TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000939
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que ha presentado la empresa CORPORACIÓN ALNETI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 1997, bajo el No.53, Tomo 99-A, representado por los abogados en ejercicio Antonio Brando y Paola Brando, IPSA # 12.710 y 131.293, respectivamente; contra la también empresa DRAGÓN VERDE EXPRESS.C.A.
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
Libelo de demanda
Refieren los apoderados actores que su defendida dio en arrendamiento a la parte demandada el local comercial marcado con la Letra “E” , de la Planta Baja del Edificio “ZUMARRAGA”, situado en la intersección de la Calle Paris y New York de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, como consta de documento autenticado (03 de agosto de 2006) contentivo del contrato que acompaña con el libelo.
Dicho contrato tenía como lapso de vigencia un año fijo, pero prorrogable automáticamente por otro período, contado a partir del 16 de junio de 2006, por lo que la prórroga convencional terminó el 15 de junio de 2008.
Como la relación arrendaticia tuvo una duración de dos años, la arrendataria esta haciendo uso de la prórroga legal desde el 16 de junio de 2008, que le corresponde según el literal “B” del art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
En otro orden de ideas, dice que el canon fue establecido en Bs.1.500.000,oo; después fue aumentado a Bs.1.830.000,oo; y posteriormente—ya dentro de la prórroga legal—fue de nuevo aumentado a Bs.F.6.464,36, en virtud de la Resolución No.012418 del Ministerio de Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, que consigna.
Ahora bien, es el caso que la arrendataria no paga el canon regulado, debiendo los meses de noviembre y diciembre de 2008, enero, febrero, y marzo de 2009.
Es por ello que demanda la resolución del contrato y la entrega del local desocupado; no sin antes transcribir las normas legales que fundamentan su demanda. Además demanda el pago de Bs.32.321, 80, por concepto de los meses insolutos que motivan la acción resolutoria.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace asistir del abogado Jesús Cirilo Hurtado Marchan, IPSA # 91.827, y expone:
1. Que ha venido consignando judicialmente los cánones de arrendamientos, (según Exp. No.2008-1300), desde el mes de agosto de 2008.
2. A mediado del Octubre de 2008 se les notificó por medio de un Juzgado de Municipio, el nuevo canon de arrendamiento,
3. El 13 de noviembre de 2008, se dieron por notificado de la Resolución No.0124418 de fecha 26 de agosto de 2008;
4. Dentro del lapso de ley, procedieron a impugnar de nulidad el acto administrativo en referencia, ante el Tribunal (debe ser Superior) Octavo en lo Contencioso Administrativo; el cual todavía no se ha pronunciado al respecto
5. Dice que no tratan de eludir su responsabilidad.; pero están a la espera de la decisión del Juez Contencioso-Administrativo; por lo que solicitan suspender el juicio hasta tener la decisión del Juez Administrativo.
Examen de las pruebas
Visto cómo ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, corresponde analizar los medios probatorios traídos a los autos, oportunidad en la cual haremos las consideraciones que correspondan:
1.-
Al folio 13 y ss corre copia de documento notariado (3 de agosto de 2006) representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.
Con él queda probada la condición de arrendatario del local de autos que ostenta la parte demandada, y con ello la obligación en que se encuentra de pagar los cánones de arrendamientos que fundamenta la presente acción resolutoria.
También queda probado que el monto del alquiler quedó convenido en Bs. N. 1.550.000, oo mensual. Pero la parte actora dice que dicho canon quedó aumentado por regulación administrativa, lo cual deberá probar.
2.-
Al folio 21 y ss corre documento protocolizado representativo del título de propiedad del local de autos, en cabeza de la parte actora.
En este juicio no se ha discutido esa condición, por lo que la prueba no resulta pertinente a esta controversia.
3.-
Al folio29 y ss corre copia de la Resolución No.012418de fecha 26 de agosto de 2008, de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual dicho organismo habría regulado el canon de arrendamiento mensual del local de autos.
Pero resulta que en dicha copia no aparece ningún local “E”, que tenga 39,67 mts2, al cual se le haya asignado un canon de Bs.F. 6.464,36.
4.-
Al folio32 y ss corren las resultas de una notificación judicial que la parte actora le habría cursado a la parte demandada, participándole de la Resolución anterior.
Es de observar que las notificaciones de las resoluciones administrativas de regulación de alquileres, deben de hacerse siguiendo las pautas que están señaladas en los artículos 72 y ss del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que solo admiten como normas supletorias de dicho procedimiento notificatorio, las normas contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, de acuerdo con el art. 76ejusdem.
La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en su art. 74, dice que las notificaciones que no llenen todas las menciones señaladas en el artículo anterior se consideraran defectuosa y no producirán ningún resultado.
La Dirección de Inquilinato, como organismo regulador, es la que debe notificar personalmente a los interesados “los resueltos” que dicte, en materia de regulación de alquileres, de acuerdo con lo que se interpreta del art. 74 del Decreto Ley Inquilinario; y además cumplir en ella con las pautas del art. 72 ejusdem.
Y en caso que no se pueda llevar a cabo la notificación personal del interesado, se debe acudir el procedimiento de publicación por la prensa y fijación de un aviso, previsto en el art. 73 ejusdem.
Todo ese procedimiento notificatorio en sede administrativa no puede ser suplantado por una notificación que se haga por intermedio de un Juez de Municipio. Así se declara.
5.-
Al folio 53 y ss corren los recaudos contentivos del expediente de consignaciones judiciales de cánones de arrendamientos llevados a cabo por la parte demandada a favor de la parte actora, a razón de Bs.F.1.830,oo, correspondiente a los meses de arrendamientos que van desde junio e 2008 hasta diciembre de 2008.
Como quiera que ese monto de Bs.1.830,oo fue el convenido por las partes, según se desprende del mismo libelo, y la Resolución donde aparece aumentado Bs.F.6.464,36, no ha sido notificada de acuerdo con el Decreto Ley Inquilinario, según se explicó en el numero anterior de estos análisis, cabe concluir que la parte demandada estaría solvente, por las consignaciones efectuadas respecto a los meses de arrendamiento que llegan hasta noviembre de 2008.
Pero como la misma parte demandada reconoce en su contestación que ella de motuo propio se dio por notificada en fecha 13 de noviembre de 2008, en el mismo expediente administrativo que lleva la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de la Resolución dictada que contiene la Regulación de alquileres, incluso la impugnó en nulidad, resulta que, a partir de esa fecha en adelante, sí estaría obligada a consignar el nuevo monto regulado de Bs.F.6.464, 36 mensual, aún cuando estuviere cursando la prórroga legal, de de acuerdo con el art. 38 último párrafo del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra reza así:
Durante leal lapso de prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”
Además, independientemente que lo diga ese norma, sabemos que el recurso de impugnación en nulidad del Resuelto Administrativo de Regulación de Alquileres, no tiene efectos suspensivos, vale decir que no suspende su cumplimiento, de acuerdo con el art.87 de la LOPA, que a la letra reza así:
La interposición de cualquier recurso no suspende la ejecución del acto impugnado, salvo previsión legal en contrario.
Significa que mientras el Juez Contencioso Administrativo no lo revoque el Acto Regulatorio, el administrado debe cumplirlo, salvo que dicho Juez acuerde como medida cautelar la suspensión de los efectos del acto impugnado, como lo establece el art. 81 del Decreto Ley Inquilinario, que reza así:
“A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado…”
En conclusión, si no existe esa suspensión, el inquilino esta en el deber de cancelar el nuevo canon regulado por el Ministerio, independientemente del recurso que haya interpuesto; ya que los actos administrativos son de ejecución inmediata.; por los que las consignaciones judiciales que hizo a razón Bs. 1830,oo, para los meses que corren a partir de noviembre de 2008 en adelante, debería hacerlas a razón del nuevo canon regulado, siempre que éste conste en autos.
6.-
Al folio 106 corre, traído por la parte demandada, documento contentivo del escrito representativo del recurso contencioso-administrativo de nulidad, que habría interpuesto la parte demandada contra la Resolución Administrativa de la Regulación de Alquileres.
Ya dijimos que la interposición del referido recurso administrativo, no tiene efectos suspensivos; y que el arrendatario, debe cumplir con el nuevo canon de arrendamiento, independientemente que lo haya impugnado en nulidad.
Pero es de hacer notar que en dicho recurso en ningún momento se dice que al local arrendado no se le asignó el canon de bs.F. 6.464,36. Ya veremos que en l Resolución de Regulación que la parte demandada trae a estos autos, le estaría faltando un folio
7.-
Al folio 112 corre documento administrativo representativo del Informe de haberse realizado la fijación en el inmueble de autos del aviso publicado de la Resolución dictada, realizado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Tiene fecha 16 de septiembre de 2008
De acuerdo con el Art. 73 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se considerará que los inquilinos del edificio han sido notificados de la resolución dictada, diez días después que conste en el expediente administrativo el haberse hecho la fijación referida.
Ya dijimos que a partir de esa fecha se hace obligatorio el nuevo canon regulado, independientemente que contra el mismo los inquilinos interpongan recursos de nulidad.
Pero es de observar que hasta el momento no consta el monto del nuevo canon regulado; ya que la copia que e4l actor trajo a los autos (la cual riela a los folios 29 y ss) no aparece el local E del Edificio Zumarraga.
No obstante esa falta, la existencia del monto del nuevo canon regulado lo damos por admitido por la parte demandada; habida cuenta de que en ningún momento, ni en sede administrativa ni en sede judicial, la demandada puso en duda su existencia, independientemente que considerase la Resolución de marras merecedora de impugnación.
8.-
Al folio 113 corre copia del ejemplar del aviso que la Dirección de Inquilinato elaboró para notificar a los inquilinos del edificio Zumarraga.
Ya dijimos que a partir de que conste en el expediente administrativo haber fijado dicho aviso corren los diez días para considerar notificados a los arrendatarios del edificio. Aún cuando en la contestación de esta demanda, el arrendatario dice que se dio por notificado motuo propio de la resolución de la Dirección de Inquilinato.
9.-
Al folio 114 corre ejemplar de la Notificación que la Dirección de Inquilinato le habría pasado a los inquilinos del Edificio Zumarraga.
Nos remitimos a lo dicho en el número anterior.
10.-
Al folio 115 y ss corre documento administrativo representativo de la Resolución de la Dirección de Inquilinato del Ministerio, No.012418 del 26 de agosto de 2008, regulando los alquileres del edificio “ZUMARRAGA”.
Se vuelve a hacer notar que en la enumeración de los locales y oficinas del Edificio referido (véase el folio 117 de este expediente judicial) no aparece por ningún lado algún canon regulado que fuera asignado al Loca E, que es el inmueble arrendado a la parte demandada, según el contrato de arrendamiento; y respecto del cual, según el libelo, se habría fijado por el organismo regulador en Bs. F.6.464,36, que es el que no se estaría pagando; ya que el que se sigue pagando es el de .Bs.1830,oo.
Se observa que pareciera que esta faltando un folio de la Resolución de marras, ya que dichos folios aparecen enumerados por la Dirección de inquilinato, y falta el No.146
Ahora bien, si bien es cierto que el nuevo canon regulado por Bs. F. de 6.464,36 no aparece en la Resolución de la Dirección de Inquilinato examinada, lo cierto es que la parte demandada, cuando contestó la demanda en ningún momento puso en duda la existencia o realidad de tal monto. Ni siquiera negó en forma genérica los hechos de la demanda, como se acostumbra hacer normalmente, sino se limitó a decir que vienen consignando judicialmente los alquileres y que se dieron por notificado de la Resolución de Regulación dictada; que la consideran violatoria de normas legales por lo que la tiene impugnada de nulidad ante el Juez Contencioso- Administrativo; y que mientras no haya sentencia respecto de la nulidad alegada en la jurisdicción contenciosa, el juicio civil de resolución que se ventila en este tribunal, debe suspenderse.
Pero en ningún momento niega, ni discute que el monto del canon regulado sea el de Bs.F.6.464, 36, dicho en el libelo de demanda.
Por esa razón, ateniéndose al principio que lo no negado ni discutido en la contestación, no forma parte de la controversia, y se presume tácitamente admitido o aceptado, consagrado en el art. 361 CPC, que obliga al demandado a expresar en forma clara si contradice en todo o en parte, o si conviene en la demanda absolutamente o con alguna limitación; y en el art. 364 CPC, que no permite, una vez contestada la demanda, que el demandado pueda ampliarla con nuevas defensas y nuevos hechos; este Sentenciador debe dar por no discutido el monto de Bs.6.464,36, como nuevo canon regulado que debería aparecer en la Resolución de la Dirección de Inquilinato traída a los autos, a pesar que en el documento contentivo de dicho acto administrativo no aparezca dicho monto, por faltarle un folio.
Ello independientemente de que la parte demandada considere que la resolución regulatoria de marras adolezca de vicios que la hagan merecedora de ser impugnada en nulidad ante la jurisdicción contenciosa administrativa.
Conclusiones
Visto que la parte demandada ha venido consignando los cánones de arrendamientos a razón de Bs.F. 1.830.,oo; y que a partir de13 de noviembre de 2008, se dio por notificado de la Resolución No.012418 del 26 de agosto de 2008, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que elevó el canon de arrendamiento del local arrendado, a Bs.F.6.464,35; se concluye que la parte demandada como arrendataria, ha incurrido en incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, respecto a los meses de noviembre, diciembre de 2008, enero, febrero y marzo de 2009, que son posteriores a la fecha en que la arrendataria se dio por notificada de la Resolución de Inquilinato de marras; la cual es ejecutiva y ejecutoria de inmediato, no obstante el recurso de nulidad que hubiese podido interponerse en su contra en la jurisdicción contenciosa administrativa.; ya que contra la misma no se ha acordado—por lo menos no consta en autos—ninguna medida de suspensión de efectos, de acuerdo con el art.81 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA que ha presentado Corporación Alneti c.a. contra Dragón Verde Express c.a.
En consecuencia, adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara resuelto o terminado el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, por razón de no pagar el nuevo canon regulado por La Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
2. Como consecuencia de esta terminación o resolución del contrato, condena a la parte demandada a que proceda a entregar al local arrendado, arriba identificado, a la parte actora libre de bienes y personas.
3. Pagarle a la parte demandante la cantidad de treinta y dos mil trescientos veinte y uno bolívares fuertes con ochenta céntimos (Bs.F.32.321, 80) por concepto de los meses insolutos que motivaron este juicio: noviembre, diciembre de 2008, enero, febrero y marzo de 2009; así como los cánones de los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de Bs.F. 6.464,36 mensual, que es nuevo canon regulado.
4. A pagar las costas procesales.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince días del mes de junio de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourde.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria