TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: ANA MARÍA SCHNEIDER MACINGA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No.8.577.261.
ABOGADO APODERADO: DEYVIS E. LÓPEZ G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.12.611.970, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No.87.663.-
PARTE DEMANDADA: CARLOS A. VENERO I., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No.4.368.774.-
ABOGADA APODERADA: AMBAR MARYELIN BEJARANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.13.862.743 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No.101.044.-.
MOTIVO: DESALOJO.-
EXPEDIENTE: 3557-08
Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada el día 20 de Noviembre de 2008, por la ciudadana ANA MARÍA SCHNEIDER MACINGA, asistida de abogado, contra el ciudadano CARLOS A. VENERO I., todos identificadas anteriormente, por DESALOJO (folios 1 y 2) y sus anexos (folios 3 al 11), la cual fue admitida en fecha 28 de Noviembre de 2008 (folio 7), y fue librada la compulsa el 29 de Enero de 2009 (folio 8).-
En fecha 09 de Febrero de 2009, el ciudadano Alguacil del Tribunal, deja constancia de haber practicado la citación de la demandada, quien se negó a firma el recibo de la compulsa de citación, (folios 9 al 15) y, en fecha 10 de Febrero, el Tribunal ordena que, por Secretaría se libre BOLETA DE NOTIFICACIÓN al demandado, en la cual se le notifique la declaración del Alguacil con respecto a su citación a los efectos de lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 15 y 16).-
En fecha 18 de Febrero de 2009, el ciudadano Secretario del Tribunal, deja constancia de haber practicado la notificación del demandado, mediante la entrega en su residencia, de la boleta librada. (Folio 17).-
En fecha 20 de Febrero de 2009, el demandado comparece asistido de abogado y consigna escrito de contestación de la demanda. (Folios 20 y 21).-
En fecha 26 de Febrero de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folios 22 al 26) y anexos (folios 27 al 89), las cuales fueron debidamente admitidas mediante auto de fecha 02 de Marzo de 2009 que riela al folio 91.-
En fecha 03 de Marzo de 2009, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas (folios 96 y 97) y anexos (folios 98 al 105), que fueron admitidas, mediante auto en fecha 05 de Marzo de 2009. (Folio 106).-
En fecha 24 de marzo de 2009, este Tribunal difirió la presente causa dentro de los treinta (30) días continuos, (folio 116).

PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA
La parte actora pretende lo siguiente:
1) Que es propietaria de un inmueble, constituido por una vivienda ubicada en la Calle El Turpial, Casa No.08, Urbanización El Bosque, El Consejo, Municipio José Rafael Revenga del Estado Aragua, conforme documento de propiedad que anexa, marcado “A”.
2) Que en fecha 01 de Septiembre de 2000, dio en arrendamiento el antes identificado inmueble al ciudadano CARLOS A. VENERO I., ya identificado, que anexa marcado “B”.-
2) Que la duración del contrato era por SEIS (06) meses, por lo que culminaría en fecha 01 de Abril de 2001 y el canon de arrendamiento convenido fue de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000, 00), equivalentes a CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.120, 00) mensuales, el cual fue incrementado de común acuerdo por las partes hasta la suma de CIENTO CINBCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.150, 00).
3) Que mediante acuerdo verbal entre las partes, se decidió continuar la relación arrendaticia y que, en fecha 01 de Julio de 2005, manifestó verbalmente como arrendadora, al ciudadano CARLOS VENERO, que no deseaba continuar dicha relación, concediéndole UN (01) AÑO en forma verbal, como prórroga legal, de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que el arrendatario hasta la fecha no ha desocupado el referido inmueble que junto a su grupo familiar tienen la necesidad de ocupar en forma directa y personal.
4) Que demanda al arrendatario, conforme a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 34 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga en: Cumplir con la obligación contraída de entregar el inmueble de manera inmediata libre de bienes y personas, y totalmente solvente en cuanto a la cancelación de servicios públicos; y la cancelación de las costas procesales. Estima la demanda en la suma de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.1.500,00)

PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA
Conviene en la existencia desde hace varios años de la relación arrendaticia que mantiene con la ciudadana Ana María Schneider Macinga y en la identificación del inmueble objeto de la misma así como del contrato de arrendamiento celebrado el 01 de Septiembre de 2000, que culminaría el 01 de Abril de 2001 y que, a partir de dicha fecha se mantiene la relación arrendaticia mediante acuerdo verbal entre las partes.
Niega que en fecha 01 de Julio de 2005, la arrendadora demandante le manifestare verbalmente ni en forma alguna su decisión de no continuar con la relación ni que le concedió UN (01) AÑO, como prórroga legal, de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que según la Cláusula Cuarta del contrato sucrito de arrendamiento, debió ser en forma escrita y, por otra parte, los recibos de pago de cánones de arrendamiento posteriores al 01 de Julio de 2005, nada especifican sobre la mencionada prórroga legal ni demandó en el año 2006, si ese hubiese sido el caso y que, por cuanto la arrendadora se negó, a partir del mes de Octubre de 2008, recibirle sus pagos, comenzó a consignar las mensualidades por concepto de canon de arrendamiento por ante este Juzgado.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, el Tribunal observa:

PRIMERO
Se trata de una demanda por DESALOJO, mediante la cual, la parte actora pretende que la arrendataria le haga entrega del inmueble arrendado y se dé por resuelto el contrato celebrado entre las partes y que el demandado pague las costas procesales.
Durante la etapa probatoria, ambas partes hicieron uso de su derecho y consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas oportunamente. A) Por su parte, la parte actora promovió, en el Capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, el mérito favorable de los autos; y, en el Capítulo II, promueve: el libelo de la demanda, el documento de propiedad anexo a la misma y el contrato de arrendamiento; promueve planillas correspondientes a declaración sucesoral de la causante ETELKA MACINGA DE SCHNEIDER, de donde dice, se demuestra que el inmueble en que ahora habita, que es su domicilio procesal, es propiedad de una comunidad de herederos propietarios y que a la demandante sólo le pertenece en propiedad el 25% de los derechos sobre la misma; promueve conforme al artículo 431 del Código de procedimiento Civil, notificación emanada de los ciudadanos Etel Schneider de Pietrangeli, IMRE Schneider Maringa y María Victoria Schneider de Suárez, dirigida a la demandante, en la cual le solicitan la desocupación del inmueble antes mencionado ubicado en la Calle Colón, No.157, Urbanización Bolívar Norte de La Victoria, Estado Aragua, y promueve a los efectos de su ratificación, la testimonial de los citados ciudadanos remitentes, los cuales comparecieron el día 11 de Marzo de 2009 por ante este Juzgado y ratificaron, en su contenido y firma, el documento que les fue opuesto a la vista y que corre al folio 104 de este expediente. La parte demandada se opone, mediante diligencia que corre al folio105, a que tal documento conjuntamente con la declaración sucesoral que corre a los folios 98 al 103, alegando que son impertinentes pues hacen referencia a otro inmueble distinto al que es objeto de la demanda. Sin embargo, por tratarse de una demanda por desalojo con fundamento en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el promovente haber especificado que la prueba pretende demostrar la urgencia o necesidad que tiene la actora de ocupar su vivienda, por lo que habiendo sido promovida la prueba de conformidad con la Ley, tratándose de un documento privado emanado de terceros, y ratificado por éstos mediante la prueba testimonial, se le otorga pleno valor probatorio como conducente para demostrar lo que en el mismo se expresa; B) Por su parte, la demandada, promueve En el Capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, el mérito favorable de los autos, especialmente el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la ilegalidad en torno a la fijación del canon de arrendamiento que dice haber sido una imposición de la arrendadora en contravención a lo dispuesto en el Decreto Presidencial No.2304 del 06/02/2003, alegato este que no consta que haya sido formulado oportunamente en el escrito de contestación al fondo de la demanda; En el Capítulo II, promueve y consiga en original, marcados con la letra “A”, 22 recibos de pago de alquiler, para demostrar la existencia de la irregularidad a que antes se refirió y que no fue alegado oportunamente y la falta de señalamiento sobre la supuesta prórroga legal; marcado “C”, copia simple del expediente No.1.526, nomenclatura de este Tribunal de donde se desprenden las consignaciones arrendaticias hechas por el demandado a favor de la demandante; Marcada “D”, constancia de solvencia emitida por COMPAÑÍA ANÓNIMA HIDROLÓGICA DEL CENTRO; Marcada con la letra “E”, constancia de solvencia emitida por CADAFE; Marcada “F”, solvencia de pago de condominio; En el Capítulo Tercero, promueve prueba de informes a los fines de que las personas naturales y jurídicas de quienes emanan las documentales promovidas informen al Tribunal sobre la veracidad de las mismas; En el Capítulo Cuarto, promueve Inspección Judicial a ser practicada en el inmueble objeto de la demanda y dejar constancia de las condiciones de mantenimiento y habitabilidad del mismo, la que fue practicada en fecha 06 de Marzo de 2009 y se constató que el inmueble se encuentra en buenas condiciones e mantenimiento y habitabilidad.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil contiene el principio general en cuanto a la carga de la prueba, cuando dispone:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

De manera que, ha quedado demostrada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y la identificación del inmueble objeto del mismo por expresa aceptación de la demandada.
La parte demandada promueve documentación que demuestra su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y, mediante inspección judicial practicada en el inmueble objeto de la demanda, demuestra el buen estado de mantenimiento del inmueble, lo cual no estaba en contradicción pues no fue demandado ni por falta de pago de cánones de arrendamiento, ni por haber efectuado deterioros al inmueble arrendado. Por otro lado, como ya se dijo, el alegato sobre el pago de sobre alquileres hecho por el demandado en el escrito de promoción de pruebas se desestima pues la oportunidad para plantear sus alegatos precluyó con la contestación de la demanda, y durante la etapa probatoria, las partes deben circunscribirse a, aportar las pruebas de lo alegado.-
Analizadas las pruebas aportadas por las partes, el Tribunal observa que la actora incurre en contradicciones pues, mientras que alega haber dado aviso verbal al demandado para que comenzara a disfrutar de la prórroga legal en fecha 01 de Julio de 2005, por un año, es decir que, el demandado debió entregar el inmueble el 01 de Julio de 2006 y que éste no lo había entregado a pesar de las múltiples e insistentes solicitudes verbales de desocupación que le hiciere la demandante aduce, en forma incidental, en dos (02) líneas al final de la narración de los hechos, el hecho de que: “…mi persona y mi grupo familiar tenemos la necesidad en la actualidad de ocupar de forma directa y personal dicho inmueble…” Finalmente, fundamenta la demanda en el literal “b” del artículo 34 y en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que equivaldría a dos diferentes acciones: a saber, por un lado, el DESALOJO, a que se refiere el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con sus diferentes causales; y, por otro lado, el vencimiento de la prórroga legal, a que se refiere el artículo 39 eiusdem. Pero hay más, finalmente, cuando expone el PETITORIO, dice que demanda para que el arrendatario “…convenga a ello o en su defecto sea condenado por el Tribunal a: PRIMERO: A cumplir con la obligación contraída con la Arrendataria y a entregar el inmueble de manera inmediata libre de bienes y personas, y totalmente solvente en cuanto a la cancelación de todos los servicios públicos. SEGUNDO: La cancelación de las costas procesales prudencialmente calculadas por este Tribunal…” De manera tal que, debe este Tribunal interpretar que la intención de la demandante era demandar el cumplimiento del arrendatario de desocupar y entregar el inmueble arrendado, en virtud de haber concluido la prórroga legal que, por Ley le correspondía y a que hace referencia la actora en su escrito libelar. Ahora bien, la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es como en la propia disposición citada, obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario y opera: “…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado,…” en los cuales “…llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”
En el caso que nos ocupa, según la propia declaración del libelista: “…acordamos ambas partes de forma verbal, continuar con la relación arrendaticia, convirtiéndose de esta forma el citado contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, que abarca hasta la presente fecha…”, por lo que no habría prórroga legal pues no tendría aplicación la disposición contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a que antes se ha hecho referencia.
La parte actora, durante la etapa probatoria, incluyó la prueba de instrumento privado emanado de terceros y la correspondiente ratificación testimonial a que se refiere el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que tiende a demostrar que a la actora le está siendo exigida la entrega del inmueble que ocupa actualmente que, si bien pudiera demostrar tal cosa, no es menos cierto que resulta impertinente dado que la acción deducida no fue el desalojo del inmueble, sino la de cumplimiento de obligación de entrega del inmueble por vencimiento de la presunta prórroga legal cuya existencia alegó la demandante en su libelo y a la que se refiere el petitorio de la demanda.
Siendo así las cosas y, no habiendo traído la demandante al proceso, prueba alguna que lograra demostrar la existencia de un contrato a tiempo determinado en el cual, cumplido el término del mismo se hubiese, a su vez, vencido el lapso de prórroga legal correspondiente, la demanda debe ser declarada sin lugar. Así se declara y decide.-