TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: ROBERTO JOSE RAMIREZ BRICEÑO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.145.256.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: HEISA CORREA PADILLA, Abogado en libre ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 101.008
PARTE DEMANDADA: OLGA DE JESUS ZERPA RODRIGUEZ, venezolana mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.568.219
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EGBERTO J. RIVAS, SILVIA MANUITT TINEDO, JUAN CARLOS RUGGIANTONI PADRON, NORMAN ROA, WILFREDO LOPEZ ALZURUTT, CARLOS CUBADIAZ, CARLOS JORGE YGUARO MARTINEZ y SAIRI ELISA MONTAÑO QUINTERO, Abogados en libre ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 20.621, 20.628,29.769, 31.360, 34.844, 51.407, 86.719 Y 100.941, respectivamente
EXPEDIENTE: 9842
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 10 de febrero de 2009.
En fecha 25/03/2009 el Alguacil de este Juzgado, CESAR JOSE ORIA, consignó recibo de citación con su compulsa sin la firma del demandado, por cuanto el mismo le fue imposible localizar.
En fecha 02/04/2009, la parte demandada se da por citada mediante poder apud-acta.
En fecha 13/04/2009 la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 03/02/2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, admitiéndose las mismas en fecha 27/04/2009.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 23 de Noviembre de 2005, suscribió un contrato de arrendamiento con la demandada, por ante la Notaría Pública Primera de Maracay, bajo el N° 71, Tomo 159 de los libros de autenticaciones de esa Notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización san Jacinto, avenida 5, Residencias Samán, piso 3, Apartamento 3-F, Maracay Estado Aragua. Que según Cláusula tercera del contrato del arrendamiento el tiempo de duración era por un (01) año prorrogable, contado a partir del día 15 de Noviembre de 2005. Que vencido dicho contrato, se renovó automáticamente por otro periodo más, es decir, desde el día 16 de Noviembre de 2006 hasta el día 15 de Noviembre de 2007. Que en fecha 08 de Octubre de 2007, mediante carta dirigida a la demandada le notificó la voluntad de no Prorrogar dicho contrato. Que habiendo transcurrido la totalidad de la Prórroga Legal, la cual venció el día quince (15) de Noviembre de 2008, la demandada no ha hecho entrega del inmueble y por ello demanda el cumplimiento de la obligación del inmueble arrendado y para que convenga en Primero: EL Cumplimiento del contrato por vencimiento de la Prorroga Legal. Segundo: Entregar el inmueble arrendado libre de personas y bines en las mismas condiciones en que lo recibió. Tercero: Las Costas y Costo del presente proceso. Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLIBARES (Bs. 4.000,00).Fundamentó su demanda en los artículos 1159, 1167 del Código Civil, y los Artículos 33, 39, y 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte la demandada niega, rechaza y contradice la demanda por ser falsa los hechos e inadmisible en el derecho. Que la relación arrendaticia que origina la presente acción, es un contrato por escrito a tiempo indeterminado. Que según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento las partes contratantes sometieron la renovación del contrato, más no el desahucio a la condición de efectuar su participación con treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato. Que llegado el 15 de Noviembre de 2006, para que el contrato se renovara o se prorrogara, se requería la participación por escrito de la renovación, con menos de treinta días de anticipación, condición ésta que no se cumplió. Que de tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la pretensión cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término incoado en su contra resulta contraria a derecho y por lo tanto solicita al tribunal niegue la admisión de la presente demanda.

DE LAS PRUEBAS
La parte actora consigno junto al libelo de la demanda las siguientes pruebas:
1) Original del instrumento autenticado de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (folios 07 al 09).
2) Original de Notificación privada dirigida a la ciudadana Olga De Jesús Zerpa Rodríguez (folio 10).

PARA DECIDIR SE OBSERVA
Cursa a los folios 07 y 08 original de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual no fue impugnado por lo que es apreciado por este tribunal, y así se declara.
En la cláusula tercera del referido contrato se acordó: “… El término de duración del presente contrato de arrendamiento es por UN (1) AÑO prorrogable, contado a partir del día 15 de Noviembre del año 2.005. En el entendido de que se requerirá la participación por escrito de la renovación o dar por terminado el presente contrato, con no menos de treinta (30) días de anticipación…”
Ahora bien, de la cláusula transcrita se desprende con toda claridad que la duración del contrato se fijó en un año, a partir del 15/11/05, que vencería el 14/11/06. Asimismo las partes contemplaron la posibilidad que el contrato se prorrogara, pero tal opción está sujeta al cumplimiento de una formalidad, como es la participación por escrito, es decir, esta juzgadora endiente que para que opere la prórroga contractual era necesario que mediare la participación por escrito de cualquiera de las partes, aunado que tampoco se pautó expresamente la renovación automática.
En el caso de autos observamos que aparte del contrato de arrendamiento, cursa al folio 10, comunicación recibida por la demandada, la cual no fue desconocida, por lo que es valorada, donde se desprende que en fecha 08/10/07, el arrendador notificó la no prórroga del contrato, pero dicha participación sólo resultaría válida en esa fecha si hubiera constancia escrita que el contrato se prorrogó. En efecto al no haberse participado por escrito la renovación del contrato el efecto que opera es el de la tácita reconducción contemplado en el artículo 1600 del código Civil que señala: “…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.
Asimismo, el artículo 1614 del Código Civil, establece: “…En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado..”.
Los artículos in comento, establecen la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y suponen la existencia de un contrato escrito, en la cual se ha fijado el tiempo de duración y éste tiempo o su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Nuestro Máximo Tribunal, en Sala Constitucional, con ponencia del magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, en fecha 28 de Junio de 2005, Exp. 04-1845, dejó asentado:
“(…). En el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, (…) interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberse notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como las subsiguientes prórrogas –si el inquilino tiene derecho a ella- y , ii) por el cumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo el contratos sin determinación de tiempo es demandar con algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”.
La tácita reconducción configura una presunción de renovación de contrato, cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, o el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario.
De la revisión de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, así como de la normativa que regula la materia y por aplicación de la doctrina citada, evidencia esta juzgadora, que ciertamente las partes acordaron en el contrato, que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de un año, pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y la arrendadora con su actitud pasiva permitió tal ocupación; pretendiendo luego dar fin a la relación a través de una notificación de no prórroga del contrato, actuación que no cambia la naturaleza de la relación arrendaticia.
En este sentido la tácita reconducción supone la existencia de un contrato escrito en el cual se fijó el tiempo de duración y este tiempo, su prórroga tanto contractual o legal ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, reglándose por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en atención a lo cual, estima esta Juzgadora, que en el presente caso operó la tácita reconducción, y el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.
En virtud de lo anterior, resulta forzoso establecer que la acción por cumplimiento basado en el artículo 39 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario es inadmisible, y así se declara.