TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (ahora Distrito Capital) y Estado Miranda, el día 09 de Octubre de 1984, bajo el N° 36, Tomo 8-A Sgdo.

DEMANDADA: DEUDELIS DEL VALLE GUTIERREZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-8.440.180.
APODERADOS
DEMANDANTE: Raymond Orta Martínez, Carlos Alberto Calanche Bogado e Indira Moros Restrepo, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 40.518, 105.148 y 110.298, respectivamente.
DEFENSOR
AD-LITEM
DEMANDADO: Manuel Antonio Reina Flamerich, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 1.271.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL.

EXPEDIENTE: AP31-V-2008-002297

- I -
- NARRATIVA -
Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 26 de Septiembre de 2.008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo a este Juzgado.
Por auto de fecha 01 de Octubre de 2.008, se admitió y se ordenó el emplazamiento de la demandada, ciudadana Deudelis del Valle Gutiérrez González, para que compareciera ante este Tribunal el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda (folios 42 y 43).
En fecha 12 de Enero de 2.009, comparece el ciudadano Williams Matute, alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y mediante diligencia expone que en fechas 8 y 16 de Diciembre de 2.008, y 08 de Enero de 2.009, se trasladó a la dirección de la parte demandada a los fines de su citación no logrando la misma, en virtud que luego de los toques de Ley, no recibió respuesta alguna, por lo que procedió a consignar la respectiva compulsa sin firmar.
En fecha 14 de Enero de 2.009, compareció la abogada en ejercicio Maria De Los Ángeles Pérez Núñez, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 119.895, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora, y solicita mediante diligencia la citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de Febrero de 2.009, la Secretaria del Tribunal, Abg. Niusman Romero Torres, dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades relativas a la citación de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de Marzo de 2.009, el Tribunal, a solicitud de parte, dictó auto mediante el cual designó como defensor ad-litem de la parte demanda al ciudadano Manuel Reina Flamerich, ordenando su notificación, para que compareciera por ante este Juzgado dentro de los Dos (02) días de Despacho siguiente a la constancia en auto de su notificación, a dar su aceptación o excusa al cargo en referencia o en el primero de los casos prestare el juramento de Ley correspondiente.
En fecha 30 de Abril de 2.009, comparece el ciudadano Javier Abreu, alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y consigna mediante diligencia recibo de notificación debidamente firmado, por el abogado en ejercicio Manuel Antonio Reina Flamerich, en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada.
En fecha 04 de Mayo de 2.009, el defensor ad-litem designado aceptó el cargo recaído en su persona, y juró cumplirlo bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo.
En fecha 18 de Mayo de 2.009, comparece el Alguacil Marcos de Córdova, y consigna recibo de citación debidamente firmado por el Defensor Judicial de la parte demandada.
En fecha 20 de Mayo de 2.009, comparece por ante este Tribunal el abogado Manuel Reina Flamerich, en su carácter de Defensor Ad-litem de la parte demandada en el presente juicio y consignó escrito de contestación al fondo de la demanda (folio 96).
En fecha 09 de Junio de 2.009, comparece la abogada Indira Moros, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas por este Juzgado en fecha 10 de Junio de 2.009.
Estando dentro de la oportunidad de dictarse sentencia, establecida en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y, al efecto observa:
- II -
-MOTIVA-
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Manifiesta la parte actora en su escrito libelar que en fecha 25 de Noviembre de 2.005, celebró un contrato de Transacción Extrajudicial, con la ciudadana Deudelis Del Valle Gutiérrez González, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el No 80, Tomo 102 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No 2, que forma parte del Edificio, ubicado en la entrada del callejón Los Cedros, frente a la vuelta “La Horquilla”, Barrio El Cerrito, Jurisdicción del Municipio Chacao Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Así mismo, señala la parte actora, que en dicha Transacción, específicamente en su cláusula Tercera, la ciudadana Deudelis Del Valle Gutiérrez González, acordó en pagar la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. F. 480,00), mensuales, por concepto de lucro cesante, cantidad que debía ser cancelada todos los meses a partir del 18 de Noviembre de 2.006, hasta el 18 de Noviembre de 2.007.
Igualmente, expresa la parte actora en su escrito libelar: “…es el caso ciudadano Juez que en fecha 04 de julio de 2.007, la ciudadana Deudelis Del Valle Gutiérrez González, solicito a través de una carta, se le concediera una prórroga en la entrega del inmueble antes mencionado hasta el día 17 de diciembre de 2.007 ofreciendo pagar la cantidad de QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. F. 520,00)…(omisis…), y la misma se le concedió por cumplir con lo establecido por ambas partes, lo que generó que en fecha 03 de diciembre de 2.007, la ciudadana Deudelis Del Valle Gutiérrez González solicitara una nueva extensión en la entrega del inmueble antes mencionado, desde 18 de noviembre de 2.007 hasta 18 de noviembre de 2.008…(omisis…), y se obligó a cancelar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA CON CERO CÉNTIMOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 550,00), por concepto de pago de lucro cesante y la ocupación del inmueble.
Así mismo, el escrito libelar reza lo siguiente: “También quedó establecido que el incumplimiento por retrazo en el pago de más de siete (7) días de las fechas de vencimiento de los montos mensuales por lucro cesante, dará derecho a La Administradora Multicentro, S.R.L., pedir la ejecución de la transacción, quedando esta última obligado a entregar el inmueble inmediatamente…”.
Igualmente señala la parte actora en su escrito libelar: “…la referida demandada tiene una deuda CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA CON CERO CÉNTIMOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 4.950,00), por concepto de mensualidades por lucro cesante en virtud de que se obligó a pagar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL CON CERO CÉNTIMOS (Bs. F. 550,00),…(omisis…), habiendo trascurrido nueve (9) meses tomados en cuenta desde diciembre 2.007 hasta agosto 2.008…”

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte la demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, a través de su defensor ad-litem, niega, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de su representada.

- DE LOS DOCUMENTOS PROBATORIOS CONSIGNADOS POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN:
La parte actora conjuntamente con su escrito libelar consigna los siguientes documentos:
• Marcado con la letras “B1 y B2”, y cursante a los folios 21 al 26, ambos inclusive, copias simples de instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda, en fecha 06 de Diciembre de 2.004 y 30 de Junio de 2.008, bajo los Nos. 66 y 66, Tomos 91 y 90, respectivamente, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, documentos que al no haber sido tachados y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-
• Cursante a los folios 28 al 30, ambos inclusive, marcados con las letras “C”, contrato de Transacción Extrajudicial, suscrito por la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., y la ciudadana Deudelis Del Valle Gutiérrez González, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 25 de Noviembre de 2.005, inserto bajo el N° 80, Tomo 102 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-
• Cursante a los folios 32 al 34, ambos inclusive, marcado con la letra “D”, copa simple de Documento de Propiedad, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de Enero de 1.988, bajo el N° 36, Tomo 5, Protocolo Primero, documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-
• Cursante a los folios 36 y 37, ambos inclusive, marcado con la letra “E”, en original contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., y la ciudadana Deudelis Del Valle Gutiérrez González, en fecha 19 de Agosto de 2.005, documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-
• Cursante a los folios 39 y 41, marcado con las letras “F” y “G”, en original carta suscrita por la ciudadana Deudelis Del Valle Gutiérrez González, parte demandada en el presente juicio, dirigida a la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., en fecha 04 de Julio de 2.007 y 03 de Diciembre de 2.007, documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-

Así las cosas, el artículo 1.579 del Código Civil, establece: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”
.
Así mismo, el artículo 1.585 eiusdem, reza lo siguiente: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1° A entregar al arrendatario la cosa la cosa arrendada.
2° A conservarla en estado de servir al fin para que se ha arrendado.
3° A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

Igualmente, señala el artículo 1.592 eiusdem: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Visto lo anterior, y examinadas como fueron en forma minuciosa las actas procesales de este expediente, se observa que el caso de autos la transacción extrajudicial suscrita contiene cláusulas típicas de un contrato de arrendamiento, a saber:
1) En la cláusula tercera del contrato de transacción extrajudicial se establece que la que era arrendataria, ciudadana Deudelis Del Valle Gutierrez González se obliga a pagar la cantidad de (Bs.400.000,00) mensuales (a lo que denominan por concepto de “lucro cesante”), para el primer año, y establecen que: “si se acordare entre ambas partes que pueda permanecer en el inmueble para in segundo año, pagarán la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.480.000,00) mensuales, por concepto de Lucro Cesante, desde el 18 de Noviembre de 2006 hasta el 18 de Noviembre de 2007, además serán por su cuenta los pagos de servicios públicos y obliga a presentar mensualmente los recibos cancelados”.
2) En la cláusula cuarta establecen que por cada día de retraso en la entrega del inmueble, la ciudadana Deudelis Gutierrez se obliga a pagar a la Administradora Multicentro, S.R.L., la cantidad de (Bs.19.200,00) diarios por concepto de “lucro cesante”.
3) En la cláusula quinta la hoy demandada declara que renuncia expresamente a los derechos inherentes al “resuelto contrato de comodato” y que en caso de incumplimiento por retraso en el pago de más de siete días de las fechas de vencimiento de los montos mensuales por “lucro cesante”, dará derecho a la administradora a solicitar la ejecución y entrega del inmueble.

Tal como se observa, en primer lugar hay que señalar que mediante la transacción celebrada extralitem celebrada ambas partes convinieron en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que los unía y que fuere celebrado en fecha 19 de agosto de 2005 y el cual tuvo por objeto el inmueble ya descrito en la presente decisión.
Así las cosas, en palabras del catedrático español Luis Diez Picazo “El llamado mutuo disenso o desistimiento mutuo es un acuerdo de voluntades de las partes enderezado a dejar sin efecto una relación obligatoria preexistente. En rigor, no se trata de consentir en la invalidez o en la ineficacia sobrevenida del negocio constitutivo, sino de llevar a cabo una extinción convenida de la anterior relación contractual, que ha sido en todo momento válida y eficaz”. (“Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”, Tomo II, Editorial Civitas, Madrid, 1996).
En el presente caso, las partes señalan que proceden a declarar resuelto un contrato de arrendamiento que los unía, pero seguidamente redactan unas cláusulas mediante las cuales, sin señalarlo de forma expresa, proceden a establecer una relación jurídica arrendaticia, ya que, no es posible mediante denominaciones engañosas pretender una desocupación de un inmueble por una vía expedita y rápida, y en el cual no se le reconozca entre otros, el derecho de la prórroga legal o preferencia ofertiva. Así se establece.-
Es por todo lo anterior que, este Tribunal declara que la denominada transacción extrajudicial celebrada entre las partes, es un contrato de arrendamiento, y como tal debe ser tratado y con todas las consecuencias jurídicas que ello conlleva. Así se decide.-
Por lo tanto este Juzgador, considera que ha quedado suficientemente demostrado en este juicio, la existencia auténtica de la relación locativa existente entre la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., y la ciudadana Deudelis Del Valle Gutiérrez González. Así se decide.
Así las cosas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
De igual forma, el artículo 1.354 del Código Civil, nos dice: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Así las cosas, de una lectura de dicho contrato de transacción extrajudicial, que no es más que un contrato de arrendamiento como ya quedó establecido en la presente decisión, se desprende que las partes celebrantes reconocieron la terminación del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de Agosto de 2.005, naciendo así una nueva relación contractual. Así mismo, se desprende de las cartas dirigidas a la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., de fecha 04 de Julio y 03 de Diciembre de 2.007, que la ciudadana Deudelis Del Valle Gutiérrez González, parte demandada en este procedimiento, le ofreció pagar un nuevo monto por concepto de “lucro cesante” que no es más que un canon de arrendamiento, y solicitó la extensión del plazo para la entrega del inmueble objeto de la presente litis.
Este nuevo contrato de arrendamiento estableció que el incumplimiento por retraso en el pago de más de siete días de las fechas de vencimiento de los montos acordados a pagar mensualmente, daría derecho a la administradora a solicitar la ejecución y entrega del inmueble.
Así las cosas, nuestro Código Civil establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes (artículo 1.159), y en el caso de los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167).
Por otra parte una de las obligaciones principales que tiene el arrendatario es el pago de los cánones de arrendamiento, tal como se desprende del artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil.
En el presente caso, la parte demandada se comprometió inicialmente a pagar un monto mensual de (Bsf.400,00) durante el primer año de vigencia del contrato por su estadía en el inmueble, y la suma de (Bsf.480,00) para el segundo año, en caso de ser acordado. Con posterioridad las partes acuerdan que el monto mensual a pagar sería de (Bsf.520,00) a partir del 17 de diciembre de 2006 hasta el 17 de diciembre de 2.007. y Posteriormente las partes acuerdan que el monto mensual sería de (Bsf.550,00) por su estadía en el inmueble.
Ahora bien, habiendo quedado plenamente demostrada la relación contractual, así como los montos de los cánones de arriendo pactados, es por lo que era de la carga procesal de la demandada demostrar estar solvente en el pago de los montos pactados, lo cual no hizo, por lo que la presente pretensión debe ser declarada con lugar en su parte dispositiva. Así se decide.-
En relación a los daños y perjuicios reclamados en el punto segundo del petitorio, se observa que la parte no especifica el motivo de los mismo, señalando de manera genérica que los mismos se derivan del “lucro cesante” adeudado hasta la fecha de presentación de la demandada, no especificando cuales son los meses que pretende como reparación, y siendo que era su carga como actor señalarlo, este Tribunal declara improcedente dicho reclamo. Así se decide.-
- III -
- DISPOSITIVA -
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por acción de Cumplimiento de Contrato, intentara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., contra la ciudadana DEUDELIS DEL VALLE GUTIÉRREZ GONZÁLEZ, ambas partes ya identificadas en este fallo, y en consecuencia: ÚNICO: Se condena a la demanda a cumplir con su obligación contractual de hacer entrega del inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el No 2, que forma parte del Edificio Los Cedros, ubicado en el sector denominado Huelta de la Horquilla, vía Mesura, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda. Así se decide.-
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECISEIS (16) días del mes de JUNIO del año DOS MIL NUEVE (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las TRES DE LA TARDE (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión consta de TRECE (13) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/NR/Edwin.-
Exp. AP31-V-2008-002297