REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas 198º y 150º ASUNTO: AP31-V-2008-001232 DEMANDANTE: GALERÍAS MANELLA, S.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 31 de Diciembre de 1986, bajo el No. 73, Tomo 91-A Sgdo, representada en el presente juicio, por el abogado Mauricio de Jesús Méndez Méndez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 75.231. DEMANDADA: JENNY JOSEFINA PÉREZ TINEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.753.212, representada en el presente juicio por los abogados Carlos Chacón, David Palis Fuentes y Maximiliano Márquez Yépez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 14.723, 26.023 y 65.226, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 15 de mayo de 2008; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 20 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve. Sostiene la representación judicial de la empresa actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente: 1.- Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por el apartamento No. 03, situado en el edificio MANELLA, ubicado en la avenida José Félix Rivas, urbanización Bello Campo, Chacao. 2.- Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, el día 07 de abril de 2003, la administradora del identificado inmueble lo dio en arrendamiento a la ciudadana JENNY JOSEFINA PÉREZ TINEDO, por un lapso de un año, contado a partir del 1º de abril de 2003, prorrogable automáticamente por períodos sucesivos de un año, siempre y cuando alguna de las partes no notificare a la otra por escrito por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento. 3.- Que el día 16 de Febrero de 2007, de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la no renovación del contrato y que, en fecha 1º de abril de 2007, comenzaría a correr a su favor el lapso legal de prórroga. 4.- Que en fecha 1º de abril de 2008, venció el lapso de la prórroga legal y que no obstante ello, la demandada en su carácter de inquilina no ha cumplido con la entrega del inmueble. 5.- Que ante dicho incumplimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 eiusdem, procedió a accionar el cumplimiento del contrato, a los efectos de que entregue el inmueble arrendado. 6.- De conformidad con lo indicado en el citado artículo 39, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado. 7.- Estimaron la demanda en la suma de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400). Mediante diligencia presentada en fecha 16 de enero de 2009, el abogado Maximiliano Márquez, ya identificado, consignó poder que le fuera otorgado por la demandada y en su nombre se dio por citado en autos; y dentro de la oportunidad legal correspondiente, dicha representación judicial presentó escrito mediante el cual, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes: Como punto previo realizó alegatos que, a su juicio resultaban importantes para la causa, relativos a la normativa consagrada en la Ley de Propiedad Horizontal. Señalando que su representada se acogió al derecho de preferencia para adquirir el inmueble objeto del presente juicio, que ocupa en calidad de inquilina. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, aduciendo que la actora no aportó los documentos fundamentales de la demanda. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del citado artículo 346, señalando que la sustitución del mandato a la abogada Clotilinda Gómes de Sousa. Alegó que la actora que la empresa ha colocado en venta acciones nominativas individuales como una especie, de oferta pública en detrimento de los derechos inquilinarios. Que ante el ofrecimiento de venta del inmueble a su mandante, ésta aceptó y manifestó su disposición a vender, solo que el negocio no ha podido efectuarse dado que la actora no está en la capacidad de cumplir con la tradición del inmueble con el otorgamiento del documento correspondiente. Que en todo caso la pretensión acora debió fundamentarse en cualquiera de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero no en una resolutoria o de cumplimiento de contrato. A través de auto el Tribunal haciendo uso de las facultades conferidas en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, llamó a las partes a conciliación. Acto al que no comparecieron ninguna de las partes; y por diligencia de fecha 09 de febrero de 2009, la representación de la demandada, realizó los alegatos que estimó pertinentes a tal llamado. II Planteada en tales términos la presente controversia este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas: En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria del inmueble constituido por el apartamento No. 03, del edificio denominado “MANELLA”, ubicado en la avenida José Felix Sosa, urbanización Bello Campo, Municipio Chaco del estado Miranda, Guarenas, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de abril de 2003, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos. Al libelo de demanda, la representación de la parte actora acompañó, como fundamentales, los siguientes documentos: 1.- Marcados “A” y “B”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, el 05 de octubre de 2007, bajo el No. 08, Tomo 78, y de las actas mercantiles correspondientes a la empresa actora, las cuales se tienen como fidedignas, de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnadas, de cuya lectura se desprende la representación judicial del profesional del derecho que actúa en nombre de la actora, y la constitución y estatutos de la compañía accionante y así se establece. 2.- Marcadas con las letras “C” y “D”, copias simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, el 7 de abril de 2003, bajo el No. 12, Tomo 43, contentivo del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, y actuaciones realizadas por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, las cuales –igualmente- se tienen como fidedigna ante la falta de impugnación por la demandada, y respecto a las cuales se emitirá su valor en juicio más adelante. De las Cuestiones Previas Tal como se indicara, la representación judicial de la demandada, dentro de la oportunidad legal correspondiente, opuso las cuestiones previas que seguidamente este Juzgado pasa a decidir, conforme a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: La cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, aduciendo que la actora no aportó los documentos fundamentales de la demanda. Dispone el ordinal 6º del artículo 340 del citado Código de Procedimiento que, al libelo de la demanda, deben acompañarse, los instrumentos en que se fundamente la pretensión, entendiéndose por éstos –según dicha norma-, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido. De la revisión efectuada por este Juzgado, tanto al libelo como a los documentos producidos con dicho escrito, se constata que, efectivamente, la actora sí dio cumplimiento a la exigencia en estudio, pues, aportó conjuntamente con el libelo de demanda, aquellas documentales que, a su juicio, sustentan la pretensión deducida, siendo éstos, al tratarse de una acción de cumplimiento de contrato arrendaticio celebrado de forma escrita, el documento contentivo de dicha convención; y estando basado el cumplimiento exigido en el vencimiento del lapso de prórroga legal, aquellos instrumentos con los cuales afirma la actora, se puso fin a la relación locativa. Ahora bien, en los términos en que resultó planteado el defecto de forma en estudio, se determina que la demandada, lejos de referirse al supuesto legal, de no haberse acompañado los documentos de los cuales se deriva la pretensión deducida; por el contrario, sustenta la cuestión previa en análisis, en la falta de valor procesal de los recaudos producidos, los cuales a través de dicha defensa, pasa a objetar y a concluir su inexistencia en derecho, concretamente, de la notificación de no prórroga que señaló el actor realizó a la inquilina. En tal sentido, debe señalarse que, la apreciación y valor que este Despacho pueda concederle a los documentos producidos con el libelo, conforme a derecho, a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda intentada, es una labor que concierne al fondo de lo controvertido, pero en ningún caso, tales alegatos se corresponden con el supuesto fáctico consagrado en la norma contenida en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia por la que este Juzgado declara sin lugar la cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda y así se decide. Igualmente, la representación judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del citado artículo 346, norma adjetiva que prevé lo siguiente: “3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.”. Sostiene la parte demandada, como fundamento de la cuestión previa opuesta, textualmente, entre otros alegatos, lo siguiente: “En nuestra reiterada Doctrina la sustitución es un acto jurídico expreso y preciso por medio del cual el mandatario traslada a otra persona el mandato a él conferido. Se induce de ello que el poder sustituido para la simple asistencia del sustituido al sustituyente, no le da la competencia para el ejercicio de la acción autonómica procesal, sino la del simple acompañamiento y quizás hasta la del asesoramiento procesal. Esta situación planteada y concreta, a nuestro entender por el contenido de la letra escrita, la incapacidad de la “sustituida” y respetada abogada CLOTILINDA GOMES DE SOUSA para accionar de manera independiente en este juicio, ya que la función a atribución sustituida es la de simple asistencia y por consecuencia todas y cada una de las actuaciones contenidas a este expediente suscrita individualmente por la asistente sustituida, carecen de valoración procesal por no estar suscrita por el abogado actor….”. De acuerdo a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, de tres distintas maneras puede resultar ilegítima la persona que se presente obrando en nombre del demandante, como representante o apoderado suyo, a saber: a) porque esté incapacitado para ejercer poderes en juicio; b) porque, aun cuando pueda ejercerlos, el poder con que obre no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente; y c) porque no tenga la representación que se atribuye. De lo expuesto por la demandada como fundamento de la cuestión bajo análisis, se aprecia que el mismo no se corresponde con ninguno de los supuestos consagrados; observándose al respecto que, en el libelo de demanda, la parte actora actuó por intermedio de su apoderado judicial, abogado Mauricio de Jesús Méndez Méndez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 75.231, según instrumento poder que acompañara en copia simple y que, ante falta de impugnación, se estimó fidedigna. Mandato que consta de las actas fue sustituido a la profesional del derecho Clotilinda Gomes de Sousa, cumpliendo dicha sustitución con las formalidades legales; acto que habiéndose verificado en estricto cumplimiento con lo exigido en nuestro ordenamiento jurídico, en forma alguna alude al ejercicio del mandato otorgado por la empresa actora, de forma conjunta por parte de los abogados ya mencionados, y así se establece. Analizado lo anterior, debe este Tribunal declarar que la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta a todas luces improcedente en derecho y así se decide. Del Fondo Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber: Tal como se afirmara, la actora sostiene que la demandada en su carácter de arrendataria, tenía la obligación de entregar el inmueble arrendado, el día 1º de abril de 2.008, fecha en la cual venció el lapso legal de un año, que por prórroga legal, le asistía; dado que –de conformidad con lo establecido en el contrato- realizó en tiempo útil la notificación de no renovación del mismo, por intermedio de la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital. La representación judicial de la demandada, respecto al fondo de lo controvertido, adujo que no constaba en actas, que la relación contractual haya concluido; toda vez que, si bien la actora aseveraba haber practicado la notificación de no prórroga por intermedio de la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, dicha actuación en modo alguno se había consumado ni se había verificado, pues la actuación no se realizó en ninguna persona. En materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De modo pues, que llenos los extremos para su procedencia, solo debe precisarse el tiempo de duración de la relación, para determinar el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, vencido el contrato, por dicho beneficio; todo ello regulado por la propia ley especial en su artículo 38. En el caso analizado se constata, que efectivamente, a través de documento autenticado por ante la Notaría Primera de Caracas, el día 07 de abril de 2003, fue dado en arrendamiento a la demandada, ciudadana JENNY J. PÉREZ TINEDO, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 03, que forma parte del edificio “MANELLA”, ubicado en la avenida José Félix Sosa, urbanización Bello Campo, Caracas. En dicho contrato, las partes convinieron respecto a la duración del mismo, lo copiado a continuación: “TERCERA: El plazo de duración de este arrendamiento es de UN (01) año, contado a partir de la fecha de este contrato, prorrogable automáticamente por períodos sucesivos de UN (01) año, siempre que alguna de las partes contratantes no manifieste su voluntad de poner fin al misma en forma escrita y con un mes por lo menos de anticipación a la fecha en que finaliza el primer plazo o cada una de las prórrogas. …”. Del estudio del referido contrato locativo se determina que, la voluntad de los contratantes fue la de vincularse bajo un arrendamiento determinado en el tiempo, estableciendo como tiempo fijo inicial de la relación, un año fijo, contado a partir del 1º de abril de 2003; con la posibilidad de prórrogas automáticas y sucesivas, por igual tiempo de un año, siempre que ninguna de las partes, con por lo menos un (01) mes de anticipación al vencimiento del tiempo prefijado o de algunas de las prórrogas si las hubiere, no diere aviso a la otra, por escrito, su deseo de no continuar con la relación. A partir de ello, debe sostenerse que, el tiempo fijo –inicialmente- convenido comenzó a regir, tal como lo indica la cláusula contractual en referencia, el día 1º de abril de 2003, y venció el día 1º de abril de 2004; a partir de dicha fecha, de forma automática y sucesiva, por no haber mediado la notificación contractual de no prórroga, el contrato sufrió su primera prórroga contractual, la cual expiró el día 1º de abril de 2005, la segunda prórroga, venció el 1º de abril de 2006; y la tercera prórroga, el 1º de abril de 2007. La propietaria del inmueble a los efectos de demostrar el cumplimiento contractual relativo a la manifestación por escrito a la arrendataria, de su deseo de no renovar el contrato, y poner término a la contratación, hizo valer –en copia simple- actuaciones practicadas por una Notaría Pública; respecto a las cuales, la representación de la demandada afirmó que, las mismas no tenían valor probatorio alguno, pues la actuación no se había realizado en persona alguna, aseverando –entre otros hechos- lo siguiente: 1.- Que en el escrito presentado al Notario, la solicitante peticionó, la entrega al notificado de una copia simple de la solicitud y que fuere fijada otra en las puertas del inmueble. 2.- Que tales hechos no constan en el expediente; y menos aún se evidencia que, la notificación haya sido recibida por persona alguna en el domicilio, lo que hace que el acto no tenga efecto, siendo el mismo inexistente. 3.- Que no existe a los autos, prueba alguna de la notificación. 4.- Que llama su atención que ninguna de las actuaciones que rielan a los autos, en las cuales debió notificarse a la demandada, no hayan sido posible, pues en el apartamento se encuentra su hogar y su familia, y generalmente, hay personas en el inmueble. Consta efectivamente a las actas que integran el presente expediente, que la accionante como prueba del desahucio que afirmó haber efectuado, trajo copia simple de las actuaciones practicadas por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, la cual en ningún caso, fue impugnada por la parte demandada, teniéndose la misma como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De tales actuaciones determina este Órgano Jurisdiccional que, ante la petición realizada por la representación de la empresa actora, GALERÍAS MANELLA, C.A., de que previo traslado y constitución en el inmueble en litigio, se procediera a notificar a la ciudadana JENNY JOSEFINA PÉREZ TINEDO, que no le sería renovado el contrato de arrendamiento a su vencimiento y que, de acuerdo a lo dispuesto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del día 1º de abril de 2007, comenzaría a correr el plazo establecido para el uso de la prórroga legal; y que de conformidad con el artículo 39 eiusdem, al vencimiento de dicho plazo debía entregar el inmueble, el día 16 de febrero de 2007, la Notaría Pública, levantó acta, mediante la cual hizo constar haberse trasladado el apartamento No. 3 del Edificio Manella, situado en la avenida José Félix Sosa, de la urbanización Bello Campo, municipio Chacao del estado Miranda, a los fines de cumplir con la notificación de la ciudadana JENNY JOSEFINA PÉREZ TINEDO, y que tocado como fue el timbre, no hubo respuesta alguna, dejándose la notificación debajo de la puerta; y declaró notificada a dicha ciudadana del contenido de la solicitud. Analizadas como han sido las actuaciones efectuadas por la actora a través de la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, concluye este Despacho que, la veracidad de la actuación hecha constar por el funcionario notarial, en lo que respecta al hecho ocurrido, este es, la constitución el día 16 de Febrero de 2007, en el inmueble cuya entrega se pretende en juicio, y haber introducido por debajo de la puerta, una copia simple del escrito contentivo de la solicitud de notificación de no prórroga contractual, por debajo de la puerta del citado inmueble. Ahora bien, la objeción efectuada por la representación de la demandada, a la actuación practicada por el funcionario notarial, se contrae –principalmente- a que la misma, no tiene validez alguna y resulta inexistente, en razón de no haberse realizado en persona alguna. En relación a ello, sostiene este Despacho, que en ningún caso puede sostenerse que, la actuación en sí, no fue efectuada, pues tal como se indicara, en actas –procesalmente- el hecho relativo a la constitución del funcionario notarial en el inmueble, y la consignación por debajo de la puerta del mismo, de la copia de la solicitud, quedó probado en autos. En lo que respecta a la circunstancia que, si con tal actuación, debe afirmarse cumplido el desahucio de ley, estima este Juzgado necesario traer a colación, lo dispuesto en Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de Diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, en un caso en el cual se discutía un asunto similar al analizado, a saber: “… en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el Juzgado de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio. En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil. Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”. (…). En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe impera en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tiene obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. (…)”. (Negrillas del Tribunal). Estudiadas como fueron las actas en referencia, determina este Juzgado que, la actuación efectuada por el funcionario de la citada Notaría Pública, debe ser considerada como la verificación del desahucio de ley, efectuado por la arrendadora, en los términos contractualmente preestablecidos; dado que tal manifestación de no renovación fue realizada de forma escrita, en el inmueble objeto del arrendamiento, el cual es ocupado por la demandada en su carácter de inquilina; y que, según el propio dicho, de su representación judicial, al dar contestación, el inmueble, además de constituir su hogar, es el de su familia y generalmente hay personas en el mismo, por lo que debe afirmarse que, el acto en cuestión, cumplió con el fin perseguido, aún cuando no fue entregado de forma personal a la inquilina, lo cual en ningún caso, debería ser estimado como requisito necesario para el desahucio, conforme a lo previsto en el fallo constitucional previamente invocado; pues el hecho de haber sido efectuado en el inmueble que constituye la cosa arrendada, dejando la notificación en cuestión, dentro del mismo, el cual se corresponde con el lugar en el que vive la inquilina conjuntamente con la familia, hace tener por cumplido el ya prenombrado desahucio, y así se establece. En tal sentido, debe afirmarse que, ante la manifestación de la arrendadora de no renovar el contrato, la prórroga contractual que se encontraba en vigencia, precluyó el día 1º de abril de 2007, comenzando a partir de dicha fecha, el lapso de prórroga legal que, atendiendo al contenido del literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de un año, que venció en fecha 1º de abril de 2008, exclusive; oportunidad en la cual nació la obligación de la inquilina de entregar el inmueble arrendado, ante la expiración tanto del tiempo contractual fijado como el legal consagrado por el mencionado beneficio, y así se establece. Resulta de importancia destacar, que aunada a las defensas previamente analizadas, la representación judicial de la parte demandada, al dar contestación a la demanda, alegó hechos relacionados directamente con el capital de la empresa actora, con la voluntad de la demandante de vender los inmuebles y con respecto a la existencia de un ofrecimiento de venta de la citada empresa a su representada; hechos para los cuales el ordenamiento jurídico, consagra las defensas, acciones y/o recursos para hacer valer los derechos que en todo caso, puedan o hayan resultado lesionados, los cuales no fueron anunciados en actas. Siendo oportuno, añadir –en virtud de lo señalado- que, tratándose de un contrato de arrendamiento con tiempo de duración preestablecido, la acción incoada es la procesalmente idónea para la satisfacción de la pretensión deducida y no la prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece. Por último, no puede pasar por alto este Juzgado, en atención a lo expuesto por el apoderado de la demandada, mediante diligencia de fecha 09 de Febrero de 2009, en los términos siguientes: “…. En consecuencia ciudadana juez, no es correcto exitar (sic) a las partes a la conciliación, porque dentro de las normas que regulan el debido proceso, están prohibidas las transacciones que no esten (sic) ajustadas a las normas procesales aplicables, más aún cuando la accionante no contestó las cuestiones previas, quedando en consecuencia confeso ficto o convenimiento expreso de la accionante ante su silencio procesal, hacen imposible que haya lugar a la transacción conciliatoria …”, cabe señalar que, tal como se indicara mediante providencia dictada el 5 de enero de 2009, el Tribunal fijó oportunidad para llevar a cabo un acto conciliatorio entre las partes, respecto a lo debatido en juicio, haciendo uso de la facultad conferida en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, “en cualquier estado y grado de la causa, antes de la sentencia, el Juez podrá excitar a las partes a la conciliación, tanto sobre lo principal como sobre alguna incidencia, aunque ésta sea de procedimiento, exponiéndoles las razones de conveniencia”. De modo pues, que en ningún caso, puede considerarse como incorrecto o en palabras más técnicas, contrario a derecho, el llamado a la conciliación realizado en el presente juicio por el Tribunal a las litigantes; y menos aún, sostener que, en materias como la litigada en autos, están prohibidas las transacciones, además de los demás fundamentos que, en nada afectan su apego con el ordenamiento jurídico y así se establece. III Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la empresa mercantil GALERIAS MANELLA, C.A., contra la ciudadana JENNY JOSEFINA PÉREZ TINEDO, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 7 de abril de 2003, bajo el No. 12, Tomo 43. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento constituido por un apartamento No. 03, situado en el edificio MANELLA, ubicado en la avenida José Félix Rivas, urbanización Bello Campo, Chacao, estado Miranda. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes. Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES y Déjese copia Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 04 días del mes de marzo de 2009. La Juez Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol La Secretaria Accidental, Daniela Castillo Ortiz. En esta misma fecha, siendo las 9:59 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil La Secretaria Acc. Daniela Castillo Ortiz.