TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinticinco de junio de dos mil nueve
199º y 150º
PARTE ACTORA: ROSANGEL MARTINEZ MIRANDA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.785.677.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ y OSWALDO JOSE CONFORTI DI GIACOMO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.635.534 y 4.170.625, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LIGIA NIÑO VILLEGAS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.976.615.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FLAVIO H CORTES, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.421.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inició el presente juicio, por demanda presentada por los abogados ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ y OSWALDO JOSE CONFORTI DI GIACOMO, quienes actuando en su carácter de apoderados judiciales de ROSANGEL MARTINEZ MIRANDA, demandaron a LIGIA NIÑO VILLEGAS por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Por auto de fecha 14 de abril de 2009, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada.
Por diligencia de fecha 25 de mayo de 2.009, se dejó expresa constancia de la notificación al Síndico Procurador Municipal.
Por diligencia de fecha 25 de mayo de 2009, el alguacil accidental del Juzgado dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada, quien compareció en tiempo oportuno asistido de abogado y dio contestación a la demanda.
Abierto a pruebas el proceso ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
En el caso sub. Iudice, el Tema a decidir quedó centrado en la pretensión de cumplimiento de contrato arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, el cual fue suscrito en fecha 1 de abril de 2.008, sobre el apartamento distinguido con el número 23, ubicado en el piso 2 del Edificio Max, situado entre las Esquinas de Ferrenquín a Platanal, Parroquia Candelaria del Área Metropolitana de Caracas.
Expuso la parte actora como fundamento de su pretensión deducida que en fecha 1 de abril de 2.008, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Ligia Niño Villegas, sobre el inmueble precedentemente identificado.
Que la cláusula tercera del contrato estableció que el plazo de duración del mismo sería de seis meses fijos sin prorroga.
Que en fecha 5 de septiembre de 2.008, por comunicación privada se le notificó a la arrendataria que el contrato vencía el 30 de septiembre de 2.008, que la prorroga legal era de seis meses y venció el 1 de abril de 2.009.
Afirmó la representación judicial de la actora, que vencido el plazo de duración acordado y la prorroga legal, el 1 de abril de 2.009, la arrendataria se ha negado a devolver el inmueble arrendado, a pesar de los requerimientos que en ese sentido ha realizado la arrendadora.
Por esas razones demando a la arrendataria Ligia Niño Villegas por cumplimiento de contrato, debido a la negativa de esta de entregar el inmueble arrendado, estando vencido el plazo de duración acordado así como la prorroga legal.
La Pretensión de la parte actora, fue negada, rechazada y contradicha en todas y cada una de sus partes por la demandada, quien expuso como fundamento de su excepción que existe una relación arrendaticia que data desde el día 5 de octubre de 1.992, por un lapso de mas de diecisiete años, pero maliciosamente la parte actora solo aportó el último contrato de arrendamiento, que fue el firmado el 1 de abril del 2008.
Adujo que el primer contrato de arrendamiento tuvo vigencia desde el día 8 de octubre de 1.992 hasta el primero de abril de 2.008, que fue firmado por el representante del Administradora Chacao S.R.L, actuando en representación de quien para ese momento era propietario del mismo.
Que el segundo contrato tuvo vigencia desde el 1 de abril de 2.008, por un lapso de seis meses, es decir, hasta el 30 de septiembre de 2.008.
Expuso que el segundo contrato se firmo motivado a las siguientes razones:
Que la arrendataria había firmado un contrato con Administradora Chacao S.R.L, quien actuó por o con autorización de quien para ese momento era el propietario del inmueble.
Que sin aviso ni notificación alguna de la preferencia ofertiva que tenía la arrendataria, el inmueble cambió de propietario.
Que esta circunstancia obligó a su representada a suscribir un nuevo contrato, pero esta vez con la nueva propietaria del inmueble, bajo la amenaza de ser desalojada si no lo hacía.
Adujo que al principio la relación con la nueva propietaria era cordial, pero que a partir del sexto mes la arrendadora se negó a recibir el canon de arrendamiento, razón por la cual se vio en la obligación de consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que la demandante incurre en violaciones a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tales como el artículo 20 el cual citó textualmente.
Que la demandante desconoce en todo momento el derecho que tiene la demandada de hacer uso de la prorroga legal de tres años.
Afirmó que la demandante también violó el derecho de preferencia ofertiva al no ofrecérsele en venta el inmueble y citó textualmente lo consagrado en los artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47, y 48, respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual se reserva su derecho de ejercer la preferencia ofertiva en la oportunidad que lo considere conveniente.
Señaló que no están cumplidos los extremos legales en virtud de que existe una relación arrendaticia que tiene más de diez años.
Que su representada tiene derecho a disfrutar como lo está haciendo de la prorroga legal de tres años, es decir, hasta el día 30 de septiembre de 2.011.
Que no puede incoarse una demanda por cumplimiento por estar prohibido según lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Negó, rechazó y contradijo que esté vencida la prorroga legal.
Negó, rechazó y contradijo que deba entregar el inmueble, ya que existe una relación arrendaticia de más de diez años y está en curso la prorroga legal.
Negó, rechazó y contradijo que deba pagar costos y costas así como honorarios profesionales.
De esta manera, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que el Thema decidendum en el presente juicio se contrae al cumplimiento del contrato suscrito, en fecha 1 de abril de 2.008, sobre el apartamento distinguido con el número 23, ubicado en el piso 2 del Edificio Max, situado entre las Esquinas de Ferrenquín a Platanal, Parroquia Candelaria del Área Metropolitana de Caracas, cuya celebración no formó parte de lo controvertido, por encontrarse vencido el lapso de prorroga legal, según lo afirma en su libelo; hecho que fue expresamente rechazado por la representación judicial de la parte demandada, en razón de que, según lo expresado en la contestación la prorroga legal se encuentra en plena vigencia debido a que la relación arrendaticia es superior a diez años.
Ahora bien, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
Verificados los hechos que conforman el mérito de la controversia, surgió entonces en el actor la obligación legal de probar todas y cada una de las afirmaciones expuestas en el libelo y la demandada por su parte deberá probar los hechos en los cuales fundamentó su excepción.
A estos efectos en la etapa probatoria, la parte actora aportó a los autos instrumento privado contentivo de comunicación de fecha 17 de febrero de 2.008, que al no ser desconocido en su firma por la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal correspondiente ha quedado reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que en fecha 17 de febrero de 2.008, le fue ofertado en venta a la arrendataria el inmueble que es objeto de la presente demanda, razón por la cual lo afirmado por esta en su contestación de que no fue notificada de la voluntad de venderle el inmueble, debe ser desechado por improcedente. Así se decide.
Instrumento privado contentivo de comunicación fechada 5 de marzo de 2.008, que al no ser desconocido en su firma por la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal correspondiente ha quedado reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del citado instrumento sólo la manifestación de voluntad de la arrendataria de no poder adquirir el inmueble, pues de dicho documento no se desprende en modo alguno la renuncia a la prorroga legal que aduce la parte actora, razón por la cual lo expuesto en su escrito de promoción de pruebas es desechado. Así se establece.
Copia fosfática certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Caracas, en fecha 5 de octubre de 1.992, que hace plena prueba de las declaraciones allí contenidas de acuerdo con el 1.360 del Código Civil. Del análisis al referido instrumento se desprende que ciertamente como fue afirmado por la representación judicial de la parte demandada, la ciudadana Ligia Niño Villegas, es arrendataria del inmueble objeto de la demanda desde el día 5 de octubre de 1.992.
Original de constancias de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que no obstante tratarse de instrumentos que dan fe de lo allí expuesto, no guardan pertinencia con el debate del mérito, por no estarse discutiendo falta de pago de cánones de arrendamiento. Así se decide.
Ahora bien, para decidir se observa que del análisis de las probanzas aportadas a los autos, en especial del contrato de arrendamiento, traído a los autos por la parte actora que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil es ley entre las partes y es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas por ellas, ciertamente como fue afirmado en el libelo, de la cláusula tercera del referido instrumento se desprende que la voluntad tanto de la parte actora como de la parte demandada, fue la de celebrar un contrato a tiempo determinado de seis meses sin prorroga, cuya vigencia empezó a regir a partir del día 1 de abril de 2.008.
De la misma manera se observa que riela en autos Instrumento autenticado ante la Notaría Pública séptima de Caracas, en fecha 5 de octubre de 1.992, cuya valoración fue ampliamente efectuada en el texto del presente fallo de cuyo texto se desprende que; tal y como fue afirmado por la representación judicial de la parte demandada con anterioridad al contrato presentado como instrumento fundamental de la presente demanda, la arrendataria ya ocupaba el inmueble desde el año 1.992, mediante contrato suscrito con la firma ADMINISTRADORA CHACAO S.R.L, quien de acuerdo con lo expuesto en la cláusula octava, actuó en nombre y representación del propietario del citado inmueble.
Aunado a lo anterior, de las actas procesales también constata el Tribunal, que el inmueble objeto de la demanda fue vendido en fecha 23 de mayo de 2.008 a la ciudadana Rosangel Martínez Miranda, quien es la parte actora en el presente juicio y con quien fue celebrado el último contrato.
Ahora bien, en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, establece el artículo 38 ejusdem que en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.
En sintonía con lo anterior, es necesario precisar que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley, por tanto, el hecho de que la arrendataria haya manifestado en su comunicación de fecha 5 de marzo de 2.008, que conviene en finiquitar la relación arrendaticia con el anterior arrendador y celebrar un nuevo contrato con el nuevo propietario del inmueble, en modo alguno implica que la misma haya renunciado a su prorroga legal, ni puede deducirse de dicha comunicación tal circunstancia, por que; para esa fecha el lapso de prorroga legal no había empezado a correr, justamente por efectos de la celebración del nuevo contrato esta vez con el nuevo propietario del inmueble.
En este sentido, debe expresamente señalarse que de acuerdo con el artículo 20 de la Ley Especial que rige la materia, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia.
De esta manera se observa que, habiendo vencido el último contrato celebrado entre las partes en fecha 30 de septiembre de 2.008, surgió para la arrendataria su derecho a la prórroga legal, que de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de 3 años por haber tenido la relación arrendaticia, una duración que supera el lapso de diez (10) años.
Todo lo anteriormente expresado conduce a la conclusión que, efectivamente el contrato suscrito en fecha 1 de abril de 2008 sobre el inmueble objeto de la demanda venció en fecha 30 de septiembre de 2008 y a partir de dicha fecha, empezó a regir la prorroga legal de tres años.
Ahora bien, prescribe el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.
Ante esta situación, observa esta juzgadora que estando en curso la prórroga legal, la parte actora se encontraba impedida de demandar el cumplimiento del contrato por encontrarse vencida la prorroga legal, por así disponerlo expresamente la norma, por tanto, la demanda intentada deviene en inadmisible por las razones que han sido expuestas y así se decide.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato intentó ROSANGEL MARTINEZ MIRANDA contra LIGIA RAMONA NIÑO VILLEGAS. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días de junio de dos mil nueve. Años 199° de la independencia y 150 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ
LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las 12:10 pm, se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA
Exp AP31-V-2009-000770