TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL
MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
SEDE: CIVIL
199º y 150º

PARTE DEMANDANTE: RUTHBELIA OSORIO SMEJA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.245.572. APODERADO JUDICIAL: CARLOS ALFONZO CAMBRA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 94.511.

PARTE DEMANDADA: JUAN PABLO NICOLICH NICOLICH, de nacionalidad Chilena, mayor de edad, titular del pasaporte Nº 20.904.075-1 y de este domicilio. DEFENSORA JUDICIAL: MARGHORY MENDOZA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 78.802.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 12.941
DECISIÓN: DEFINITIVA

I
ANTECEDENTES

EL 29 de febrero de 2.008 el abogado CARLOS ALFONZO CAMBRA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.429.145, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 94.511, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana RUTHBELIA OSORIO SMEJA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.245.572, divorciada, domiciliada en San Antonio de los Altos estado Miranda; presentó demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento contra el ciudadano JUAN PABLO NICOLICH NICOLICH, de nacionalidad Chilena, mayor de edad, titular del pasaporte Nº 20.904.075-1 y de este domicilio, cuyo conocimiento correspondió a este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del estado Aragua, mediante sorteo de distribución celebrado en esa misma fecha.
En fecha 05 de marzo de 2.008 el apoderado judicial de la demandante consignó los anexos mencionados en su escrito libelar. (Folio 9)
Mediante auto de fecha 18 de marzo de 2.008 este Tribunal admitió la demandada incoada por la vía del juicio breve ordenándose el emplazamiento de la parte demandada JUAN PABLO NICOLICH NICOLICH a los fines de su comparecencia para el segundo de despacho siguiente a su citación. (Folio 90)
El 28 de abril de 2.008 el representante judicial de la parte actora, consignó las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 04 de abril de 2.008. (Folio 91)
El 14 de abril de 2.008 el Alguacil de este Tribunal manifestó al Tribunal, que a pesar de haber buscado al demandado en la dirección mencionada en el escrito libelar, no le encontró ni le fue posible establecer su ubicación. (Folios 94 al 103).
En esa misma fecha 14 de abril de 2.008 este Tribunal decretó medida cautelar de secuestro, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 34 del Edificio Residencias Galil II, ubicado en la Urbanización Andrés Bello, Maracay estado Aragua propiedad de la demandante ciudadana RUTHBELIA OSORIO SMEJA ya identificada; siendo librado en esa misma fecha oficio al Registrador Subalterno del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, recibido por el apoderado mencionado en fecha 17 de abril de 2.008, mediante el cual se le notifica de la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar acordada en el presente expediente, según se evidencia en nota secretarial suscrita al vuelto del 10 del cuaderno de medidas.
El 17 de abril de 2.008 el abogado CARLOS CAMBRA es su carácter de apoderado judicial de la demandante, solicitó se libraran carteles de citación a la parte demandada.
El 23 de abril de 2.008 el representante judicial de la parte demandante consignó oficio emanado del Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, dejando constancia de la notificación de la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar.
El 25 de abril de 2.008 este Tribunal libró cartel de citación a la parte demandada de autos. En esa misma fecha mediante auto que riela al folio 108 se corrigió la foliatura del presente expediente. (Folio 106 al 108)
El 15 de mayo de 2.008 el abogado CARLOS CAMBRA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante consignó la publicación de los carteles librados en autos. (Folios 109 al 111)
El 19 de mayo se dio por recibido en el cuaderno de medidas del presente expediente con oficio Nº 148/08 emanado del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, las resultas de la comisión conferida a ese Juzgado con motivo de la Medida de Secuestro acordada en autos. (Folios 13 al 36 del cuaderno de medidas).
El 05 de junio de 2.008 el Secretario de este Tribunal de haber fijado en el domicilio del demandado el cartel de citación librado en autos. (Folio 112)
En fecha 17 de julio de 2.008 el representante judicial de la demandante, solicitó se nombrara defensor ad litem a la parte demandada en el presente juicio. (Folio 113)
Dicha solicitud fue acordada mediante auto del Tribunal emitido el 28 de julio de 2.008 siendo librado cartel de notificación a la abogada MARGHORY MENDOZA inpreabogado 78.802.
El 25 de septiembre de 2.008 el Alguacil de este Juzgado consignó la boleta de notificación debidamente firmada por la defensora ad litem designada abogada MARGHORY MENDOZA.
Seguidamente y fecha 29 de septiembre de 2.008 la defensora judicial designada, mediante diligencia aceptó el cargo recaído en su persona. (Folio 118)
El 30 de septiembre de 2.008 el apoderado judicial de la parte demandante solicitó se librara boleta de citación de la defensora ad litem en el presente juicio.
Mediante auto de fecha 10 de octubre de 2.008 que riela al folio 120 del expediente el Tribunal acordó el emplazamiento de la defensora ad litem designada para el 2º día de despacho siguiente a su citación. (Folio 120)
El 31 de octubre de 2.008 el Alguacil de este Tribunal funcionario Abad Azabache consignó la boleta de citación de la defensora judicial debidamente firmada. (Folios 122 al 123)
En fecha 04 de noviembre de 2.008 la abogada MARGHORY MENDOZA en su carácter de defensora judicial de la parte demandada designada por este Tribunal, consignó en un folio y un anexo, escrito de contestación de la demanda.
El 10 de noviembre de 2.008 la defensora ad litem designada presentó escrito de pruebas en el presente juicio. (Folio 126).
Mediante auto de fecha 12 de noviembre de 2.008 que riela al folio 127 del expediente, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la defensora judicial.
El 17 de noviembre de 2.008 el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 21 de noviembre de 2.008 que riela al folio 131 del expediente ordenó la reposición de la causa al décimo día del lapso probatorio en el presente juicio, a los fines de la admisibilidad de las pruebas presentadas por el abogado CARLOS CAMBRA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, las cuales fueron admitidas mediante el precitado auto.
El 15 de enero de 2.008 el apoderado judicial de la parte demandante mediante diligencia, solicitó pronunciamiento en la presente causa. (Folio 132)
Siendo la oportunidad para emitir sentencia en el presente juicio, este Tribunal lo hace previo las siguientes consideraciones:
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA.

Dándole cumplimiento al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil Ordinal 3º, la presente controversia quedó plateada en los términos siguientes.
La parte demandante alega que:
-Mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay estado Aragua, en fecha 19 de junio de 2.006 anotado bajo el Nº 10, Tomo 206 y mediante un último documento otorgado por ante la misma notaría mencionada pero en fecha 27 de diciembre de 2.006 e inserto bajo el Nº 46, Tomo 449, la Sociedad Mercantil MARYSENC BIENES RAICES C.A., inscrita por el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo el Nº 48, Tomo 59-A, en fecha 27 de diciembre de 1.999, dio en arrendamiento un inmueble en nombre y representación de la demandante al ciudadano JUAN PABLO NICOLICH NICOLICH ya identificado, de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el Nº 34, piso 3, que forma parte del edificio Residencias Galil II, situado en la Urbanización Andrés Bello, Las Delicias de Maracay estado Aragua.
-La propiedad del referido inmueble consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliarios del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua. en fecha 06 de febrero de 2.004, anotado bajo el Nº 34, folio 227 al 232, Tomo Sexto, Protocolo Primero, documento en el cual consta la autorización otorgada a la mencionada Sociedad Mercantil para efectuar en su nombre el arrendamiento del inmueble en referencia.
-En el primer contrato se estableció que la relación arrendaticia tendría una duración de seis (6) meses fijos contados a partir del 20 de junio de 2.006 hasta el 20 de diciembre de 2.006 y según el último contrato también de seis (6) meses fijos contados a partir del 01 de enero de 2.007 hasta el 30 de junio de 2.007, por lo que la relación contractual sería superior a un año, es decir una año y diez días.
-Una vez finalizado el tiempo contractual operó de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia, siendo ésta por un límite máximo de un año de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
-Quedó establecido en el último contrato de arrendamiento celebrado, en su cláusula tercera el canon de arrendamiento por la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS BOLÍVARES MENSUALES actualmente UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.1.600,oo), pagaderos por mensualidades adelantada los días primero de cada mes, en las oficinas de la arrendadora o mediante depósito en la cuenta corriente Nº 01050118161118730267 del Banco Mercantil a nombre de MARYSENC BIENES RAICES (Sic).
-Que para la fecha de la presentación de la demanda el arrendatario se encuentra en mora, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2.007 así como insolvente de los servicios públicos como teléfono y electricidad, montos que ascienden a la suma total de DOS MIL QUINIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs.2523,10), discriminados así SETECIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.793,44) de CANTV según se aprecia en los estados de cuenta acompañados al libelo y MIL SETECEINTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (1.729,62) correspondiente al servicio eléctrico.
-Que el demandado realizó de modo fraudulento y a nombre de la propietaria del inmueble, la compra de una computadora a la empresa CANTV de lo cual se están descontando 24 cuotas mensuales consecutivas.
-Que el incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento se evidencia de las constancias de no consignaciones arrendaticias emanadas de los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua y que fueron acompañadas a la demanda.
-Que el incumplimiento de lo dispuesto en las cláusulas tercera, cuarta, quinta y séptima del contrato suscrito entre las partes de fecha 27 de diciembre de 2.006 indujeron a la demandante a solicitar la resolución del contrato en mención.
Base legal invocado por la parte actora.
La parte actora fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil y en los artículos 38 y 41 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, fundamentó su acción en el incumplimiento de las cláusulas convenidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre la MARYSENC BIENES RAICES C.A y el demandando JUAN PABLO NICOLICH NICOLICH.
Por tales razones pide que este Tribunal declare:
1. La resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el demandado el 27 de diciembre de 2.006 y autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, anotado bajo el Nº 46, Tomo 449.
2. La entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones y con los bienes muebles con que se arrendó, según inventario presentado con la demandada.
3. El pago de las pensiones de arrendamiento dejadas de pagar desde el mes de noviembre de 2.007 para un total de SIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 6.400,oo) hasta la desocupación definitiva del inmueble, sí como el pago de los montos correspondientes a los servicios de CANTV y CADAFE, que ascienden a la suma de DOS MIL QUINIENTOS VEINTITRES BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. F 2.523,10) todo como indemnización de daños y perjuicios, según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil.
4. El pago de las costas del presente juicio.

Acompañó con el libelo:
-Copia certificada del poder especial conferido al abogado CARLOS ALFONZO CAMBRA HERNÁNDEZ ya identificado, a los fines que ejerza su representación en el presente juicio; autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de enero de 2.008, bajo el Nº 57, Tomo 5º.
-Copia certificada del contrato de arrendamiento de fecha 19 de junio de 2.006 suscrito entre MARYSENC BIENES RAICES C.A y el ciudadano JUAN PABLO NICOLICH NICOLICH ya identificados, anotado bajo el Nº 10, Tomo 206 autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay.
-Copia certificada del contrato de arrendamiento de fecha 27 de diciembre de 2.006 suscrito entre MARYSENC BIENES RAICES C.A y el ciudadano JUAN PABLO NICOLICH NICOLICH ya identificados, anotado bajo el Nº 46, Tomo 449 autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay.
-Copia certificada del documento registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, de fecha 06 de febrero de 2.004, anotado bajo el Nº 34, folios 227 al 232, Protocolo Primero, Tomo Sexto, correspondiente a la compra del inmueble arrendado efectuada por la ciudadana RUTHBELIA OSORIO SMEJA parte demandante en el presente juicio.
-Mandato de administración suscrito entre la ciudadana RUTHBELIA OSORIO SMEJA y “MARYSENC BIENES RAICES C.A”, para la administración del inmueble arrendado de fecha 10 de junio de 2.006.
-Documento de fecha 11 de febrero de 2.008 mediante el cual la ciudadana RUTHBELIA OSORIO SMEJA y “MARYSENC BIENES RAICES C.A” dejan sin efecto el mandato de administración antes descrito.
-Recibo de facturación mensual emitido por CANTV de fecha 04 de diciembre de 2.007 mediante el cual se aprecia como monto total a pagar la cantidad de 446.425,72 bolívares, actualmente CUATROCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y DÓS CENTIMOS (Bs. F. 446,42).
-Factura de fecha 08 de febrero de 2.008 emitida por CANTV en favor de la ciudadana RUTHBELIA OSORIO S., por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. F. 662,48).
-Marcado “H” copia fotostática de estado de cuenta emitido por “CADAFE” de fecha 30 de octubre de 2.007 a nombre de la ciudadana RUTHBELIA OSORIO SMEJA por la cantidad de MIL SETECIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.F 1.729,62).
-Marcado “I” constancia de no consignaciones arrendaticias, emitida por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua de fecha 28 de enero de 2.008.
-Marcado “J” constancia de no consignaciones arrendaticias, emitida por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua de fecha 23 de enero de 2.008.
- Marcado “K” constancia de no consignaciones arrendaticias, emitida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua de fecha 28 de enero de 2.008.
-Marcado “L” lista de inspección del inmueble arrendado suscrita por “CENTURY 21 MARYSENC” e inventario del apartamento de fecha 19 de junio de 2.006.

La parte demandada en la persona de la abogada MARGHORY MENDOZA en su carácter de defensora judicial designada por el Tribunal, en su escrito de contestación a la demanda manifestó lo siguiente:
- Que a pesar de haber intentado comunicarse con el demandado de autos y de trasladarse en varia oportunidades a la dirección del ciudadano JUAN PABLO NICOLICH NICOLICH ubicada en el edificio Residencias Galil II, apartamento Nº 34, piso 3, Urbanización Andrés Bello, nadie respondió a sus llamados, igualmente -acotó- que envió telegrama del cual consignó copia de IPOSTEL sin obtener respuesta alguna.
- Haciendo uso del derecho constitucional a la defensa, procedió a contestar la demanda negando, rechazando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, reservándose su derecho de probar en el caso que su defendido apareciere.
- Por último estableció su domicilio procesal, solicitando la admisión del escrito de contestación presentado.
A su contestación acompañó:
-Copia al carbón de telegrama, emitido por IPOSTEL oficina principal Maracay, de fecha 30 de octubre de 2.008.
Siendo la oportunidad procesal para presentar pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho de la siguiente manera:
La parte demandante:
Promovió las siguientes documentales:
1.- Los contratos de arrendamientos marcados “A” y “B” consignados con el escrito libelar, con los cuales pretende demostrar entre otras, la relación arrendaticia existente, así como las cláusulas que lo contienen y la fecha de inicio de la misma.
2.- Constancias de no consignaciones arrendaticias emitidas por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, a los fines demostrar la morosidad del demandado en cuanto a las cánones de arrendamiento.
3.- Estados de cuenta telefónicos emitidos por CANTV marcado “G” y estado de cuanta de CADAFE marcados “H” con lo que se pretende demostrar el incumplimiento de lo contenido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento de fecha 27 de diciembre de 2.006.
Por su parte la defensora ad litem designada promovió lo siguiente:
Reprodujo el mérito favorable que aprueban os autos especialmente todo lo que favorezca al demandando, solicitando que el escrito sea sustanciado y apreciado en la definitiva.
III.
THAEMA DECIDENDUM
DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA PROBATORIA:

De la revisión de las actuaciones del expediente, se evidencia que la controversia sobre los hechos que son objeto del proceso examinado, y que fueron suficientemente descritos supra, quedó establecida en los siguientes términos:
La parte actora sostiene que la demandada de autos incumplió lo establecido en las cláusulas tercera, cuarta, quinta y séptima del documento de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de esta ciudad, en fecha 27 de diciembre de 2.006 inserto bajo el N° 46, Tomo 449 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa oficina, mediante la cual se estableció el canon de arrendamiento, el lugar de pago de dichos cánones y además quedó entendido que el demandado debía cumplir con sus obligaciones de pagar los gastos productos de los servicios públicos como electricidad, teléfono entre otros.

Dicho instrumento al tratarse de un documento privado autenticado que no fue impugnado por ninguna de las partes, este Juzgador le concede pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código Procesal Civil. Y así se decide.

En efecto en el último contrato de arrendamiento de fecha 27 de diciembre de 2.006 se estipuló:
a) En su cláusula Tercera:
“…El canon de arrendamiento acordado entre las partes contratantes se fija en UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES mensuales actualmente UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs, 1.600,oo) incluido el condominio, que el ARRENDATARIO, pagará en mensualidades adelantadas los días 1º de cada mes en las oficinas de LA ARRENDADORA…omissis… El atraso en los pagos…omissis… devengará intereses de mora los cuales serán calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual más la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES actualmente CINCO BOLÍVARES (Bs. 5,oo) por cada día de atraso en el pago por concepto de gestión se cobranza” .

b) En la cláusula Cuarta del referido contrato se estableció lo siguiente: “…Las partes contratantes convienen que la duración de este contrato será de seis (06) meses fijos, contados a partir del día primero (01) de enero de 2.007 hasta el 30 de junio de 2.007…”
c) Por su parte la cláusula Quinta del mencionado contrato establece:
“…Serán por cuenta de El ARRENDATARIO las reparaciones menores o locativas que requiera el inmueble por el uso del mismo, tales como sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, pintura, instalaciones de agua potable y demás accesorios que posee el inmueble dado en arrendamiento, comprometiéndose ésta a conservar el inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento en las mismas condiciones de aseo y buen estado en que lo recibe… omisissis…”

d) La cláusula Séptima del documento de arrendamiento establece lo siguiente:
“…Serán por cuenta de El ARRENDATARIO el pago de los servicios de electricidad, gas doméstico y cualquier servicio prestado al inmueble, y se obliga a presentar mensualmente a LA ARRENDADORA los recibos originales cancelados por cada uno de los servicios…”

Las cláusulas transcritas son claras al precisar el monto de los cánones a pagar por concepto del arrendamiento del inmueble ubicado en la piso 3, distinguido con el Nº 34, del edificio Residencias Galil II, ubicado en la Urbanización Andrés Bello de la ciudad de Maracay estado Aragua, así como la duración de la relación arrendaticia, y las obligaciones que debía cumplir el arrendatario con respecto al mantenimiento del inmueble y la reparaciones menores requeridas por el uso del mismo y los pagos que se comprometió a cumplir al momento de la suscripción del contrato referidos a los servicios públicos prestados al inmueble arrendado.
CARGA PROBATORIA DEL DEMANDANTE: Como consecuencia de sus afirmaciones, corresponde probar a la demandante la existencia de la relación arrendaticia, donde se evidencien las obligaciones de cada una de las partes.
CARGA PROBATORIA DEL DEMANDADO: El demandado de autos debe por su parte comprobar que se encontraba solvente tanto en los cánones de arrendamiento como en los servicios públicos, en sus escritos de contestación a la demanda y de pruebas como hecho extintivo de su obligación.
Como consecuencia de ello, se desprende que la controversia se limita al punto siguiente:
El incumplimiento del demandado de las cláusulas que contienen el contrato de arrendamiento suscrito, así como los cánones de arrendamientos dejados de pagar desde el mes de noviembre de 2.007.
III.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Corresponde en este aparte, analizar los medios probatorios aportados al proceso a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que señala:
“(…) Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (…)”

Al respecto y con relación a lo promovido por la defensora ad litem referido al mérito favorable que se desprende de los autos; éste Tribunal señala que el mismo no es un medio de pruebas, sino que es deber del Juez aplicarlo en razón del Principio de Exhaustividad Probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas y cada una de las pruebas aportadas a los autos aún cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción; este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el merito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta o no. Y así se establece.
Seguidamente pasa este Tribunal a analizar la naturaleza del convenio celebrado, del cual se observa que el mismo es un documento privado autenticado, que con tal carácter cursó en autos y que no fue objeto de impugnación ni desconocimiento, trayendo como consecuencia jurídico procesal que se den por plenamente comprobadas las correspondientes cláusulas que lo contienen.
La fecha de inicio de la relación contractual de acuerdo con lo observado en el primer contrato de arrendamiento, de fecha 19 de junio de 2.006 y con una duración de seis meses, es a partir del 20 de junio de 2.006 hasta el 20 de diciembre de 2.006. Posteriormente y mediante un segundo contrato de fecha 27 de diciembre de 2.006 se acordó que el inicio del mismo sería a partir del 01 de enero de 2.007 hasta el 30 de junio de 2.007, por lo que la relación contractual sumando las fechas de ambos contratos, tiene en definitiva una duración de un año y diez días; teniendo en consecuencia una prórroga legal de un año por mandato de lo establecido en el literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.
En este sentido y visto que los términos en que la defensora judicial de la parte demandada contestó la demanda, en la cual se limitó a rechazar y contradecir de manera genérica los alegatos de la parte actora, no trayendo a los autos elemento de prueba alguno que desvirtuare lo alegado por la demandante durante el ínterin del juicio, y debido a la no impugnación de los contratos de arrendamiento consignados con la demanda; se considera plenamente demostrada la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes y se tienen como ciertas todas y cada una de las cláusulas que lo contienen y de estricto cumplimiento para las partes suscribientes. Y así se declara.
Determinada su naturaleza, pasa el Tribunal al análisis del contenido del contrato, de donde se deduce que el alegato de la actora referido a que el pago del arrendamiento debía efectuarse por mensualidades adelantadas los días primero (1º) de cada mes y con carácter obligatorio en las oficinas de la arrendadora las cuales declaró conocer en el referido contrato; se encuentra inserto en la cláusula tercera precedentemente transcrita. Y así se establece.
A tales efectos la parte demandante acompañó a su escrito de demanda, constancias de no consignaciones arrendaticias evacuadas por ante los Tribunales Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua donde se aprecia que hasta la fecha de solicitud de los mismos, a saber 23 y 28 de enero de 2.008, no aparecen registradas en los libros, consignaciones arrendaticias algunas realizadas por el ciudadano JUAN PABLO NICOLICH NICOLICH por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble arrendado supra identificado, en favor de MARYSENC BIENES RAICES C.A; dichas constancias por tratarse de documentos públicos emitidos por un Juez que no fueron tachados de falsos en el transcurso del juicio, se les concede pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Y así se establece.
Lo que demuestra de manera fehaciente el alegato de la parte actora, cuando asegura que el arrendatario y aquí demandado se encuentra insolvente con respecto al pago de los cánones de arrendamiento del inmueble en mención desde el mes de noviembre de 2.007, aunado al hecho que la parte demandada no probó ni demostró el pago o el hecho extintivo de su obligación, como consecuencia de ello, quien decide debe forzosamente declarar la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 27 de diciembre de 2.006, por el franco incumplimiento de la cláusula tercera del mismo, como en efecto se declarará en la dispositiva del presente fallo. Y así se establece.
Por otra parte y con respecto a lo esgrimido por la demandante relativo al incumplimiento de lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento de fecha 27 de diciembre de 2.006, referido a la morosidad que presentan los servicios públicos como teléfono y electricidad prestados por CANTV y CADAFE respectivamente, se observa que la demandante acompañó a su libelo de demanda, una planilla de estado de cuenta emitida por CANTV y un talón de facturación emitido por CANTV a nombre de RUTHBELIA OSORIO S., el cual se encuentra completamente ilegible y que fueron marcados “G”; igualmente consignó en copias fotostáticas simples estados de cuentas emitidos por CADAFE y marcados “H”. Siendo así se observa que los mencionados instrumentos, por tratarse de documentos emanados de terceros que no son parte en el juicio, debieron ser ratificados mediante la prueba de testigos de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o en su defecto ser ratificados mediante la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 ejusdem.
En consecuencia dichos instrumentos por no haber sido sometidos a ratificación alguna de acuerdo a las normas procedimentales in comento carecen de valor probatorio alguno; lo que obliga a este Sentenciador a declarar que la parte demandante no logró comprobar el daño ocasionado por el incumplimiento de la mencionada cláusula quinta, razón por la cual niega lo peticionado por el demandante referido a que las cantidades supuestamente adeudadas por estos conceptos, sean tomadas como indemnización por daños y perjuicios, como fuere solicitado en el petitorio del libelo de la demanda. Y así se declara.
Seguidamente este Tribunal, pasa a emitir pronunciamiento referente a la pretensión de la parte actora relativa al incumplimiento de la cláusula quinta contractual, que establece la obligación del arrendatario hoy demandado, de conservar en perfecto estado el inmueble arrendado así como cubrir los gastos y reparaciones menores ocasionadas por el uso y disfrute del inmueble. En efecto, en su escrito de promoción de pruebas la parte demandante alegó lo siguiente: “…Igualmente tómese en cuenta aquí ciudadano que el referido inmueble se arrendó en excelentes condiciones de habitabilidad, aseo, pintura y conservación, y con una serie de bienes muebles, según inventario que se acompañó con el escrito de demanda, y de conformidad con las cláusulas primera y quinta antes referidas; encontrándose al momento de la práctica de la medida preventiva de secuestro, en mal estado de conservación, según acta levantada al efecto, de fecha 08 de Mayo de 2.008, cursante en el cuaderno de medidas…”
De lo transcrito se observa que el representante de la demandante en etapa de pruebas, alegó hechos nuevos a la causa que no fueron alegados ni mencionados en la demanda, toda vez que en el libelo, demandó el incumplimiento de la cláusula quinta contractual sin especificar los daños físicos que supuestamente fueron ocasionados al inmueble arrendado. Para tales efectos, debió, el actor, promover una inspección judicial a los fines de dejar constancia del estado físico en que se encontraba el inmueble y si tales daños fueron causados o no por el arrendatario y aquí demandado. Siendo así la situación física de deterioro en que se encuentra el inmueble arrendado y que aduce el representante de la demandante fuere ocasionado por el demandado, constituye un hecho nuevo y a todas luces manifiestamente ilegal, por cuanto viola el debido proceso y el derecho a la defensa de la parte accionada, motivo por el cual dicho alegato es rechazado y desechado del presente juicio. Y así se declara.
Para finalizar, este Tribunal Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, declara con lugar la presente resolución de contrato de arrendamiento, por el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato suscrito entres las partes de fecha 27 de diciembre de 2.006, por causa de la falta de pago de más un canon mensual de arrendamiento; el cual es adeudado por el demandado desde el mes de noviembre de 2.007 y por cuanto las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, se hace imperioso condenar al demandado al pago de los cánones insolutos de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2.007 hasta el pago definitivo de dicha acreencia en razón de MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 1.600,oo) cada uno para lo cual se ordena practicar experticia complementaria del presente fallo y así se resuelve.