TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce (12) de marzo de 2009
198º y 149º

PARTE ACTORA: “VALESKA BEATRIZ MARCANO GARCÍA y OLGA MARGARITA GARCÍA HERNÁNDEZ”, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nºs V-13.274.613 y V-3.134.276, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Raúl Leoni, manzana Nº 21, Fundación Mendoza, Barcelona, Municipio Bolívar del estado Anzoátegui.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “FEDERICO MORÓN REYES”, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 25.063.

PARTE DEMANDADA: “SILVIA ESTHER CRUZ de DAZA”, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-5.304.618.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “LEONARDO JOSÉ VILORIA, EDGAR RAFAEL BARÓN y FLORBELA AMADOR ESTEVES”,” inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 27.385, 119.895 y 121.807, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2008-002641

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El 4 de noviembre de 2008, el abogado Federico Morón Reyes, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.063, en su condición de mandatario judicial de las ciudadanas Valeska Marcano García y Olga García Hernández, titulares de las cédulas de identidad números V-13.274.613 y V-3.134.276, respectivamente, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende de la arrendataria Silvia Esther Cruz de Daza, titular de la cédula de identidad Nº V-5.304.618, con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que cumpla con la obligación de entregar un inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 105, ubicado en el Edificio Residencias El Portal, Piso 10, Manzana 541-23, Parcela 17, Urbanización Palo Verde, Parroquia Petare, Municipio Sucre del estado Miranda, alegando como causa petendi el vencimiento del plazo de la prórroga legal.
Por auto del 6 de noviembre de 2008, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
El 10 de noviembre de 2008, la representación judicial de la parte accionante consignó los fotostatos requeridos a los fines de librar la compulsa, y dejó constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios para practicar la citación personal de la parte demandada.
El 11 de noviembre de 2008, se libró la compulsa.
En fecha 8 de enero de 2009, compareció personalmente la ciudadana Silvia Esther Cruz de Daza, asistida del abogado Leonardo José Viloria, y se dio expresamente por citada a los fines legales consiguientes.
En esta misma fecha, la parte demandada instituyó mandatarios judiciales en la causa.
Así las cosas, el 12 de enero de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada.
Durante la etapa probatoria, ambas representaciones judiciales promovieron, los medios de pruebas que consideraron idóneas y pertinentes a sus respectivas afirmaciones de hecho; así, el 15 de enero de 2009, se recibieron sus respectivos escritos.
Por auto del día 16 del mismo mes y año, se admitieron las pruebas promovidas.
En fecha 20 de enero de 2009, nuevamente la representación judicial de la parte accionante promovió pruebas, las cuales fueron providenciadas por auto del día 21 del mismo mes y año.
Posteriormente, el 5 de febrero de 2009, el tribunal difirió por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo definitivo.
Por auto de fecha 17 de febrero de 2009, el tribunal convocó a las partes a un acto conciliatorio; en cuya oportunidad solamente hizo acto de presencia la representación judicial de la parte demandada.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

El abogado Federico Morón Reyes, en su carácter de mandatario judicial de las ciudadanas Valeska Marcano García y Olga García Hernández, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basa su pretensión, alegó en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

1. Alegó, que sus representadas son copropietarias de un inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 105, ubicado en el Edificio Residencias El Portal, Piso 10, Manzana 541-23, Parcela 17, Urbanización Palo Verde, Parroquia Petare, Municipio Sucre del estado Miranda, según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el 28 de mayo de 2004, bajo el Nº 35, tomo 20, protocolo primero.
2. Manifestó, que su patrocinada Margarita García Hernández dio en arrendamiento a la ciudadana Silvia Esther Cruz de Daza el inmueble anteriormente identificado, según instrumento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 22 de febrero de 2005, bajo el Nº 53, tomo 11 de los libros respectivos; por el término de un (1) año fijo contado a partir de la fecha acordada en su cláusula segunda, y que para el caso de que una de las partes no haya dado aviso a la otra por escrito y con sesenta días de anticipación a la fecha de expiración del término del contrato, se entendería que el mismo quedaría prorrogado por un año más.
3. Adujo, que por “por error de tipeo, se estableció que la fecha indicada para el inicio de la relación arrendaticia era el 16 de febrero de 2004, siendo la fecha real, el 16 de febrero de 2005, toda vez que el contrato se suscribió en forma auténtica tal como lo (indicó) antes, el 22 de febrero de 2005. Iniciándose la relación arrendaticia el 16 de febrero de 2005, y teniendo convenido que el tiempo de duración era de un (01) año, se entiende que el mismo venció el 16 de febrero de 2006”.
4. Aseveró, que el contrato se prorrogó automáticamente por un año más contado a partir del 16 de febrero de 2006, con vencimiento el 16 de febrero de 2007. Asimismo, aseveró que durante la vigencia de esta primera prorroga, específicamente los días 13 de noviembre de 2006, y 18 de diciembre de 2006, la arrendadora Olga Margarita Hernández cumpliendo con la cláusula cuarta, notificó a la arrendataria por escrito y en forma auténtica su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia existente.
5. Arguyó, que a partir del 16 de febrero de 2007, operó de pleno derecho obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario una prorroga legal del contrato de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el término de un (1) año que venció el 16 de febrero de 2008.
6. Sostuvo, que desde el 16 de febrero de 2008, múltiples han sido las gestiones realizadas por sus representadas para obtener que la arrendataria les reintegre la posesión del inmueble lo cual ha sido imposible, razón por la cual demandan el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble.
7. Fundamenta su pretensión en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

En contraposición a los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de los derechos e intereses de su representada. A tales efectos alegó los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

1. Como punto previo procedió a tachar de falsas, impugnó y desconoció las notificaciones acompañadas por el apoderado judicial de la parte accionante, junto al libelo de la demanda, aseverando que “es incierto que tales notificación se hayan practicado en la personal persona (sic) de (su) representada tal y como fue solicitado en el particular TERCERO de dichos escritos”.
2. Promovió la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinal 5º eiusdem.
3. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su representada Silvia Esther Cruz de Daza; aduciendo que es incierto que la relación contractual que une a las codemandantes con su representada haya expirado con ocasión al vencimiento del término de la prorroga legal el 16 de febrero de 2008.
4. Seguidamente, impugnó la cuantía de la demanda con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que “la misma debe ser el resultado de la sumatoria de doce meses de alquiler a razón de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs 750,00) cada uno”.
5. Alegó, que “a todo evento y conforme fue expuesto en la oportunidad del juicio cuya sentencia se acompaña marcada “A” es importante destacar que por la forma en que fue asumida esta obligación del pago del condominio, vale decir, de verbal (sic), mutuo y común acuerdo con posterioridad a la firma del contrato, no existió ni existe una cláusula que expresamente determine su pago, como tampoco se estableció un sanción o eventual resolución del contrato por este motivo, ya que no esta (sic) consagrada en el contrato, siendo esta la razón tan particular como se efectúan esos pagos”.
6. Adujo, que en fecha posterior al vencimiento de la prorroga legal, las partes suscribieron una oferta de compraventa del inmueble, el 14 de marzo de 2008, lo cual hace concluir que efectivamente su representada posee el inmueble con el consentimiento expreso de las propietarias arrendadoras aún después de haber expirado la prorroga legal.

De acuerdo con lo antes expuesto, patentiza este operador jurídico que en el caso de marras, el thema decidendum se circunscribe a determinar sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando el vencimiento del término de la prórroga legal, ex artículos 38 literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, promovió la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinal 5º eiusdem. Por consiguiente, visto que las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum; resulta forzoso para este juzgador decidir como punto previo al fallo definitivo la referida defensa previa, bajo los siguientes razonamientos:
De acuerdo con la inteligencia del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al demandante se le exige que indique o explique claramente en el libelo de la demanda, en qué consiste su pretensión, los fundamentos de ella y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso. De manera que, ante un libelo de demanda oscuro, con deficiencias o ambigüedades, puede la parte demandada plantear la defensa previa por defecto de forma, con el fin de sanear y corregir el vicio detectado; pues de no ser así, estaría en tales circunstancias imposibilitado de alegar, contradecir y ejercer medios probáticos a su favor tendientes a enervar la pretensión actora, lo que repercutiría indudablemente en violación al derecho a la defensa.
En el caso de marras, la representación judicial de la parte demandada aduce en sustento de la cuestión previa sub examine, lo siguiente:

“…Efectivamente Ciudadano Juez, la relación contractual arrendaticia se inició mediante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito entre las partes en fecha 22 de febrero de 2005, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en esa misma fecha bajo el Nº 53, Tomo II de los libros respectivos (…) En el supuesto negado de que las notificaciones se hubiesen efectuado con estricto apego al marco jurídico de la Ley Especial, es preciso destacar que la prorroga legal potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador prevista en el artículo 38, literal a) del –Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el mencionado beneficio conforme a la escala citada en el referida norma, siendo que para el caso de autos la prorroga contractual tendría de vigencia un año, comprendido entre el día dieciséis (16) de febrero de 2007 y el día dieciséis (16) de febrero del 2008, siendo así la versión aportada por el apoderado judicial de la parte actora estaría totalmente ajustada a derecho, sin embargo ese supuesto de hecho varió por la conducta asumida por las propietarias arrendadoras frente al fiel cumplimiento de la obligación de mi representada, es decir, con ocasión al pago de la contraprestación pecuniaria efectuado por mi mandante y recibido sin manifestación en contrario por las arrendadoras (…) el criterio más lógico y jurídico nos orienta inevitablemente a concluir que la parte arrendadora permitió la continuación y desnaturalización de la relación contractual arrendaticia que inicialmente se pactó a tiempo determinado como acertadamente lo afirma el apoderado actor, pero convirtiéndose en una relación contractual a tiempo indeterminado (…) Por último y efectuado el análisis del documento fundamental de la acción es preciso destacar que habiéndose indeterminado el contrato de arrendamiento la acción a intentar no era precisamente la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga, ya que la ley especial, la doctrina y la jurisprudencia han establecido como vía expedita para lograr la desocupación de un inmueble que se encuentre bajo esta contratación es la acción de desalojo prevista en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.

Ahora bien, estima este juzgador, contrariamente a los argumentos que esgrime la representación judicial de la parte demandada, que lejos de encontrarnos ante un libelo de demanda que presente deficiencias, se evidencia con claridad meridiana que la representación judicial de la parte actora señaló prolijamente los hechos constitutivos de su pretensión, invocando las normas de derecho sustantivo en que se apoya, y determinando con toda precisión que es lo que pretende de la parte demandada; además, expresó las conclusiones que a su parecer, derivan de sus afirmaciones de hecho en concordancia con el derecho invocado. Tan es así, que la misma representación judicial de la parte demandada, ante la pretensión que hace valer la parte actora, ha formulado alegatos de fondo que obligatoriamente exigen analizar la naturaleza temporal de la relación arrendaticia sub examine, lo que hará el tribunal en capitulo posterior del presente fallo, tomando en cuenta que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público.
Por estas razones, la cuestión previa bajo análisis no puede prosperar en derecho, y así se decide.-

III
MOTIVACIONES DEL FALLO

Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.
Entonces, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora

1. Promovió junto al libelo de la demanda, certificación de gravamen expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el 3 de octubre de 2008; así como también, copia certificada expedida por la misma oficina el 1 de octubre de 2008, del instrumento protocolizado el 28 de mayo de 2004, bajo el Nº 35, tomo 20, protocolo primero. Al respecto, el tribunal aprecia estos instrumentos de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, y en consecuencia, los mismos demuestran la titularidad del derecho de propiedad que asiste la parte actora y de allí su legitimidad para interponer la presente demanda; así se establece.-
2. Promovió, copia simple del contrato de arrendamiento accionado, suscrito entre la ciudadana Olga García Hernández, en condición de arrendadora, y Silvia Esther Cruz de Daza, en condición de arrendataria, autenticado el 22 de febrero de 2005. Este instrumento se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme lo previsto en el articulo 1.360 del Código Civil, teniéndose como un instrumento que evidencia el vínculo jurídico arrendaticio existente entre las partes de la relación procesal, pactado inicialmente por el término fijo de un (1) año prorrogable salvo notificación en contrario, y que tiene por objeto el inmueble plenamente identificado en el libelo de la demanda; así se decide.-
3. Promovió, copia simple de las notificaciones realizadas por intermedio de la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fechas 13 de noviembre de 2006, y 18 de diciembre de 2006, respectivamente; las cuales se admiten para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por emanar de un funcionario público competente para dar fe pública, se les otorga valor probatorio de demostrar la manifestación de voluntad tempestiva (desahucio) que hiciere la arrendadora, respecto a la no prorroga del contrato al vencimiento del termino contractual; así se establece.
4. Durante la etapa probatoria, promovió el mérito favorable de los autos, lo cual no constituye un medio de prueba, pues conforme lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, debe el Juzgador valorar todos los medios de pruebas que consten en autos a los fines de la resolución de la controversia; así se establece.-
5. Promovió prueba de inspección judicial, la cual fue admitida por el tribunal mediante auto de fecha 16 de enero de 2009, sin que compareciere alguna de las partes en la oportunidad de hora y fecha para su diligenciamiento, conforme consta en el auto del 11 de febrero de 2009, inserto al folio 160 del cuaderno principal; por consiguiente, nada tiene el tribunal que apreciar al respecto; así se decide.-
6. Promovió prueba de informes solicitando información del Banco del Caribe, Agencia Principal, respecto a retiros realizados en la cuenta Nº 01140150341500373683 cuyo titular es la ciudadana Valeska Marcano, durante el período comprendido entre el mes de febrero de 2008, al 31 de diciembre de 2008, con indicación de montos y fechas. Al respecto, se observa que mediante comunicación DAANL-2884/2009, de fecha 10 de febrero de 2009, dicha entidad bancaria respondió a la información requerida, la cual se admite para el proceso al constatar el tribunal que la misma guarda pertinencia con los hechos controvertidos; así se establece.-

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

1. Promovió junto al escrito de contestación a la demanda, copia simple de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 10 de enero de 2008, la cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y cuyo contenido que este operador jurídico conoce por notoriedad judicial, se aprecia reconociéndose la presunción legal con carácter de cosa juzgada allí contenida, en cuanto al acuerdo entre las partes para que la arrendataria efectuase el pago de las planillas de condominio descontando dicho monto del canon de arrendamiento; y asimismo, del pago de dicho canon de arrendamiento mensual por parte de la arrendataria en la cuenta corriente Nº 01140150341500373683 del Banco del Caribe, cuyo titular es la ciudadana Valeska Marcano, así se establece.-
2. Promovió, legajo de planillas de depósitos bancarios (tarjas) efectuados en la cuenta corriente del Banco del Caribe Nº 01140150341500373683, cuyo titular es la ciudadana Valeska Marcano. Al respecto, estima quien aquí decide debido a la experiencia común y a los símbolos contenidos en dichas documentales, que dichas copias originales prueban los depósitos de cantidades dinerarias por parte de la arrendataria Silvia Cruz, a partir del mes de enero de 2008, hasta el mes de enero de 2009, ambos inclusive; y así se decide.-
3. Promovió, legajo de planillas de depósitos bancarios efectuados en la cuenta corriente Nº 01340385653851047661, a nombre de “Condominio Residencias El Portal”, en Banesco, Banco Universal; y planillas de condominio emitidas por Administradora Obelisco, C.A. Al respecto, estima este juzgador que dichas planillas de depósitos bancarios sirven para evidenciar el depósito de cantidades de dinero efectuado por la arrendataria Silvia Esther Cruz de Daza, en vista del acuerdo que según quedó demostrado en la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, celebraron las partes en cuanto a “que de forma verbal establecieron que la demandada descontara del monto mensual del canon de arrendamiento, la cuota de condominio correspondiente a cada mes vencido”, esto es, los gastos comunes del edificio Residencias El Portal al cual pertenece el apartamento objeto de la demanda; y así se establece.-
4. Promovió, original del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 14 de marzo de 2008, bajo el Nº 37, tomo 14 de los libros respectivos, mediante el cual la ciudadana Nilia Rosa Velásquez Golding, en su condición de mandataria de la parte actora Valeska Marcano García y Olga García Hernández, ofreció en venta a la demandada Silvia Esther Cruz de Daza el inmueble objeto de la demanda, de acuerdo con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se establece.-
5. Promovió, prueba de informes solicitando información del Banco del Caribe, Agencia Principal, respecto a si en la cuenta Nº 01140150341500373683 cuyo titular es la ciudadana Valeska Marcano, fueron acreditados los depósitos que allí se mencionan por parte de la ciudadana Silvia Esther Cruz de Daza. Al respecto, se observa que mediante comunicación DAANL-2915/2009, de fecha 13 de febrero de 2009, dicha entidad bancaria respondió a la información requerida, la cual se admite para el proceso al constatar el tribunal que la misma guarda pertinencia con los hechos controvertidos, informando que el día 7 de enero de 2009, Silvia Esther Cruz de Daza efectuó un depósito en la referida cuenta por Bs. 440,50; y así se establece.-

Ahora bien, tal como se estableció ut supra, la parte actora aspira obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión que hace valer contra la arrendataria Silvia Esther Cruz de Daza, alegado que vencido el término de la prórroga legal previsto en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ésta se ha negado a cumplir con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda.
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada luego de admitir en la contestación a la demanda, la existencia de la relación arrendaticia entre su patrocinada y la parte accionante, se excepciona alegando un hecho modificativo a la pretensión contenida en el escrito libelar, manifestando -entre otras cosas- que la “arrendadora permitió la continuación y desnaturalización de la relación contractual arrendaticia que inicialmente se pacto (sic) a tiempo determinado como acertadamente lo afirma el apoderado actor, pero convirtiéndose en una relación contractual a tiempo determinado (…), siendo improcedente la acción” .
Por consiguiente, estima este operador jurídico que resulta indispensable precisar la naturaleza jurídico temporal de la relación arrendaticia sub examine, pues según se infiere del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público, y por tanto los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, la inteligencia del artículo 38 eiusdem patentiza, que los arrendatarios que al vencimiento del término contractualmente convenido, se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tienen derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado durante el tiempo que dicha norma establece para cada caso específico; lo que a su vez resulta de obligatoria observancia para los arrendadores.
En el presente caso, según se desprende del contenido de la cláusula segunda y cuarta del contrato de arrendamiento accionado, las partes establecieron lo siguiente:

“SEGUNDA: La pensión mensual de arrendamiento que se obliga a pagar “EL ARRENDATARIO” por el “INMUEBLE ARRENDADO” del día 16 de febrero de 2004, será de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES …”
“CUARTA: La duración de este contrato es de un (1) año, a contar de la fecha acordada en la cláusula segunda de este contrato. En caso de que una de las dos partes no haya dado aviso a la otra, por escrito, con sesenta (60) de anticipación a su fecha de expiración, se entiende que el presente contrato queda prorrogado por un (1) año…”

Ahora bien, en el libelo de la demanda el abogado Federico Morón Reyes alegó que por error de tipeo, se estableció que la fecha indicada para el inicio de la relación arrendaticia era el 16 de febrero de 2004, siendo la fecha real el 16 de febrero de 2005, toda vez que el contrato se suscribió en forma auténtica el 22 de febrero de 2005. Asimismo, manifestó que la relación arrendaticia se inició el 16 de febrero de 2005, y que teniendo convenido el tiempo de duración en un (1) año, se entiende que el mismo venció el 16 de febrero de 2006; y que a partir de esta fecha, se prorrogó automáticamente por otro año más, venciendo el 16 de febrero de 2007.
Esta afirmación de hecho es admitida por la representación judicial de la parte demandada en la contestación a la demanda; razón por la cual no forma parte del thema decidendum, así se establece.-
Entonces, tomando en cuenta el principio de la buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, infiere quien aquí decide, al interpretar la voluntad real de las partes contratantes que patentizan las cláusulas in comento –pacta sunt servanda-, es que sin duda el contrato tuvo una duración inicial de un (1) año fijo contado a partir del 1 de febrero de 2005, prorrogado a su vencimiento por otro año más. Seguidamente, durante la vigencia de esta única prorroga convencional, la arrendadora notificó tempestivamente a la arrendataria, en fecha 13 de noviembre de 2006, su voluntad de no prorrogar más el contrato el vencimiento; por lo que sin duda, de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del 16 de febrero de 2007, exclusive, comenzó a transcurrir obligatoriamente para la arrendadora el lapso de prórroga legal de un (1) año, que la arrendataria efectivamente disfrutó hasta el 16 de febrero de 2008; así igualmente se establece.-
Ahora bien, a partir del vencimiento del término de la prorroga legal, esto es el 16 de febrero de 2008, han ocurrido algunos hechos que son importante destacar; a saber:
La arrendataria ha continuado en la posesión del inmueble arrendado; depositando incluso cantidades dinerarias en la cuenta corriente Nº 01140150341500373683 del Banco del Caribe, cuyo titular es la ciudadana Valeska Marcano. Depósitos éstos, que según afirman su representación judicial, se corresponden con los pagos del canon de alquiler conforme al acuerdo verbal celebrado con la arrendadora, según quedó demostrado y establecido en la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 10 de enero de 2008.
Igualmente, la arrendataria ha venido efectuando depósitos bancarios a nombre de “Condominio Residencias El Portal”, en la cuenta corriente Nº 01340385653851047661 de Banesco, Banco Universal; afirmando su representación judicial que los mismos se corresponden con los pagos de los gastos comunes según convenio celebrado con la parta accionante.
El 14 de marzo de 2008, posteriormente al vencimiento del término de la prorroga legal, la parte actora por intermedio de la ciudadana Nilia Rosa Velásquez Golding, cumpliendo con la obligación prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, notificó a la arrendataria su deseo de venderle el inmueble a los fines del ejercicio del derecho preferente.
Finalmente, es el 4 de noviembre de 2008, cuando la parte arrendadora interpone la demanda ante el competente órgano jurisdiccional, para hacer valer sus derechos frente a la arrendataria.
La situación de hecho precedentemente descrita, en criterio de este juzgador, se subsume en el artículo 1.600 del Código Civil a tenor del cual, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Esta norma jurídico positiva debemos adminiculara con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, en cuya virtud los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
En efecto, podemos concluir que la relación arrendaticia entre Valseka Marcano García y Olga García Hernández, por una parte, y Silvia Esther Cruz de Daza, por la otra, si bien se pactó inicialmente por tiempo determinado, y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios también lo fue durante la prorroga legal que disfrutó la arrendataria por el termino de un (1) año, hasta el 16 de febrero de 2008; no obstante, a partir del vencimiento de dicho término, la arrendataria ha permanecido en posesión del inmueble sin que conste en autos oposición alguna por la arrendadora, lo cual hace presumir que ha operado la tácita reconducción del contrato accionado; así se establece.-
Es importante señalar, que no ha sido del todo clara la voluntad de la parte arrendadora en cuanto a la no continuación de la relación arrendaticia a partir del vencimiento del término de la prórroga legal, pues se insiste la arrendataria no sólo continuó en posesión del inmueble arrendado, sino que se presume cumplió con su obligación principal y esencial del contrato de arrendamiento, referida al pago del canon de alquiler como contraprestación por el uso del inmueble, mediante los depósitos efectuados en la cuenta corriente del Banco del Caribe a nombre de Valeska Marcano, durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero de 2009.
Este estado de cosas, se subsume en el supuesto de hecho de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, cuya inteligencia patentiza una presunción legal que dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor ex articulo 1.397 eiusdem, en este caso, la arrendataria Silvia Esther Cruz de Daza.
Por otra parte, según establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma comporta.
Ahora bien, advierte quien aquí decide que la pretensión que hace valer la parte actora en tutela de sus derechos, es la de cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal; siendo la naturaleza jurídico temporal de la relación arrendaticia sub examine, a tiempo indeterminado. Siendo así, la causa petendi que motiva el ejercicio de la acción por la parte actora no se subsume en alguno de los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el cual estatuye las únicas causales por las cuales pretenderse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
En apoyo de lo precedentemente expuesto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado al respecto en sentencia N° 834 de fecha 24 de abril de 2002, reiterada en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableciendo lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del Tribunal).

De tal manera que, en acatamiento de un imperativo legal ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el criterio jurisprudencial antes referido, la pretensión de cumplimiento de contrato que ejerce la parte actora resulta contraria a derecho, pues siendo la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado, tal pretensión de cumplimiento se encuentra excluida por la Ley; así se decide.-
Finalmente, se deduce que la parte actora no cumplió con su carga de demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, cual es el incumplimiento de la arrendataria con su obligación de entregar el inmueble objeto de la demanda al vencimiento del término de la prórroga legal, conforme el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, la parte actora no tomó en cuenta que se había producido la indeterminación de la relación arrendaticia, y en vista de ello procedió a ejercer la acción pretendido el cumplimiento de la prestación de entrega a cargo de la arrendataria, invocando erróneamente los artículos 38 y 39 eiusdem, lo cual es contrario a derecho, pues lo cierto del caso, es que debió adecuar la tutela jurídica que peticiona en el marco de lo previsto por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ergo, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-
IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE en derecho la pretensión contenida en la demanda interpuesta por las ciudadanas Valeska Beatriz Marcano García y Olga Margarita García Hernández, contra la ciudadana Silvia Esther Cruz de Daza, por cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, por vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los doce (12) días de marzo de 2009. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria,

Abg. Kelyn Contreras González

En la misma fecha siendo las 2:20 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria,

Abg. Kelyn Contreras González