REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, diecinueve de marzo de dos mil nueve 198º y 150º PARTE ACTORA: IDA CASTILLO CASTILLO mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 1.889.540. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: La representación judicial está a cargo de NESTOR SAYAGO y ANGEL SAYAGO, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 10.041 y 116.830, respectivamente. PARTE DEMANDADA: CARMELO TRONCONE RUGGIERO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.370.372. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial está a cargo de LUIS A MACIAS, FRANCO HERNANDEZ, AGUSTIN GONCALVES Y MARGOTH FRANCO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.477,33.393, 58.452 Y 93.919, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL. SENTENCIA DEFINITIVA. I La demanda que dio inicio al presente proceso, fue incoada por el abogado NESTOR SAYAGO, quien en su condición de apoderado judicial de la ciudadana IDA CASTILLO CASTILLO, demandó al ciudadano CARMELO TRONCONE RUGGIERO, por cumplimiento del contrato suscrito sobre un inmueble constituido por una fracción de terreno de 260 metros de área que forma parte de un galpón de mayor superficie, situado con frente a la Avenida Táchira, Urbanización Los Andes, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. El Tribunal, por auto de fecha 19 de septiembre de 2008, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Por diligencia de fecha 10 de diciembre de 2008, el Alguacil del Tribunal dejó expresa constancia de haber efectuado las diligencias para citar a la parte demandada, quien citada como quedó, se negó a firmar el recibo de citación. En fecha 10 de diciembre de 2008, compareció al proceso la parte demandada, debidamente asistida de abogado quedando citada a partir de dicha fecha de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 16 de diciembre de 2008, compareció la representación de la parte demandada y consignó escrito en el cual promovió cuestiones previas y dio contestación a la demanda incoada en contra de su representado. Abierto a pruebas el proceso, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho. Siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA Establecido lo anterior, este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede en primer lugar a decidir la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de procedimiento Civil, que fue promovida por la representación judicial de la parte demandada, en los siguientes términos: “...Del texto del contrato de arrendamiento se evidencia que la última prorroga contractual venció el día 31-10-2006, fecha a partir de la cual comenzó a regir la prorroga legal, fijada en el inciso b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual a su vez venció el día 31-10-2007, pero es el caso que la Arrendadora, en fecha 14-08-2008, es decir, nueve meses después del vencimiento de la prorroga legal, interpone la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, de los cuales es imperativo concluir, que el arrendatario continúo ocupando el inmueble, con posterioridad a la fecha del vencimiento de la prorroga legal, bajo el consentimiento tácito del arrendador, y en consecuencia se produjo fatalmente un cambio en la naturaleza jurídica del contrato, convirtiéndose este en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por efectos de la Tacita Reconducción…. En este estado se advierte que la acción pretendida por la parte actora es la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, prevista en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido única y exclusivamente a contratos a tiempo determinado, siendo necesario precisar que la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión………”. El Tribunal para decidir observa: Ante las argumentaciones fácticas expuestas por la representación judicial de la parte demandada como fundamento de la cuestión previa, esto es, la prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuyo supuesto de hecho establece la prohibición expresa de la ley de admitir una determinada acción o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en el libelo, se hace necesario acotar; que una acción es prohibida por la ley, cuando existe una disposición legal que impide su ejercicio. El supuesto de hecho previsto en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está expresamente referido a la prohibición de atender una determinada pretensión, bien sea por que existe una disposición legal que no permite su ejercicio o cuando sólo permite ejercerla por causales establecidas en una determinada norma. En el caso bajo estudio la acción pretendida por la parte actora es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de su prorroga legal, contrato este que; según lo aducido en el libelo le vincula con la parte demandada y cuya prorroga legal según afirma venció el 31 de octubre de 2007 y el fundamento fáctico expuesto por la representación judicial de la parte demandada, como sustento de su cuestión previa, es que la acción escogida no resulta idónea para lo pretendido, en razón de que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción, que en su opinión se produjo por la inercia del arrendador al no acudir a demandar inmediatamente después de vencido el lapso de prorroga legal y dejar al arrendatario en el inmueble con su consentimiento, durante un lapso de nueve meses. Ante esta situación no encuentra quien aquí decide, prohibición alguna de la Ley para admitir la demanda incoada, de este modo; tomando en consideración lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada como fundamento de su cuestión previa, debe expresamente señalarse que, está perfectamente tutelada en el ordenamiento jurídico venezolano, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de su prorroga legal y la disposición legal que impide el ejercicio de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal esta prevista en el artículo 41 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según la cual es inadmisible la acción de cumplimiento de contrato, cuando se encuentra en curso la prorroga legal; situación que no se plantea en el caso que se analiza, advirtiéndole a la representación judicial de la parte demandada que la fundamentación factica invocada por ella, en ningún caso, puede ser subsumida en el supuesto de hecho previsto en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual la cuestión previa promovida debe ser declarada sin lugar. Así se establece. DEL FONDO II De la revisión a las actas del expediente constata el Tribunal que el tema a decidir en el presente proceso, se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, sobre un inmueble constituido por una fracción de terreno de 260 metros de área que forma parte de un galpón de mayor superficie, situado con frente a la Avenida Táchira, Urbanización Los Andes, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en base al supuesto fáctico de que vencida la prórroga legal, la parte demandada no ha hecho entrega a la actora del inmueble objeto del contrato. En ese aspecto expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión las siguientes argumentaciones fácticas: Que consta de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 15 de mayo de 2.003, que en representación de su mandante, dio en arrendamiento al ciudadano Carmelo Troncone, el inmueble señalado. Señaló que en la cláusula tercera del contrato de estableció que el plazo de duración del contrato es de seis meses, prorrogable automáticamente cada seis meses, contados a partir del 30 de abril de 2.003 hasta el 31 de octubre de 2.003, a menos que una de las partes notificare a la otra por escrito por lo menos con treinta días de anticipación su voluntad de no prorrogar. Adujo que en fecha 25 de septiembre de 2.006, actuando en su carácter de apoderado de la ciudadana IDA CASTILLO CASTILLO, le notificó al arrendatario que la prorroga del contrato vencería el 31 de diciembre de 2.006 y el mismo no le sería prorrogado y a partir de esa última fecha comenzaría a transcurrir la prorroga legal de un año que vencería el 31 de octubre de 2007, siendo lo correcto diciembre de 2.007, por lo que a mas tardar debía restituir dicho bien a la propietaria. Afirmó que pese a haberse vencido el lapso de prorroga legal, el 31 de diciembre de 2.007, el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble arrendado, razón por la cual fue incoada inicialmente demanda de cumplimiento de contrato, que no llegó a sentencia definitiva por haberse declarado la perención de la instancia. Por las razones expuestas demandó al ciudadano Carmelo Troncone Ruggiero, para que convenga o en su defecto el Tribunal lo condene a cumplir con el contrato de arrendamiento, por haber expirado el lapso de prorroga legal el 31 de diciembre de 2.007 y hacer entrega inmediata del inmueble aludido en el presente escrito así como el pago de la suma de quinientos bolívares fuertes por daños y perjuicios por la ocupación del inmueble. La pretensión estuvo fundamentada en los artículos 1.159, 1.264, 1.269, 1.599, 1.601 y 1.167, respectivamente del Código Civil y artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a las argumentaciones fácticas y jurídicas expuestas por la representación judicial de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado, exponiendo como defensa liberatoria, la inexistencia del contrato de arrendamiento y su prorroga legal. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho el carácter de arrendatario del inmueble que le atribuye la parte actora, en base al argumento de que el contrato es inexistente, por carecer de su consentimiento como elemento esencial a su existencia, que carece de objeto, lesiona el orden público y las buenas costumbres en razón del Dolo que lo perfeccionó impropiamente. Ahora bien, en materia civil, las normas que establecen la dinámica a seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación. Es decir, que corresponde al accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamento de su pretensión y al demandado corresponde probar aquellos hechos extintivos o modificativos que sirvan de fundamento a su excepción. En tal sentido observa el Tribunal que riela en autos el contrato de arrendamiento aportado por la parte actora como instrumento fundamental de su demanda, al cual este Tribunal le asigna pleno valor, toda vez que tachado incidentalmente como lo fue el citado instrumento, no consta en actas procesales escrito de formalización de la tacha propuesta, razón por la cual, se tiene por desistida la misma y como consecuencia de ello, el contrato conserva todo el valor que le asigna el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide. De la misma manera riela en autos documento privado contentivo de notificación efectuada por la representación de la parte actora a la parte demandada, de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el cual fue desconocido en su firma por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, frente a lo cual observa el Tribunal que a los fines de demostrar la certeza de sus afirmaciones, la parte actora promovió prueba de cotejo, que fue realizada a tales efectos por los expertos designados, quienes estando legalmente juramentados, consignaron en tiempo oportuno su respectivo informe, el cual arrojo la siguiente conclusión: “La firma y guarismos de carácter cuestionado que aparecen suscritos en el documento marcado “3”, dirigido al ciudadano CARMELO TRONCONE RUGGIERO”, de fecha: Caracas, a los 25 días del mes de septiembre del año 2.006, inserto al folio 34 del Expediente N° AP31-V-2008-002136 que cursa por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; fueron ejecutados por la misma persona que identificándose como CARMELO TRONCONE, titular de la Cédula de Identidad N° 6.370.372, suscribió los siguientes documentos: 1.- Como EL ARRENDATARIO, con el carácter de LOS OTORGANTES, el contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha: Caracas, 15 de mayo de 2.003, inserto bajo el N° 65, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones respectivos; cuya copia marcada “2” cursa a los folios 31, 32 y 33; 2.- En el renglón correspondiente a RECIBIDO, con el carácter de parte demandada, el COMPROBANTE DE RECEPCIÓN DE UN DOCUMENTO, de fecha: “Caracas, 10 de diciembre de 2.008”, inserto al folio 52; 3.- Con el carácter de “Parte Demandada”, la diligencia contentiva de poder apud acta, de fecha “…día de hoy, (10) de diciembre de 2.008, inserta al folio 53; y 4.- En el renglón correspondiente a RECIBIDO con el carácter de parte demandada, el COMPROBANTE DE RECEPCIÓN DE UN DOCUMENTO, de fecha:”Caracas, 10 de diciembre de 2008, inserto al folio 55……Es decir que existe identidad de producción con respecto a las escrituras (firmas y guarismos) examinadas”. De esta manera, visto que el dictamen de los expertos ha sido motivado y con sus respectivas conclusiones, este Tribunal lo aprecia y se apega completamente a su dictamen, teniéndose por demostrados los hechos a los cuales se refieren sus conclusiones, por tanto considera quien aquí sentencia; que ciertamente la notificación fue suscrita por la parte demandada, en consecuencia quedó plenamente demostrada en autos la existencia de la notificación de desahucio efectuada por la parte actora a la parte demandada y el valor que aporta en el presente juicio será analizado en la correspondiente motivación del fallo. Así se decide. Ahora bien, del análisis a todas y cada una de las probanzas aportadas por las partes al proceso, en especial del texto del contrato autenticado en fecha 15 de mayo de 2.003, que es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y del cual se desprende la obligación que la parte actora pretende ejecutar, observa quien suscribe el presente fallo que ciertamente como fue afirmado en el libelo de la demanda, el abogado NESTOR SAYAGO, en su condición de apoderado de la ciudadana IDA CASTILLO CASTILLO, dio en arrendamiento a CARMELO TRONCONE RUGGIERO, una fracción de terreno, que forma parte de un galpón de mayor superficie, situado con frente a la Avenida Táchira, Urbanización Los Andes, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un canon de arrendamiento que ésta se obligó a pagar a aquella de acuerdo con las condiciones fijadas en su cláusula segunda, el cual fue celebrado por el plazo fijo de seis meses contados desde el 30 de abril al 31 de octubre, prorrogables por períodos de seis meses a menos que una de las partes notificare a la otra su voluntad de no prorrogarlo, con por lo menos treinta días de anticipación y como se señaló anteriormente este instrumento conserva todo su valor probatorio, pues no ejercitó la parte demandada acción alguna destinada a enervar los efectos que dicho instrumento produce entre las partes, pues no se desprende de las actas procesales ningún elemento demostrativo del cual se evidencie que dicho negocio jurídico haya sido celebrado en contravención a los presupuestos de validez de los contratos. Así se decide. En tal sentido y tendiendo plena validez el contrato que vincula a las partes en el presente proceso, se observa que la cláusula tercera que establece lo siguiente: “El plazo de duración del presente contrato es de seis meses, prorrogable automáticamente cada seis meses, contados a partir del 30 de abril de 2003 hasta el 31 de octubre de 2.003, a menos que una cualquier de las partes notifique a la otra por escrito y, por lo menos, con treinta días de anticipación su voluntad de no prorrogar”. De la redacción a la clausula tercera, se puede deducir que la voluntad de las partes fue la de vincularse por un contrato a plazo fijo de seis meses, prorrogable cada seis meses, siempre que no existiera la voluntad de una de ellas de resolverlo, voluntad esta que debía manifestarse con treinta días de anticipación al vencimiento del contrato o de una de sus prórrogas. Aunado a lo anterior observa quien aquí juzga que riela en autos notificación judicial de la voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, esto es, a partir del 31 de octubre de 2.006, por tanto la prorroga legal empezó a regir a partir del 31 de octubre de 2.006 y venció el 31 de octubre de 2007 y no el 31 de diciembre de 2.007, como lo afirma la actora en el libelo, razón por la cual; debe concluirse que a partir de la fecha de vencimiento del contrato, es decir, a partir del 31 de octubre de 2006, empezó a regir el lapso de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en la norma fue de un año, contado a partir de dicha fecha y venció el 31 de octubre de 2.007, por tanto, tomando en consideración lo expuesto por la parte actora en su libelo, específicamente en el capítulo correspondiente a los hechos, las conclusiones y el petitum; donde señala de manera expresa que la prorroga legal venció el 31 de diciembre de 2007 y solicita indemnización por la ocupación del inmueble desde el 31 de diciembre de 2.007, se determina que una vez vencido el plazo de prorroga legal, que como se señaló anteriormente venció el 31 de octubre de 2.007, el arrendatario continuo en posesión del inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador, por tanto, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato; transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado. Así se decide En tal sentido se hace necesario indicar que de acuerdo con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. De acuerdo con la norma citada, el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. En ese orden de ideas vale la pena señalar que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario, en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, una vez llegada la fecha de vencimiento del mismo, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario. En sintonía con lo anterior, la institución de la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley, el cual no es fijado a voluntad de las partes sino por la propia ley. Asimismo debe señalarse que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley especial que regula la materia, expresamente señala en su artículo 34, que cuando nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, la acción procedente es la de desalojo, cuyas causales aparecen señaladas en la misma norma. Al respecto La Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente: “En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato”. Conforme en un todo quien aquí decide, con los criterios anteriormente expresados, observa que en el caso de marras lo pretendido por la parte actora es, el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, que de acuerdo con lo aducido por la representación judicial de la parte actora venció el 31 de octubre de 2.007. Así las cosas, se observa que la acción intentada es la acción de cumplimiento de contrato, aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinados, siendo necesario precisar que cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, como es el caso que nos ocupa; por las razones que se han expresado en el texto del presente fallo, es decir, que el contrato venció el 31 de octubre de 2006 y a partir de dicha fecha empezó a regir el lapso de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en la norma fue de un año y una vez vencido ese plazo y continuar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato; transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado, por tanto, lo procedente ha debido ser intentar la acción de desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en la norma, razón por la cual considera quien aquí sentencia que la vía procesal escogida por la parte actora, no es la vía idónea para satisfacer su pretensión, en razón a la naturaleza del contrato; en consecuencia, se hace forzoso declarar sin lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, es un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado. Así se decide. III En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó IDA CASTILLO CASTILLO contra CARMELO TRONCONE RUGGIERO. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada, al pago de las costas surgidas con motivo de la incidencia de cotejo, suscitada en virtud del desconocimiento de la firma del documento privado contentivo del desahucio efectuado por la parte actora, el cual quedó demostrado, al ser declarada la validez de su firma por el Tribunal. Así se decide. PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días de marzo de dos mil nueve. Años 198° de la independencia y 149 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo la 1:13 p.m., se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA Exp AP31-V-2008-002136.