servicios básicos señalados en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
Queda en los términos expuesto CONFIRMADA la Sentencia dictada en fecha 21 de Julio de 2.008, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Se condena en costas del recuso a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dicto fuera del lapso legal establecido, en virtud del imperante exceso de trabajo existente en este Tribunal, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, NOTIFIQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario en Caracas a los treinta (30)del mes de Junio del año Dos Mil Nueve (2.009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

DRA. AURA MARIBEL CONTRERAS DE MOY
LA SECRETARIA TITULAR,
Abg. LEOXELYS VENTURINI
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA TITULAR,

Exp.: Nº AP11-R-2009-000238.-
AMCdeM/LV/Mauri.