TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Villa de Cura, 05 de junio de 2009.
199º y 150º

EXPEDIENTE N° 4261

DEMANDANTE: ROSALIA VOLCAN DE BULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.510.308.
ABOGADOS APODERADOS: SAUL ALBANO NICOLAI y MAIGUALIDA ALBANO NICOLAI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 62.012 y 43.388, respectivamente.
DEMANDADO: RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.299.799.
ABOGADOS APODERADOS: RAFAEL ROSALES DIAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.783.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, DE LA PRORROGA LEGAL Y DE SU EXTENSION.
DECISION: CON LUGAR LA DEMANDA.

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 17 de febrero de 2009 por la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.510.308, asistida por la abogada MAIGUALIDA ALBANO NICOLAI, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 43.388, en contra del ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.299.799, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, DE LA PRORROGA LEGAL Y DE SU EXTENSION. (Folios 01 al 25 de la primera pieza principal)
En fecha 18 de febrero de 2009, el tribunal admitió la demanda y ordenó la comparecencia de la parte demandada; y en fecha 09 de marzo de 2009, la parte actora le otorgó poder apud acta a los abogados SAUL ALBANO NICOLAI y MAIGUALIDA ALBANO NICOLAI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 62.012 y 43.388, respectivamente. (Folios 26 y 27 de la primera pieza principal)
En fecha 09 de marzo de 2009, el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada en esa misma fecha; siendo ratificada la solicitud de la medida cautelar de secuestro en fecha 11 de marzo de 2009 por la apoderada judicial de la parte actora; y en esta misma fecha la parte demandada asistido por el abogado RAFAEL ROSALES DIAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.783, presentó su escrito de contestación a la demanda. (Folios 28 al 69 de la primera pieza principal)
En fecha 16 de marzo de 2009, la parte demandada asistido de abogado presentó su escrito de promoción de pruebas y le otorgó poder apud acta a los abogados HECTOR APONTE y RAFAEL ROSALES DIAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 4669 y 19.783, respectivamente; e igualmente la apoderada judicial de la parte actora presentó su escrito de pruebas en esa misma fecha, ante lo cual el tribunal se pronunció sobre la admisibilidad de las mismas en fecha 17 de marzo de 2009. (Folios 70 al 122 de la primera pieza principal)
En fecha 18 de marzo de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada apeló del auto de fecha 17 de marzo de 2009. (Folio 123 de la primera pieza principal)
En fecha 23 de marzo de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada plantea nuevamente la apelación del auto de fecha 17 de marzo de 2009; y en esa misma fecha el apoderado judicial de la parte actora promueve pruebas nuevamente y el tribunal las admite y niega oír la apelación. (Folios 133 al 191 de la primera pieza principal)
En fecha 22 de abril de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó se decretara la medida de secuestro solicitada de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en fecha 29 de abril y 19 de mayo de 2009, se agregaron a los autos las resultas de las comisiones libradas para la evacuación de las pruebas admitidas en fecha 17 de marzo de 2009. (Folios 16 al 89 de la segunda pieza principal)

CAPITULO I
DE LOS ALEGATOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES
Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva, este tribunal procede a hacerlo expresando todas las cantidades monetarias independientemente de cómo aparezcan señaladas en las actas bajo la reconversión actual salvo que se realicen transcripciones textuales, y vistos los alegatos esgrimidos por la parte actora, los mismos se pueden resumir de la siguiente manera:
1) Que en fecha 18 de octubre de 2002, celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos RAFAEL PEREZ GARCIA y GONZALO CARTAYA RODRIGUEZ sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Lisandro Hernández cruce con calle Carabaño, según se evidencia de documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro de este Municipio, inserto bajo el Nº 45, Tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por ese Registro con funciones notariales, estableciéndose en su cláusula “CUARTA” que tendría una duración de un (01) año a partir del día 30 de octubre de 2002.
2) Que vencido el término del contrato antes señalado, celebró tres nuevos contratos de arrendamiento, todos a tiempo determinado por periodos de un año, donde la relación arrendaticia en esas oportunidades se efectuó solo con el ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA; y es así como se sostuvo una relación arrendaticia por efectos de distintos contratos de arrendamiento por un periodo de cuatro (04) años, todos pactados por periodos iguales; y que al finalizar el término del último de estos contratos que venció el 30 de octubre de 2006, el arrendatario siguió en posesión del inmueble arrendado en virtud de haber hecho uso de la prorroga legal a tenor de lo señalado en el literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3) Que en el goce de la prorroga legal procedió a notificarle con tres (03) de meses de anticipación al vencimiento de la misma que una vez finalizara debía hacerle entrega del inmueble arrendado, según se evidencia de la comunicación de fecha 30 de Julio de 2007 que anexa marcada con la letra “F”; y que una vez vencida el arrendatario debió hacer entrega del inmueble en fecha 30 de octubre de 2007, pero no obstante ello, el arrendatario le solicitó permanecer un tiempo más en el local mientras solventaba compromisos personales, y por tal motivo siguió en posesión del inmueble.
4) Que una vez analizados las razones personales alegadas por el arrendatario y dado su buen comportamiento como inquilino, convino en otorgarle una extensión de la prorroga legal la cual fue suscrita mediante instrumento privado cuyo termino fue estipulado por seis (06) meses, prorrogable por seis meses (06) adicionales, según se desprende del instrumento privado suscrito por ambas partes en fecha 30 de octubre de 2007 de donde se infiere que la prorroga convenida fue por el lapso de un (01) año, la cual venció el 30 de octubre de 2008.
5) Que por lo anterior se colige el hecho de haber respetado íntegramente el tiempo de ocupación que por derecho le correspondía al arrendatario por concepto de prorroga legal. Aunado a ello, consintió una extensión de la prorroga legal, lo cual no está prohibido por la ley, y que rige la materia del arrendamiento inmobiliario, y es por ello que en fecha 30 de octubre de 2008, se le exige al arrendatario la entrega del inmueble por haber expirado suficientemente la prorroga legal y la extensión de la misma, pero el arrendatario procedió a retener la entrega del inmueble con actos y artificios jurídicos tendentes a evadir el cumplimiento de su obligación al consignar el canon de arrendamiento por ante este tribunal en el Expediente Nº 366 (nomenclatura interna de este Juzgado), omitiendo en dicho procedimiento el instrumento fundamental de la obligación donde se demuestra –según dice- que el término para la entrega del inmueble venció el día 30 de octubre de 2008, por haber fenecido el término de la prorroga legal y de su extensión.
6) Como consecuencia de lo anterior, es por lo que demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, de la prorroga legal y de su extensión; así como la desocupación libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa y entregarlo en el mismo buen estado en que fue recibido por la arrendatario.
Por su parte, la parte demandada al momento de ejercer el derecho a la defensa en la contestación a la demanda, si bien se puede observar una redundancia indiscriminada, formuló los siguientes alegatos:
1) Que niega, rechaza y contradice en parte la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, en virtud de que no son ciertos todos los hechos afirmados por la parte actora en su libelo, y el derecho en que pretende apoyar sus pretensiones no se ajusta a lo que verdaderamente acontece en la relación arrendaticia que existe entre él y el arrendador del inmueble objeto del juicio, que es la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON; relación iniciada desde el 30 de octubre de 2002 y vigente hasta la presente fecha (entiéndase de la interposición del escrito de contestación) cuando se enteró que había sido formalmente demandado.
2) Que ante las afirmaciones hechas en el capitulo de la demanda relativo a la relación de los hechos cursante al folio 01, conviene en que es cierto el hecho de que la relación arrendaticia entró en vigencia a partir del día 30 de octubre de 2002 con una duración de un (01) año y en dicho instrumento consta –según señala- la relación arrendaticia entre él y el ciudadano GONZALO CARTAYA RODRIGUEZ, en sus caracteres de arrendatarios y la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON en su carácter de arrendadora, por lo que solicitó citar al ciudadano GONZALO CARTAYA RODRIGUEZ para que formule sus alegatos de defensa, en virtud de que el prenombrado ciudadano inició la relación arrendaticia y la parte actora en su libelo no lo ha excluido.
3) Que ante las afirmaciones hechas en el capitulo de la demanda relativo a la relación de los hechos cursante al folio 01 frente, desde la línea 30 hasta la línea 03 de su vuelto, no es completamente cierta su afirmación, porque verdaderamente se celebraron posterior al primer contrato autenticado, tres (03) nuevos contratos de arrendamiento escritos y que constan en documentos privados, dándose la circunstancia que el tercer contrato escrito y marcado con la letra “D”, se renovó automáticamente tres veces más por los efectos jurídicos de los artículos 1600 y 1601 del Código Civil porque no hubo desahucio y se quedó ocupando el inmueble, reconociendo en su contenido y firma el primer contrato marcado con la letra “B” y posterior al celebrado en documento autenticado en fecha 18 de octubre de 2002, cursante a los folios 10 al 12 (de la primera pieza principal); reconociendo en su contenido y firma el segundo contrato marcado con la letra “C”, cursante a los folios 13 al 15 (de la primera pieza principal) y; reconociendo en su contenido y firma el tercer contrato marcado con la letra “D”, cursante a los folios 16 al 18 (de la primera pieza principal).
4) Luego del contrato de arrendamiento marcado con la letra “D” llegado el término de su vencimiento que fue el día 30 de octubre de 2006, se renovó automáticamente por una primera vez, por los efectos jurídicos de los artículos 1600 y 1601 del Código Civil, que al renovarse por efectos de la ley, produce efectos jurídicos a partir del día 30 de octubre de 2006 hasta el día 30 de octubre de 2007, y que en virtud de su condición de arrendatario se quedó poseyendo y ocupando el inmueble y por la razón de que no hubo desahucio –según señala-, ya que no le fue solicitado o la entrega del bien arrendado, ni en forma verbal, ni en forma escrita, en ningún momento de la relación arrendaticia y mucho menos al vencimiento de la primera renovación del contrato marcado con la letra “D” que fue el día 30 de octubre de 2007.
5) Que posteriormente el contrato de arrendamiento marcado con la letra “D” se renovó por segunda vez, produciendo efectos desde el día 30 de octubre de 2007 hasta el día 30 de octubre de 2008, ya que no hubo desahucio y no le fue solicitado la entrega del bien arrendado, ni en forma verbal, ni en forma escrita, en ningún momento de la relación arrendaticia y mucho menos al vencimiento de la segunda renovación del contrato marcado con la letra “D” que fue el día 30 de octubre de 2008.
6) Que posteriormente el contrato de arrendamiento marcado con la letra “D” se renovó por tercera vez, produciendo efectos desde el día 30 de octubre de 2008 hasta el día 30 de octubre de 2009, ya que no hubo desahucio y no le fue solicitado la entrega del bien arrendado, ni en forma verbal, ni en forma escrita, en ningún momento de la relación arrendaticia, e invoca nuevamente la aplicación de los artículos 1600 y 1601 del Código Civil.
7) Que ante las afirmaciones hechas en el capitulo de la demanda relativo a la relación de los hechos cursante al folio 01 vuelto, desde la línea 04, niega, rechaza y contradice que la relación arrendaticia haya tenido un tiempo de cuatro (04) años; que haya vencido el 30 de octubre de 2006; niega, rechaza y contradice que siguió en posesión del inmueble arrendado en virtud de haber hecho uso de la prorroga legal de acuerdo a lo estipulado en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no cursa prueba fehaciente de que haya gozado de dicho beneficio por el lapso de un (01) año como lo afirma la parte demandante.
8) Que ante las afirmaciones hechas en el capitulo de la demanda relativo a la relación de los hechos cursante al folio 01 vuelto, desde la línea 25 hasta la línea 31 de su vuelto, niega, rechaza y contradice que haya gozado del beneficio de la prorroga legal afirmada por la parte actora y que ésta última le haya notificado con tres (03) meses al vencimiento de la supuesta prorroga legal en comunicación de fecha 30 de Julio de 2007.
9) Que ante las afirmaciones hechas en el capitulo de la demanda relativo a la relación de los hechos cursante al folio 02 frente, desde la línea 01 hasta la línea 15, niega, rechaza y contradice que la supuesta prorroga legal llegó a su vencimiento el día 30 de octubre de 2007; que le haya solicitado a la arrendadora permanecer un tiempo más en el local mientras solventaba compromisos personales y niega que permaneció en el local por razones de índole humano; que niega, rechaza y contradice haber suscrito una extensión de la prorroga legal en un documento privado de fecha 30 de octubre de 2007, cuyo termino fue de seis (06) meses, prorrogable por seis (06) meses más, es decir, con vencimiento el 30 de octubre de 2008 y que en esa fecha la arrendadora le exigió el inmueble; y por ende, niega, rechaza y contradice que haya expirado la prorroga legal y la extensión de la misma.
10) Desconoció en su contenido y firma las documentales consignadas por la parte actora junto al libelo de demanda cursante a los folios 19 al 21 de la primera pieza principal, de conformidad con lo establecido en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
11) Que la parte actora no fundamentó la demanda de conformidad con lo establecido en el ordinal 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que exige la descripción de la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones, por no haber fundamentado su libelo de demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil.
12) Invoca el efecto jurídico de la tácita reconducción producida –según el demandado- en la relación arrendaticia entre su persona y la parte actora cuando se renovó por primera, segunda y tercera vez el contrato de arrendamiento marcado con la letra “D”, fundamentada en los artículos 1600 y 1601 del Código Civil.

CAPITULO II
DE LA CUESTION PREVIA EJERCIDA Y DE LA CITA DEL TERCERO
En virtud de lo anterior, y si bien la parte demandada no invoca expresamente la cuestión previa de conformidad con lo establecido en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal en aplicación del principio iura novit curia entiende que al haber alegado en su escrito de contestación a la demanda en su “CAPITULO TERCERO” cursante al folio 67 de la primera pieza principal que la parte actora no fundamentó la demanda de conformidad con lo establecido en el ordinal 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, está planteando una defensa de forma que tiene que ser resuelta como punto previo a la decisión de mérito a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto, la parte demandada aduce el hecho de que la parte actora no fundamentó su libelo de demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, donde debió haber pedido principalmente el cumplimiento o la resolución del contrato de arrendamiento marcado con la letra “D” por ser el elemento principal de la relación arrendaticia para luego pedir lo accesorio que por vía de consecuencia y por mandato de la ley viene a ser la prorroga legal, y porque solo le pide al tribunal que el demandado convenga en la demanda o a ello sea condenado al cumplimiento de la obligación de la entrega del inmueble arrendado y en consecuencia sin plazo alguno, completamente desocupado y en perfecto estado de conservación y limpieza, pero no pide el cumplimiento del contrato como elemento principal, para luego pedir el cumplimiento de la supuesta prorroga legal que viene a ser –según dice- el elemento accesorio del derecho invocado.
Con respecto a la cuestión previa por defecto de forma ejercida conforme al artículos 346, Ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, que dice contenida en el Artículo 340, eiusdem, este Tribunal considera oportuno efectuar una serie de delimitaciones doctrinales y jurisprudenciales a los efectos de una mayor claridad de la decisión, que siguiendo las orientaciones del Dr. RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Pág. 58, puede decirse:

“ A esta cuestión previa se le ha denominado también oscuro libelo, desde que sí procedería oponerla cuando el actor, habiendo dado los fundamentos de hecho y de derecho de su pretensión (ord. 5° del Art. 340), estos no son, sin embargo, claros y completos, al punto de crear una falta de información del planteamiento jurídico del actor para hacer y dar la defensa del demandado. En este sentido ha dicho la Corte que <> (cfr. CSJ, SPA, Sent. 19-11-92, en Pierre Tapia, O.: ob cit N° 11, p. 220)”

En sentencia N° 00293, de fecha 14-02-2002, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa, con ponencia de la Magistrada YOLANDA JAIMES, dejó sentado lo siguiente:

“...En el presente caso se opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo, y en tal sentido se alega como infringidos los ordinales 5º y 6º del artículo 340 ejusdem, los cuales son del siguiente tenor:
“…El libelo de demanda deberá expresar…”:
…omissis…
“5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.”
“6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.”
Dicho dispositivo tiene por objeto resolver sobre la regularidad formal de la demanda, esto es, determinar si se cumplieron los requisitos que debe llenar el libelo dispuestos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en concreto, se denuncia el incumplimiento de lo estipulado en los ordinales 5° y 6° del artículo 340, antes transcrito. El requisito previsto en el ordinal 5°, se refiere a la fundamentación de la demanda, el cual exige a quien la intenta la expresión de las circunstancias de hecho y los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, extremos estrechamente relacionados con el respeto a los principios de lealtad procesal y del contradictorio en el proceso.
Entonces, quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho, sin embargo, es menester precisar que no es necesario que la parte actora indique, en forma minuciosa, cada uno de los fundamentos de derecho, ya que de conformidad con el aforismo iura novit curia, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, por cuanto él aplica o desaplica el derecho ex officio. Con lo cual se puede concluir, que la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su relación con las disposiciones legales invocadas para sustentar la pretensión....” (negritas de este Tribunal)

Vistas las anteriores consideraciones, este Tribunal observa que la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su relación con las disposiciones legales invocadas para sustentar la pretensión, y que en el presente caso, es evidente que la pretensión de la parte actora está dirigida a la entrega del inmueble objeto de la relación locativa por haber expirado el término del contrato, la prorroga legal y lo que denomina la extensión de la prorroga, con lo cual se puede concluir que se está en presencia de una pretensión de cumplimiento de contrato. Aunado a lo anterior, la parte demandada invoca que ante la supuesta falta de indicación de la pretensión principal de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, solo se está en presencia de una pretensión accesoria, y en ese sentido es de hacer notar que tal alegato no puede ser invocado como cuestión previa ya que implicaría un pronunciamiento sobre la procedencia o no de la demanda, habida consideración de que atañe al fondo de la controversia y no es una defensa de forma subsumible en las disposiciones del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual la cuestión previa invocada en concordancia con la disposición contenida en el ordinal 5 del artículo 340 eiusdem, debe ser declarada sin lugar, lo cual hará este tribunal en la dispositiva de la presente decisión. Así se declara y decide.
Por otro lado, y si bien la parte demandada no invoca expresamente la figura de la intervención forzada de un tercero a la presente causa, este tribunal en aplicación del principio iura novit curia entiende que al haber solicitado la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda en su “CAPITULO PRIMERO” cursante al folio 58 de la primera pieza principal que se ordenare citar formalmente a quien considera su coarrendador (sic) GONZALO CARTAYA RODRIGUEZ bajo el fundamento de que inició la relación arrendaticia, está planteando la incorporación a la litis de un ciudadano que no está señalado como sujeto pasivo en el petitorio del escrito libelar, ante lo cual ya hubo un pronunciamiento al respecto en el auto de fecha 17 de marzo de 2009 cursante a los folios 116 al 118 de la primera pieza principal en el cual se declaró inadmisible la intervención de conformidad con lo establecido en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, pero que este tribunal se permite traer a colación con el propósito de que no existan dudas sobre la exhaustividad de la sentencia en el sentido de que los alegatos o peticiones que no estén siendo analizados en ella, es porque ya lo fueron con anterioridad. Delimitado lo anterior, pasa este tribunal a analizar el fondo de la controversia.
CAPITULO III
DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO
Vistos los alegatos de las partes y trabada la litis en la presente causa, corresponde ahora a este tribunal analizar los medios probatorios aportados por las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil de la siguiente manera:
PRIMERO: Con relación a la documental cursante a los folios 04 al 09 de la primera pieza principal, este tribunal por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, las valora como demostrativas de que la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.510.308, con el carácter de arrendadora y los ciudadanos RAFAEL PEREZ GARCIA y GONZALO CARTAYA RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-7.299.799 y Nº V-934.874, respectivamente, en sus caracteres de arrendatarios suscribieron un contrato de arrendamiento con relación a un inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en la Avenida Lisandro Hernández cruce con calle Carabaño, Villa de Cura, Estado Aragua, según se evidencia del contrato suscrito por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora en fecha 18 de octubre de 2002, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por ese Registro con funciones Notariales, cuya vigencia de acuerdo a su cláusula cuarta era a partir del 30 de octubre de 2002 por el lapso de un (01) año, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
SEGUNDO: Con relación a las dos (02) documentales cursantes a los folios 10 al 15 de la primera pieza principal marcadas con las letras “B” y “C”, este tribunal por cuanto las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente, las valora como demostrativas de que la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.510.308, con el carácter de arrendadora y el ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.299.799, en su carácter de arrendatario suscribieron dos (02) nuevos contratos de arrendamiento con relación a un inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en la Avenida Lisandro Hernández cruce con calle Carabaño, Villa de Cura, Estado Aragua, y en el primero de ellos, firmado en fecha 30 de octubre de 2003 se estableció en su cláusula cuarta que su vigencia era por el lapso de un (01) año; y en el marcado con la letra “C”, firmado en fecha 30 de octubre de 2004, se estableció igualmente en su cláusula cuarta que su vigencia sería de un (01) contada a partir de esa fecha, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.364 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
TERCERO: Con relación a la documental cursante a los folios 16 al 18 de la primera pieza principal marcada con la letra “D”, si bien no fue tachada, impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, este tribunal observa que la misma se trata de una copia fotostática simple de un documento privado que en principio no debería ser valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración de que en dicha disposición legal se reproduce, en parte, el mismo criterio seguido por el artículo 1.368 del Código Civil, en el cual se estableció que el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias. Es decir, el legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos.
Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador. Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la demanda, la contestación o en lapso de promoción de pruebas, y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
Pero de igual manera se observa que fue acompañada al libelo de demanda y no fue impugnada por la parte demandada, sino que en su lugar reconoce su existencia y hace uso de su contenido para tratar de enervar la pretensión de la parte actora en la contestación de la demanda a partir del folio 59 de la primera pieza principal, y adicionalmente, la parte actora indica en su demanda que lo consigna en copia simple habida cuenta de que el original reposa en el expediente de consignaciones arrendaticias Nº 366 (nomenclatura interna de este Tribunal), por lo que incorporó copia certificada del mismo cursante al folio 152 de la primera pieza principal cuando el apoderado actor promovió pruebas en fecha 23 de marzo de 2009 y que fueron admitidas en esa misma fecha, motivo por el cual este tribunal la valora como demostrativa de que la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.510.308, con el carácter de arrendadora y el ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.299.799, en su carácter de arrendatario suscribieron en fecha 30 de octubre de 2005 un (01) nuevo contrato de arrendamiento con relación al inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en la Avenida Lisandro Hernández cruce con calle Carabaño, Villa de Cura, Estado Aragua, con una vigencia de un (01) año conforme a su cláusula cuarta, es decir, hasta el 30 de octubre 2006; todo lo anterior de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
CUARTO: Con relación a la documental cursante a los folios 19 y 20 de la primera pieza principal marcada con la letra “E”, si bien fue desconocida por la parte demandada en su contenido y firma en la oportunidad procesal correspondiente, este tribunal observa que en fecha 16 de marzo de 2009 el apoderado actor promovió la prueba de cotejo de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, siendo admitida el 17 de marzo de 2009, y luego de realizados los trámites conducentes para la evacuación de la prueba, los peritos presentaron su informe en fecha 20 de abril de 2009 cursante a los folios 06 al 10 de la segunda pieza principal, en el cual concluyeron que las firmas desconocidas fueron ejecutadas por el demandado de autos ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.299.799, con lo cual quedó evidenciada la autenticidad de su firma, razón por la cual se valora la documental analizada como demostrativa de que en fecha 30 de octubre de 2007 la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.510.308, con el carácter de arrendadora y el ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.299.799, en su carácter de arrendatario suscribieron un documento que denominaron “CONVENIO DE PRORROGA LEGAL” con relación al inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en la Avenida Lisandro Hernández Nro. 08, Villa de Cura, Estado Aragua, y cuyo contenido se da por reproducido conforme al ordinal 3 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; todo lo anterior de conformidad con lo establecido en los artículos 444, 445 y 509 eiusdem en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.
QUINTO: Con relación a la documental cursante al folio 21 de la primera pieza principal marcada con la letra “F”, si bien fue desconocida por la parte demandada en su contenido y firma en la oportunidad procesal correspondiente, este tribunal observa que en fecha 16 de marzo de 2009 el apoderado actor promovió la prueba de cotejo de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, siendo admitida el 17 de marzo de 2009, y luego de realizados los trámites conducentes para la evacuación de la prueba, los peritos presentaron su informe en fecha 20 de abril de 2009 cursante a los folios 06 al 10 de la segunda pieza principal, en el cual concluyeron que las firmas desconocidas fueron ejecutadas por el demandado de autos ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.299.799, con lo cual quedó evidenciada la autenticidad de su firma, razón por la cual se valora la documental analizada como demostrativa de que en fecha 30 de Julio de 2007 la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.510.308, con el carácter de arrendadora libró una comunicación al ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.299.799, en su carácter de arrendatario, siendo recibida por éste último en fecha 07 de Agosto de 2007, mediante la cual le solicita la entrega del local comercial al término del contrato pautado (de acuerdo a las expresiones contenidas en la comunicación) para el mes de octubre de ese año, es decir, 2007; todo lo anterior de conformidad con lo establecido en los artículos 444, 445 y 509 eiusdem en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.
SEXTO: Con relación a la documental cursante a los folios 22 al 25 de la primera pieza principal, este tribunal por cuanto las mismas no fueron, tachadas, impugnadas ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente, las valora como demostrativas de que el ciudadano MANUEL BOULLON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.711.413 evacuó en fecha 08 de Julio de 1991 un titulo supletorio por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua sobre unas bienhechurías constituidas por un (01) local comercial ubicado en la Avenida Lisandro Hernández cruce con calle Carabaño, Villa de Cura, Estado Aragua, y que posteriormente fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de este Municipio en fecha 27 de Julio de 2004, quedando registrado bajo el Nº 46 del Protocolo Primero, Tomo I, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
SEPTIMO: Con relación a la documental cursante a los folios 39 al 56 de la primera pieza principal, este tribunal por cuanto las mismas no fueron, tachadas, impugnadas ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente, las valora como demostrativas de que la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.510.308, presentó ante la Dirección Sectorial de Rentas e Impuestos sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos del Ministerio de Hacienda (hoy SENIAT) una declaración sucesoral tramitada en el Expediente Nro. 360-93 en la cual se evidencia al folio 42 de la primera pieza principal la existencia de unas bienhechurías constituidas por un (01) local comercial ubicado en la Avenida Lisandro Hernández cruce con calle Carabaño, Villa de Cura, Estado Aragua, que concatenado a la documental valorada en el particular que antecede se observa que es copropietaria de dicho inmueble, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
OCTAVO: Con relación a las documentales cursantes a los folios 94 al 110, 115 y 139 al 188, este tribunal estima necesario hacer las siguientes consideraciones:
1.- Con relación a las documentales cursantes a los folios 94 al 110 y 139 al 188, por cuanto las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas, las valora como actas públicas y demostrativas de que existe un procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento signado con el número 366 (nomenclatura interna de este Juzgado) presentado en fecha 03 de noviembre de 2008 por la parte demandada y a favor de la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON (parte actora), mediante las cuales se observa que en fecha 04 de noviembre y 03 de diciembre de 2008 y 07 de enero, 06 de febrero y 05 de marzo de 2009 la secretaria de este Juzgado emitió unos recibos de la consignación de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO (Bs. 455,oo) cada uno, correspondiente a los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero y Febrero de 2009, respectivamente, vinculados con el inmueble objeto de la relación locativa, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
2.- Con relación a las documentales cursantes al folio 115 promovidas por la parte actora a través de las cuales pretende probar el conocimiento de la parte demandada de lo que denomina “extensión de la prorroga legal” habida cuenta de que las letras de cambio se giraron bajo la figura del canon de arrendamiento con la mención expresa de “Extensión de Prorroga Legal”, si bien fueron impugnadas en la oportunidad procesal correspondiente como se evidencia al folio 136 de la primera pieza principal en el escrito presentado en fecha 23 de marzo de 2009 por el apoderado judicial de la parte demandada, se observa que nuevamente el apoderado judicial de la parte demandante las hace valer en esa misma fecha cuando promovió pruebas y consignó copias certificadas del procedimiento de consignaciones arrendaticias signado con el número 366 (nomenclatura interna de este Juzgado), por lo que este tribunal las valora como demostrativas de que en las documentales que cursan a los folios 156 y 157 de la primera pieza principal aparece en el renglón utilizado para el librado de las letras de cambio, que las mismas serán cargadas al ciudadano RAFAEL GARCIA (demandado en esta causa) y en las cuales se utiliza la expresión “por extensión de prorroga”, y a su vez aparece como aceptante de dichas letras, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

CAPITULO IV
DE LA PROCEDENCIA O IMPROCEDENCIA DE LA PRETENSION
En todo proceso ambas partes, pueden probar, correspondiendo al actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y al demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales, que perfectamente aplican a este caso: “Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho”, “Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada”, “Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción”.
Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla y una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del juez, en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, y en ningún caso ésta determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria, que se hace común para las partes.
En este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de la pretensión con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y en ese sentido, este tribunal observa que la parte demandante pretende en términos generales el cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, de la prorroga legal y de su extensión; así como la desocupación libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa y entregarlo en el mismo buen estado en que fue recibido por la arrendatario todo con base en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Código Civil; pretensión ésta que fue rechazada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, con las especificidades anteriormente transcritas.
En ese sentido, corresponde a este tribunal verificar en primer lugar la existencia del contrato de arrendamiento, la naturaleza del mismo y su vigencia, ya que de ser un contrato a tiempo indeterminado la pretensión sería improcedente; y una vez determinado lo anterior, habría que establecer cuando comienza la prorroga legal y su duración de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y; por último, se tiene que analizar la posibilidad jurídica que tienen los contratantes de alargar o extender la duración de la prorroga sin que ello pueda entenderse como una nueva relación arrendaticia o que se ha celebrado un nuevo contrato, ya que de no ser así, indefectiblemente la pretensión de la parte actora devendría en improcedente producto de una tácita reconducción de la relación como lo alega la parte demandada.
Con relación al primer punto, es decir, la existencia del contrato de arrendamiento, la naturaleza del mismo y su vigencia, este tribunal observa de la documental cursante a los folios 04 al 09 de la primera pieza principal, que la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.510.308, con el carácter de arrendadora y los ciudadanos RAFAEL PEREZ GARCIA y GONZALO CARTAYA RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-7.299.799 y Nº V-934.874, respectivamente, en sus caracteres de arrendatarios suscribieron un contrato de arrendamiento con relación a un inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en la Avenida Lisandro Hernández cruce con calle Carabaño, Villa de Cura, Estado Aragua, según se evidencia del contrato suscrito por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora en fecha 18 de octubre de 2002, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por ese Registro con funciones Notariales, cuya vigencia de acuerdo a su cláusula cuarta era a partir del 30 de octubre de 2002 por el lapso de un (01) año.
Posteriormente, suscribieron dos (02) nuevos contratos de arrendamiento marcados con las letras “B” y “C” en los que excluyeron de la relación arrendaticia al ciudadano GONZALO CARTAYA RODRIGUEZ, y en el primero de ellos, firmado en fecha 30 de octubre de 2003 se estableció en su cláusula cuarta que su vigencia era por el lapso de un (01) año; y en el marcado con la letra “C”, firmado en fecha 30 de octubre de 2004, se estableció igualmente en su cláusula cuarta que su vigencia sería de un (01) contada a partir de esa fecha.
Por último, ambas partes reconocen que celebraron en fecha 30 de octubre de 2005 marcado con la letra “D” un (01) nuevo contrato de arrendamiento con una vigencia de un (01) año conforme a su cláusula cuarta, es decir, hasta el 30 de octubre 2006, por lo que no habiendo nuevos “contratos de arrendamiento” este tribunal entiende que es este contrato el que determina los términos de la relación arrendaticia, siendo útiles los contratos anteriores solo con la finalidad de establecer la data, y con ello determinar la duración de la prorroga legal que le corresponda al demandado.
En ese orden de ideas, y en cuanto a la naturaleza del contrato y su vigencia, es decir, si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado, para con ello poder determinar su duración, se hace necesario contemplar cuáles son las posibilidades que tienen los juzgadores al momento de analizar los contratos cuando presenten ambigüedad ateniéndose a la intencionalidad de las partes en uso de sus facultades volitivas, y a tales efectos se procede a transcribir el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentran comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.” (negritas y subrayado de este tribunal)

Con relación al citado artículo y especialmente a su último aparte referente a la interpretación de los contratos, en sentencia dictada en Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 15 de junio de 1988 con ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero en el juicio de Estudios de Fotogrametría Edef, C.A. vs. Pan American de Venezuela, Compañía de Seguros C.A. se dejó establecido lo siguiente:

“…en materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos indistintamente por diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada, que se atiene a la voluntad de los contratantes, sin más investigación; y el de la voluntad real, que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de la voluntad real…”

En sentencia dictada por la referida Sala de Casación Civil en fecha 10 de mayo de 1990 con ponencia del Magistrado Carlos Trejo Padilla en el juicio de Esteban Luzardo Fuenmayor vs. Zaramella y Pavan Construction Company S.A., Exp. Nro. 89-0409 se dejó establecido lo siguiente:

“…la interpretación de un contrato por parte de la jurisdicción de instancia, constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta que haya sido sometida a su conocimiento. En efecto “apreciar” los hechos, conforme a la enseñanza de las más autorizada doctrina “significa un acto de raciocinio, por medio del cual el juez de la instancia estima o da valor a los hechos establecidos”, lo que en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de especificas consecuencias jurídicas…”

Continúa la Sala manteniendo su doctrina cuando en sentencia dictada en fecha 28 de febrero de 1996 con ponencia del Magistrado Rafael Alfonzo Guzman en el juicio de Orlando Di Bernardino Di Rocco vs. Lidia Margarita Quintero de Rengifo, Exp. Nro. 93-0077 se dejó establecido lo siguiente:

“…la Sala ha establecido en forma pacifica su doctrina respecto a este punto y ha dicho: Los jueces del mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes…Igualmente los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales deben asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes les hubieran dada erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concursan en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que la Corte puede extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia…”

Establecida la posibilidad de los jueces de mérito para interpretar la intencionalidad en los contratos, se observa que uno de los alegatos reiterados en diversas oportunidades por la parte demandada o por su apoderado judicial, es el hecho de que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado por imperio de las disposiciones contenidas en los artículos 1600 y 1601 del Código Civil, ya que -según señalan- operó la tacita reconducción al haber permanecido en el inmueble y no haber desahucio. La importancia del presente asunto radica en el hecho de que al consistir la pretensión de la parte actora en el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, de su prorroga legal y convencional, es esencial que la naturaleza del contrato sea a tiempo determinado, porque de no ser así, no existiría prorroga legal alguna que verificar y respetar, y por ende la pretensión devendría en improcedente sin necesidad de realizar otras consideraciones.
Es por lo que se observa tanto en el contrato inicial como en sus renovaciones incluida la que está vigente y que es objeto de análisis en su cláusula cuarta (entiéndase del contrato vigente) lo siguiente: “la duración o término se (sic) este contrato será de Un (1) año, contado a partir del día Treinta (30) de Octubre del 2.005, al final de este lapso quedará terminado el contrato sin necesidad de desahucio ni notificación alguna, a menos que las partes, con anterioridad al vencimiento, conviniesen en prorrogar el aludido término, lo cual deberá constar necesariamente por escrito. No obstante lo anterior, si al vencimiento del término “EL ARRENDATARIO” continuare ocupando el inmueble arrendado y “LA ARRENDADORA” hiciese la primera mensualidad de alquiler siguiente a ese vencimiento, el contrato se entiende automáticamente prorrogado por el lapso que establece la ley de acuerdo al tiempo de ocupación del inmueble arrendado. Iguales reglas se aplicarán en caso de vencimiento la prórroga o prórrogas si las hubiere. Para todos los efectos legales y contractuales prórroga o prórrogas en que fuese susceptible el presente contrato, estarán sujetas a las modalidades y estipulaciones que habrán de regir el plazo o término inicial.” Es decir, el término del contrato vigente venció el día 30 de octubre de 2006, y habiéndose iniciado la relación arrendaticia en octubre de 2002, ésta tuvo hasta esa fecha una duración de cuatro (04) años, que conforme a lo establecido en el literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía una prorroga legal al demandado de un (01) año contado a partir del 30 de octubre de 2006 hasta el 30 de octubre de 2007. Es de acotar, que tan evidente es la intencionalidad de las partes en que el contrato o sus renovaciones fuesen por tiempo determinado, que desde el inicio de la relación arrendaticia aceptan que el contrato tiene una vigencia y que al finalizar ésta, sin necesidad de notificación o desahucio debía el arrendatario entregar el inmueble objeto de la relación locativa, y que en el caso de querer continuar con la relación deberá constar por escrito, como efectivamente sucedió en la primera renovación en fecha 30 de octubre de 2003, en la segunda renovación en fecha 30 de octubre de 2004 y en la tercera y última renovación en fecha 30 de octubre de 2005, y que con vista al contenido del último párrafo de la cláusula contenida en todos los contratos y específicamente en el que está vigente, las partes utilizan expresiones en las que señalan que “…estarán sujetas a las modalidades y estipulaciones que habrán de regir el plazo o término inicial…”, es decir, de un (01) año, con lo cual queda claro para quien suscribe que siempre quisieron que el contrato fuese por tiempo determinado.
Aunado a lo anterior, el demandado alega que no hubo desahucio y por tal motivo al permanecer en el inmueble se produjo la tacita reconducción. Al respecto, el artículo 1599 del Código Civil, prevé que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, que en el caso de autos, es el 30 de octubre de 2006; pero no obstante lo anterior, en el análisis del material probatorio este tribunal valoró la documental cursante al folio 21 de la primera pieza principal marcada con la letra “F” como demostrativa de que en fecha 30 de Julio de 2007 la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.510.308, con el carácter de arrendadora libró una comunicación al ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.299.799, en su carácter de arrendatario, siendo recibida por éste último en fecha 07 de Agosto de 2007, mediante la cual le solicita la entrega del local comercial al término del contrato pautado (de acuerdo a las expresiones contenidas en la comunicación) para el mes de octubre de ese año, es decir, 2007; con lo cual aún sin tener la necesidad de notificarle su deseo de no prorrogar el contrato se lo notificó antes del vencimiento de la prorroga legal que culminaba el 30 de octubre de 2007.
En conclusión, estima este tribunal que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado con una vigencia desde el día 30 de octubre de 2005 hasta el día 30 de octubre de 2006, y que por imperio de la ley le correspondía una prorroga legal de un (01) hasta el 30 de octubre de 2007. Así se declara y decide.
El problema surge cuando en fecha 30 de octubre de 2007 la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BOULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.510.308, con el carácter de arrendadora y el ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.299.799, en su carácter de arrendatario suscribieron un documento cursante a los folios 19 y 20 de la primera pieza principal marcada con la letra “E” que denominaron “CONVENIO DE PRORROGA LEGAL” con relación al inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en la Avenida Lisandro Hernández Nro. 08, Villa de Cura, Estado Aragua; por lo que se hace necesario establecer en primer lugar si dicho “convenio” puede ser considerado validamente como una extensión de la prorroga legal, pero que en definitiva sea con motivo del mismo contrato de arrendamiento, es decir, el que suscribieron el 30 de octubre de 2005, o si por el contrario tiene que ser considerado como un nuevo contrato de arrendamiento que obviamente enervaría la pretensión de la parte actora. Por ello, no solo es necesario analizar nuevamente la intencionalidad de los contratantes conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sino que además hay que vincularlo con las disposiciones contenidas en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los supuestos contenidos en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
El artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”

Con relación a este dispositivo legal, y del cual es innegable el carácter de orden público con el que impregna a la ley, los Doctores Juan Garay y Miren Garay, en su Edición actualizada al mes de Mayo de 2008 de la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), Ediciones Juan Garay, año 2008, página 17, en sus comentarios señalan lo siguiente:

“…7. Este importante artículo nos dice que los particulares no pueden mediante pactos entre ellos disminuir algún derecho que la ley concede al inquilino. Tal sería el caso de un inquilino que renunciara ante el arrendador a regular el precio del alquiler. Tal acuerdo sería nulo por contravenir este artículo. Otro ejemplo: Si acordaran una prórroga al contrato mayor que la legal del artículo 38, tal acuerdo sería válido; pero si fuere menor que la legal tal acuerdo sería nulo por menoscabar los derechos del inquilino…” (subrayado y negrita de este tribunal)

Los mencionados doctrinarios reconocen que todo acuerdo que limite o menoscabe de una u otra manera los derechos de los arrendatarios es nulo, pero de igual forma advierten que también es posible y válida la extensión o ampliación de esos derechos de manera consensual, criterio éste que quien suscribe comparte y que ya había sido planteado por los Doctores Ricardo Henriquez La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi, en su obra Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Torino, Caracas, año 2000, páginas 53 y 54, cuando señalan lo siguiente:

“…Es así como el artículo 38 prevé una dilación ultra-convencional cuyo titulo jurídico es exclusivamente la Ley. Si las partes acuerdan una prórroga sustitutiva de la legal, más amplia que la prevista en los literales anteriores, ello no impedirá aplicar adicionalmente la preterición legal prevista en el artículo 38 sub examine…”

Asimismo, el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

“Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social, y en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.” (subrayado y negrita de este tribunal)

Obviamente, el propósito del Constituyentista era el establecer que el estado venezolano, en este caso a través de los administradores de justicia, no solo observen la literalidad de una norma de derecho sino que también hagan lo que esté a su alcance en la búsqueda de la justicia, es decir, el derecho tiene que ser necesariamente una herramienta para lograr la justicia que en definitiva es lo que la sociedad espera de las actuaciones del estado. Dicho lo anterior, y atendiendo a la intencionalidad de las partes, salta a la vista que en el documento cursante a los folios 19 y 20 de la primera pieza principal acordaron celebrar un convenio de prórroga legal sobre el inmueble objeto de la relación locativa, en el que de acuerdo a la pertinencia de la pretensión señalaron en sus cláusulas “PRIMERA”, “SEGUNDA” y “CUARTA” lo siguiente: 1.) la arrendadora (parte actora) dejó constancia que el arrendatario (parte demandada) estaba solvente en los cánones de arrendamiento; 2) que el lapso de la prórroga legal objeto de ese convenio era de seis meses contados a partir del 30 de octubre de 2007 hasta el 30 de abril de 2008, permaneciendo vigente las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el último contrato; y así mismo, contemplaron un plazo de seis meses adicionales en el que habría un incremento en el canon de arrendamiento, señalando que ese plazo era improrrogable y; 3) que al vencimiento de la prorroga el arrendatario se obligaba a entregar el inmueble y sus instalaciones en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Es decir, no existe duda en el hecho de que la parte actora aceptó que el demandado siempre cumplió con su obligación principal como lo es el pago del canon de arrendamiento, pero que indistintamente de que estuviera vigente la prórroga legal debía cumplir con esa obligación conforme a los artículos 38 último aparte y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por otro lado, de acuerdo a las expresiones utilizadas en la cláusula “SEGUNDA”, se puede observar que las partes convinieron en una prórroga que denominaron “legal” pero que en dado caso la prórroga establecida en el citado artículo 38 ya había culminado en fecha 30 de octubre de 2007, y por ende este tribunal lo entiende como una prórroga convencional que en principio pareciera ser solo de seis (06) meses hasta el 30 de abril de 2008, pero lo real es que en los siguientes seis (06) meses lo que iba a haber era un incremento del monto de la renta, razón por la cual considera quien suscribe que lo pactado fue una extensión de la prórroga con una vigencia de un (01) año contada a partir del 30 de octubre de 2007 hasta el 30 de octubre de 2008, fecha ésta en la cual el arrendatario debía entregar el inmueble libre de personas y cosas en el mismo buen estado en que lo recibió conforme lo acordado en la cláusula “CUARTA” del convenio, lo cual se ratifica aún más cuando se libran unas letras de cambio que sirvieron para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones cursante en copias certificadas a los folios 156 y 157 de la primera pieza principal y que están en original en el expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nro. 366 (nomenclatura interna de este Juzgado) en las cuales se utiliza la expresión “por extensión de prorroga” del inmueble objeto de la relación.
El asunto en concreto consiste en dilucidar si la extensión de la prórroga pactada es válida, y haciendo eco este tribunal de la doctrina citada, es imperioso entender que nunca puede menoscabarse los derechos de los arrendatarios por mandato del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero ello no implica que los acuerdos que amplíen esos derechos como sucede en el presente caso no deban ser considerados como válidos, puesto que de ninguna manera se le están limitando, menoscabando o desmejorando sus derechos como inquilino, ya que al haber culminado la prórroga legal el 30 de octubre de 2007 lo cierto es que el arrendatario tuvo una oportunidad más holgada de solventar su problemática ante el requerimiento de la arrendadora de que le hiciera entrega del inmueble y no lo hizo, y tal circunstancia no puede significar que ha habido una indeterminación del contrato de arrendamiento vigente que es el celebrado en fecha 30 de octubre de 2005, y menos aún cuando por el contrario el demandado trató de enervar los efectos de las documentales cursantes a los folios 19 al 21 de la primera pieza principal a través del desconocimiento de su contenido y firma lo cual quedó desvirtuado con la prueba de cotejo promovida y evacuada por la parte actora, cuando estaba seguro de que tales pruebas no modificarían el vínculo locativo.
En virtud de lo anterior, y al haberse evidenciado que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, que venció la prórroga legal en fecha 30 de octubre de 2007 y su extensión convencional en fecha 30 de octubre de 2008, lo procedente es declarar con lugar la demanda, y condenar a la parte demandada a la desocupación inmediata del inmueble objeto de la relación locativa libre de personas y cosas y entregar el mismo sin daños ni deterioros y en el mismo buen estado en que fue recibido, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hará este tribunal seguidamente y de manera positiva. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA opuesta de conformidad con lo establecido en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la disposición contenida en el ordinal 5 del artículo 340 eiusdem, y CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, DE LA PRORROGA LEGAL Y DE SU EXTENSION incoada por la ciudadana ROSALIA VOLCAN DE BULLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.510.308, asistida por la abogada MAIGUALIDA ALBANO NICOLAI, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 43.388, en contra del ciudadano RAFAEL PEREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.299.799.
Consecuencialmente, SE CONDENA a la parte demandada a la desocupación libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa y entregar el mismo sin daños ni deterioros y en el mismo buen estado en que fue recibido constituido por un (01) local comercial ubicado en la Avenida Lisandro Hernández cruce con calle Carabaño, Nº 8, Villa de Cura, Municipio Zamora del Estado Aragua, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Avenida Lisandro Hernández que es su frente; SUR: casa que es o fue de Luís Quiñones; ESTE: calle Carabaño y; OESTE: casa que es o fue de Adrián Pérez.
Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la incidencia de la cuestión previa y sobre el fondo de la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Villa de Cura, 05 de junio de 2009.
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. HECTOR A. BENITEZ CAÑAS
LA SECRETARIA,

Abog. AMARILIS RODRIGUEZ.-
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 02:00 p.m.
LA SECRETARIA,

Abog. AMARILIS RODRIGUEZ.-

Exp. Nº 4261
HB/ar