TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE Nº 8270-09
DEMANDANTE: PIETRO EDUARDO SALOMONE M, mediante su apoderado Judicial abogada CARMEN ROSA RODRIGUEZ REQUENA, inpreabogado Nº 54.551.
DEMANDADO: FERNANDA ANA MARIA LORENZO LUIS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.195.719.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Que la presente acción, se inició con libelo de demanda presentado por ante el Tribunal Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 16-12-08, y recibida en éste Tribunal por Distribución en fecha 17-12-08, por el ciudadano PIETRO EDUARDO SALOMONE M, mediante su apoderado Judicial abogada CARMEN ROSA RODRIGUEZ REQUENA, inpreabogado Nº 54.551, según consta de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, en fecha 12 de noviembre de 2.008, bajo el Nº 38, tomo 156, de los libros respectivos de autenticaciones llevados por dicha Notaría distinguido con la letra “A”.
Alega la apoderada de la parte demandante que consta de documento privado de fecha 02 de junio de 2003, signado con la letra “B”, que su representado cedió en calidad de arrendamiento a tiempo determinado vigencia un (01) año fijo a partir del 02 de junio de 2.003, a la ciudadana Fernanda Ana Maria Lorenzo Luis, ya identificada, un inmueble de su

exclusiva propiedad, conformado por un apartamento distinguido con el N° 1-3, el cual se encuentra situado en el segundo piso del edificio Residencias Constitución, en la avenida Constitución, números 145 y 147, Maracay, Estado Aragua, según consta de la estipulación Primera del Contrato anexo “B”.
Alega que en la cláusula séptima del mismo, se acordó como término el de Un (01) año fijo a partir del 02 de junio de 2.003, y en la cláusula décima cuarta se estableció en caso de retardo en la devolución del inmueble, totalmente desocupado, al vencimiento del término la arrendataria se obligó a pagar al arrendador, la cantidad de Seis (06) mil bolívares (bs.6.000,oo), ahora seis bolívares (Bf.6,00), por cada día que transcurra sin haber hecho la entrega del inmueble, y ello como cláusula Penal de compensación a los daños y perjuicios que le cause su incumplimiento. Que en la estipulación segunda del Contrato anexo “B”, se acordó un canon de arrendamiento mensual dice, de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), ahora Cien Bolívares (100,oo) y al vencimiento del término. Por su parte en la estipulación primera expresa, se acordó que la arrendataria destinaría el inmueble a los solos fines de habitación familiar, y en la cláusula quinta con la prohibición de ceder el contrato y de subarrendar total y parcialmente el inmueble a persona alguna; igualmente dice, que en la estipulación tercera, se acordó a cargo de la arrendataria, la ejecución de las reparaciones locativas que requiera el inmueble y las reparaciones mayores que le sean imputables por negligencia o mal uso del inmueble, señalando en la cuarta que la arrendataria no podrá efectuar mejoras o modificaciones al inmueble sin el previo consentimiento dado por escrito por el arrendador, pero en caso de cualquier mejora realizada, las mismas quedarán en beneficio del inmueble, sin obligación por parte del arrendador de retribuirle cantidad alguna de dinero por tales conceptos. Que en la estipulación novena del contrato anexo B, se acordó a cargo de la arrendataria, el pago de todos los servicios públicos que requiere el uso del inmueble, quedando obligada la arrendataria a entregar al arrendador, al vencimiento del término contractual, las respectivas solvencias de dichos servicios y entregar el inmueble en perfectas condiciones, dejándose a salvo la

cláusula Penal ya indicada.-
De igual manera manifiesta la parte demandante que la arrendataria recibió el inmueble en perfecto estado de uso y conservación, y que vencido en fecha 02 de junio de 2.004, el término fijo de un (01) año de duración del contrato anexo “B”, la arrendataria se acogió a la prórroga Legal obligatoria para el arrendador, por el lapso máximo de Tres (03) años, prevista en el aparte d) del artículo 38 del Decreto sobre Arrendamientos Inmobiliarios, término de prórroga legal dice, que venció el día 02 de junio de 2.007, oportunidad para la cual la arrendataria se obligó a entregar el inmueble al arrendador, en perfectas condiciones y solvente de toda obligación contractual. Que acompañó de igual forma original del convenio de prórroga Legal por el lapso de Tres (03) años, suscrito entre su representado y la arrendataria ya identificada en fecha 02 de junio del año 2.004 y debidamente notificado en fecha 15 de mayo de 2.004.
Que el inmueble objeto de la presente acción, le pertenece a su representado según se evidencia de documentos debidamente inscritos por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 08 de febrero de 1.993, bajo el N° 17, tomo 4; en fecha 26 de junio de 1.996, bajo el N° 8, tomo 14 y en fecha 26 de junio de 1.996, bajo el N° 38, tomo 14, cuyo instrumento acompañó marcado “D”.
Que por todos los razonamientos expuestos es que procedió a demandar a la ciudadana FERNANDA ANA MARIA LORENZO LUIS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.195.719, por la acción de Cumplimiento de Contrato para que en virtud del vencimiento de su término convencional y a la prórroga legal, convenga sin plazo alguno, en devolver a su representado, el objeto contractual conformado por el inmueble ya descrito en perfectas condiciones y solvente de toda obligación contractual, así como pague al arrendador la indemnización de los daños y perjuicios que la arrendataria le ha venido ocasionando a razón de Seis mil Bolívares (Bs.6.000,oo), hoy seis Bolívares (6,00), prevista como cláusula Penal en la estipulación Décima Cuarta del Contrato anexo “ B” a la demanda.

Estimó su acción en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.4.000,oo).-
Solicitó se decrete medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del Contrato.
Admitida la demanda en fecha 19 de enero de 2.009, se emplazó a la ciudadana FERNANDA ANA MARIA LORENZO LUIS, para que comparezca por ante éste Tribunal al segundo (2do) día de Despacho, siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a dar contestación a la demanda anterior.-
Al folio 36, aparece diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal, mediante la cual consigna recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firmar por la ciudadana demandada.-
Al folio 51, se ordenó citar a la parte demandada por medio de carteles y sus publicaciones en los diarios EL ARAGUEÑO Y EL PERIODIQUITO, las mismas fueron publicadas en fecha 20 y 24 de febrero de 2.009, el Tribunal declara recibirlo y ordena agregarlo a los autos respectivos.-
Al folio 56, la secretaria del Tribunal hizo constar que en fecha 03-03-09, fue fijado uno de los carteles de citación de la parte demandada.-
Al folio 58, se designa Defensor Judicial de la parte demandada a la abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ, quien deberá comparecer por ante el Tribunal a dar su aceptación o excusa.-
Al folio 59 el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación firmado por la abogada antes mencionada.-
Al folio 63 el Tribunal ordenó citar a la Defensora Judicial de la parte demandada, dicho recibo de citación firmado, fue consignado por el Alguacil.-
Al folio 67, aparece escrito de fecha 07-05-09, presentado por la Defensor Judicial de la parte demandada, contentivo de la contestación de la demanda, la cual negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos como el derecho invocados, a favor de su representada.-
Al folio 72, se ordenó tener como apoderado de la parte demandada al abogado ADOLFO SALAZAR MORAN.-
Al folio 73, aparece escrito de pruebas de fecha 20-05-09, presentado por la

abogada LAY MELINA ALCINA, dichas pruebas se admitieron cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.-
Al folio 75, el Tribunal instó a las partes a la celebración de un acto conciliatorio para el día 25-05-09 a las 2:00 de la tarde.
Al folio 70, aparece escrito de pruebas de fecha 22-05-09, presentado por el abogado ADOLFO SALAZAR MORAN, en su carácter arriba indicado, en el cual reprodujo y opuso a la parte demandante el mérito favorable de los autos a favor de su representada, el Tribunal declaró recibirlo y ordenó agregarlo a los autos respectivos.-
Al folio 83, llegada la oportunidad para llevarse a cabo el acto conciliatorio en el presente proceso, comparecieron los apoderados de las partes que conforman el presente proceso, no llegando a ningún acuerdo.-
Vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, el Tribunal pasa a dictar Sentencia y al efecto considera.-
-I-

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por el ciudadano PIETRO EDUARDO SALOMONE M, mediante su apoderado Judicial abogada CARMEN ROSA RODRIGUEZ REQUENA, inpreabogado Nº 54.551, contra la ciudadana FERNANDA ANA MARIA LORENZO LUIS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.195.719, en su carácter de arrendataria de un inmueble conformado por un apartamento distinguido con el Nº 1-3, el cual se encuentra situado en el segundo piso del edificio Residencias Constitución, en la avenida Constitución, números 145 y 147, Maracay, Estado Aragua.-

DEL ANÁLISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De las actas procesales se denota a los folios que van del 14 al 16, contrato

de arrendamiento privado, de fecha 02 de junio de 2.003, en la que acordaron en su cláusula séptima lo siguiente:

“ La duración del presente contrato será de diez (10) meses fijo, sin prórroga y tendrá vigencia a partir del día 2 de junio de 2.003. Al término del presente contrato LA ARRENDATARIA, se compromete a entregar el inmueble libre de personas y los bienes que sean de su propiedad, solvente en los servicios públicos y en perfectas condiciones tal como lo recibe”
Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. Nº 06-1043: 6-10436-1043
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de

arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.”-
En tal sentido, es oportuno, señalar para quién suscribe, los dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:

Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con la siguiente regla:
d) “…Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y
estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”…OMISSIS…
De las normas arrendaticias desarrolladas en adecuación a los hechos narrados, tenemos que la relación arrendaticia venció el 02 de junio de 2.004, de acuerdo a la comunicación de fecha, dos (02) de Junio de Dos Mil Cuatro (2004) (folio 17), fecha en la que se le comunica a la arrendataria que no se le va a renovar el contrato de arrendamiento y comienza a transcurrir la prorroga legal estipulada en la regla d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, antes invocada.
El actor por medio de su Apoderada Judicial, interpone la demanda

por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, la cual es potestativa para el arrendatario, pero de obligatorio cumplimiento para el arrendador.
Dentro esta perspectiva se trasluce que la arrendataria, está en el deber de cumplir con todas las obligaciones contractuales y legales como lo impera el dispositivo 38, lo que es obvio que bajo esta premisa, que la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento aquí incoada está enmarcada en los dispositivos 38 regla d) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos en consonancia con el Artículo 1.167 del Código Civil. Y, así se establece y determina.

-II-

Ahora bien, determinada como quedó la naturaleza del Contrato de arrendamiento, y cumplidas como fueron las formalidades atinentes a la citación de la demandada, tal como lo hizo constar la Secretaria Accidental de
éste Despacho, en diligencia de fecha 04 de marzo de 2.009, (folio 56) otorgándosele un debido proceso y un derecho a la defensa consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 49, compareció en su debida oportunidad la Defensora Judicial de la parte demandada, negando, rechazando y contradiciendo, tanto los hechos como el derecho invocados a favor de su representado.-
DE LAS PRUEBAS

PARTE ACTORA
. Instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, en fecha 12 de noviembre de 2.008, bajo el Nº 38, tomo 156, de los libros respectivos de autenticaciones llevados por dicha Notaría distinguido con la letra “A”.
- Documento de propiedad del inmueble, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 05 de abril de 1.978, anotado bajo el N° 107, folios 153 al al 154 de los libros de autenticaciones llevados marcado “B”

- Documento privado de fecha 02 de junio de 2003, signado con la letra “B”,
- Documentos debidamente inscritos por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 08 de febrero de 1.993, bajo el Nº 17, tomo 4; en fecha 26 de junio de 1.996, bajo el N° 8, tomo 14 y en fecha 26 de junio de 1.996, bajo el N° 38, tomo 14, cuyos instrumentos acompañó marcado “D”.

PARTE DEMANDADA
- Escrito de pruebas de fecha 22-05-09, presentado por el abogado ADOLFO SALAZAR MORAN.-
DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS
De acuerdo al libelo de demanda que da inicio a estas actuaciones, tenemos que la parte actora incoa su demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en virtud que se le venció la prorroga legal arrendaticia, en fecha Cuatro (4) de Junio del año dos mil siete (2007) según comunicación efectuada a la arrendataria del inmueble en fecha, Dos (2) de Junio del año Dos Mil Siete (2007) (folio 17 de actas), en tal comunicación se le manifiesta que hará uso de la prorroga legal arrendaticia, establecida en la regla d).
Ahora bien en este orden de ideas, se aprecia de los autos que la arrendataria no efectúo la entrega del inmueble arrendado, después del disfrute de la prorroga legal conferida, en la regla d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé.

“En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con la siguiente regla:
d) “…Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años… Omissis…”
En este sentido el artículo 39 del Decreto con Rango de la Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado….Omissis…”
Ante esta disposición la demandada de autos, estaba en el deber de hacer la entrega material del inmueble arrendado posterior a la fecha del dos (02) de Junio del Año Dos Mil Siete (2007), fecha en la que venció la prorroga legal arrendaticia. Así se declara expresamente
VALOR PROBATORIO
En éste orden de ideas, al no ser impugnados, tachados o desconocidos los instrumentos anexos al libelo de la demanda (folios 12 al 33), éste Juzgador los toma como ciertos, considerando que existe una relación arrendaticia, otorgándoseles pleno valor jurídico probatorio a los mismos de acuerdo a los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil.-
Se desechan de este litigio sin otorgarle valor jurídico probatorio alguno a las pruebas presentadas por el abogado apoderado de la parte demandada, inserta a los folios 76 al 80 de estas actas judiciales, en virtud, que las mismas fueron consignadas fuera del lapso de pruebas que contempla el artículo 889 de tantas veces mencionado Código de Procedimiento Civil, y, en resguardo al debido proceso y derecho a la defensa consagrado en el artículo 49 Constitucional, que consagra que serán nulas las pruebas obtenidas con violación del debido proceso. Así también expresamente se determina.-
Por los razonamientos de hecho y de derecho, antes desarrollados, se concluye, que la demanda que inició éste proceso DEBE PROSPERAR, en conformidad con los artículos 38 regla d) y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 12 del Código de Procedimiento Civil, 1.159, 1.167, del Código Civil, en consonancia con la cláusula y novena contractuales.- Y, así queda también plenamente determinado y plenamente decidido.-

-III-