TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: ADA ZULAY MATUTE TOVAR, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.433.314
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: AURA MATILDE ESLAVA y ALI RAMON LUGO, Abogados en libre ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 55.181 y 101.174 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: DAVID ADOLFO OLIVARES ARRAIZ, venezolano mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.859.946
ABOGADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCESCO CAMPANELLA CASSATA, REINALDO LUIS DAVAUS MILLAN, AURA CELINA CORTY SOSA y ANGEL INCIARTE, Abogados en libre ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 14.913, 73.705, 98.968 y 122.335 respectivamente
EXPEDIENTE: 9868
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora admitida por el Juzgado Del Municipio Santiago Mariño Del Estado Aragua-Turmero, por los trámites del juicio breve en fecha 16-12-2008.
En fecha 05/11/2008 el Alguacil de ese Juzgado, consignó boleta de citación con su compulsa sin la firma del demandado, por cuanto el mismo se negó a firmar.
En fecha 23/01/2009, la secretaria de ese Juzgado, dejó constancia de haberse cumplido con la formalidad establecida en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28/01/2009 la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 03/02/2009, la parte actora consignó escrito de Promoción de Pruebas, admitiéndose las mismas en fecha 06/02/2009.
En fecha 04/02/2009, la parte demandada consignó escrito de pruebas admitiéndose la misma en fecha 06/02/2009.
En fecha 12/02/2009, la parte demandada consignó escrito de pruebas admitiéndose la misma en fecha 12/02/2009.
En fecha 26/02/2009, el Juzgado Del Municipio Santiago Mariño Del Estado Aragua, mediante auto declina su competencia por el territorio a este Juzgado.
En fecha 18/03/2009, este Tribunal le dio entrada a la presente causa y quien suscribe el presente fallo se avocó al conocimiento de la misma.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 15 de Octubre de 2000, autorizó a su hermana ciudadana LEYDA JOSE FINA MATUTE TOVAR, para que diera en arrendamiento al demandado, suscribiendo las partes el último contrato en fecha 27 de Octubre de 2005, por ante la Notaría de Turmero, del Estado Aragua, bajo el N° 53, Tomo 97. Que el referido inmueble se encuentra ubicado en la calle tiara, N° 339, de la Urbanización Villas de Aragua, en el asentamiento campesino La morita I, Jurisdicción del Municipio Mariño del estado Aragua. Que según Cláusula Quinta del contrato del arrendamiento ambas partes establecieron que la duración del contrato sería por un año prorrogable contado a partir de 01/10/2005 al 01/10/2006. Que en vista de que venció ese contrato, el inquilino pidió se le diera la prórroga legal correspondiente, concediéndosele dos (02) años a partir del 2/10/2006 hasta el 02/10/08. Que vencida la prorroga, el día 02 de Octubre de 2008, y notificado por ante el JUZGADO DEL MUNICIPIO SANTIAGO MARIÑO DEL ESTADO ARAGUA. Que el demando hizo caso omiso de dicha Notificación por cuanto él se encuentra consignando en un Tribunal de los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, y que mientras eso suceda nadie lo va a desalojar. Que se ha negado a entregar los recibos de la cancelación de los servicios públicos. Que necesita habitar el inmueble ya que se encuentra en situación precaria de vivienda. Que se encuentra arrendada en un apartamento tipo estudio en la Urbanización El Piñonal de la ciudad de Maracay. Edo. Aragua, y por ello demanda el desalojo del inmueble arrendado para que convenga en Primero: desocupar y entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. Segundo: Entregar solvencias que demuestren el pago de los servicios públicos. Tercero: las Costas y Costo del presente proceso. Estimó la demanda en la cantidad de DOS MIL BOLIBARES (Bs. 2.000).Fundamentó su demanda en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167 del Código Civil, Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y Artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte el demandado acepta formalmente que entre su persona y la ciudadana LEYDA JOSEFINA MATUTE TOVAR, han celebrado varios contratos de arrendamientos en formas sucesivas. Que es cierto y así lo acepta que el último contrato fue suscrito el día 27 de Octubre de 2005. Que no es cierto que la ciudadana LEYDA JOSEFINA MATUTE TOVAR, haya actuado en la relación arrendaticia que ha venido sosteniendo con su persona en nombre, representación o por cuenta de la demandante. Que el contrato de arrendamiento ha venido prorrogándose sucesivamente y nunca le fue notificado de la no prorroga. Que actualmente está corriendo otro periodo contractual de prorroga y nunca ha comenzado a correr el periodo de prorroga legal señalado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento.

DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió las siguientes pruebas:
1) Original de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre Leyda Josefina Matute Tovar Y David Rodolfo Olivares Arraiz (folios 03 al 04).
2) Original de documento de Propiedad (folios 05 al 08)
3) Notificación Judicial (folios 09 al 18).
4) Original de contrato de arrendamiento suscrito entre Asdrúbal Antonio Rojas Trinitario Y Ada Zulay Matute Tovar (folio 19 al 21)
5) Copia simple de acta de convenio emanado de la oficia de Regulación Inmobiliaria de la Alcaldía de Turmero.(folio 53)
6)Originales de recibos de pagos (folio 54 al 61).

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:
1)Originales de recibos de pagos (folio 68 al 69)
2)Factura emanada por CADAFE (folio 70)
3)Recibo de pago emanado por CADAFE (folio 71)

PARA DECIDIR SE OBSERVA
DE LA FALTA DE CUALIDAD
La parte demandada alega la falta de cualidad de la parte actora basado en que el contrato de arrendamiento que tiene suscrito es con una persona diferente a la accionante. Al respecto observamos que si bien es cierto que en el contrato de arrendamiento que aparece a los autos la condición de arrendadora la ostenta Leyda Matute Tovar, la demandante señala en su libelo de demanda que el inmueble es de su propiedad, y para ello trae a los autos original de instrumento registrado cursante al folio 05 al 08, el cual no fue impugnado y por lo tanto es valorado, el cual acredita fehacientemente la propiedad que sobre el inmueble ostenta la parte demandante, condición que le permite ejercer la acción intentada, por lo que sí tiene cualidad para demandar, y así se declara.

DEL DESALOJO
La parte actora demanda el desalojo fundamentado en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este orden resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.
Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado: “... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Págs. 194 y 195)
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…”
De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1)que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado
2)la propiedad sobre el inmueble
3)manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad
4) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad

En cuanto al arrendamiento tenemos que cursa a los folios 05 al 07 original de instrumento notariado contentivo de contrato de arrendamiento, el cual no fue objeto de impugnación, quedando demostrada la relación arrendaticia, y así se declara.
Según lo previsto en la cláusula quinta del contrato que reza: “De manera expresa ambas partes han establecido que la duración del presente contrato de arrendamiento será por un (1) año prorrogables contados a partir de 01/10/2005 al 01/10/2006”
La cláusula trascrita indica el tiempo de duración del contrato, en cuanto al lapso inicial de un año, pero no resulta muy clara en cuanto a la expresión “prorrogables”, pues no especifica el lapso de tiempo de la prórroga, y al no especificarlo no pudiéramos interpretar que dicha prórroga sea de seis meses o un año y menos aun concluir que por esa expresión el contrato es a tiempo determinado. Por lo tanto para quien aquí decide la relación arrendaticia finalizó el 01 de octubre de 2006 y a partir de allí comenzó a correr la prórroga legal, que en el caso de autos, dado que ambas partes admiten que la relación se inició en el año 2000, sería de dos años que finalizó el 01 de octubre de 2008, y dado que el inquilino continuó ocupando el inmueble y la arrendadora le recibió los pagos, según se desprende de los recibos aportados cursante a los folios 54 al 61, los cuales no fueron desconocidos, operó la tácita reconducción, deviniendo la relación arrendaticia en indeterminada, y así se declara.
En cuanto a la propiedad sobre el inmueble, se reitera lo señalado en la parte relativa a la cualidad, a lo cual agregamos que en este tipo de acciones fundamentadas en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es muy especial, pues precisamente quien aduce la necesidad es el propietario del bien, y así se declara.
En cuanto a la necesidad aducida por la accionante tenemos que cursa a los folios 19 al 21 original de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre Asdrúbal Rojas Trinitario y la demandante, el cual es valorado por no haber sido impugnado, del cual se evidencia que la accionante arrendó un inmueble por un lapso de seis meses fijos a partir del 30 de junio de 2008, cuya prórroga legal vence en junio de 2009, lo que evidencia la inminencia de un desalojo.
Por último tenemos que la necesidad alegada ni fue negada ni desvirtuada por la parte demandada, y así se declara.
Todo lo anterior llevan a la convicción de esta juzgadora que efectivamente el elemento necesidad si tiene sustento y por lo tanto se estima que la acción es procedente según lo dispuesto en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara